उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८२44/05/089]9/2023 संजय शर्मा एवं आकांक्षा शर्मा बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो amber के माध्यम से दिनांक 28-06-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्तागण श्री राज सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानस राय उपस्थित हुए। उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 28-06-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा wera प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, विधिक भौतिक कब्जा एवं पंजीकृत सेल डीड /रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 23-02-2022 को विपक्षी की परियोजना "I~ छ Park View" - Gaur Yamuna City" में प्लॉट संख्या: 247 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत रू.65,04,304,//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.70,46,493//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी कम्पनी के डिफॉल्ट के कारण अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से विपक्षी द्वारा कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त नहीं किया जा सका। विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से प्लॉट निरस्तीकरण कर दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अनुन्बन्धानुसार अभी तक प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष 400 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी कम्पनी प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करने हेतु तैयार नहीं है। विपक्षी द्वारा अवैधानिक धनराशि की माँग की जा रही है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से बिना ओ.सी. Page | of 4 OC E-Court /सी.सी. प्राप्त किये अवैधानिक रूप से कब्जा ऑफर किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी की crm टीम को पारिवारिक आकस्मिक मेडिकल समस्या तथा आवश्यक कार्य हेतु विदेश में होने के सम्बन्ध में अवगत/सूचित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण-पत्र के उपरान्त भी अवशेष धनराशि का भुगतान कब्जा पत्र के अनुसार किया गया, परन्तु विभिन्‍न अनुस्मारक-पत्रों के बावजूद भी विपक्षी प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करने हेतु तैयार नहीं है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, विधिक भौतिक कब्जा एवं पंजीकृत सेल डीड /रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 07-02-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 07-03-2022 को निष्पादित व हस्ताक्षरित कराया गया, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा petra प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 73-70-2025 तक दिया जाना है, परन्तु कब्जा दिये जाने की तिथि से पूर्व ही विभिन्‍न अनुस्मारक-पत्र एवं माँग-पत्र विपक्षी द्वारा प्रेषित किये जा रहे हैं, जिनके अनुपालन में शिकायतकर्ता द्वारा धन उपलब्धता (availability of funds) तथा समयानुसार धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा अंतिम किश्त को छोड़कर जमा धनराशि के सम्बन्ध में समस्त सभी किश्तों का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता पारिवारिक आकस्मिक मेडिकल समस्या के कारण विदेश में रहने तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित माँग-पत्र के सम्बन्ध में सूचित न होने के कारण, शिकायतकर्ता अपनी अंतिम किश्त का भुगतान करने में असमर्थ रहा। विपक्षी द्वारा प्रेषित प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस के अगले दिन ही शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा उपर्युक्त के सम्बन्ध में कोई पावती नहीं दी गयी विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र के प्रस्तर-49 में स्वयं स्वीकार किया गया है कि कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-40-2022 को प्रेषित करते हुए दिनांक i8-7:-2022 तक अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 07-44-2022 को रू.40,00,000 /- एवं दिनांक 46-44-2022 को %.0,00,000 /— की धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रथम अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 24-4-2022, द्वितीय अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 20-42-2022 को जारी किये गये, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 4-04-2023 को रू.6,50,000 /— की धनराशि, शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी और इस प्रकार शिकायतकर्ता दिनांक :4-0:-2023 तक प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष 90 प्रतिशत धनराशि से अधिक का भुगतान विपक्षी को किया गया, परन्तु फिर भी विपक्षी द्वारा दिनांक 44-0:-2023 को धनराशि प्राप्त करने के 03 माह उपरान्त दिनांक 08-04-2023 को जानबूझकर विधि विरूद्ध तरीके से प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस प्रेषित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 09-04-2023 तक विलम्बित अवधि के ब्याज सहित समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी मानवीय आधार पर विपक्षी, शिकायतकर्ता के

Page 2 of 4 E-Court साथ समझौता करने हेतु तैयार नहीं है, जबकि शिकायतकर्ता को उत्पन्न हुई समस्या, शिकायतकर्ता के नियंत्रण के बाहर थीं। प्रश्नगनत शिकायत में प्रथम सुनवाई किये जाने के उपरान्त मा. पीठ द्वारा अपने आदेश, दिनांक 45--09-2023 के माध्यम से विपक्षी को प्रकरण में, yeaa शिकायत के निस्तारण तक यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेशित किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, मूल शिकायत में याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 07-03-2022 की प्रति, कस्टमर लेजर, दिनांक 48-04-2023 की प्रति, बैंक स्टेटमेन्ट, दिनांक 09-04-2023 से दिनांक 46-04-2023 तक विपक्षी को अदां की गयी धनराशि के सम्बन्ध प्रदर्शित विवरण, कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 08-04-2023 की प्रति, मेडिकल सर्टिफिकेट, विपक्षी को प्रेषित पत्र, दिनांक 43-04-2023 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 49-40-2022 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 05-42--2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “I Park View” Situated at Gaur Yamuna City, 4 प्लॉट संख्या: 207 बुक कराया गया, जिसका क्षेत्रफल लगभग 230 वर्ग urs था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं: UPRERAPRJ235739 है | प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 07-03-2022 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, दिनांक 72-72-2025 तक (फोर्स मैज्योर पीरियड सहित) दिया जाना है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक 40-07-2022, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06-44-2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 45-07-2022 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 49-40-2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक t6-09-20:9 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Ses ओ.सी./ सी.सी., दिनांक 47-40-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 49-40-2022 को किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में पार्ट ले-आऊट कम्प्लीशन, दिनांक 22-03-2023 को प्राप्त किया जा चुका है।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍्ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा ds जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर Page 3 of 4 E-Court कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 2022 में दिनांक 05-40-2022 से दिनांक 48-40-2022 तक 43 दिन, दिनांक 29-40-2022 से दिनांक 03-42-2022 तक 35 दिन, दिनांक 30--42--2022 से दिनांक 03-04-2023 तक 04 दिन, दिनांक o6—0:-2023 से दिनांक 44-04-2023 तक os दिन अर्थात्‌ 60 दिन की अवधि सम्मिलित हैं। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और 60 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है।

विपक्षी द्वारा पक्षकारों के मध्य निष्पादित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-05 एवं प्रस्तर-9. 3 तथा पेमेन्ट प्लॉन तथा भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 के धारा-54 व 55 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.6,29,277/- का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु मॉग-पत्र, दिनांक 49-0-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 24-44-2022, दिनांक 20-72-2022, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 04-03-2023 को प्रेषित किये गये। उपरोक्त अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस, दिनांक 08-04-2023 को प्रेषित किया गया और प्रश्नगत शिकायत योजित करने से पूर्व ही प्लॉट तृतीय पक्ष को आवंटित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट निरस्तीकरण की सूचना प्रेषित किये जाने के बाद, शिकायतकर्ता द्वारा दुर्भावनापूर्ण इरादे से बिना किसी पूर्व सूचना के विपक्षी कम्पनी के खाते में रू.6,50,000 /- की धनराशि जमा/भुगतान की गयी। शिकायतकर्ता की जमा धनराशि में से अनुबन्धानुसार आवश्यक कटौती करने के उपरान्त, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल, दिनांक 27-06-2023 को प्रेषित कर, अवशेष धनराशि रू.64,6,786 /- प्राप्त करने हेतु कहा गया। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की eet—i9(4), 49(6) एवं 499) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की vera शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 07-03-2022 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक i9-70-2022 की प्रति, अन्य शिकायतों में रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ, प्रेस रिलीज़ की प्रति, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 45-07-2022 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 40-07-2022 की प्रति, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06-44-2048 की प्रति, पार्ट ले-आऊट कम्प्लीशन, दिनांक 22-03-2023 की प्रति, वर्णित माँग-पत्र एवं अनुस्मारक-पत्रों की प्रतियाँ, फाईनल Ras कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 04-03-2023 की प्रति, कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 08-04-2023 की प्रति, कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। Page 4 04 4 E-Court मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cat को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओसी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष Gre प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या प्लॉट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ati. /सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक 40-07-2022, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06-44-2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 45-07-2022 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 49-20-2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Ses ओ.सी. /सी.सी., दिनांक 47-0-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 49-40-2022 को किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में पार्ट ले-आऊट कम्प्लीशन दिनांक 22-03-2023 को प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की aet—24(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे st सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे | इसके अतिरिक्त यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में निम्नलिखित उललेखित है:-

“20.0. Notice for issue of occupancy certificate — Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. Page 5 of 4 E-Court 20././ Occupancy certificate necessary for occupation — No building erected, reerected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix -7, Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain un-removed for a period of 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Thereafier, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy certificate and in such case time extension shall not be

required.” उपरोक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. आवेदन की प्राप्ति के 90 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. ta के जिस डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक t4-06-202 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया था, जिसके कारण विपक्षी द्वारा अपने कथन में आदेश, दिनांक 46-09--209 का उल्लेख किया जाना उचित नहीं है। प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी के डिफॉल्ट के कारण अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से विपक्षी द्वारा कम्पलीशन सर्टिफिकेट प्राप्त नहीं किया जा सका। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये अवैधानिक रूप से कब्जा ऑफर किया गया, जो कि विधिनुरूप नहीं है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 तथा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. J RN. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और ओ.सी. आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा सक्षम प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय / अभिलेखीय साक्ष्य wr कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, Page 6 of 4 Pe aie PA E-Court जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 200 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो।

उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा gear परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 45-07-2022, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की AIRIH-(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की IRI-9(0) एवं (4 wide के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- ॥(90) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section (7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की aR—i7 निम्नवत्‌ है:-

77, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover Page 7 of I4 Poo ee E-Court the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह we है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “stead सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है| प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्ननत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में Ses ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है तथा विपक्षी द्वारा ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र विधिसम्मत नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-70-2022, भी वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। Taq बिन्दु er: or Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 020, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायततकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या प्लॉट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी?

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी कम्पनी की crm टीम को पारिवारिक आकस्मिक मेडिकल समस्या तथा आवश्यक कार्य हेतु विदेश में होने के सम्बन्ध में अवगत /सूचित किया गया | शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण-पत्र के उपरान्त भी अवशेष धनराशि का भुगतान कब्जा-पत्र के अनुसार किया गया, परन्तु विभिन्‍न अनुस्मारक-पत्रों के बावजूद भी विपक्षी प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करने हेतु तैयार नहीं है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 07-02-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 07-03-2022 को निष्पादित व हस्ताक्षरित कराया गया, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 43-0-2025 तक दिया जाना है, परन्तु कब्जा दिये जाने की तिथि से पूर्व ही विभिन्‍न अनुस्मारक-पत्र एवं माँग-पत्र विपक्षी द्वारा प्रेषित किये जा रहे हैं, जिनके अनुपालन में शिकायतकर्ता द्वारा धन उपलब्धता (availability of funds) तथा समयानुसार धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा अंतिम किश्त को Page 8 of I4 : oy 7 E-Court

छोड़कर जमा धनराशि के सम्बन्ध में समस्त सभी किश्तों का भुगतान किया जा चुका है शिकायतकर्ता पारिवारिक आकस्मिक मेडिकल समस्या के कारण विदेश में रहने तथा विपक्षी द्वारा प्रेषित माँग-पत्र के सम्बन्ध में सूचित न होने के कारण, शिकायतकर्ता अपनी अंतिम किश्त का भुगतान करने में असमर्थ रहा। विपक्षी द्वारा प्रेषित प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस के अगले दिन ही शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा उपर्युक्त के सम्बन्ध में कोई पावती नहीं दी गयी। विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र के weati9 में स्वयं स्वीकार किया गया है कि कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-40-2022 को प्रेषित करते हुए दिनांक 48-4-2022 तक अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 07—-7:-2022 को &.40,00000/— एवं दिनांक 46-44-2022 को &.0,00,000/— की धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रथम अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 2-44-2022, द्वितीय अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 20-72-2022 को जारी किये गये, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 4.-0:-2023 को रू.6,50,000 /— की धनराशि, शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी और इस प्रकार शिकायतकर्ता दिनांक 44-04-2023 तक प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष 90 प्रतिशत धनराशि से अधिक का भुगतान विपक्षी को किया गया, परन्तु फिर भी विपक्षी द्वारा दिनांक 44-0:-2023 को धनराशि प्राप्त करने के 03 माह उपरान्त दिनांक 08-04-2023 को जानबूझकर विधि विरूद्ध तरीके से प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस प्रेषित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 09--04--2023 तक विलम्बित अवधि के ब्याज सहित समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी मानवीय आधार पर विपक्षी, शिकायतकर्ता के साथ समझौता करने हेतु तैयार नहीं है, जबकि शिकायतकर्ता को उत्पन्न हुई समस्या, शिकायतकर्ता के नियंत्रण के बाहर थीं। verre शिकायत में प्रथम सुनवाई किये जाने के उपरान्त मा. पीठ द्वारा अपने आदेश, दिनांक 45-09-2023 के माध्यम से विपक्षी को प्रकरण में, प्रश्नगत शिकायत के निस्तारण तक यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेशित किया गया। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, विधिक भौतिक कब्जा एवं पंजीकृत सेल डीड /रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 05-42-2023 दाखिल कर, पक्षकारों के मध्य निष्पादित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-05 एवं प्रस्तर-9.3 तथा पेमेन्ट प्लॉन तथा भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 के धारा-54 व 55 का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.6,29,277 /- का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग-पत्र, दिनांक 49-0-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 2I-7-2022, दिनांक 20-42-2022, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 04-03-2023 को प्रेषित किये गये। उपरोक्त अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस, दिनांक 08-04-2023 को प्रेषित किया गया किये गये और प्रश्नगत शिकायत योजित करने से पूर्व ही प्लॉट तृतीय पक्ष को आवंटित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट Page 9 of 4 E-Court निरस्तीकरण की सूचना प्रेषित किये जाने के बाद, शिकायतकर्ता द्वारा दुर्भावनापूर्ण इरादे से बिना किसी पूर्व सूचना के विपक्षी कम्पनी के खाते में रू.6,50,000,/- की धनराशि जमा / भुगतान की गयी | शिकायतकर्ता की जमा धनराशि में से अनुबन्धानुसार आवश्यक कटौती करने के उपरान्त, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल, दिनांक 27-06-2023 को प्रेषित कर, अवशेष धनराशि रू.64,46,786 /- प्राप्त करने हेतु कहा गया। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा wr अधिनियम, 2046 की emer-9(4), 496) एवं 49770) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की vera शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस सम्बन्ध में उभय पक्षों के निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 07-03-2022 का प्रस्तर-05 निम्नलिखित उललेखित है :- "Time is of essence for the Promoter as well as Allottee. The Promoter shall abide by the time schedule for completing the project and handing over the [Apartment/Plot/Unit] to the Allottee on or before 73/70/2025 and the common areas to the association of the allottees as per local laws. Similarly, the Allottee shall make timely payments of the installment and other dues payable by him/her and meeting the other obligations under the Agreement subject to the simultaneous completion of construction by the Promoter as provided in Payment Plan.” इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के नियम-9.2 एवं नियम-9.3 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “9.2 Incase of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: (i) Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafier the Allottee be required to make the next payment without any interest; or

(ii) The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/%१ unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot}, which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: (i) Incase the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India Page 0 of 4 E-Court +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

(ii) In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination प्रश्ननत प्रकरण में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 07-03-2022 के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट के सापेक्ष में धनराशि का भुगतान शैड्यूल-0-पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार बुकिंग के समय अर्थात्‌ दिनांक 07-03-2022 को रू.5,00,000,/- एवं बुकिंग की तिथि से 45 दिन अर्थात्‌ दिनांक 24-04-2022 को B2,52,54 /- तथा ऑफर फॉर पोजेशन के समय रू.57,52,450 /— का भुगतान किया जाना था और शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत रू.65,04,304/- के सापेक्ष शिकायतकर्ता के कथनानुसार रू.70,46,493,/- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है।

प्रकरण में निस्तारण बिन्दु संख्या: of में दिये गये निष्कर्ष के अनुसार विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र, दिनांक 45-07-2022 एवं कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-40-2022 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। इस प्रकार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में किसी प्रकार कोई डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ, फिर भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में माँग-पत्र, दिनांक 49-40-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 2-44-2022, दिनांक 20-42-2022, फाईनल रिमाईनडर कम कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 04-03-2023 को प्रेषित किये गये, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत, दिनांक 20-05-2023 को इस पीठ के समक्ष योजित करते हुए, विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेशित किये जाने तथा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष तृतीय पक्ष के अधिकार सूजित न किये जाने एवं प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं पंजीकृत सेल डीड रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया। उपर्युक्त के क्रम में प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 45-09--2023 को उभय पक्षों की उपस्थिति में सुनवाई करते हुए, विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेश पारित किया गया।

विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को माँग-पत्र एवं अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस, दिनांक 08-04-2023 को प्रेषित किया गया और प्रश्नगत शिकायत योजित करने से पूर्व ही प्लॉट तृतीय पक्ष को आवंटित कर दिया गया। शिकायतकर्ता की जमा धनराशि में से अनुबन्धानुसार आवश्यक कटौती करने के उपरान्त, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल, दिनांक Page l] of 4 Phy yon E-Court 27-06-2023 को प्रेषित कर, अवशेष धनराशि B.64,6,786/— Wa करने हेतु कहा गया, परन्तु विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु, प्रेषित माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र के अनुपालन में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही न किये जाने की स्थिति में, वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की बुकिंग को अंतिम रूप से निरस्त करते हुए, तृतीय पक्ष के हक में उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 4740 / 8-3--48-65 विविध / 6, दिनांक 47-40-2048 के प्रारूप पर एग्रीमेन्ट फॉर सेल / बी.बी.ए. निष्पादित, हस्ताक्षरित व पंजीकृत कराते हुए, प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष किसी तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित करने के पश्चात्‌ प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में रजिस्ट्री व कब्जे की कार्यवाही पूर्ण की जा चुकी हो।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य/प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करने के उपरान्त, शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस की जा चुकी हो, जिसे वर्तमान में शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार कर लिया गया हो।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र के प्रस्तर-49 में स्वयं स्वीकार किया गया है कि कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-40-2022 को प्रेषित करते हुए दिनांक i8-74-2022 तक अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 07-44-2022 को रू.40,00,000 /- एवं दिनांक 46-44-2022 को रू.0,00,000 /— की धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रथम अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 2:-74-2022, द्वितीय अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 20-42-2022 को जारी किये गये, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 44-0:-2023 को रू.6,50,000 /— की धनराशि, शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी और इस प्रकार शिकायतकर्ता दिनांक 44-04-2023 तक प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष go प्रतिशत धनराशि से अधिक का भुगतान विपक्षी को किया गया, परन्तु फिर भी विपक्षी द्वारा दिनांक 44-04-2023 को धनराशि प्राप्त करने के 03 माह उपरान्त दिनांक 08-04-2023 को जानबूझकर विधि विरूद्ध तरीके से प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस प्रेषित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 09-04--2023 तक विलम्बित अवधि के ब्याज सहित समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी मानवीय आधार पर विपक्षी, शिकायतकर्ता के साथ समझौता करने हेतु तैयार नहीं है, जबकि शिकायतकर्ता को उत्पन्न हुई समस्या, शिकायतकर्ता के नियंत्रण के बाहर थीं। Pre Page 2 of 4 E-Court

इस पर विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट निरस्तीकरण की सूचना प्रेषित किये जाने के बाद, शिकायतकर्ता द्वारा दुर्भावनापूर्ण इरादे से बिना किसी पूर्व सूचना के विपक्षी कम्पनी के खाते में रू.6,50,000,//- की धनराशि जमा / भुगतान की गयी। उपर्युक्त के सम्बन्ध में उभय पक्षों के कथनानुसार पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्यों एवं शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल बैंक Weare, दिनांक 46-04-2023 के परिशीलन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण हेतु प्रेषित कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 08-04-2023 के उपरान्त दिनांक 09-04-2023 को शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष रू.6,50,000,//- की धनराशि का भुगतान विपक्षी कम्पनी के खाते में स्थानांतरित / भुगतान की गयी, जिसे विपक्षी कम्पनी द्वारा अपने आपत्ति-पत्र के प्रस्तर-24 में स्वीकार किया गया है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित किये गये माँग पत्र, अनुस्मारक-पत्र तथा प्री-कैन्सिलेशन-पत्र एवं प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस वैधानिक एवं विधिनुरूप नहीं हैं, क्योंकि विपक्षी द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस, दिनांक 08-04-2023 के उपरान्त, दिनांक 09-04-2023 को शिकायतकर्ता से .6,50,000/— की धनराशि प्राप्त की गयी तथा विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड /दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्राप्त उपर्युक्त धनराशि रू.6.50,000//- स्वीकार न करते हुए, वापस अदा की जा चुकी हो। अतः विपक्षी द्वारा किये गये प्लॉट निरस्तीकरण प्रक्रिया को विधिनुरूप न होने के कारण खारिज किया जाता है। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता के प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, एग्रीमेन्ट फॉर सेल में उल्लिखित tare प्लॉन के अनुसार अवशेष धनराशि (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त कर, ओ.सी./ सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध करायें। इसके अतिरिक्त जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 07-03-2022 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 3-0-2025 तक दिया जाना है। इस प्रकार शिकायतकर्ता, विपक्षी से वर्तमान में कोई विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है।

उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। 28 ¢ Page 3 of 4 fr न E-Court आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, प्लॉट की समस्त सुविधाओं को Wire फॉर सेल /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराते हुए, wre प्लॉन के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि (यदि कोई अवशेष हो) प्राप्त करते हुए, ओ.सी./ सी.सी. सहित wre फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 के अनुसार दिनांक 43-40-2025 तक प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #टाफऋा प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ एग्रीमेन्ट फॉर सेल /अनुबन्ध के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें | प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश एवं स्थगन आदेश को तदनुसार समाप्त किया जाता है।

इस आदेश का seo भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि दिनांक 3-40-2025 तक विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 06-42-2024. Kee आर. मै अध्यक्ष: रेरा | Page 4 of 4