उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-3। सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/05/08692/2023 राज कुमार गर्ग बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) = का परिवाद अन्तिम बहस = वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 4—06-2025 &I uega fear गया । पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री नीरज तिवारी उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से अधिकृत प्रतिनिधि श्री करन भोला उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 4:-06—2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 44-40-2044 को विपक्षी की परियोजना “Mahagun Mantra II” में यूनिट संख्या: 948 (५-ा), Villament में बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत G.76,55,000/— के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रू.70,877706 /- का भुगतान किया war) शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में 65 माह से अधिक का ors हो चुका है। अभी भी यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं हुआ है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा Page | of 8 E-Court

; समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत तिथि रहित एवं विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरुद्ध अपना प्रत्युत्तर, तिथि रहित दाखिल कर, मूल शिकायत में लिखे गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया है कि पक्षकारों के मध्य प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र/अनुबन्ध, दिनांक 22-72—-2074 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित हुआ था और उक्त आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 33-42-207 को या इससे पूर्व दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन-पत्र की शर्तों का अनुपालन कर, सी.एल.पी. प्लान के अनुसार रू.70,87,706 /— (कर सहित) की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा रू.4,24,248 ,//- की धनराशि का भुगतान स्वयं एवं रू.56,63,458 /— का भुगतान बैंक ऋण के माध्यम से किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कुल मूल्य के सापेक्ष 90 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और अवशेष 40 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान कब्जा ऑफर के समय किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो शिकायतकर्ता द्वारा किये गये संचार का कोई उत्तर दिया गया और न ही saa आवंटित यूनिट का कब्जा ऑफर किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा निर्माण स्थल का निरीक्षण करते समय यह पाया गया कि निर्माण कार्य लम्बे समय से नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा विगत दो वर्षों से प्रश्नगत यूनिट में कोई कार्य नहीं किया गया है। प्रश्नगत परियोजना में अभी भी बहुत सारे कार्य जैसे कि बिजली के कार्य, दरवाजे, स्वच्छता के कार्य आदि अपूर्ण हैं। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-48(4) तथा रेरा द्वारा अन्य विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों एवं विभिन्‍न विधिवस्थाओं का उल्लेख करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित समस्त मूल भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी को समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद से मेंटेनेन्स चार्ज अधिरोपित एवं वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फार्म, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 22-72-20:4 की प्रति, फोटोग्राफ्स, जमा धनराशि की. रसीदें, मा. सर्वोच्च न्यायालय एवं उ.प्र. रेरा द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ, आदि अभि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 07-08--2024 करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “Mahagun Mantra II” * आवासीय यूनिट संख्या: 948 (५-ा) Villament में बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में Page 2 of 8 |. के मध्य आवंटन» अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 2-2044 को निष्पादित कराया गया था, जिसके प्रस्तर-46) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 22-42-2048 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा दिये जाने की तिथि 3i-72-20:7 अपने लिखित शिकायत में बतायी गयी है, जो कि गलत है। विपक्षी कम्पनी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार, शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की गयी है।

pena परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, wrfas—i9 महामारी प्रथम एवं द्वितीय वेव फैलने के कारण 06 माह अर्थात्‌ दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक, वर्ष, 20:7 में 08 दिन, वर्ष 2048 में 05 दिन, वर्ष, 20:9 एवं 2020 में मा. एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेशों के क्रम में कुल st6 दिनों की अवधि के लिए निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं एवं रेरा द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण हुये विलम्ब के आधार पर लाभ दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा vette परियोजना के सम्बन्ध में सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 25-05-2023 को प्रस्तुत किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 25-05-2023 को ही प्रेषित किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा फोर्स मैज्योर की अवधि का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में फायर एन.ओ.सी., दिनांक 09--02--2023 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 09-02-2023 की प्रति, स्ट्रक्चरल एन.ओ.सी., दिनांक 24-44-2022 की प्रति, विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धित ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र, दिनांक 44--03-2022 की प्रति, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन, दिनांक 25-05-2023 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 25--05-2023 की प्रति, रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 06-06-2020 की प्रति, रेरा द्वारा अन्य शिकायतों 9: में पारित आदेशों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का were परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- Page 3 of 8 E-Court 4. क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा Ses ओ.सी./सी.सी. के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये ee के आदेश, wfas—i9 महामारी प्रथम एवं द्वितीय aq फैलने के कारण 06 माह अर्थात्‌ दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक, वर्ष, 20:7 F os दिन, वर्ष 20:8 में 05 दिन, वर्ष, 209 एवं 2020 में मा. एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेशों के क्रम में कुल v6 दिनों की अवधि के लिए निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं एवं रेरा द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों का seers किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर sey के कारण हुये विलम्ब के आधार पर लाभ दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल आवंटन-पत्र, दिनांक 22-42-2044 के एनेग्जर-"»" में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है:- “Force Majeure:- means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: (a)Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. Page 4 of 8 E-Court | Explosions or accidents, air हे and shipwrecks, act of

terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. (4) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever. (e)War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: (9 the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this Allotment;' or (g) any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said Complex/Said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. (h) Any event or circumstances analogous to the foregoing.” मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 //985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- Page 5 of 8 _ the affidavit dated 05. /2.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: -

772, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6. 00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict enforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency 9s category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर वर्ष, 20:7 में 08 दिन, वर्ष, 208 में 05 दिन तथा मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04—7:-209 से दिनांक 4-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-2-209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4:-20:9 से दिनांक 09-72-20!9) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 0-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक aa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने LN में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-08 + 05 + 35 दिन + 33 दिन अर्थात्‌ 84 दिन निर्माण के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी Page 6 of 8 E-Court = को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी।

अतः: उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी./ MIA. के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे सिद्ध करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा yeaa परियोजना के सम्बन्ध में सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 25-05-2023 को प्रस्तुत किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 25-05-2023 को ही प्रेषित किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44(4)() में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर आवंटी को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित veers है:-

“22. Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan. 23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re-erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Page 7 of 8 E-Court : that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.” उपरोकतानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सी.सी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर a, जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/प्रदान किया जा सकता है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी कम्पनी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / AN, प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 25-05-2023 को प्रस्तुत किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अपने उपर्युक्त कथन के समर्थन में फायर एन.ओ.सी., दिनांक 09-02-2023 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 09-02-2023 की uit, Kara एन.ओ.सी., दिनांक 24-7:-2022 की प्रति, विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धित ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र, दिनांक 4-03-2022 की प्रति, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन, दिनांक 25-05-2023 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 25-05-2023 की प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी. की प्रति दाखिल नहीं की गयी हैं। जहाँ तक विपक्षी द्वारा विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धी ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र, दिनांक 44-03-2022 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से यह स्पष्ट रूप से विदित है कि उक्त पत्र ट्रान्सफार्मर सब-स्टेशन के विद्युतीय अधिष्ठापन से सम्बन्धी ड्राइंग के अनुमोदन के सम्बन्ध में है, जिसको विपक्षी द्वारा मिथ्यापूर्ण तरीके से इलेक्ट्रिकल wate. के रूप में अपलोड कर उसका गलत लाभ लिये जाने की कुचेष्टा करने का इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी. कतई नहीं माना जा सकता है।

इसी प्रकार पूर्व में पारित विभिन्‍न आदेशों (शिकायत संख्या: ॥४८:४४4५/७3/07082/20 'अंकित जैन एवं अंकिता अग्रवाल व अन्य बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. (महागुन ग्रुप)” में भी विपक्षी द्वारा इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी. का fea तरीके से प्रस्तुतीकरण करने के उद्देश्य से एक गलत आलेख पोर्टल पर अपलोड किया गया था, जिसके कारण पीठ द्वारा उनको कड़ी चेतावनी प्रदान की गयी थी और vat शिकायत के आदेश, दिनांक Page 8 of 8 E-Court : में स्पष्ट रूप से = हिदायत दी गयी थी, “भविष्य में ऐसे कुकृत्य करने पर विपक्षी के विरुद्ध ऐसे कृत्य को विधि विरुद्ध एवं कुचेष्टा मानते हुए थू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धार-69 के अन्तर्गत MRT eg रेरा प्राधिकरण को alta करने पर विचार किया जाएया।/” भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ. सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। परन्तु विपक्षी द्वारा सिर्फ तीन एन.ओ.सी. अर्थात्‌ फायर एन.ओ.सी., दिनांक 09-02-2023 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 09-02-2023 की प्रति, स्ट्रकक्‍्चरल एन.ओ.सी., दिनांक 24-44-2022 की प्रति दाखिल की गयी है।

अतः उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 25-05-2023, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी/सम्प्रवर्त्त को दिनांक 22-07-2024 को चेतावनी देने के बावजूद भी उनके आचरण में कोई सुधार नहीं आया है, इसलिए सचिव, उ.प्र. tr को आदेश की प्रति इस निर्देश से प्रेषित की जाये कि इस प्रकरण को यथाशीघ्र धारा-63, रेरा अधिनियम 2046 के अन्तर्गत कार्यवाही हेतु विपक्षी / सम्प्रवर्तक के इस प्रकार के कृत्यों के लिए इस शिकायत को रेरा प्राधिकरण के समक्ष नियमानुसार निर्णय हेतु प्रस्तुत करें। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम, 2076 की | ARI) A प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- #,..८0९टाए९ a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section I7 of this Act; Page 9 of 8 E-Court हि ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की ARI-9(0) एवं (॥) में एलॉटीज़ के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:-

#(0) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (7) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (I) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की eei—77 निम्नवत्‌ हैः- 7#]7, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, ina real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.

(2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter toh andover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /*a डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित ,है | Page 0 of 8 E-Court = उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक wan ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य / प्रमाण प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. / सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना » टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के कथनानुसार शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 25--05-2023 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है।

अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी./ सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। Taga बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में 665 माह से अधिक का विलम्ब हो चुका है। अभी भी यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं हुआ है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत तिथि रहित एवं विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, तिथि रहित दाखिल कर, मूल शिकायत में लिखे गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए कहा गया ब््क पे है कि पक्षकारों के मध्य प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में आवंटन-पत्र,अनुबन्ध, दिनांक oe 22-2-204 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित हुआ था और Vad आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के

é अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 42 माह अर्थात्‌ दिनांक 3:-72-20:7 को re या इससे पूर्व दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन-पत्र की शर्तों का अनुपालन कर, सी.एल.पी. प्लान के अनुसार B.70,87,706 /— (कर सहित) की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा रू.4,24,248 /— की धनराशि का भुगतान स्वयं एवं रू.56,63,458 /“- का भुगतान बैंक ऋण के माध्यम से किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के कुल मूल्य के सापेक्ष 90 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया Axel My. fy (EX * Loe Sy Page I! of 8 E-Court

: चुका है और अवशेष १0 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान कब्जा ऑफर के समय किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा न तो शिकायतकर्ता द्वारा किये गये संचार का कोई उत्तर दिया गया और न ही उक्त आवंटित यूनिट का कब्जा ऑफर किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा निर्माण स्थल का निरीक्षण करते समय यह पाया गया कि निर्माण कार्य लम्बे समय से नहीं हुआ है। विपक्षी द्वारा विगत दो वर्षों से vera यूनिट में कोई कार्य नहीं किया गया है। प्रश्नगत परियोजना में अभी भी बहुत सारे कार्य जैसे कि बिजली के कार्य, दरवाजे, स्वच्छता के कार्य आदि अपूर्ण हैं। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम, 2076 की ami—ta(4) तथा रेरा द्वारा अन्य विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों एवं विभिन्‍न विधिवस्थाओं का उल्लेख करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, आवंटन-पत्र /अनुबन्ध में उल्लिखित समस्त मूल भूत सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी को समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि के बाद से मेंटेनेन्स चार्ज अधिरोपित एवं वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 07-08-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “Mahagun Mantra ue में आवासीय यूनिट संख्या: 948 (५-ा) Villament में बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन / अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 22-72-20:4 को निष्पादित कराया गया था, जिसके प्रस्तर-46) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 22-72-20:8 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा दिये जाने की तिथि 3:—-2-20:7 अपने लिखित शिकायत में बतायी गयी है, जो कि गलत है। विपक्षी कम्पनी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार, शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की गयी है। विपक्षी द्वारा अपने कथने के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्ननत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की aew—i9(t) में प्राविधान है कि:- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the - case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the Page 2 of 8 E-Court

wishes to withdraw from a project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकता है अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बना रह सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है।

शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल उभय val के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 22-42-2044 के प्रस्तर-40) में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार प्रश्नगत यूनिट का निर्माण कार्य, “राफ्ट” पूर्ण करने की तिथि से 42 माह अथवा दिनांक 30-06-2044 से 42 माह, जो भी पहले हो, में पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा “राफ्ट” पूर्ण करने की तिथि से 48 माह अथवा दिनांक 30--06-2044 तक, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को रू.06/- प्रतिवर्ग we प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा “राफ्ट” पूर्ण किये जाने की तिथि स्पष्ट एवं अपने आपत्ति-पत्र में वर्णित नहीं की गयी है। अतः ऐसी स्थिति में आवंटन-पत्र, दिनांक 22-42-2044 से 42 माह में अर्थात्‌ दिनांक 22-06-2048 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 22-42-2048 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा vad निर्धारित अवधि अथवा अब तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /208, “86. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Page 3 of 8 E-Court

Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 22-2-20:8 में 8 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 44-03--2049 से निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार ओ.सी. ARN. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी.// सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 78()60) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdra w from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not 2. received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay ८९ interest till such time as the apartment is handed over to him is not & unreasonable. The interest is merely compensation for use of money. अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू-सम्पदा (विनियमन Page I4 of 8 E-Court

: विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए न नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7/+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ,४८7४+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्‍योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (Decretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा whan बनाम (हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2007 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गयेः- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2s Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 55] (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 37 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The Page 5 of 8 E-Court : court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 4944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development A uthority v. Dr. N.K. Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 94A of the Income-tax Act.

0. In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. ll. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव Yer, 2020 SCC OnLine NCDRC278@ मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ हैः- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory

interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor- creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. V. CIT, 20I5 SCC OnLine Ker 78597] which takes the same Page 6 of I8 E-Court = in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2024 and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 57 instalment which became due on 20-7-2024, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. जहाँ तक शिकायतकर्ता को वाद व्यय के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो उसका क्षेत्राधिकार रेरा प्राधिकरण की पीठ को प्राप्त नहीं है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति के लिए अपने वाद /परिवाद सक्षम प्राधिकारी / न्यायालय के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए wars है। N उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न्‌ आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 22-72-20:8 में 84 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 0 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 44-03-2049 से निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ,४८7/2+7 प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। alfas—i9 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 7 of 8 E-Court

व Rael को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-2(2४06) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओसी./ सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार प्राप्त करने के अधिकारी है। 6. सचिव, उ.प्र. रेर को आदेश की प्रति इस निर्देश से प्रेषित की जाये कि इस प्रकरण को यथाशीघ्र धारा-63, रेरा अधिनियम 2046 के अन्तर्गत कार्यवाही हेतु विपक्षी / सम्प्रवर्तत के इस आदेश के पृष्ठ संख्या: 08 एवं 09 पर वर्णित कृत्यों के लिए इस शिकायत को रेरा प्राधिकरण के समक्ष नियमानुसार निर्णय हेतु प्रस्तुत करें। 7... विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। 8. इस आदेश का उल्लघंन भून्सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

9... शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रैरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 03-44—2025. (संजय आए भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 8 of 8