उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-॥ कार्यवाही अन्तर्गत धारा-63 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या —NCR44/05/358/209 सरोज नागर बनाम मैसर्स बी.पी.टी.पी. लिमिटेड यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा दिनांक 09.07.2020 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- 4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि शिकायतकर्तागण को ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 34.42.2020 तक, यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को ta पीरियड के साथ धनराशि का ब्याज रेरा आने के पूर्व अनुबन्ध के अनुसार देय होगा एवं रेरा आने के उपरांत “स्टेट बैंक ऑफ इंडिया” द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर पर देय होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जाएगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए | 3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 के धारा 2 Gai) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के \o~ डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLR+H प्रतिशत होनी चाहिए |

4. फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से featH 25.09.2020 ते परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 5... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामलें में गणना की जायेगी। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे | 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। दिनांक 09.04.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर /विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 09.07.2020 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक 29.04.2024 को पत्रांक संख्या-4409 / रेरा / अनु0नोटिस / 2020-24 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे दिनांक 45.02.2024 तक अनुपालन आख्या उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

विपक्षी को पुनः दिनांक 30.03.202 को कारण दर्शाओ नोटिस (पत्रांक संख्या-7388 / BART / 2020-24) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक 09.07.2020 की अनुपालन आख्या दिनांक 45.04.2024 तक निश्चित रूप से उपलब्ध कराएं। विपक्षी द्वारा दिनांक 02.04.2024 को अनुपालन आख्या उपलब्ध कराते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को 7.03.202 यूनिट संख्या-508 व 509 के लिए कब्जा ऑफर किया जा चुका है। पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि उक्त शिकायत में रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.07.2020 में यूनिट संख्या-903, 904 अंकित है, परन्तु 2 विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 47.03.2024 का यूनिट संख्या-509 का कब्जा ऑफर किया गया है, जोकि शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट व आदेश में अंकित यूनिट से भिन्‍न है। पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 28.42.2024 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए। दिनांक 28.42.2024 को सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया कि पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 09.07.2020 का विपक्षी द्वारा अभी तक अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि उनके द्वारा नोएडा विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता की यूनिट स्थानांतरित कर कर कब्जा ऑफर किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत निम्न प्राविधान है :-

40. (]) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. उपरोकतानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 की धारा-40 में यह प्राविधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है तो सहायक अधिकारी या ‘es नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियम, 20:6 में नियम-24 में अंकित है कि —

24- For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

उपरोक्‍तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के नियम-24 में यह प्राविधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्‍्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए, जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल सम्पत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएं स्थानीय नागरिक अदालत, जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है, जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और स्वेच्छा से d रहता है या व्यापार पर किया जाता है या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है, भेजा जा सकता है। उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में धारा-40 के अन्तर्गत विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने का प्राविधान है। रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 09.07.2020 को पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में धारा-40 के अन्तर्गत पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 09.07.2020 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने की कार्यवाही करना सुनिश्चित He | वसूली प्रमाण-पत्र में पारित आदेश पर जिलाधिकारी कार्यालय से आख्था प्राप्त होने के पश्चात्‌ धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही की जाएगी, तब तक के लिए पत्रावली wes (पद) पर रखी जाती है।

दिनांक: 25,/05 / 2022 Kiran कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण