उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:ः- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या hal यूनिट न0 | जमा धनराशि vo ,| अनुबंध पत्र | अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष की तिथि | कब्जा दिये सं0 जाने की तिथि - ~ | NCRI44/05/I9860/2024 | महरी अवाना ad | TF-063A | 80 27,3,069/ | 4.08.2024 | 37.03.2024 | यूनिट का कुसुम अवाना कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम फॉरएवर इन्फ्राबिल्ड इण्डिया एलएलपी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत dks गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि- विपक्षी:द्वारा संचालित परियोजना Saya South 5 में यूनिट संख्या TF-063A बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी Pre wo 27,3,069 / का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या Tr-063a दिनांक 08.08.2024 को बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट की कुल कीमतरु0 34,50,99/e| आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 44.08.2024 को Witte फॉर सेल,/सब लीज निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा विक्रय करार के पैरा 7H अनुसार ओ.सी/सी.सी. के साथ दिनांक 34.03.2024 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को Bo 27,3,069 / का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में लिखित कथन, प्रतिउत्तर, अनुबंध पत्र, रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। > शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम [| कल | दिनांक भुगतान की गईं धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0994 08.08.2024 रु0.. 25,000/ रसीद संख्या 0993 08.08.2024 रूु0 2,89,938 / रसीद संख्या 7044 44.08.2024 BO 8,087 / रसीद संख्या 4055 29.08.2024 BO 36,774/ रसीद संख्या 4056 29,08.2024 YO 36,474/ रसीद संख्या 4057 34.08.2024 रु0 3,00,000/ रसीद संख्या 4058 3.08.202 रु0 ,90,000 / रसीद संख्या 7097 34,08.2024 BO 45,457/ रसीद संख्या 4096 45.09.2024 BO 5,66,730 / रसीद संख्या 2007 27.42.2022 BO 3,33,460 / रसीद संख्या 2708 27.(2.2022 रु0 6,00,000 / रसीद संख्या 238 29.2.2022 BO 72,349 / रसीद संख्या 239 29.2.2022 BO 2,00,000 / कुल योग : BO 27,43,069 /

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यंह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा निवेश के उद्देश्य .सें यूनिट बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा महरी Sa द्वारा-सह आवंटीं कुसुस अवाना को पक्षकार नहीं बनाया गया है। इस प्रकार _'शिकायतकर्ता: द्वारा रेरा एस.ओ.पी दिनांकित 05.03.2024 का अनुपालन नहीं किया Tanz | शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना साया साउथएक्स में यूनिट संख्या टीएफ-063ए धनराशि GO 3,44,938 / का भुगतान करके बुक करायी गयी थी। आवंटित यूनिट की कुल कीमत VO 3,50,/99 /थी। विपक्षी द्वारा अनुबंध के क्लाज 7.4 के अनुसार 34.03.2024 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यह गलत तथ्य बताया गया है कि यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 74.08.2024 थी। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट की कुल घनराशि BO 34,50,i99/ के सापेक्ष धनराशि wo 27,3,000/er भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को क्रमशः दिनांक 40.2.2022, 02.42.2024, 30.04.2025 व 05.02. 2025 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र व अनुस्मरण पत्र प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता का भी रेरा अधिनियम की धारा 496) के अन्तर्गत यह दायित्व है कि समय से धनराशि का भुगतान करें। विपक्षी द्वारा कोविड-49 व

एन.जी.टी के आदेश के कारण निर्माण कार्य बाधित होने का veers किया गया है। इसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा Wei द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर+44 /09 /6244 ,/ 2020 निखिल सिंघल बनाम मैसर्स गौर BAT हाई टेक SRR का उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि यूनिट का कब्जा फोर्स मैज्योर के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना में तीव्र गति से निर्माण कार्य हो रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने पर उपलब्ध करा दिया जाएगा। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत निरस्त किये जाने व शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान करके यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल करते हुए विपक्षी की लिखित आपत्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए-यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने यूनिट की बैसिक कीमत srtoo प्रतिशत विपक्षी को अदा कर दिया है। विपक्षी को अभी तक कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांकः 34 03.2024 तक दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित Sak का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। उभयपक्षों के cel को सुना गया। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ?

निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Wea इस आशय का विरचित किया गया है कि an परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कारण एनजीटी द्वारा जारी आदेश से समय समय पर निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने व कोविड-49 महामारी को बताया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है fe :- » प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ).को*विलम्ब की अवधि माना जाएगा |" माननीय सर्वोच्च Sara err सिविल अपील संख्या: 3029 /985, “MC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-4-20:9 A निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 7985 में पारित आदेश दिनांक 09—42-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2.2029, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ‘ "42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night TRAP IEE to 6.00 /& on =

am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-i-20i9 से दिनांक

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-7-209 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 fea(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण«कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह we है कि उक्त -अवधि-विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी seta न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि. उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने Aer fora afer fauel जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र० रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता a कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी aifas—t9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न eet Prete किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है

कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 44.08.2024 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। अनुबंध पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 34.03.2024 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में तर्क प्रस्तुत किया गया है कि परियोजना में तीव्र गति से निर्माण कार्य हो रहा*है | शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने. पर यूनिट का कब्ज़ा उपलब करा दिया जाएगा। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में ओसी /सी.सी की प्रति पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। इससे स्पष्ट होता है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं हैं जबकि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा मार्च 2024 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना 4 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer

Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late —= 6 Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section | 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing :

over of the possession,. The requirement to’pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory, in nature in the light of the delay”suffered" by the”allottee who has paid for his apartment but has_not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him‘is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त Ped enctathus wea fe उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय // पटटा 'के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर g2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules.

within forty-five days of receiving the termination notice." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ]४0,२+]प प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं fated अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। है| उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता. है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.04.2024 से ओ.सी JR अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 27,3,069,// (रु० सत्ताइस लाख तेरह हजार उन्हत्तर) पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की gaa देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4

के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। ॥ विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(०४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mcir+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली TAs, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से..गणना-की. जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भूज्सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 TST सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। रा | ह विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —_—RY?-2t, ८डलआ< (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) « सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर