उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : Sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य कम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट भुगतान की | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार वांछित संख्या संख्या गई धनराशि की तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की तिथि T ८044/05/2344/2024 | प्रदीप्ता कुमार | A-803 | रु0 77,93,920/ | 28.02.20i5 bt दिसम्बर यूनिट का बेहेरा व 2047 तथा 06 कब्जा व लबन्यापर्व माह अनुग्रह. विलम्बित अवधि महापात्र अवधि अर्थात की जा जून 2048 अनुरोध गया। बनाम मैसर्स गोल्फग्रीन रेजिडेन्सी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया ar है॥

संक्षेप में शिकायतकर्ता का.कथन है कि -उनके 'द्वारा विपक्षी की परियोजना SUNSHINE SOLARIS में यूनिट संख्या ए-803 बुक करायी गयी eft) आवंटित यूनिट की कुल कीमत Bo “82,99,350,/ थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 77,93,920,//- का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 208 में दिया जाना था परन्तु विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ.सी»सी.सी प्राप्त हुआ है। स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 20.42.2022 के अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य बंद है। विपक्षी की परियोजना में 78-80 प्रतिशत निर्माण कार्य हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा, उपलब्ध कराने में असमर्थ रहा है। विपक्षी की परियोजना 70 माह से अधिक विलम्बित है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 93 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। आर >> शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र व भुगतान की गई धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:-

क्रम |e दिनांक भुगतान की गई धनराशि | संख्या (रु0) त विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 904 34/03.2045 रुए0 33,468/ “रसीद संख्या 902 34.03.2045 रु0 32,000 / रसीद संख्या 903 34.03.2045 %O 2,000/ रसीद संख्या 904 34.03.2045 BO 40,000/ रसीद संख्या 869 23.03.2045 BO 33,46,752,// रसीद संख्या 864 48.03.2045 रु0 4,00,000/ रसीद संख्या 865 48.03.2045 रु0 34,00,000 / रसीद संख्या 807 09.02.2045 ¥%O 2,00,000 / रसीद संख्या 772 40.04.2045 रु0 4,00,000,/ रसीद संख्या 774 40.04.2045 रु0 9,00,000/ कुल योग : रु० 77,93,920 7 विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल की गयी जिसमें यह उल्लिखित है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य किसान आन्दोलन के चलते व माननीय एन.जी.टी द्वारा आदेश दिनांक 44.08.203. के क्रम में नोएडा प्राधिकरण द्वारा ओखला वर्ल्ड BALA 40: किमी. की परिधि मैं: दिनांक 7.09.20i3 तक लगाये गये प्रतिबंध व पर्यावरण विभाग द्वारा अग्रिम आदेश दिनांक 49.08 2045 तक

निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने के कॉरण हुआ है| विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनकी निर्माणाधीन परियोजना के स्वीकृत मानचित्र की वैधता दिनांक 23.05.20i3 से 5 साल अर्थात 22.05.208 थी। विपक्षी द्वारा स्वीकृत मानचित्र दिनांकित 23.05.2043 के अनुसार परियोजना का wR निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका था तथा 6 से 8 माह में शेष निर्माण कार्य पूर्ण किया जाना था | विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण से दिनांक 42.02.2024 को परियोजना का मानचित्र पुनः स्वीकृत किये जाने के प्रार्थना पत्र के सम्बन्ध में पत्र इस आशय का प्राप्त हुआ कि परियोजना में सपोर्ट यूटिलिटिस का निर्माण न किये जाने के कारण नोएडा प्राधिकरण द्वारा विपक्षी की मानचित्र पुन: स्वीकृत किये जाने के प्रार्थना पत्र को sles कर लिया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा सपोर्ट सुविधा न बनाये जाने पर नोएडा प्राधिकरण द्वारा विपक्षी से स्पष्टीकरण की मांग की गयी जिसके उपरांत प्रथम दृष्टया वर्ष 2024 में कैग की आख्या प्रस्तुत की गयी जिससे स्पष्ट हुआ कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा सपोर्ट सिटी से सम्बन्धित स्कीम को बिना सरकार 2 जणा ———

की अनुमति के शुरू किया गया जिसमें सपोर्ट अथॉरिटी व संस्था का कोई परामर्श शामिल नहीं था। बल्कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा एफएआर नार्म्स का भी उल्लंघन किया गया है। कैग द्वारा जारी रिपोर्ट के अवलोकन से विदित है कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा कैग द्वारा उठायी गयी आपत्तियाँ स्वीकार की गयी है। उपरोक्त कारण वश परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांकित 42.02.2020 के विरूद्ध विपक्षी द्वारा माननीय अतिरिक्त मुख्य सचिव उ.प्र. सरकार के समक्ष ada प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेंट एक्ट 4973 की धारा 44 (3) के तहत पुर्नविचार प्रार्थना पत्र दिनांक 45.02.2020 को दाखिल किया गया। अतिरिक्‍त मुख्य सचिव द्वारा आदेश दिनांक 04.04.2023 जारी कर नोएडा प्राधिकरण को सपोर्ट सिटी परियोजना के सम्बन्ध में कैग द्वारा उठायी गयी आपत्त्ियों के सम्बन्ध में उचित निर्णय लिये जाने के निर्देश दिये गये जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 04.04.2023 के विरूद्ध Re संख्या 33889 /2023 माननीय उच्च न्‍्यायालय*इलाहाबाद के समक्ष योजित की गयी जिसे माननीय उच्च न्यायालय, ERT fei 30.44.2023 को निस्तारण करते हुए नोएडा प्राधिकरण को निर्देशित किया गया कि विपक्षी की परियोजना के पुर्नमानचित्र पर स्पष्ट आदेश पारित किया GATT | उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना के स्वीकृत मानचित्र को

वैध कराने के लिए हर मुमकिन कोशिश की गयी परन्तु उसके पश्चात भी मानचित्र की वैधता विचाराधीन है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उपरोक्त कारणों से वह शिकायतकर्ता को 8 किश्तों में जमा धनराशि वापस करने को तैयार है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में वर्तमान शिकायत को निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस पाने के लिए नया वाद दायर करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्को -को सुना TWAT | उभयपक्षों के det के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते है:- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3 —_—_ SS. 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “nf aa प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive.in character and it can safely be observed that the projects already completed orto which the completion certificate has,.been granted. are not under its fold and - therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply, after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटरं एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIOI4S है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में 4 — SS आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न Wea निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Cite a कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर,>माननीय Vass, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायात्रय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण va sera अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--4-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/ 4985 में पारित आदेश दिनांक o9—i2-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.42.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2048) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered Opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक o9—2-20:9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रंतिबच्ध-लगांया गया | ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 36 दिन (दिनाक 04-44-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66«2) (दिनांक 40-42-20495 से...दिनांक 44-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 feat 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wfts—9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त — 6 (=) अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 महामारी के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-3 प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता को अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा जून 20॥8 में प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी का कहना. है fe tr मैज्योर, viet व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित था जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि var यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 2802.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 3 दिसम्बर 2047 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 20i8 4 में प्राप्त होना था परन्तु शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में कोई तिथि का उल्लेख नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति में यह उल्लिखित किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण से मानचित्र के सम्बन्ध में हुए विवाद, एन.जी.टी व सुप्रीम कोर्ट द्वारा लगाये गये निर्माण कार्य पर रोक के कारण परियोजना विलम्बित है जिस कारण वह शिकायतकर्ता को 8 किश्तों में जमा धनराशि वापस करने को तैयार है। SS 7

यहां यह स्पष्ट किया जाना =a प्रतीत होता है कि विपक्षी की परियोजना सपोर्ट सिटी स्कीम से जिसके सम्बन्ध में विवाद विपक्षी व नोएडा प्राधिकरण के मध्य है जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर पत्रावित नहीं किया गया है कि जिससे यह विदित हो कि किसी न्यायालय द्वारा उक्त के सम्बन्ध में वर्तमान प्रकरण में कोई स्थगन आदेश पारित किया गया हो | उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा जून 2048 FH प्राप्त होना था परन्तु अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना लगभग 07 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी/सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को ओ.सी/सीससी प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में उल्लिखित किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को 8 किश्तों में जमा धनराशि वापस करने को तैयार है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये. जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी. यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में Wr अधिनियम की धारा ig (sa में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो ऐसी स्थिति में उपरोक्त वर्णित प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,//2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fH "the period of Interest should close on April 2046 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " 8 ब्च्च्नाा आशा उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has ‘paid for his apartment but has not received possession of ity The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के*आलोक 'में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any 9 a head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,९+।प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। RT की धारा-2(७0)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 Peake किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित«कियां जाता«है-कि -वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष आवंटन पत्र के अनुसार अवशेष .धन्तराशि प्राप्त. कर,..शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 0t.07.20I8 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 77,93,920,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा aifas—i9 महामारी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता i0 —_—_——Se- का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी .॥८,₹++ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी-दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन.-45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड. किया जाये। ob. ३६२७ 2.८० (डा० दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : Sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य कम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता यूनिट भुगतान की | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार वांछित संख्या संख्या गई धनराशि की तिथि कब्जा दिये अनुतोष जाने की तिथि T ८044/05/2344/2024 | प्रदीप्ता कुमार | A-803 | रु0 77,93,920/ | 28.02.20i5 bt दिसम्बर यूनिट का बेहेरा व 2047 तथा 06 कब्जा व लबन्यापर्व माह अनुग्रह. विलम्बित अवधि महापात्र अवधि अर्थात की जा जून 2048 अनुरोध गया। बनाम मैसर्स गोल्फग्रीन रेजिडेन्सी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया ar है॥

संक्षेप में शिकायतकर्ता का.कथन है कि -उनके 'द्वारा विपक्षी की परियोजना SUNSHINE SOLARIS में यूनिट संख्या ए-803 बुक करायी गयी eft) आवंटित यूनिट की कुल कीमत Bo “82,99,350,/ थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 77,93,920,//- का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 208 में दिया जाना था परन्तु विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी को ओ.सी»सी.सी प्राप्त हुआ है। स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 20.42.2022 के अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य बंद है। विपक्षी की परियोजना में 78-80 प्रतिशत निर्माण कार्य हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा, उपलब्ध कराने में असमर्थ रहा है। विपक्षी की परियोजना 70 माह से अधिक विलम्बित है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 93 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। आर >> शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र व भुगतान की गई धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:-

क्रम |e दिनांक भुगतान की गई धनराशि | संख्या (रु0) त विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 904 34/03.2045 रुए0 33,468/ “रसीद संख्या 902 34.03.2045 रु0 32,000 / रसीद संख्या 903 34.03.2045 %O 2,000/ रसीद संख्या 904 34.03.2045 BO 40,000/ रसीद संख्या 869 23.03.2045 BO 33,46,752,// रसीद संख्या 864 48.03.2045 रु0 4,00,000/ रसीद संख्या 865 48.03.2045 रु0 34,00,000 / रसीद संख्या 807 09.02.2045 ¥%O 2,00,000 / रसीद संख्या 772 40.04.2045 रु0 4,00,000,/ रसीद संख्या 774 40.04.2045 रु0 9,00,000/ कुल योग : रु० 77,93,920 7 विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल की गयी जिसमें यह उल्लिखित है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य किसान आन्दोलन के चलते व माननीय एन.जी.टी द्वारा आदेश दिनांक 44.08.203. के क्रम में नोएडा प्राधिकरण द्वारा ओखला वर्ल्ड BALA 40: किमी. की परिधि मैं: दिनांक 7.09.20i3 तक लगाये गये प्रतिबंध व पर्यावरण विभाग द्वारा अग्रिम आदेश दिनांक 49.08 2045 तक

निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने के कॉरण हुआ है| विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनकी निर्माणाधीन परियोजना के स्वीकृत मानचित्र की वैधता दिनांक 23.05.20i3 से 5 साल अर्थात 22.05.208 थी। विपक्षी द्वारा स्वीकृत मानचित्र दिनांकित 23.05.2043 के अनुसार परियोजना का wR निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका था तथा 6 से 8 माह में शेष निर्माण कार्य पूर्ण किया जाना था | विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण से दिनांक 42.02.2024 को परियोजना का मानचित्र पुनः स्वीकृत किये जाने के प्रार्थना पत्र के सम्बन्ध में पत्र इस आशय का प्राप्त हुआ कि परियोजना में सपोर्ट यूटिलिटिस का निर्माण न किये जाने के कारण नोएडा प्राधिकरण द्वारा विपक्षी की मानचित्र पुन: स्वीकृत किये जाने के प्रार्थना पत्र को sles कर लिया गया, जिसमें विपक्षी द्वारा सपोर्ट सुविधा न बनाये जाने पर नोएडा प्राधिकरण द्वारा विपक्षी से स्पष्टीकरण की मांग की गयी जिसके उपरांत प्रथम दृष्टया वर्ष 2024 में कैग की आख्या प्रस्तुत की गयी जिससे स्पष्ट हुआ कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा सपोर्ट सिटी से सम्बन्धित स्कीम को बिना सरकार 2 जणा ———

की अनुमति के शुरू किया गया जिसमें सपोर्ट अथॉरिटी व संस्था का कोई परामर्श शामिल नहीं था। बल्कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा एफएआर नार्म्स का भी उल्लंघन किया गया है। कैग द्वारा जारी रिपोर्ट के अवलोकन से विदित है कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा कैग द्वारा उठायी गयी आपत्तियाँ स्वीकार की गयी है। उपरोक्त कारण वश परियोजना का निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांकित 42.02.2020 के विरूद्ध विपक्षी द्वारा माननीय अतिरिक्त मुख्य सचिव उ.प्र. सरकार के समक्ष ada प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेंट एक्ट 4973 की धारा 44 (3) के तहत पुर्नविचार प्रार्थना पत्र दिनांक 45.02.2020 को दाखिल किया गया। अतिरिक्‍त मुख्य सचिव द्वारा आदेश दिनांक 04.04.2023 जारी कर नोएडा प्राधिकरण को सपोर्ट सिटी परियोजना के सम्बन्ध में कैग द्वारा उठायी गयी आपत्त्ियों के सम्बन्ध में उचित निर्णय लिये जाने के निर्देश दिये गये जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 04.04.2023 के विरूद्ध Re संख्या 33889 /2023 माननीय उच्च न्‍्यायालय*इलाहाबाद के समक्ष योजित की गयी जिसे माननीय उच्च न्यायालय, ERT fei 30.44.2023 को निस्तारण करते हुए नोएडा प्राधिकरण को निर्देशित किया गया कि विपक्षी की परियोजना के पुर्नमानचित्र पर स्पष्ट आदेश पारित किया GATT | उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना के स्वीकृत मानचित्र को

वैध कराने के लिए हर मुमकिन कोशिश की गयी परन्तु उसके पश्चात भी मानचित्र की वैधता विचाराधीन है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उपरोक्त कारणों से वह शिकायतकर्ता को 8 किश्तों में जमा धनराशि वापस करने को तैयार है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में वर्तमान शिकायत को निरस्त किये जाने तथा शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस पाने के लिए नया वाद दायर करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्को -को सुना TWAT | उभयपक्षों के det के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते है:- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3 —_—_ SS. 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “nf aa प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive.in character and it can safely be observed that the projects already completed orto which the completion certificate has,.been granted. are not under its fold and - therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply, after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटरं एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIOI4S है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में 4 — SS आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न Wea निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर Cite a कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर,>माननीय Vass, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायात्रय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण va sera अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--4-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/ 4985 में पारित आदेश दिनांक o9—i2-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.42.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2048) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered Opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक o9—2-20:9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रंतिबच्ध-लगांया गया | ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 36 दिन (दिनाक 04-44-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66«2) (दिनांक 40-42-20495 से...दिनांक 44-02-2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 feat 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wfts—9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त — 6 (=) अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 महामारी के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-3 प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता को अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा जून 20॥8 में प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी का कहना. है fe tr मैज्योर, viet व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश से निर्माण कार्य प्रतिबन्धित था जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई है। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि var यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 2802.20i5 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 3 दिसम्बर 2047 तथा 06 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 20i8 4 में प्राप्त होना था परन्तु शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में कोई तिथि का उल्लेख नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति में यह उल्लिखित किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण से मानचित्र के सम्बन्ध में हुए विवाद, एन.जी.टी व सुप्रीम कोर्ट द्वारा लगाये गये निर्माण कार्य पर रोक के कारण परियोजना विलम्बित है जिस कारण वह शिकायतकर्ता को 8 किश्तों में जमा धनराशि वापस करने को तैयार है। SS 7

यहां यह स्पष्ट किया जाना =a प्रतीत होता है कि विपक्षी की परियोजना सपोर्ट सिटी स्कीम से जिसके सम्बन्ध में विवाद विपक्षी व नोएडा प्राधिकरण के मध्य है जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर पत्रावित नहीं किया गया है कि जिससे यह विदित हो कि किसी न्यायालय द्वारा उक्त के सम्बन्ध में वर्तमान प्रकरण में कोई स्थगन आदेश पारित किया गया हो | उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा जून 2048 FH प्राप्त होना था परन्तु अभी तक कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना लगभग 07 वर्ष से अधिक विलम्बित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी/सी.सी या वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को ओ.सी/सीससी प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा लिखित बहस में उल्लिखित किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को 8 किश्तों में जमा धनराशि वापस करने को तैयार है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये. जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी. यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो उक्त के सम्बन्ध में Wr अधिनियम की धारा ig (sa में यह प्रावधान दिया गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो ऐसी स्थिति में उपरोक्त वर्णित प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,//2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fH "the period of Interest should close on April 2046 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " 8 ब्च्च्नाा आशा उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has ‘paid for his apartment but has not received possession of ity The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के*आलोक 'में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any 9 a head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर o3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,९+।प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। RT की धारा-2(७0)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 Peake किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित«कियां जाता«है-कि -वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष आवंटन पत्र के अनुसार अवशेष .धन्तराशि प्राप्त. कर,..शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 0t.07.20I8 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 77,93,920,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा aifas—i9 महामारी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता i0 —_—_——Se- का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी .॥८,₹++ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी-दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन.-45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड. किया जाये। ob. ३६२७ 2.८० (डा० दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर