उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-3॥ के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:ः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या wall यूनिट | पत्रावली पर एग्रीमेंट फार | कब्जा दिये वांछित ष्‌ qo | | उपलब्ध रसीद के | सेल की जाने की तिथि Wo अनुसार जमा तिथि धनराशि GO T, झिलरावदा0509063/2023 | राज कुमार नागर | 5024 | रु0 58,72,907/ | 29.04.206 | 42 माह तथा यूनिट का व गीता नागर 3 माह अनुग्रह |कब्जा व अवधि के साथ | विलम्बित अवधि अर्थात अक्टूबर | का ब्याज 2049 दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 2. फलर44/05/09064/2023 | अंकुर गुप्ता 5785 | 60 44,28,466/ | 27.03205 | 42 माह तथा | यूनिट का 3 माह अनुग्रह =| pang अवधि के साथ | विलम्बित अवधि अर्थात दिसम्बर | का ब्याज 2048 दिलाये जाने का अनुरोध किया |_ गया है। 3. फलरा4405709066/2023 | आशीष रोहि हे रु0 39,33,833/ | 05.:2.204 | 42 माह तथा | यूनिट का 3 माह age | कब्जा व अवधि के साथ | विलम्बित अवधि अर्थात सितम्बर | का ब्याज 2048 दिलाये जाने का अनुरोध किया L गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता राज कुमार नागर व गीता नागर के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध परिवाद योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना ATS ALLURE से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/05/I09063/2023 राज कुमार नागर व गीता नागर की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी। SS

कार्यालय आख्या दिनांक 05.06.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा स्वामहि फण्ड डिसबर्स्ड अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में vad तालिका में अंकित यूनिट संख्या 5024 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष विपक्षी को तालिका में अंकित धनराशि रु0 58,72,907 / का भुगतान किया गया। अतः अग्रणी शिकायतकर्ता के साथ 2 अन्य शिकायतकर्ता ने भी यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकतागर्ण द्वारा परिवाद के समर्थन में एग्रीमेंट फॉर सेल, कस्टमर लेजर व स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ a क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) EE 4 शिकायतकर्ता-राज कुमार नागर [22.03.2023 रु0 58,72,907 / विपक्षी द्वारा जारी-कस्टमर लेजर a शिकायतकर्ता-अंकुर गुप्ता री BO 44,28,466 / विपक्षी द्वारा जारी-स्टेटमेंट ऑफ ह एकाउंट 3 शिकायतकर्ता-आशीष रोहि 09.08.2022 रु0 39,3,833/ विपक्षी द्वारा जारी-कस्टमर लेजर a

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान न किये जाने के पश्चात्‌ भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 44.04.2022 को जारी किया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट के लिए दिनांक 30.:2.20i5 को आवेदन किया था जो Trae आर-3 है। विपक्षी ने दिनांक 29.04.206 को यूनिट संख्या 5024 के लिए आवंटन पत्र जारी किया है आवंटन पत्र की प्रति एनेक्‍्चर आर-4 है। शिकायतकर्ता ने आवंटन पत्र के नियमों एवं शर्तों का उल्लंघन किया है। 2 शिकायतकर्ता पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान करने में असफल रहा है। आवंटी द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भुगतान न किये जाने के पश्चात्‌ भी विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 30.03. 2022 को व अंतिम ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 44.04.2022 को जारी किया गया है। विपक्षी को ओ.सी प्राप्त हो चुका है और विपक्षी ने दिनांक 26.05.2022 को सेल डीड कराये जाने के लिए कई बार अनुरोध किया लेकिन शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा नहीं लिया। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि aifas—i9 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उन्हें अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो गया है।

ara: विपक्षी द्वारा वर्तमान परिवाद पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने तथा वर्तमान प्रकरण में उचित आदेश पारित किये जाने तथा शिकायतकर्ता पर GO 75,000, का अर्थदण्ड लगाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में कस्टमर लेजर, आवेदन फार्म, आवंटन पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन 44.04.2022, इन्वाइस /डिमांड लेटर, की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स Ava के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न Wea इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु बाल. 3 विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। ReS निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जायें? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

अग्रणी शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 29.04.2046 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा अक्टूबर 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इसी क्रम में उक्त तालिका में अंकित शिकायतकर्ता क्रम संख्या 2 व 3 के पक्ष में दिनांक 27.03.2045 व 05.2.2074 को आवंटन पत्र निष्पादित हुए जिसके अनुसार शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2048 व सितम्बर 2048 में प्राप्त होना था। विपक्षी का कहना है कि wifas—i9 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि उन्हें अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो गया है। वहीं दूसरी ओर विपक्षी का यह भी तर्क है कि शिकायतकर्तागण को ऑफर आफ पोजेशन दिनांक 42.04.2022 को जारी किये गये है परन्तु शिकायतकर्ता अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त नहीं कर रहा है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो चुका है तथा शिकायतकर्तागण के पक्ष में दिनांक 44.04.20020 को ऑफर ऑफ पजेशन (जिसमें दिनांक 30.03.2022 को ओससी प्राप्त होना अंकित है) जारी किया गया है जो पत्रावली पर उपलब्ध है।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 से 5 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्तागण यूनिट के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। ——s- 5 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 /20:8 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। े जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to

complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allotfee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid a 6 for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.:0.20i8 को भू-सम्पदा (afar और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। saa प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८,६+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता

है। रेरा की धारा-2(2०)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्तागण यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-2 faa किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण से यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि प्राप्त करके, शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट आवंटन के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 34। अगस्त 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.4.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि GO 58,72,907/ पर MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। Vad तालिका में अंकित क्रम संख्या 2 एवं 3 वर्णित शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुरूप तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से प्रत्येक शिकायतकर्ता के सम्मुख अंकित धनराशि पर उपरोकक्‍तानुसार ब्याज की गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR4 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति उक्त तालिका में अंकित सम्बन्धित पत्रावालियों पर रखी जाए। मम हि... पल os 0G 2024 (डा०दीपक स्वरूप WA) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर