उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | यूनिट | जमा धनराशि रुए० | एग्रीमेंट फार | कब्जा दिये वांछित अनुतोष सं० न0 सेल,/लीज | जाने की की तिथि तिथि ], | ए्टरा44/5/09070/2023 | रेखा भट्ट 2044 | BO 33,44,668 // | 5.02.20i4 | 42 माह यूनिट का तथा 03 कब्जा व माह अनुग्रह | विलम्बित अवधि के | अवधि का साथ अर्थात | ब्याज दिलाये नवम्बर जाने का 2047 अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध -यून्रिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थितःकी गयी है।

वर्तमान प्रकरण से सम्बन्धित यूनिट पूर्व में आवंटी विनोद कुमार भट्ट व सह आवंटी रेखा भट्ट के नाम से आवंटित हुई थी। तत्पश्चात मूल आवंटी विनोद कुमार भट्ट का दिनांक 28.42.205 को मुत्यु हो गयी जिसके सम्बन्ध में मुख्य चिकित्सा अधिकारी गौतमबुद्धनगर द्वारा दिनांक 23.04.2046 को मृत्यु प्रमाण पत्र जारी किया गया है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। मूल आवंटी विनोद कुमार भट्ट के मृत्यु उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 20.07.20:6 को मृतक श्री विनोद कुमार भट्ट की पुत्री उपासना भट्ट GI Relinquishment of rights को स्वीकार करते हुए Revised Allotment Letter शिकायतकर्ता रेखा भट्ट के नाम जारी किया गया जिसके समर्थन में शिकायतकर्ता ZIT Relinquishment Deed dated 08.04.2046 की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें मृतक की पुत्री उपासना भट्ट द्वारा शिकायतकर्ता रेखा भट्ट को प्रश्नगत यूनिट का 400 प्रतिशत पूर्ण अधिकार दिया गया है। यहाँ यह भी स्पष्ट किया जाता है कि के Revised Allotment Letter अनुसार पूर्व में निष्पादित आवंटन पत्र दिनांकित 45.02.2044 में उल्लिखित सभी नियम व शर्ते प्रभावी रहेंगे। Ss 2

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 2044 बुक कराई गई। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को धनराशि Go 33,44,668,// का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वर्तमान शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता व उनके पति द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या 2044 के लिए आवेदन किया गया था। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.02.2044 को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में संयुक्त रूप से आवंटन पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि gira से दिनांक 28.42.2045 को उनके पति श्री विनोद कुमार भट्ट का निधन हो गया जिसमें शिकायतकर्ता उक्त इकाई की एक मात्र आवंटी रह गयी। इसके अतिरिक्त उनकी एक अन्य वैधानिक उत्तराधिकारी पुत्री श्रीमती उपासना भट्ट अरोरा ने भी vat इकाई में वैधानिक उत्तराधिकारी के रूप में अपना अधिकार त्याग दिया था। इसलिए. विपक्षी द्वारा दिनांक 20.07.2046 को संशोधित आवंटन पत्र उक्त इकाई के सम्बन्ध में*अशिकायतकर्ता के नाम जारी किया गया। आवंटित यूनिट की कुल कीमत bo 38,48,628 ,// थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रु0 33,44,668 / का. भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के क्लाज 7.2 के अनुसार यूनिट का कब्जा नवम्बर 20:7 में दिया जाना था। जबकि विपक्षी को ओ.सी मार्च 2022 में प्राप्त हुआ है। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, रिस्पिट रजिस्टर, रिवाज्ड आवंटन पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि [संख्या (रु0) ] विपक्षी द्वारा जारी रिस्पिट रजिस्टर 20.04.2048 रु0 33,44,668 / विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि प्रस्तुत शिकायत में कोई दम नहीं है और यह निराधार आधारों पर आधारित है 2 कण आओ

जिसका किसी भी प्रकार के दस्तावेजों से कोई समर्थन नहीं मिलता है। शिकायतकर्ता सत्य को छिपाने और झूठे आरोप लगाने का दोषी है। शिकायतकर्ता ने जानबूझकर प्राधिकरण को गुमराह करने के इरादे से महत्वपूर्ण तथ्यों को छिपाया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2022 में विधिवत ओ. सी प्राप्त कर लिया गया है और शिकायतकर्ता को कब्जा करने और धनराशि का भुगतान करके रजिस्ट्री कराने का प्रस्ताव भेजा गया। लेकिन शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आए। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 24.42.2043 को विपक्षी की परियोजना एटीएस एल्लौर में यूनिट संख्या 2044 आवंटित किये जाने हेतु आवेदन किया गया था। आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0० 36,70,000 / थी। विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 48.05.2045, 20.09.2045, 47.0.2045, 49.44.2045, 07.07.206 व 06.04.2046 को शिकायतकर्ता को मांग पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि विलम्ब से भुगतात्त किया गया तथा डिफाल्ट किया गया। विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 4:06.2022,02.08'2022, 07.0.2022 व t6.44 2022 को पुनः शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मरण पत्र जारी किये गये, विपक्षी द्वारा दिनांक 29.07.2024 को wifrs—s9 महामारी व अन्य विषम परिस्थितियाँ होने के बावजूद ओ.सी हेतु आवेदन किया गया। विपक्षी द्वारा RT आदेश दिनांक 46.09.2049 का संदर्भ अंकित करते हुए परियोजना को डीम्ड माने जाने का उल्लेख किया गया है क्‍योंकि विपक्षी द्वारा दिनांक 29.07.202 ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड-49 महामारी, एन.जी.टी व प्रदूषण नियत्रंण बोर्ड द्वारा समय समय पर लगाये गये प्रतिबन्धों के कारण 378 दिन निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है जिस कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत अर्थदण्ड bo 75,000,/ के साथ निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022, इंटीमेशन ऑफर ऑफ पजेशन 30.03.2022 व अनुस्मारक Tat की छायाप्रति दाखिल की गयी है। 3 उभयपक्षो के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न WA :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स wen .प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दियां:गया*आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण. है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि <-

"'54....Fromsthe. scheme..of.the.Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा 4 पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIOS है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert) तद्नुसार प्रश्न wea निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियाजना विलम्बित होने का कारण माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी“रोक के आदेश, एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी*को बताया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। . फोर्स मैज्योर के अंधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद A et) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा ।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities Si =

take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके afiRed उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029/7985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria. stipulated in GRAP, wherein strict.emforcement. of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक o4—74-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह जा >> 6 निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय & आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्‍तविपरक्षी -कोंविड<9. के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3--: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 45.02.20i4 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 20:7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि यमुना एक्सप्रेस वे औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 30.03.2022 को जारी अधिभोग प्रमाण पत्र विपक्षी को प्राप्त हो चुका है। उसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206..with respect to delay in handing over possession: The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था क॑ अनुसार ओसी. / Mia. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। & जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ ead वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section | 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the 8 एक -“_ promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स err vad धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.4020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall haye'the option of terminating the Agreement in which-case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under anyhead whatsoever-towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise..under.the Rules. within.forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८ा,₹+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर शिकायतकत्य को ओ.सी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 33,44,668,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम-भुगंतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। eos धनराशि देय eat से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को..वापस की ort) ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर. नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mcie+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद १0 — = आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। oe st ee “३२ 09-2026 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विन्नियामक«प्राधिकरण “ager 4

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | यूनिट | जमा धनराशि रुए० | एग्रीमेंट फार | कब्जा दिये वांछित अनुतोष सं० न0 सेल,/लीज | जाने की की तिथि तिथि ], | ए्टरा44/5/09070/2023 | रेखा भट्ट 2044 | BO 33,44,668 // | 5.02.20i4 | 42 माह यूनिट का तथा 03 कब्जा व माह अनुग्रह | विलम्बित अवधि के | अवधि का साथ अर्थात | ब्याज दिलाये नवम्बर जाने का 2047 अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध -यून्रिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थितःकी गयी है।

वर्तमान प्रकरण से सम्बन्धित यूनिट पूर्व में आवंटी विनोद कुमार भट्ट व सह आवंटी रेखा भट्ट के नाम से आवंटित हुई थी। तत्पश्चात मूल आवंटी विनोद कुमार भट्ट का दिनांक 28.42.205 को मुत्यु हो गयी जिसके सम्बन्ध में मुख्य चिकित्सा अधिकारी गौतमबुद्धनगर द्वारा दिनांक 23.04.2046 को मृत्यु प्रमाण पत्र जारी किया गया है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। मूल आवंटी विनोद कुमार भट्ट के मृत्यु उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 20.07.20:6 को मृतक श्री विनोद कुमार भट्ट की पुत्री उपासना भट्ट GI Relinquishment of rights को स्वीकार करते हुए Revised Allotment Letter शिकायतकर्ता रेखा भट्ट के नाम जारी किया गया जिसके समर्थन में शिकायतकर्ता ZIT Relinquishment Deed dated 08.04.2046 की प्रति दाखिल की गयी है जिसमें मृतक की पुत्री उपासना भट्ट द्वारा शिकायतकर्ता रेखा भट्ट को प्रश्नगत यूनिट का 400 प्रतिशत पूर्ण अधिकार दिया गया है। यहाँ यह भी स्पष्ट किया जाता है कि के Revised Allotment Letter अनुसार पूर्व में निष्पादित आवंटन पत्र दिनांकित 45.02.2044 में उल्लिखित सभी नियम व शर्ते प्रभावी रहेंगे। Ss 2

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में यूनिट संख्या 2044 बुक कराई गई। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष विपक्षी को धनराशि Go 33,44,668,// का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वर्तमान शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता व उनके पति द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या 2044 के लिए आवेदन किया गया था। विपक्षी द्वारा दिनांक 45.02.2044 को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में संयुक्त रूप से आवंटन पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि gira से दिनांक 28.42.2045 को उनके पति श्री विनोद कुमार भट्ट का निधन हो गया जिसमें शिकायतकर्ता उक्त इकाई की एक मात्र आवंटी रह गयी। इसके अतिरिक्त उनकी एक अन्य वैधानिक उत्तराधिकारी पुत्री श्रीमती उपासना भट्ट अरोरा ने भी vat इकाई में वैधानिक उत्तराधिकारी के रूप में अपना अधिकार त्याग दिया था। इसलिए. विपक्षी द्वारा दिनांक 20.07.2046 को संशोधित आवंटन पत्र उक्त इकाई के सम्बन्ध में*अशिकायतकर्ता के नाम जारी किया गया। आवंटित यूनिट की कुल कीमत bo 38,48,628 ,// थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रु0 33,44,668 / का. भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के क्लाज 7.2 के अनुसार यूनिट का कब्जा नवम्बर 20:7 में दिया जाना था। जबकि विपक्षी को ओ.सी मार्च 2022 में प्राप्त हुआ है। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, रिस्पिट रजिस्टर, रिवाज्ड आवंटन पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि [संख्या (रु0) ] विपक्षी द्वारा जारी रिस्पिट रजिस्टर 20.04.2048 रु0 33,44,668 / विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि प्रस्तुत शिकायत में कोई दम नहीं है और यह निराधार आधारों पर आधारित है 2 कण आओ

जिसका किसी भी प्रकार के दस्तावेजों से कोई समर्थन नहीं मिलता है। शिकायतकर्ता सत्य को छिपाने और झूठे आरोप लगाने का दोषी है। शिकायतकर्ता ने जानबूझकर प्राधिकरण को गुमराह करने के इरादे से महत्वपूर्ण तथ्यों को छिपाया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2022 में विधिवत ओ. सी प्राप्त कर लिया गया है और शिकायतकर्ता को कब्जा करने और धनराशि का भुगतान करके रजिस्ट्री कराने का प्रस्ताव भेजा गया। लेकिन शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने नहीं आए। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 24.42.2043 को विपक्षी की परियोजना एटीएस एल्लौर में यूनिट संख्या 2044 आवंटित किये जाने हेतु आवेदन किया गया था। आवंटित यूनिट की कुल कीमत रु0० 36,70,000 / थी। विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 48.05.2045, 20.09.2045, 47.0.2045, 49.44.2045, 07.07.206 व 06.04.2046 को शिकायतकर्ता को मांग पत्र भेजे गये परन्तु शिकायतकर्ता धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि विलम्ब से भुगतात्त किया गया तथा डिफाल्ट किया गया। विपक्षी द्वारा क्रमशः दिनांक 4:06.2022,02.08'2022, 07.0.2022 व t6.44 2022 को पुनः शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मरण पत्र जारी किये गये, विपक्षी द्वारा दिनांक 29.07.2024 को wifrs—s9 महामारी व अन्य विषम परिस्थितियाँ होने के बावजूद ओ.सी हेतु आवेदन किया गया। विपक्षी द्वारा RT आदेश दिनांक 46.09.2049 का संदर्भ अंकित करते हुए परियोजना को डीम्ड माने जाने का उल्लेख किया गया है क्‍योंकि विपक्षी द्वारा दिनांक 29.07.202 ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कोविड-49 महामारी, एन.जी.टी व प्रदूषण नियत्रंण बोर्ड द्वारा समय समय पर लगाये गये प्रतिबन्धों के कारण 378 दिन निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है जिस कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत अर्थदण्ड bo 75,000,/ के साथ निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022, इंटीमेशन ऑफर ऑफ पजेशन 30.03.2022 व अनुस्मारक Tat की छायाप्रति दाखिल की गयी है। 3 उभयपक्षो के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न WA :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स wen .प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दियां:गया*आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण. है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि <-

"'54....Fromsthe. scheme..of.the.Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा 4 पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRIOS है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert) तद्नुसार प्रश्न wea निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा परियाजना विलम्बित होने का कारण माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगायी गयी“रोक के आदेश, एनजीटी द्वारा जारी आदेश व कोविड-49 महामारी*को बताया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। . फोर्स मैज्योर के अंधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद A et) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा ।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities Si =

take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके afiRed उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029/7985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria. stipulated in GRAP, wherein strict.emforcement. of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक o4—74-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह जा >> 6 निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय & आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्‍तविपरक्षी -कोंविड<9. के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3--: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 45.02.20i4 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 42 माह तथा 03 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 20:7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि यमुना एक्सप्रेस वे औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 30.03.2022 को जारी अधिभोग प्रमाण पत्र विपक्षी को प्राप्त हो चुका है। उसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 05 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206..with respect to delay in handing over possession: The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था क॑ अनुसार ओसी. / Mia. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। & जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ ead वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section | 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the 8 एक -“_ promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स err vad धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.4020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall haye'the option of terminating the Agreement in which-case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under anyhead whatsoever-towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise..under.the Rules. within.forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८ा,₹+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर शिकायतकत्य को ओ.सी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 33,44,668,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम-भुगंतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। eos धनराशि देय eat से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को..वापस की ort) ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर. नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 3029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी mcie+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद १0 — = आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। oe st ee “३२ 09-2026 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विन्नियामक«प्राधिकरण “ager 4