Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Mihi Lal Sharma and Pooja Sharma v. Project Category-Un-Register Imperia Structures Ltd

Complaint No. NCR144/05/109075/2023

Decision date: Not recorded
Text availability: Machine-read (OCR) text, unverified
Bench: Bench 2

Source: UP RERA order

Connected provisions and cases

No further provision or case links are recorded.

Judgment text

English translation. Machine translation from the Hindi by AI (Gemini 3.8 Flash, Antigravity), not reviewed. The original order below is the authoritative text.

During the hearing of complaints before the present Hon'ble Bench-2 NCR (earlier Hon'ble Bench-4 NCR), a question arose regarding the registration of the respondent's project in RERA. Hence, by its order, the Hon'ble Bench referred the file to this Bench to determine whether the said project is registered / eligible for registration in RERA or not? The hearing was conducted through video conferencing. On the date of hearing, the complainants did not appear. On behalf of the respondent, learned advocate Shri Vaibhav Sahi appeared, whose arguments were heard. Arguments and Pleadings of Complainants In the written arguments dated 09.05.2024, which was uploaded on the portal on dated 0.05.2024, it has been contended by the complainants that the respondent's project ONYX IT TOWER IMPERIA H20 OFFICE SUITES, GREATER NOIDA WEST GAUTAM BUDDHA NAGAR is being developed on Plot No.-44 and 45 in Knowledge Park-5, which has not been registered in RERA. In Complaint No. ॥४८३१44/09/669/2020 Abhyank Sinha v. Imperia Structures Ltd., Hon'ble Bench-4, NCR on date 45.07.2022, finding the project registrable, directed the respondent that the respondent register the project in RERA within 03 months. Despite the order of the Hon'ble Bench, registration has not been done.

When the RERA Rules came into force on date 27.40.206, the project fell in the category of Ongoing project. The partial occupancy certificate submitted by the respondent pertains to Part IT 80674 & Part Residency Block-4 project, which has no connection with the onyx it tower project. The sanction map of the complainants' project has not been approved by the development authority. Information was sought by the complainants from the development authority under the Right to Information Act on date 04.09.2049; according to the information received, the sanction map of the project has not been approved because the respondent did not remove the objections raised by the development authority. Partial completion certificate dated 06.03.20:7 is defective and misleading. No builder buyer agreement has been executed by M/s Times Shopee Centre P. Ltd. The project IMPERIA H20 OFFICE SUITES has not been mentioned in the partial completion certificate. In this partial completion certificate, no specific project name has been inscribed. The MOU regarding units with complainants was executed by Imperia Structures Ltd. Application for map sanction was submitted to the development authority by M/s Times Shopee Centre in year 20:7. There is no mention of M/s Times Shopee Centre Pvt. Ltd. in the MOU. IMPERIA H20 IT SPACE ONYX TOWER is registrable under Section-3 of the RERA Act. The respondent, misleading the RERA Authority on the basis of the partial occupancy certificate, is claiming that the project is not registrable. The respondent has till date not obtained any completion / occupancy certificate for project IMPERIA H20 IT SPACE ONYX TOWER. Partial OC has been issued in favour of M/s Times Shopee Centre P. Ltd. M/s Imperia Structures Ltd. and M/s Times Shopee Centre P. Ltd. are both separate companies whose CIN numbers are different.

In support of their contention, the complainant has filed a copy of the order dated 45.07.2022 passed by the Hon'ble Bench in the aforesaid complaint, letters of the development authority dated 06.03.2047, 23.08.2044, 44.07.2048, 04.08.2020, 07.09.2020, 44.05.2048, 07.08.2020, 27.07.2048, and information obtained under Right to Information dated 04.09.20:9. Pleadings / Arguments of Respondent On behalf of the respondent, written statement dated 04.04.2024 and written arguments dated 06.06.2024 were uploaded on the portal on date 30.07.2024, which due to being extremely faded are not clearly legible. The respondent states that the project is "Imperia H2O IT Space". M/s Times Shopee Centre P. Ltd. is the owner of the land on which the project is being developed. The respondent is merely a developer. The occupancy certificate has been issued in favour of the land owner. Development work in the project is being carried out in a phased manner.

According to the Explanation to Section-2 of the RERA Act, a project can be developed and registered in RERA in a phased manner. Due to construction in a phased manner, construction work of some buildings is complete, while construction work of some buildings is pending. Therefore, the respondent submitted an application for completion certificate for separate buildings. According to the respondent, under the provisions of Section-3(2)(a) of the RERA Act, if a completion certificate has been obtained prior to the commencement of the Act, then registration of such project in RERA is not required. Completion certificate and occupancy certificate of project "Imperia H2O IT Space" have already been issued on date 06.03.2047. According to paragraph-8 of the written statement, project "Imperia H2O IT Space" falls under UMBRELLA PROJECTS IMPERIA H20, whose completion certificate has already been issued prior to commencement of the Act. The respondent also states that in Complaint No. 84144/03/724723/2024 Sukhmal Chandra Jain v. Imperia Structures Pvt. Ltd. and 483144/04/88742/2022 Pankaj Kumar v. Imperia Structures Pvt. Ltd. before the Hon'ble Bench of RERA Authority, it has already been held that the project is not registrable under Section-3. The complainants have filed only MOU and have not filed any receipt relating to payment.

In support of its arguments, reliance was placed on behalf of the respondent on the judgment of the Hon'ble Supreme Court in M/s Newtech Promoters and Developers Ltd. v. State of U.P., Civil Appeal No. 6745-6749 / 2024, and the judgment of the Hon'ble Punjab & Haryana High Court in Experion Developers Pvt. Ltd. v. State of Haryana, cwe/78s2/2022. Legal Position First, it is pertinent to mention the legal position in this regard. Section-3 of the RERA Act provides for registration of real estate projects. According to the provisions of Section-3, such projects which on the date of commencement of the Act fell in the category of Ongoing project, are registered / registrable in RERA. According to the provisions of Section-3(1) of the RERA Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or enter into an agreement for sale of any building, apartment or plot in any planning area without registering the real estate project. Provisions of Section-3(1) are as follows:— Section 3-Prior registration of real estate project with Real Estate Regulatory Authority. (1) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act:

Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of this Act. From a perusal of the first proviso to Section-3(1) of the RERA Act, it appears that such projects which on the date of commencement of the Act fell in the category of Ongoing project and whose completion certificate had not been issued, registration of those projects in RERA was mandatory. The date of commencement of the Act is ot.05s.20i6, that is, a project whose completion certificate had been issued prior to date o405.20i6 will not be deemed an Ongoing project and its registration will not be mandatory. The Hon'ble U.P. Real Estate Appellate Tribunal in Anshul Agarwal v. M/s Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd., Appeal No. 575/2024, decided on date 34.05.2023, in paragraph-7.26 of the judgment held that if completion / occupancy certificate of the project had not been issued on the date of commencement of the Act, i.e., 02.05.20i6, the project will be deemed an Ongoing project and its registration in RERA will be mandatory.

In this judgment, the Hon'ble Appellate Tribunal, after duly considering the provisions of Urban Planning and Development Act 4973, U.P. Apartment (Promotion of Construction, Ownership and Maintenance) Act, 2010, RERA Act and Rules, 2046, and considering the Explanation to Section-4(5) of the Apartment Act, 2040, held that "completion" means completion of the entire construction or construction of an independent block. Obtaining a completion certificate for construction of one block of the project is solely for the purpose of offering possession. Despite issuance of completion / occupancy certificate for one block, until the entire construction / development work of the project is completed, the project will be deemed an Ongoing project. Ongoing project has not been defined under the RERA Act, 2006. Under Rule-2(1)(h) of RERA Rules, 20i6, defining Ongoing project, it is provided which projects require registration in RERA and which projects do not require registration in RERA. Rule-2(1)(h) of RERA Rules, 2046 is as follows:— (h) "ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of 7 8222 rules:

(i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents' Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. According to Rule-1(2) of RERA Rules, 2006, the rules shall come into force from the date of publication in the Official Gazette. The Rules were published in the Official Gazette vide NOTIFICATION NO. 4438/५॥-3-46-65 VIVIDH-26, DATED- 27-40-2076, PUBLISHED IN U.P. GAZETTE, EXTRA PART-4, SECTION (ka), DATED- 27-40-2046. Thus, the date of coming into force of RERA Rules, 20:6 is 27.40.20:6. According to the provisions of Rule-2(1)(h) of RERA Rules, 206, a project whose completion certificate had not been issued on 27.0.206, the date of notification of the Rules, will fall in the category of Ongoing project and its registration in RERA will be mandatory. In Rule-2(1)(h)(i), (ii), (iii) & (iv), 04 criteria have been provided. A project fulfilling any of these four criteria, despite non-issuance of completion certificate, will be deemed outside the category of Ongoing project and registration of such project in RERA will not be mandatory.

Under Section-59, penalty and punishment are provided for contravention by the promoter of the provisions of Section-3 of the RERA Act. If the promoter does not register the project in RERA, there is a provision for imposing a penalty on it, which may extend up to 10 percent of the estimated cost of the project. If the penalty imposed is not deposited by the promoter, there is provision for criminal prosecution of the promoter with imprisonment for up to 03 years. Provisions of Section-59 are as follows:— Section 59- Punishment for non registration under section 3. (1) If any promoter contravenes the provisions of section 3, he shall be liable to a penalty which may extend up to ten per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. (2) If any promoter does not comply with the orders, decisions or directions issued under sub-section (1) or continues to violate the provisions of section 3, he shall be punishable with imprisonment for a term which may extend up to three years or with fine which may extend up to a further ten per cent. of the estimated cost of the real estate project, or with both. Conclusion On the basis of pleadings of both parties, evidence adduced, and arguments advanced in oral hearing, the following point for determination arises:— 1. Whether the project is registered / eligible for registration in RERA? Point for Determination-1

Complainants state that the respondent has not registered the project in RERA. Units in the project are being bought and sold without registration. Possession is not being given within the stipulated time. Terms of agreement for sale are being violated. Provisions of Section-3 of the RERA Act have been violated by the respondent. Therefore, legal proceedings be taken against it. The respondent states that registration of its project in RERA is not mandatory. On the date of commencement of the Act, respondent's project did not fall in the category of Ongoing project, because prior to commencement of the Act itself on date 06.03.2047, occupancy certificate of the project was issued by the development authority. Now this fact is to be examined whether the respondent's project is exempt from registration in RERA under Section-3(2)(a) read with Rule-2(1)(h) of RERA Rules. The main ground for exemption from registration stated on behalf of respondent is that occupancy / completion certificate of the project had been issued on date 06.03.2047. On the basis of this occupancy / completion certificate, in Complaint No. NCRI44/03/72723/202 Sukhmal Chandra Jain v. Imperia Structures Pvt. Ltd. and NCRI44/0I/8872/2022 Pankaj Kumar v. Imperia Structures Pvt. Ltd., the Bench of the Authority has already accepted that the project falls under the exception of Section-3 because occupancy / completion certificate had been obtained by the promoter.

To refute the above contention of the respondent, it was submitted on behalf of the complainants that no such view has been expressed by the Hon'ble Bench in the aforesaid complaints that the project is not registrable in RERA. On the contrary, in Complaint No. NCR244/09/669/2020 Abhyank Sinha v. Imperia Structures Ltd., Hon'ble Bench-4, NCR, by its order dated 45.07.2022, finding the project registrable, directed the respondent to register the project in RERA within 03 months, despite which registration has not been done. From perusal of the record on the basis of arguments of both parties, it appears that the respondent has not submitted copies of the decisions mentioned in its written statement. In support of their contention, the complainants have filed copy of the decision in the mentioned complaint.

From perusal on the RERA portal of both decisions cited by the respondent, it appears that in the case of the aforesaid complaint of Sukhmal Chandra Jain, nothing of the sort was determined by the Hon'ble Bench that the project is not registrable in RERA. The Hon'ble Bench in its decision dated 27.04.2022 merely quoted paragraph-54 of the judgment delivered by the Hon'ble Supreme Court in M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. The respondent, drawing an erroneous meaning of the order of the Hon'ble Bench, in paragraph-10 of its written statement pleaded paragraph-54 of the judgment of the Hon'ble Supreme Court in M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. as being the finding of the Hon'ble Bench. In paragraph-10 of the written statement, the respondent mentioned that the Hon'ble Bench held that the project is not registrable. In this regard, it is noteworthy that this is not any opinion of the Hon'ble Bench but merely a quotation of paragraph-54 of the judgment passed by the Hon'ble Supreme Court.

As far as the other decision in ncri44/02/88722/2022 Pankaj Kumar v. Imperia Structures Pvt. Ltd. is concerned, from perusal of the judgment and order dated 02.4.2022 passed in this complaint available on the portal, it appears that the Hon'ble Bench expressed no such opinion in its order that the project is not registrable in RERA. The Hon'ble Bench, keeping the complaint in ABEYANCE, passed an order to conduct inquiry and proceedings regarding registration of the project within 03 months. The Hon'ble Bench directed the Secretary RERA to ensure whether the project is registrable in RERA or not? Thus, in both complaints mentioned by the respondent in support of its argument, no such order was passed by the Hon'ble Bench that the project is not registrable in RERA. Thus, the orders passed in the 02 complaints mentioned by the respondent in support of its contention do not support the respondent's contention in any manner. On the contrary, the complainants, in support of their contention, relied upon order dated 45.07.2022 passed by the Hon'ble Bench-4, NCR in Complaint No. NCR44/09/669/2020 Abhyank Sinha v. Imperia Structures Ltd.

From perusal of the aforesaid order dated 45.07.2022 passed by the Hon'ble Bench, NCR, it is observed that the Hon'ble Bench directed the respondent to register the project in RERA within 03 months. Simultaneously, Secretary RERA was also directed to take legal proceedings against the respondent for not registering in RERA. It is pertinent to mention points 2, 3 and 4 of the operative part of the order dated 45.07.2000 of the Hon'ble Bench. Points 2, 3 and 4 are as follows:— "2. The respondent is directed to ensure registering its project in 'RERA' within the upcoming 3 months. 3. Secretary, RERA shall take lawful proceedings according to the RERA Act against the respondent for non-registration of the project in RERA. 4. A copy of this order be transmitted to Secretary, RERA for further proceedings." Thus, it is clear from the order of the Hon'ble Bench that the Hon'ble Bench, after applying its judicial mind to the registrability of the project, found the project registrable in RERA. The respondent was also ordered to register the project in RERA within 3 months. Secretary RERA was also directed to take legal proceedings against the respondent for failure to register the project in RERA. Despite the aforesaid order of the Hon'ble Bench, the respondent has not registered the project in RERA till date.

The respondent states that the completion certificate / occupancy certificate of its project was issued on date 06.03.20:7. Therefore, the project is not registrable in RERA. In this regard, in paragraph-6 of the written statement on behalf of the respondent, special emphasis has been laid on the provisions of Section-3(2)(a) of the RERA Act. From perusal of the provisions of Section-3(2)(a), it appears that for projects whose completion certificate had been received prior to the date of commencement of the Act, registration of those projects in RERA will not be mandatory. Under the provisions of the first proviso to Section-3(1), a project whose completion certificate was not issued on the date of commencement of the Act will be deemed an ONGOING project, which must be registered in RERA within 03 months. In both provisions of Section-3(2)(a) and the first proviso to Section-3(1), the material date for determination of ONGOING project / project registrable in RERA and issuance of completion certificate is given as the date of commencement of the Act, i.e., date 02.05.20:6.

The Hon'ble U.P. Real Estate Appellate Tribunal also in Anshul Agarwal v. M/s Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd., Appeal No. 575/2024, decided on date 34.05.2023, in paragraph-7.26 of the judgment held that if completion / occupancy certificate of the project had not been issued on the date of commencement of the Act, i.e., 07.05.20i6, the project will be deemed an Ongoing project and its registration in RERA will be mandatory. Based on the aforesaid contention of the respondent, perusal of the record reflects that no completion certificate has been submitted on behalf of the respondent. The certificate submitted on behalf of the respondent is an occupancy certificate. This occupancy certificate is also partial, which has been issued not for the entire block, but in respect of Part IT Block-4 and Part Residency Block-4.

This means that there are multiple blocks in the project. Construction work has been done in Block-4 and partial occupancy certificate was issued for it. Partial occupancy certificate is for one portion of IT Block-4 and Residency Block-4, that is, construction work of the other portion of IT Block-4 and Residency Block-4 is not complete. If there are 4 blocks in a project and an occupancy certificate is obtained for one portion of one block, even then mere partial occupancy certificate of one block does not mean the remaining construction work of the project is complete. Until construction work of all four blocks is completed and their completion certificate / occupancy certificate is issued, the project will be deemed an Ongoing project under Section-3 and its registration in RERA will be mandatory.

Even if it is assumed for argument's sake that on date 06.03.2047 completion certificate / occupancy certificate of the entire project was obtained, even then the project will be deemed an Ongoing project under Section-3, because the date of commencement of the Act is ot.05.20:6, meaning the partial occupancy certificate would be after the date of commencement of the Act. Therefore, on the basis of this partial occupancy certificate, the respondent's project cannot be deemed outside the category of Ongoing project. The respondent's project will be deemed an Ongoing project on 04.05.2046, the date of commencement of the Act, and its registration in RERA will be mandatory. That is why the Hon'ble Bench also in its aforesaid order dated 45.07.2022 directed the respondent to register the project. Otherwise also, perusal of this partial occupancy certificate dated 06.03.2047 reflects that this partial occupancy certificate has been issued in favour of M/s Times Shopee Centre P. Ltd. No partial occupancy certificate has been issued in favour of respondent Imperia Structures Ltd.

The respondent states that M/s Times Shopee Centre P. Ltd. is the owner of the land relating to the project and the respondent is the developer. When the owner of the land relating to the project is someone else and development of the project is carried out by another person, then in such case a joint venture agreement or any other contract or MOU is executed between both parties. When asked in this regard during the hearing, it was admitted by the respondent that it has not filed any such document, whereas sufficient opportunity was given to the respondent to present its case and documents.

On this point, it is pertinent to mention paragraph-7.49 of the judgment of the Hon'ble U.P. Real Estate Appellate Tribunal in Anshul Agarwal v. M/s Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd., Appeal No. 575/2024, decided on date 34.05.2023. The Hon'ble U.P. Real Estate Appellate Tribunal in paragraph-7.49 of the judgment, after duly considering the provisions of Urban Planning and Development Act 4973, U.P. Apartment (Promotion of Construction, Ownership and Maintenance) Act, 2010, RERA Act and Rules, 2046, and considering the Explanation to Section-4(5) of the Apartment Act, 2040, held that "completion" means complete construction or construction of an independent block. Obtaining a completion certificate for construction of one block of the project is solely for the purpose of offering possession. Despite issuance of completion / occupancy certificate for one block, until the entire construction / development work of the project is completed, the project will be deemed an Ongoing project. On behalf of the respondent, in paragraphs-4, 5 and 6 of its written statement, it was stated that phase-wise development of the project is being carried out by it. According to the respondent, under the Explanation to Section-2 of the RERA Act, separate registration of each phase can be done.

On the basis of this argument of the respondent, the legal position was considered. Various definitions are given under Section-2. There is no explanation in this section. The position regarding phase-wise development of a project is clarified in the Explanation to Section-3 of the Act, according to which each phase shall be a standalone project in itself. The respondent states that phase-wise development of the project is being carried out by it, but no such record has been presented by the respondent from which it may appear into how many phases development of the project is being carried out, what is being constructed in which phase, construction of how many phases is complete and construction of how many phases is remaining, and under which phase the unit allotted to complainants falls. Regarding unit allotment, perusal of the MOU of leading complaint no.-4 available on record reflects that on page-2 of the MOU, the project name is inscribed as PROJECT OF IT/ITS OFFICE SPACE CALLED 'Imperia H20 Office Suits'. In another document issued by the respondent in favour of the complainant, the project name is mentioned as "Imperia 820 IT Space". Similarly, in other complaints also, different names of the project are given in different documents.

In its written statement, it was also contended on behalf of the respondent that complainants took possession after executing registry in their favour, despite which complaint was filed. Therefore, complainants' complaint is the outcome of an afterthought (6984004), which has no substance. On behalf of the respondent, exemption from registration in RERA is being claimed on the basis of issuance of occupancy certificate of the project. According to the respondent, the project is complete, whose occupancy certificate was issued on date 06.03.2047, hence there is no requirement of registration in RERA and therefore registration in RERA was not done. On behalf of the complainant, letters dated 23.03.2044, 44.07.208, 27.07.20I8, 07.08.2020, 07.09.2020, 04.08.2020 and 44.05.2048 issued by Greater Noida Industrial Development Authority have been submitted, perusal of which reveals that sanction map of the project was approved by the development authority on date 23.03.204 on Plot-44-45, SECTOR-KNOWLEDGE PARK-V, GREATER NOIDA. Perusal of various other letters reveals that applications have been submitted by the respondent before the Authority for sanction of revised map, which are pending for consideration before the Authority. Perusal of letter dated 44.05.2048 reveals that after considering the application submitted for map revision, the development authority in its letter dated 44.05.2048 noted a total of 5 objections and expected the respondent to remove the objections.

According to information obtained by the complainants under the Right to Information Act through letter no.: Niyo./RTI/2049/5829 dated 04.09.209 of Assistant Public Information Officer, Planning Section, application was submitted by Times Shopee Centre Pvt. Ltd. for revised map sanction on Plot No. 44-45, SECTOR-KNOWLEDGE PARK-V, GREATER NOIDA, which maps have not been sanctioned till date. From the aforesaid discussion and analysis, it is clear that the respondent's project was an Ongoing project on the date of commencement of the Act. Even today the project is not complete. Revised map is under consideration before the development authority for sanction. The Hon'ble Bench in its order dated 75.07.2022 had already directed the respondent to register the project in RERA within 03 months; despite that, registration of the project has not been done by the respondent till now. Therefore, for protection of the interests of homebuyers / allottees, registration of the project in RERA appears necessary. Order The complaints of the complainants are allowed. The project is an Ongoing project. Therefore, registration of the project in RERA is necessary. The file be transmitted to Secretary, U.P. RERA for further proceedings regarding registration. Date: 24.08.2024 21.08 (Harish Tripathi) Adjudicating Officer

Original order

वर्तमान मा. पीठ-2 एन.सी.आर. (पूर्व में मा. पीठ-4 एन.सी.आर.) के समक्ष शिकायतों की सुनवाई के दौरान विपक्षी की परियोजना को रेरा में पंजीकरण होने के सम्बंध में प्रश्न उत्पन्न हुआ। अतः मा. पीठ ने अपने आदेश द्वारा पत्रावली को इस पीठ को यह विनिश्चिय करने के लिए संदर्भित किया गया कि क्‍या उक्त परियोजना रेरा में पंजीकृत / पंजीकरण होने योग्य है अथवा नहीं? वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से सुनवाई की गयी। बहस की तिथि पर शिकायतकर्ता उपस्थित नहीं हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री वैभव साही उपस्थित हुए, जिनकी बहस सुनी गयी। शिकायतकर्तागण का तर्क, पक्ष कथन शिकायतकर्तागण द्वारा लिखित बहस दिनांकित 09.05.2024, जो पोर्टल पर दिनांक 0.05.2024 को अपलोड की गयी है, में यह अभिकथन किया गया है कि विपक्षी की परियोजना ONYX IT TOWER IMPERIA #20 OFFICE SUITES, GREATER NOIDA WEST GAUTAM BUADDH NAGAR में नॉलेज पार्क-5, के wire संख्या-44 एवं 45 पर विकसित की जा रही है, जिसका रेरा में पंजीकरण नहीं कराया गया है। शिकायत संख्या ॥४८३१44/09/669/2020 अभियांक सिन्हा बनाम इसम्पीरिया wearer लि. में मा. पीठ-4, एन.सी.आर. द्वारा दिनांक 45.07.2022 को परियोजना को पंजीकरण योग्य पाते हुए विपक्षी को आदेशित किया था कि विपक्षी 03 माह के अन्दर परियोजना का रेरा में पंजीकरण कराये। मा. पीठ के आदेश के बावजूद पंजीकरण नहीं कराया गया है|

रेरा नियमावली दिनांक 27.40.206 को लागू हुई, तब परियोजना चल रही (Ongoing) परियोजना की श्रेणी में आती थी। विपक्षी द्वारा जो आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्रस्तुत किया गया है, वह Part tT छ806७4 & Part Residency Block-4 परियोजना से सम्बंधित है, जिसका onyx it tower परियोजना से कोई सम्बंध नहीं है। शिकायतकर्तागण की परियोजना का मानचित्र विकास प्राधिकरण द्वारा स्वीकृत नहीं किया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा जनसूचना अधिकार अधिनियम के अधीन विकास प्राधिकरण से दिनांक 04.09.2049 को सूचना मांगी गयी थी, प्राप्त सूचना के अनुसार परियोजना का मानचित्र स्वीकृत नहीं हुआ है, क्योंकि विपक्षी ने विकास प्राधिकरण द्वारा लगायी गयी आपत्तियों का निराकरण नहीं किया है। आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 06.03.20:7 दोषपूर्ण व भ्रमात्मक है। Mis Times Shopee Centre P.Ltd. द्वारा कोई बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित नहीं किया गया है। आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र में परियोजना ॥॥ए६श५ H20 OFFICE SUITES का उल्लेख नहीं किया गया है। इस आंशिक पूर्णता प्रमाण पत्र में विनिर्दिष्ट रूप से किसी परियोजना का नाम अंकित नहीं किया गया है। शिकायतकर्तागण से यूनिट्स के सम्बंध में एम.ओ.यू. ted seer weer लि. द्वारा किया गया है। मानचित्र स्वीकृति हेतु विकास प्राधिकरण को आवेदन M/s Times Shopee Centre BE द्वारा Page 2 of 2 E-Court

आवेदन वर्ष 20:7 4 दिया गया है। एम.ओ.यू. में मेसर्स टाइम शापी Bex प्रा.लि. का कोई उल्लेख नहीं है। IMPERIA H20 IT SPACE ONYX TOWER रेरा अधिनियम की धारा-3 के अधीन पंजीकरण योग्य है। विपक्षी आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र के आधार पर रेरा प्राधिकरण को भ्रमित करते हुए यह दावा प्रस्तुत कर रहा है कि परियोजना पंजीकरण योग्य नहीं है। विपक्षी ने आज तक परियोजना IMPERIA H20 IT SPACE ONYX TOWER का कोई भी पूर्णता /अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया है। आंशिक ओसी M/s Times Shopee Centre P.Ltd. के पक्ष में जारी किया गया है। मेसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर लि. व M/s Times Shopee Centre P.Ltd. दोनों भिन्‍न--भिन्‍न कम्पनी है, जिनका सी.आई.एन. नम्बर अलग-अलग है। अपने कथन के समर्थन में शिकायतकर्ता ने उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 45.07.2022 की प्रति, विकास प्राधिकरण के पत्र दिनांकित 06.03.2047,. 23.08.2044,._ 44.07.2048,. 04.08.2020,. 07.09.2020, 44.05.2048, 07.08.2020, 27.07.2048, जनसूचना अधिकार के अधीन प्राप्त सूचना दिनांकित 04.09.20:9 दाखिल किया है। विपक्षी का पक्ष कथन / तर्क विपक्षी की ओर से लिखित कथन दिनांकित 04.04.2024, लिखित बहस दिनांकित 06.06.2024, जो पोर्टल पर दिनाक 30.07.2024 को अपलोड किया गया है, जो अत्यन्त धूमिल होने के कारण स्पष्ट रूप से पढ़ने योग्य नहीं है।

विपक्षी का कथन है कि परियोजना “इम्पीरिया एच.2ओ. आई.टी. स्पेस” है। M/s Times Shopee Centre P.Ltd. जिस भूमि पर परियोजना विकसित की जा रही है, उसका स्वामी है। विपक्षी केवल विकासकर्ता है। अधिभोग प्रमाण पत्र भूमि के स्वामी के पक्ष में जारी किया गया है। परियोजना में चरणबद्ध तरीके (phased manner) में विकास कार्य किया जा रहा है। रेरा अधिनियम की धारा--2 के स्पष्टीकरण के अनुसार चरणबद्ध तरीके (phased manner) से परियोजना विकसित एवं रेरा में पंजीकृत करायी जा सकती है। चरणबद्ध तरीके (phased manner) से निर्माण के कारण कुछ भवनों का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है, जबकि कुछ भवनों का निर्माण कार्य लम्बित है। इसलिए विपक्षी ने अलग बिल्डिंग के लिए पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन प्रस्तुत किया है। विपक्षी के अनुसार रेरा अधिनियम की धारा-3(2)(9) के प्राविधानों के अनुसार यदि अधिनियम के लागू होने से पूर्व पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका हो, तो ऐसी परियोजना का रेरा में पंजीयन कराया जाना आवश्यक नहीं है। परियोजना “इम्पीरिया एच.2ओ. आई.टी. स्पेस” का पूर्णता प्रमाण पत्र एवं अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 06.03.2047 को जारी किया जा चुका है। Be लिखित कथन के go Page 3 of 2 E-Court प्रस्तर-8 के अनुसार परियोजना “इम्पीरिया एच.2ओ. आई.टी. स्पेस” UMBRELLA PROJECTS IMPERIA H20 के अंतर्गत आती है, जिसका पूर्णता प्रमाण पत्र अधिनियम के लागू होने के पहले ही जारी हो चुका है।

विपक्षी का यह भी कथन है कि रेरा प्राधिकरण की मा. पीठ द्वारा शिकायत संख्या ।(८४१44/03/724723/2024 सुखमल चन्द्र जैन बनाम इम्पीरिया स्ट्रक्‍्चर प्रा. लि. एवं ॥४८३१44/04/88742/2022 पंकज कुमार बनाम इम्पीरिया wer प्रा.लि. के मामले में यह adem fear जा चुका है कि परियोजना धारा-3 के अधीन पंजीकरण योग्य नहीं है। शिकायतकर्तागण ने केवल एम.ओ.यू. दाखिल किया है, भुगतान से सम्बंधित कोई रसीद दाखिल नहीं किया है। अपने तर्क के समर्थन में विपक्षी की ओर से मा. सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर एण्ड डेवलपर्स लि. बनाम उ.प्र. राज्य सिविल अपील संख्या 6745--6749 ,/ 2024 एवं मा. पंजाब एवं हरियाणा हाईकोर्ट के निर्णय इक्सपीरियन डेवलपर्स प्रा.लि. बनाम स्टेट आफ हरियाणा cwe/78s2/2022 का आश्रय लिया गया है । विधिक स्थिति सर्वप्रथम इस सम्बंध में विधिक स्थिति का उल्लेख करना समीचीन होगा। रेरा अधिनियम की धारा--3 में रियल see प्रोजेक्ट के पंजीकरण के सम्बंध मे प्राविधान किया गया है। धारा-3 के प्राविधानों के अनुसार ऐसी परियोजना जो अधिनियम लागू होने की तिथि पर चल रही (Ongoing) परियोजना की श्रेणी में आती थी। वह परियोजना रेरा में पंजीकृत, पंजीकरण योग्य है। रेरा अधिनियम की धारा--3(3) के प्राविधानों के अनुसार योजना क्षेत्र के अंतर्गत कोई भी प्रमोटर किसी भी भवन, अपार्टमेंट या भूखण्ड को किसी भी प्रकार से विज्ञापित, विपणित, बुक, विकय अथवा विकय के लिए करार नहीं करेगा। धारा-3(43) के प्राविधान निम्नवत है:-- Section 3-Prior registration of real estate project with Real Estate Regulatory Authority.

(4) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act: Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for wh 222 Page 4 42 La. E-Court the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of this Act. रेरा अधिनियम की aRT-3() के प्रथम परन्तुक के अवलोकन से यह प्रतीत होता है कि ऐसी परियोजनाएं जो अधिनियम लागू होने की तिथि पर चल रही (Ongoing) परियोजना की श्रेणी में आती थी और जिनका पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी नहीं हुआ था, उन परियोजनाओं का रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य था। अधिनियम के प्रारम्भ होने की तिथि ot.05s.20i6 है अर्थात जिस परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक o405.20i6 से पूर्व जारी हो चुका al उस परियोजना को चल रही (Ongoing) परियोजना नहीं माना जाएगा और उसका पंजीकरण अनिवार्य नहीं होगा।

मा. उ.प्र. WI अपीलीय अधिकरण ने अंशुल अग्रवाल बनाम मेसर्स उप्पल deal हाईटेक डेवलपर्स प्रालि. अपील संख्या 575,//2024 निर्णीत दिनांक 34.05.2023 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-7.26 में यह अवधारित किया है कि यदि परियोजना का पूर्णता /अधिभोग प्रमाण पत्र अधिनियम के प्रभावी होने की तिथि अर्थात 02.05.20i6 को जारी नहीं हुआ था तो परियोजना चल रही (Ongoing) परियोजना मानी जाएगी और उसका रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य होगा। इस निर्णय में मा. अपीलीय अधिकरण ने अर्बन प्लानिंग एण्ड डेवलपमेंट एक्ट 4973 उ.प्र. अपार्टमेंट (प्रमोशन आफ कंस्ट्रसन, ओनरशिप एण्ड मेंटीनेंस) एक्ट, 20१0, रेरा एक्ट एवं Sew, 20॥6 के प्राविधानों पर सम्यक विचार करने के उपरांत अपार्टमेंट एक्ट, 2040 की धारा-4(5) के स्पष्टीकरण पर विचार करने के उपरांत यह अवधारित किया है कि “पूर्णता” का अभिप्राय सम्पूर्ण निर्माण अथवा एक स्वतंत्र ब्लाक के निर्माण से है। परियोजना के एक ब्लाक के निर्माण का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करना केवल कब्जा प्रदान करने के उद्देश्य से होता है। एक ब्लाक का पूर्णता / अधिभोग प्रमाण पत्र जारी होने के बावजूद जब तक परियोजना का सम्पूर्ण निर्माण/ विकास कार्य पूर्ण नहीं हो जाता, तब तक परियोजना चल रही (Ongoing) परियोजना हीं मानी जाएगी। चल रही (Ongoing) परियोजना को रेरा अधिनियम, 2006 के अंतर्गत परिभाषित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-2(4)(॥) में चल रही (ONGOING) परियोजना को परिभाषित करते हुए यह प्राविधानित किया गया है कि किन परियोजनाओं का रेरा में पंजीकरण आवश्यक है और किन परियोजनाओं का रेरा में पंजीकरण आवश्यक नहीं है। रेरा नियमावली, 2046 के Fraa—2(2)(h) निम्नवत हैः-

(h) “ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of 7 ८222 rules: Page 5 of 2 (i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents’ Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate. रेरा नियमावली, 2006 के franz) d wien के अनुसार नियमावली राजपत्र में प्रकाशन की तिथि से प्रभावी होगी। नियमावली का प्रकाशन राजपत्र में NOTIFICATION NO. 4438/५॥-3-46-65 VIVIDH-26, DATED- 27-40-2076, PUBLISHED IN U.P. GAZETTE, EXTRA PART-4, SECTON (ka), DATED- 27-40-2046 को किया गया | इस प्रकार रेरा नियमावली, 20:6 के प्रभावी होने की तिथि 27.40.20:6 है। रेश नियमावली, 206 के नियम-2(3)|) के प्राविधानों के अनुसार नियमावली के अधिसूचित होने की तिथि 27.0.206 को जिस परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र जारी नहीं हुआ था वह परियोजना चल रही (Ongoing) परियोजना की श्रेणी में आएगी और उसका रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य होगा। नियम-2(3)0)0),0),(॥) & (iv) में 04 मापदण्ड बताये गये हैं। इन चारों मापदण्डों

में से किसी भी मापदण्ड को पूरा करने वाली परियोजना, पूर्णता प्रमाण पत्र जारी न होने के बावजूद चल रही (Ongoing) परियोजना की श्रेणी से बाहर मानी जाएगी और ऐसी परियोजना का रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य नहीं होगा। रेरा अधिनियम की धारा-3 के प्राविधानों का प्रमोटर द्वारा उल्लंघन किए जाने पर धारा-59 में शास्ति एवं दण्ड का प्राविधान किया गया है। यदि प्रमोटर द्वारा परियोजना का रेरा में पंजीकरण नहीं कराया जाता तो उस पर शास्ति, जो परियोजना के लागत का io प्रतिशत हो सकती है, अधिरोपित किए जाने का प्राविधान है। यदि प्रमोटर द्वारा अधिरोपित शास्ति जमा नहीं की जाती तो प्रमोटर का दाण्डिक अभियोजन कर 03 वर्ष के कारावास तक दण्ड का प्राविधान है। धारा--59 के प्राविधान निम्नवत है:- Section 59- Punishment for non registration under section 3. (4) If any promoter contravenes the provisions of section 3, he shall be liable to a penalty which may extend up to ten per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority. (2) If any promoter does not comply with the orders, decisions or directions issued under sub-section (3) or continues to violate the provisions of section 3, he shall be punishable with imprisonment for a term which may extend up to three years or with fine which may extend up to a further ten per cent. of the estimated cost Ze estate project, or with both. ae Page 6 of 42 E-Court निष्कर्ष उभयपक्षों के अभिकथनों, प्रस्तुत किए गए साक्ष्य एवं मौखिक बहस में प्रस्तुत तकों के आधार पर निम्नलिखित अवधार्य बिन्दु उत्पन्न होता हैः-

4. क्या परियोजना रेरा में पंजीकृत, पंजीकरण योग्य है? अवधार्य fars—t शिकायतकर्तागण का कथन है कि विपक्षी ने परियोजना का रेरा में पंजीकरण नहीं कराया है। बिना पंजीकरण कराये परियोजना में युनिटे कय-विकय की जा रहीं हैं। निर्धारित समय में कब्जा नहीं दिया जा रहा है। विकय अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा ta अधिनियम की धारा-3 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। अत: उसके विरूद्ध विधिक कार्यवाही की जाये। विपक्षी का कथन है कि उसकी परियोजना का रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य नहीं है। अधिनियम लागू होने की तिथि पर विपक्षी की परियोजना चल रही (Ongoing) परियोजना की श्रेणी में नहीं आती थी। क्योंकि अधिनियम लागू होने से पूर्व ही दिनांक 06.03.2047 को विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र जारी किया जा चुका था। अब इस तथ्य का परीक्षण करना है कि क्या विपक्षी की परियोजना धारा-3(2)0) सपठित fraa—2(ay(h) रेरा नियमावली के अधीन रेरा में पंजीकरण से मुक्त है। विपक्षी की ओर से पंजीकरण से छूट का मुख्य आधार यह बताया गया है कि परियोजना का अधिभोग /पूर्णता प्रमाण पत्र दिनाक 06.03.2047 को जारी किया जा चुका था। इस अधिभोग /पूर्णता प्रमाण पत्र के आधार पर मा. प्राधिकरण की पीठ द्वारा शिकायत संख्या NCRI44/03/72723/202 सुखमल चन्द्र जैन बनाम इम्पीरिया स्ट्रक्‍्चर प्रा.लि. एवं NCRI44/0I/8872/2022 पंकज कुमार बनाम इम्पीरिया स्ट्रक्‍्चर vif. के मामले में यह माना जा चुका है कि परियोजना धारा-3 के अपवाद के अधीन आती है क्योंकि प्रमोटर द्वारा अधिभोग / पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका था।

विपक्षी के उपरोक्त तर्क का खण्डन करने हेतु शिकायतकर्तागण की ओर से कहा गया कि उपरोक्त शिकायतों में मा. पीठ द्वारा ऐसा कोई मत व्यक्त नहीं किया गया है कि परियोजना रेरा में पंजीकरण योग्य नहीं है। इसके विपरीत शिकायत संख्या NCR244/09/669/2020 अभियांक सिन्हा बनाम इम्पीरिया स्ट्रक्‍्चर लि. में मा. पीठ-4, एन.सी.आर. द्वारा अपने आदेश दिनांक 45.07.2022 में परियोजना को पंजीकरण योग्य पाते हुए विपक्षी को आदेशित किया था कि विपक्षी 03 माह के अन्दर परियोजना का रेरा में पंजीकरण कराये, इसके बावजूद पंजीकरण नहीं कराया गया है। उभयपक्षों के तर्क के आधार पर अभिलेख के अवलोकन से प्रकट होता है कि विपक्षी ने अपने लिखित कथन में उल्लिखित निर्णयों की प्रति प्रस्तुत नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने अपने कथन के समर्थन में उल्लिखित ee? में निर्णय की प्रति दाखिल की गयी है। Page 7 of १2 E-Court

विपक्षी द्वारा उद्धृत दोनों निर्णयों को रेशा पोर्टल पर अवलोकन से प्रकट होता है कि सुखमल चन्द्र जैन की उपरोक्त शिकायत के मामले में मा. पीठ द्वारा ऐसा कुछ भी अपवधारित नहीं किया गया है कि परियोजना रेरा में पंजीकरण योग्य नहीं है। मा. पीठ ने अपने निर्णय दिनांक 27.04.2022 में मात्र मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर एण्ड डेवलपर्स प्रा.लि. के मामले में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के प्रस्तर-54 को उद्धृत किया है। विपक्षी ने मा. पीठ के आदेश का भ्रमित अर्थ निकालते हुए अपने लिखित कथन के प्रस्तर-40 में मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर एण्ड डेवलपर्स wi के मामले में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के प्रस्तर-54 को मा. पीठ का अवधारण मानते हुए अभिकथित किया है। लिखित कथन के प्रस्तर-40 में विपक्षी ने यह उल्लेख किया है कि मा. पीठ ने अवधारित किया है कि परियोजना पंजीकरण योग्य नहीं है। तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि यह मा. पीठ का कोई मत नहीं है बल्कि मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित निर्णय के प्रस्तर-54 का उद्धरण मात्र है। जहाँ तक दूसरे निर्णय ncri44/02/88722/2022 पंकज कुमार बनाम इम्पीरिया weer प्रा.लि. का सम्बंध है तो पोर्टल पर उपलब्ध इस शिकायत में पारित निर्णय एवं आदेश दिनांक 02.4.2022 को अवलोकन से प्रकट होता है कि मा. पीठ ने अपने आदेश में ऐसा कोई wa व्यक्त नहीं किया है कि परियोजना रेरा में पंजीकरण योग्य नहीं है। मा. पीठ ने शिकायत को ABEYANCE में रखते हुए 03 माह के अन्दर परियोजना के पंजीकरण के सम्बंध में जांच एवं कार्यवाही किए जाने का आदेश पारित किया गया है। मा. पीठ ने सचिव रेरा को यह सुनिश्चित करने हेतु निर्देशित किया गया है कि परियोजना रेरा में पंजीकरण योग्य है अथवा नहीं?

इस प्रकार विपक्षी द्वारा अपने तर्क के समर्थन में जिन शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है, उन दोनों ही शिकायतों में मा. पीठ द्वारा ऐसा कोई आदेश पारित नहीं किया गया है कि परियोजना रेरा में पंजीकरण योग्य नहीं है। इस प्रकार विपक्षी ने अपने तर्क के समर्थन में जिन 02 शिकायतों का उल्लेख किया है, उन शिकायतों में पारित आदेश से विपक्षी के तर्क का किसी भी प्रकार से समर्थन नहीं होता। इसके विपरीत शिकायतकर्तागण ने अपने तर्क के समर्थन में शिकायत संख्या NCR44/09/669/2020 अभियांक सिन्हा बनाम इसम्पीरिया स्ट्रक्‍्चर लि. में मा. Ae ह एन.सी.आर. द्वारा पारित आदेश दिनांक 45.07.2022 का आश्रय लिया है। मा. We, एन.सी.आर. द्वारा पारित उपरोक्त आदेश दिनांक 45.07.2022 के अवलोकन से परिलक्षित होता है कि मा. पीठ ने 03 माह के अन्दर परियोजना का रेरा में पंजीकरण कराने हेतु विपक्षी को आदेशित किया गया। साथ-ही-साथ रेरा में पंजीकरण न कराये जाने के लिए विपक्षी के विरूद्ध विधिक कार्यवाही करने हेतु सचिव रेरा को निर्देशित भी किया गया। मा. पीठ के आदेश दिनांक 45.07.2000 के प्रवर्तनशील भाग के बिन्दु संख्या 2. 3 व 4 का उल्लेख किया जाना समीचीन होगा। बिन्दु 2, Ze व 4-मिम्नवत्त है:-- 222 Page 8 of 42 E-Court “2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का आगामी 3 माह के अंतर्गत अपनी परियोजना को 'रेरा' में पंजीकृत कराना सुनिश्चित करें। 3. सचिव, रेरा, विपक्षी द्वारा परियोजना को रेरा में पंजीकृत न किए जाने हेतु रेरा अधिनियम के अनुसार विधिसंम्यक कार्यवाही करें। 4. इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को अग्रतर कार्यवाही हेतु प्रेषित की or"

इस प्रकार मा. पीठ के आदेश से स्पष्ट है कि मा. पीठ ने परियोजना के पंजीकरण योग्यता पर अपना विधिक मस्तिष्क प्रयोग करने के उपरांत परियोजना को रेरा में पंजीकरण योग्य पाया है। विपक्षी को 3 माह के अन्दर परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराये जाने का आदेश भी दिया गया है। परियोजना का रेरा में पंजीकरण न कराये जाने के कारण विपक्षी के विरूद्ध विधिक कार्यवाही करने हेतु सचिव रेरा को निर्देशित भी किया गया है। मा. पीठ के उपरोक्त आदेश के बावजूद विपक्षी ने परियोजना का आज तक रेरा में पंजीकरण नहीं कराया है। विपक्षी का कथन है कि उसकी परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र /अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 06.03.20:7 को जारी किया जा चुका है। इस कारण परियोजना रेरा में पंजीकरण योग्य नहीं है। इस सम्बंध में विपक्षी की ओर से लिखित कथन के प्रस्तर-6 में रेरा अधिनियम की धारा-3(2)(७) के प्राविधानों पर विशेष बल दिया गया है। धारा-3(2)७) के प्राविधानों के अवलोकन से प्रकट होता है कि जिन परियोजनाओं का पूर्णता प्रमाण पत्र अधिनियम के प्रारम्भ की तिथि से पूर्व प्राप्त हो चुका था, उन परियोजनाओं का रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य नहीं होगा। धारा--3(3) के प्रथम परन्तुक के प्राविधानों के अनुसार अधिनियम के प्रारम्भ होने की तिथि पर जिस परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र जारी नहीं हुआ था, वह परियोजना चल रही (ONGOING) परियोजना मानी जाएगी, जिसका 03 माह के अन्दर रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य होगा।

धारा--3(2)(0) व धारा-3(4) के प्रथम परन्तुक दोनों ही प्राविधानों में चल रही (ONGOING) परियोजना »रेरा में पंजीकरण योग्य परियोजना के निर्धारण तथा पूर्णता प्रमाण पत्र जारी होने के लिए सारवान तिथि अधिनियम के प्रारम्भ होने की तिथि अर्थात दिनांक 02.05.20:6 दी गयी है। मा. उ.प्र. रेश अपीलीय अधिकरण ने भी अंशुल अग्रवाल बनाम मेसर्स उप्पल चढ्ढा हाईटेक डेवलपर्स प्रालि. अपील संख्या 575,/2024 निर्णत दिनांक 34.05.2023 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-7.26 में यह अवधारित किया है कि यदि परियोजना का पूर्णता /अधिभोग प्रमाण पत्र अधिनियम के प्रभावी होने की तिथि अर्थात 07.05.20i6 को जारी नहीं हुआ था तो परियोजना चल रही (Ongoing) परियोजना मानी जाएगी और उसका रेरा में Ae, जाना अनिवार्य होगा। Page 9 of ६2 E-Court विपक्षी के उपरोक्त तर्क के आधार पर अभिलेख के अवलोकन से परिलक्षित होता है कि विपक्षी की ओर से कोई पूर्णता प्रमाण पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी की ओर से जो प्रमाण पत्र प्रस्तुत किया गया है वह अधिभोग प्रमाण पत्र है। यह अधिभोग प्रमाण पत्र भी आंशिक है जो कि पूरे ब्लाक का न होकर, पार्ट आई. टी. ब्लाक--4 व पार्ट रेजीडेंसी ब्लाक-4 के सम्बंध में जारी किया गया है ।

इसका अभिप्राय यह है कि परियोजना में कई ब्लाक है। ब्लाक-4 में जो निर्माण कार्य किया गया है और जिसका आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र जारी किया गया है। आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र आई.टी. ब्लाक--4 व रेजीडेंसी ब्लाक-4 के एक अंश का है अर्थात आई.टी. ब्लाक-4 व WHA ब्लाक-4 के दूसरे अंश का निर्माण कार्य पूरा नहीं है। यदि एक परियोजना में 4 ब्लाक है और उसमें से एक ब्लाक के एक अंश का अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया जाता है तो भी मात्र एक ब्लाक के आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र के आधार पर परियोजना का शेष निर्माण कार्य पूर्ण नहीं माना जाएगा। जब तक चारों ब्लाक का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं हो जाता और उसका पूर्णता प्रमाण पत्र,/अधिभोग प्रमाण पत्र जारी नहीं हो जाता, तब तक परियोजना धारा--3 के अधीन चल रही (Ongoing) परियोजना मानी जाएगी और उसका रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य होगा।

यदि तर्क के लिए यह मान भी लिया जाये कि दिनांक 06.03.2047 को सम्पूर्ण परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र /अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया गया है, तब भी परियोजना धारा-3 के अधीन चल रही (Ongoing) परियोजना ही मानी जाएगी, क्‍योंकि अधिनियम के प्रारम्भ होने की तिथि 0t.05.20:6 है अर्थात आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र अधिनियम के प्रारम्भ होने की तिथि के बाद का होगा। इसलिए इस आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र के आधार पर विपक्षी की परियोजना को चल रही (Ongoing) परियोजना की श्रेणी से बाहर नहीं माना जा सकता। विपक्षी की परियोजना अधिनियम के प्रारम्भ होने की तिथि 04.05.2046 को चल रही (Ongoing) परियोजना मानी जाएगी और इसका रेरा में पंजीकरण कराया जाना अनिवार्य होगा। इसीलिए मा. पीठ ने भी अपने उपरोक्त आदेश दिनांक 45.07.2022 में परियोजना को पंजीकृत कराने हेतु विपक्षी को निर्देशित किया गया है। अन्यथा भी इस आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांकित 06.03.2047 के अवलोकन से परिलक्षित होता है कि यह आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र Ms Times Shopee Centre P.Ltd.@ पक्ष में निर्गत किया गया है। विपक्षी इम्पीरिया wearer लि. के पक्ष में कोई आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र जारी नहीं किया गया है।

विपक्षी का कथन है कि M/s Times Shopee Centre P.Ltd. परियोजना से सम्बंधित भूमि के स्वामी है और विपक्षी विकासकर्ता है। जब परियोजना से सम्बंधित भूमि का स्वामी कोई अन्य व्यक्ति होता है और परियोजना का विकास किसी अन्य व्यक्ति द्वारा किया जाता है तो ऐसे मामले में दोनों पक्षों के मध्य ज्वाइंट वेंचर एग्रीमेंट या कोई अन्य अनुबंध अथवा कोई एम.ओ.यू. निष्पादित किया जाता है। विपक्षी से जब सुनवाई के दौरान इस सम्बंध में पूछा गया तो उसके द्वारा स्वीकार किया गया कि उसने ऐसा कोई प्रपत्र दाखिल नहीं किया है। जबकि विपक्षी को अपना पक्ष प्रस्तुत करने तथा प्रपत्र प्रस्तुत करने का पर्याप्त एवं Ge कूत अवसर दिया गया। Page 30 of 42 E-Court

इस बिन्दु पर मा. उ.प्र. रेश अपीलीय अधिकरण द्वारा अंशुल अग्रवाल बनाम मेसर्स उप्पल desl हाईटेक डेवलपर्स प्रा.लि. अपील संख्या 575/2024 निर्णीत दिनांक 34.05.2023 के मामले में निर्णय के प्रस्तर-7.49 का उल्लेख किया जाना समीचीन होगा। मा. उ.प्र. RT अपीलीय अधिकरण ने निर्णय के wer7.49 4 अर्बन प्लानिंग एण्ड डेवलपमेंट एक्ट 4973 उ.प्र. अपार्टमेंट (प्रमोशन आफ कंस्ट्रसन, ओनरशिप एण्ड मेंटीनेंस) एक्ट, 2040, WI एक्ट एवं SI, 2046 के प्राविधानों पर सम्यक विचार करने के उपरांत अपार्टमेंट एक्ट, 2040 की धारा-4(5) के स्पष्टीकरण पर विचार करने के उपरांत यह अवधारित किया है कि “पूर्णता” का अभिप्राय सम्पूर्ण निर्माण अथवा एक स्वतंत्र ब्लाक के निर्माण से है। परियोजना के एक ब्लाक के निर्माण का पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करना केवल कब्जा प्रदान करने के उद्देश्य से होता है। एक ब्लाक का पूर्णता /अधिभोग प्रमाण पत्र जारी होने के बावजूद जब तक परियोजना का सम्पूर्ण निर्माण/विकास कार्य पूर्ण नहीं हो जाता, aa तक परियोजना चल रही (Ongoing) परियोजना ही मानी जाएगी। विपक्षी की ओर से अपने लिखित कथन के प्रस्तर-4, 5 एवं 6 में कथन किया गया है कि उसके द्वारा परियोजना का फेज वाइज विकास किया जा रहा है। विपक्षी के अनुसार रेरा अधिनियम की धारा-2 के स्पष्टीकरण के अनुसार प्रत्येक फेज का पृथक पंजीकरण कराया जा सकता है। विपक्षी के इस तर्क के आधार पर विधिक स्थिति पर विचार किया गया। धारा--2 के अधीन विभिन्‍न परिभाषाएं दी गयी है। इस धारा में कोई स्पष्टीकरण नहीं है। अधिनियम की धारा-3 के स्पष्टीकरण में परियोजना के फेज वाइज विकास के सम्बंध में स्थिति स्पष्ट की गयी है, जिसके अनुसार प्रत्येक फेज अकेले अपने आप में एक परियोजना होगी।

विपक्षी का कथन है उसके द्वारा परियोजना का फेज वाइज विकास किया जा रहा है, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई अभिलेख प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह प्रकट हो कि परियोजना का कितने फेजेज में विकास किया जा रहा है। किस फेज में क्या-क्या निर्माण किया जा रहा है। कितने फेज का निर्माण हो चुका है कितने फेज का निर्माण बाकी है। शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट किस फेज के अंतर्गत आती है। यूनिट आवंटन के सम्बंध में पत्रावली पर उपलब्ध अग्रणी शिकायत कमांक--4 के VAY के अवलोकन से परिलक्षित होता है कि एम.ओ.यू. के पेज-2 पर परियोजना का नाम PROJECT OF IT/ITS OFFICE SPACE CALLED ‘Imperia H20 Office Suits) अंकित है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी एक अन्य अभिलेख में परियोजना का नाम “Imperia 820 IT Space” उल्लिखित है। इसी प्रकार अन्य शिकायतों मे भी भिन्‍न--भिन्‍न अभिलेखों में परियोजना का भिन्‍न--भिन्‍न नाम दिया गया है। विपक्षी की ओर से अपने लिखित कथन में यह भी अभिकथन किया गया है कि शिकायतकर्तागण ने अपने पक्ष में रजिस्ट्री कराकर कब्जा भी ले लिया है इसके बावजूद शिकायत प्रस्तुत की गयी है। इसलिए शिकायतकर्तागण की शिकायत पश्चातवर्ती विचार (॥६९८४००४॥४) का परिणाम है, जिसमें कोई सार नहीं है। विपक्षी की ओर से परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र जारी होने के आधार पर रेरा में पंजीकरण से छूट का दावा किया जा रहा है। विपक्षी के अनुसार परियोजना पूर्ण हो चुकी है, जिसका अधिभोग Ble दिनांक 06.03.2047 को टू Page 22 of 42 E-Court जारी हो चुका है इसलिए रेरा में पंजीकरण की आवश्यकता नहीं है और इसीलिए रेरा में पंजीकरण नहीं कराया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक 23.03.2044, 44.07.208, 27.07.20I8, 07.08.2020, 07.09.2020, 04.08.2020 एवं 44.05.2048 प्रस्तुत किया है, जिसके अवलोकन से प्रकट होता है कि विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 23.03.204 को प्लाट--44-45, SECTOR. KNOWLEDGE PARK-V, GREATER NOIDA पर परियोजना का मानचित्र स्वीकृत किया गया। अन्य विभिन्‍न पत्रों के अवलोकन से प्रकट होता है कि विपक्षी द्वारा प्राधिकरण के समक्ष युनरीक्षित मानचित्र स्वीकृत कराये जाने हेतु आवेदन प्रस्तुत किए गए हैं जो प्राधिकरण के समक्ष विचारार्थ लम्बित है। पत्र दिनांकित 44.05.2048 के अवलोकन से प्रकट होता है कि मानचित्र परिवर्तन हेतु प्रस्तुत किए गए आवेदन पर विचार करने के उपरांत विकास प्राधिकरण ने अपने पत्र दिनांक 44.05.2048 में कुल 5 आपत्तियां अंकित करते हुए विपक्षी से आपत्तियों को दूर करने की अपेक्षा की गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा जनसूचना अधिकार के अधीन नियोजन अनुभाग के सहायक जनसूचना अधिकारी के पत्रांक: नियो0,//आर0टी0आई0 / 2049 / 5829 दिनांक 04.09.209 के माध्यम से प्राप्त जनसूचना के अनुसार भूखण्ड संख्या 44-45, SECTOR- KNOWLEDGE PARK-V, GREATER NOIDA पर टाइम शापी सेन्टर प्रा. लि. द्वारा पुनरीक्षित मानचित्र स्वीकृति हेतु आवेदन किया गया है, जो वर्तमान तक मानचित्र स्वीकृत नहीं हुए हैं। उपरोक्त विवेचना एवं विश्लेषण से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अधिनियम लागू होने की तिथि पर चल रही (Ongoing) परियोजना थी। आज भी परियोजना पूर्ण नहीं हुई है। पुनरीक्षित मानचित्र स्वीकृति हेतु विकास प्राधिकरण के समक्ष विचाराधीन है।

मा. पीठ ने अपने आदेश दिनांक 75.07.2022 में पहले भी विपक्षी को 03 माह के अन्दर रेरा में परियोजना पंजीकरण कराने हेतु निर्देशित किया जा चुका है, इसके बावजूद विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का पंजीकरण नहीं कराया गया है। अतः घर खरीददारों / आवंटीगण के हितों की संरक्षा के लिए परियोजना का रेरा में पंजीकरण कराया जाना आवश्यक प्रतीत होता है। आदेश शिकायतकर्तागण की शिकायतें स्वीकार की जाती हैं। परियोजना एक चल रही (Ongoing) परियोजना है। अतः परियोजना का रेरा में पंजीकरण होना आवश्यक है। पत्रावली पंजीकरण के सम्बंध में अग्रिम कार्यवाही हेतु सचिव, उ.प्र. रेरा को प्रेषित की जाये। दिनांक: 24.08.2024 Ble ah g\.08” (हरीश त्रिपाठी) न्यायनिर्णायक अधिकारी Page 2 of 2

Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Mihi Lal Sharma and Pooja Sharma v. Project Category-Un-Register Imperia Structures Ltd

Complaint No. NCR144/05/109075/2023

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Mihi Lal Sharma and Pooja Sharma v. Project Category-Un-Register Imperia Structures Ltd

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