उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८॥२।44/05/। 08602/2023 चंचल आहूजा एवं नवीन आहूजा बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 28-06-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्तागण श्री अतुल कुमार सिंह एवं श्री सक्षम उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानस राय उपस्थित हुए। उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के caf को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 28-06-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी क॑ विरूद्ध प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 48-07-2022 को विपक्षी की परियोजना "Master Plan Commercial- Gaur Yamuna City" में प्लॉट संख्या: $-26 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत W.95,55,3i2/— है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.62,00,000,/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना स्थल के निर्माण कार्य के प्रथम चरण प्रारम्भ होने के समय ही परियोजना को पूर्ण रूप से परित्यक्त (Abandoned) कर दिया गया। विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने की दिशा में कोई और प्रगति नहीं की जा रही है विपक्षी द्वारा ओसी./सी.सी प्राप्त करने का वादा / आश्वासन दिया गया था, परन्तु आज तक विपक्षी एन.ओ.सी. प्राप्त करने एवं समय पर कब्जा देने में निशाशाजनक रूप से असमर्थ रहा, जो कि विधिनुरूप नहीं है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान Page I of 4 E-Court किया जा चुका है और शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान करने के लिए तैयार है, फिर भी विपक्षी ने अवैध रूप से एक निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 47-42-2022 जारी किया गया। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर तिथि रहित, लिखित बहस तिथि रहित दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने के स्थान पर प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में प्लॉट निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 47-2-2022 को प्रेषित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02-08-2022 को रू.0,00,000 / - की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 27-02-2023 को रू.2,00,000 / - एवं दिनांक 27-03-2023 को रू.2,95,000 / - तथा दिनांक 27--03--2023 को रू.4,45,000 /— की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके सम्बन्ध में बैंक स्टेटमेन्ट की प्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, दिनांक 43-40--2025 तक दिया जाना है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि के 03 माह उपरान्त प्रश्नगत प्लॉट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया तथा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि की माँग की गयी, जो fe re प्लॉन के विरूद्ध है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार समस्त देय धनराशि का भुगतान वर्ष, 2025 तक किया जाना है। पीठ द्वारा पारित यथास्थिति के आदेश, दिनांक 49--06-2023 के उल्लंघन में विपक्षी द्वारा तृतीय पक्ष श्री अभिषेक गोयल के पक्ष में अधिकार सृजित कर दिये गये, जो कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-63 के अन्तर्गत दण्डनीय है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा wera शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का veers करते हुए, विपक्षी से विधिक रूप से ओ.सी. / सी.सी. सहित अनुबन्धानुसार निर्धारित अवधि में प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा तथा रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध प्रश्नगत परियोजना की कुल कीमत के सापेक्ष os प्रतिशत धनराशि हेतु शास्ति अधिरोपित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, पीठ द्वारा पारित यथास्थिति सम्बन्धी आदेश, दिनांक 49-06-2023 की प्रति, संशोधन प्रार्थना-पत्र, दिनांक 44-09--2023 की प्रति, “eC ७ Page 2 of I4 re 4 E-Court पत्र, दिनांक 23-07-2022 की प्रति, एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 0i-08-2022 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 04--09--2023, लिखित बहस, दिनांक 44-06-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “Gaur Acrocity” Situated at Gaur Yamuna City, में प्लॉट संख्या: S-i26 बुक कराया गया, जिसका क्षेत्रफल लगभग 78 वर्ग मीटर था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं: UPRERAPRJ3Z42I7 है। प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक oi-08—2022 को निष्पादित कराया गया है, जिसके अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, दिनांक 43-40-2025 तक दिया जाना है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक 46—-04—2022, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06--44-2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 05-05--2022 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक o6—t0—-2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 76-09-209 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. /सी.सी., दिनांक 05-08-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 06-40-2022 को किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओसी., दिनांक 42-02-2024 को प्राप्त किया जा चुका है।

विपक्षी द्वारा पक्षकारों के मध्य निष्पादित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-9.3 तथा पेमेन्ट प्लॉन का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि G.39,86,86 / - का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वार शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग-पत्र, दिनांक 06-0-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 0-4:-2022, दिनांक 29-44-2022, प्री-कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 47-42-2022 को प्रेषित किये wa) उपरोक्त अनुस्मारक--त्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस, दिनांक 07-04-2023 एवं दिनांक 23-02-2023 को प्रेषित किये गये और प्लॉट तृतीय पक्ष को आवंटित कर दी गयी। शिकायतकर्ता की जमा धनराशि में से प्लॉट की कुल कीमत के 40 प्रतिशत धनराशि की कटौती करने के उपरान्त, विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल, दिनांक 40-05-2023 को प्रेषित कर, अवशेष धनराशि रू.4,04,469 /- के सम्बन्ध में चेक प्राप्त करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष मूल दस्तावेज जमा करते हुए, उपर्युक्त धनराशि के सम्बन्ध में चेक को प्राप्त नहीं किया गया। तृतीय पक्ष श्री अभिषेक गोयल व अन्य द्वारा प्रश्नगत प्लॉट, दिनांक Page 3 of I4 Pe E-Court

44-05-2023 को बुक करायी गयी तथा त्रिपक्षीय सब-लीज़ डीड, दिनांक 08-09-2023 को निष्पादित करायी गयी। पीठ द्वारा पारित यथास्थिति के आदेश, दिनांक 49-06-2023 के उपरान्त विपक्षी द्वारा नये आवंटी श्री अभिषेक गोयल व अन्य से रू.7,00,000/ -- की धनराशि प्राप्त करते हुए, अनुबन्ध-पत्र, दिनांक os—os—2023 को निष्पादित कराया जा चुका है तथा नये आवंटी द्वारा समस्त धनराशि का भुगतान करते हुए, दिनांक 28-08-2023 को एन.डी.सी. प्राप्त की गयी। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगतत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में नये आवंटी के पक्ष में निष्पादित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 08-08-2023 की प्रति, शिकायतकर्ता के पक्ष में निष्पादित wie फॉर सेल, दिनांक 04-08-2022 की प्रति, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 05--05-2022 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक +6-04—-2022 की प्रति, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06--44-2048 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 06-40-2022 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, मॉग-पत्र एवं अनुस्मारक-पत्रों की प्रतियाँ, कैन्सिलेशन नोटिस, दिनांक 07--04-2023 एवं दिनांक 23-02-2023 की प्रति, ई-मेल, दिनांक 40--05-2023 की प्रति, चेक की प्रति, प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में दाखिल प्रस्तुतीकरण, दिनांक 30-04-2024 की प्रति, नये आवंटी के पक्ष में निष्पादित त्रिपक्षीय सब-लीज Ss, दिनांक 08--09-2023 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cept को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार कियाः- 4. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओसी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या प्लॉट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 049, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी के आघार रॉ Page 4 of 4 / “4 E-Court कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा फायर एन.ओ.सी., दिनांक 46—-04—2022, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 06-44-2048 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ. सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 05-05-2022 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर-पत्र, दिनांक 06-40--2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-20:9 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Ses ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 05-08-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 06-40-2022 को किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी.,, दिनांक 42-02--2024 को प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-44(4)(0) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे AA / सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओसी. /सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4. में निम्नलिखित उल्लेखित है

“20.0. Notice for issue of occupancy certificate — Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit as per Appendix-9 accompanied by the documents as per checklist annexed with Appendix-9. 20.7.4 Occupancy certificate necessary for occupation — No building erected, reerected, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificate by the Chief Executive Officer in the Form given in Appendix -74. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 90 days of the date of receipt of application for occupancy certificate an intimation to this effect shall have to be sent to the Authority by the owner for occupying the building. In case objections are intimated by the Chief Executive Officer or by an authorized officer showing inability to issue occupancy certificate the owner shall take necessary action to remove the objections. If the objections remain Page 5 of I4 १0:24 E-Court un-removed for a period of 6 months the application for issue of occupancy certificate shall stand automatically rejected. Thereafter the Chief Executive Officer shall take suitable action for removal of unauthorised construction with fee. Thereafter, the applicant has to apply afresh with fee for occupancy

certificate and in such case time extension shall not be required.” उपरोक्‍क्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा ओ.सी. आवेदन की प्राप्ति के 90 दिनों क॑ अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. wi के जिस srs a, / सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46--09--2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06-202 को संशोधित कर नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया। प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा ओसी. / सी.सी प्राप्त करने का वादा /आश्वासन दिया गया था, परन्तु आज तक विपक्षी एन.ओ.सी. प्राप्त करने एवं समय पर कब्जा देने में निराशाजनक रूप से असमर्थ रहा, जो कि विधिनुरूप नहीं है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 तथा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और ओ.सी. आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा सक्षम प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय / अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के रेगुलेशन-20.0 एवं 20.4.4 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 90 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के DNC में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। Page 6 of I4 E-Court उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी उपर्युक्त द्वारा प्रश्नगत आवेदन-पत्र,

परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया दिनांक 05-05-2022, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 aRI-(4y() F प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- ", execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77० this Act; की साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की aRI-9(0) एवं (I) में एलॉटीज के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- "(0) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (44) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की ae—i7 निम्नवत्‌ है

#॥7, (I) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, Page 7 of I4 Pa a E-Court as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “ओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / dear के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है तथा विपक्षी द्वारा ओसी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र विधिसम्मत नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 06-40-2022, भी वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। 4 तद्नुसार बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या प्लॉट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी?

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है और शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि का भुगतान करने के लिए तैयार है, फिर भी विपक्षी ने अवैध रूप से एक निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 47-42-2022 जारी किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर तिथि रहित, लिखित बहस तिथि रहित दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन 9 Page 8 of 4 E-Court

गया है और कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराये जाने के स्थान पर प्रश्नगत प्लॉट के सम्बन्ध में प्लॉट निरस्तीकरण पत्र, दिनांक ॥7-42-2022 को प्रेषित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 02—08--2022 को रू.0,00,000 /— की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके उपरान्त भी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 27-02-2023 को रू.2,00,000 / - एवं दिनांक 27-03-2023 को रू.2,95,000 /- तथा दिनांक 27-03-2023 को रू.4,45,000 /- की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा, दिनांक 73-:0-2025 तक दिया जाना है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि के 03 माह उपरान्त प्रश्नगत प्लॉट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया तथा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष 95 प्रतिशत धनराशि की माँग की गयी, जो कि पेमेन्ट प्लॉन के विरूद्ध है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा Wee प्लॉन के अनुसार समस्त देय धनराशि का भुगतान वर्ष, 2025 तक किया जाना है। पीठ द्वारा पारित यथास्थिति के आदेश, दिनांक 49--06-2023 के उल्लंघन में विपक्षी द्वारा तृतीय पक्ष श्री अभिषेक गोयल के पक्ष में अधिकार सृजित कर दिये गये, कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-63 के अन्तर्गत दण्डनीय है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्न्मत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, विपक्षी से विधिक रूप से ओ.सी. / सी.सी. सहित अनुबन्धानुसार निर्धारित अवधि में प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा तथा रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध प्रश्नगत परियोजना की कुल कीमत के सापेक्ष 05 प्रतिशत धनराशि हेतु शास्ति अधिरोपित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 0i-09-2023, लिखित बहस, दिनांक 44-06-2024 दाखिल करते हुए, पक्षकारों के मध्य निष्पादित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-9.3 तथा Gre प्लॉन का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि G.39,86,846 / - का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु मॉग-पत्र, दिनांक o6—i0-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 40--2022, दिनांक 29-4-2022, प्री-कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 47-42--2022 को प्रेषित किये wa) उपरोक्त अनुस्मारक-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस, दिनांक 07-0:-2023 एवं दिनांक 23-02-2023 को प्रेषित किये गये और प्लॉट तृतीय पक्ष को आवंटित कर दी गयी। शिकायतकर्ता की जमा धनराशि में से प्लॉट की कुल कीमत के 40 प्रतिशत धनराशि की कटौती करने के उपरान्त, Al Page 9 of I4 E-Court

विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल, दिनांक t0-05—-2023 को प्रेषित कर, अवशेष धनराशि &.4,04469/- के सम्बन्ध में चेक प्राप्त करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष मूल दस्तावेज जमा करते हुए, उपर्युक्त धनराशि के सम्बन्ध में चेक को प्राप्त नहीं किया गया। तृतीय पक्ष श्री अभिषेक गोयल व अन्य द्वारा प्रश्नगत प्लॉट, दिनांक 44-05-2023 को बुक करायी गयी तथा त्रिपक्षीय सब-लीज डीड, दिनांक 08-09-2023 को निष्पादित करायी गयी। पीठ द्वारा पारित यथास्थिति क॑ आदेश, दिनांक 49--06-2023 के उपरान्त विपक्षी द्वारा नये आवंटी श्री अभिषेक गोयल व अन्य से रू.7,00,000/- की धनराशि प्राप्त करते हुए, अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 08--08-2023 को निष्पादित कराया जा चुका है तथा नये आवंटी द्वारा समस्त धनराशि का भुगतान करते हुए, दिनांक 28-08-2023 को एन.डी.सी. प्राप्त की गयी। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में उभय पक्षों के निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 04-08--2022 का प्रस्तर-05 निम्नलिखित उललेखित है :- "Time is of essence for the Promoter as well as Allottee. The Promoter shall abide by the time schedule for completing the project and handing over the [Apartment/Foot Print Plot/Unit] to the Allottee on or before 73/0/2025 and the common areas to the association of the allottees as per local laws.

Similarly, the Allottee shall make timely payments of the installment and other dues payable by him/her and meeting the other obligations under the Agreement subject to the simultaneous completion of construction by the Promoter as provided in Payment Plan.” इसके अतिरिक्त भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के नियम-9.2 एवं नियम-9.3 में निम्नलिखित उल्लेखित हैः- “9,2 In case of Default by Promoter under the conditions listed above anon defaulting Allottee is entitled to the following: (i) Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or (ii) The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allotiee under any head whatsoever towards the purchase of the Bale along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Page 0 of I4 E-Court

Rate) on home loan of State Bank of India + /% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid. by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: (i) In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) -consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottce shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/१2 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

(ii) In case of Default by Allottce under the condition listed above continues for a period bevond 3 (three) consecutive months afier notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allotee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit: Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. प्रश्नगत प्रकरण में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 04-08-2022 के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट के सापेक्ष में धनराशि का भुगतान शैड्यूल-(-पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार बुकिंग के समय अर्थात्‌ दिनांक 23-07-2022 को रू.8,55,534 //- एवं बुकिंग की तिथि से 45 दिन अर्थात्‌ दिनांक 06-09-2022 को रू.64,46,484 ,//- तथा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त के आवेदन के समय रू.4,27,766 /— एवं डीम्ड कम्पलीशन अथवा वास्तविक ओसी. /सी.सी., जो भी पहले हो, तक रू.8,55,534 /- का भुगतान किया जाना था और शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत रू.85,55,32 //- के सापेक्ष रू.62,00,000/- का भुगतान किया जा चुका है, जो कि प्रश्नगत प्लॉट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 70 प्रतिशत से अधिक की धनराशि है। Pe ( Page Il of l4 r E-Court

प्रकरण में निस्तारण बिन्दु संख्या: of में दिये गये निष्कर्ष के अनुसार विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र, दिनांक 05--05-2022 एवं कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 06-40-2022 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। इस प्रकार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में किसी प्रकार कोई डीम्ड ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ, फिर भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में माँग-पत्र, दिनांक 00--40-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 40-44-2022, दिनांक 29-44-2022, प्री-कैन्सिलेशन लेटर, दिनांक 47-42-2022 तथा प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस, दिनांक 07-04-2023 एवं दिनांक 23-02-2023 को प्रेषित किये गये, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत, दिनांक 42-05-2023 को इस पीठ के समक्ष योजित करते हुए, विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेशित किये जाने तथा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित न किये जाने एवं प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया।

उपर्युक्त के क्रम में प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा दिनांक 49--06--2023 को उभय पक्षों की उपस्थिति में सुनवाई करते हुए, विपक्षी को प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेश पारित किया गया, जिसके उपरान्त भी विपक्षी द्वारा पीठ के उपर्युक्त आदेश, दिनांक 49--06-2023 का पूर्ण रूप से उल्लंघन करते हुए, प्रश्नगत प्लॉट तृतीय पक्ष श्री अभिषेक गोयल एवं श्री ललित गोयल के पक्ष में आवंटित कर, एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 08-08-2023 को निष्पादित करते हुए, त्रिपक्षीय सब-लीज डीड, दिनांक 08-09-2023 को निष्पादित करायी गयी, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्लॉट के सापेक्ष विपक्षी को दिनांक 27-02-2023 को रू.2,00,000,/- एवं दिनांक 27-03-2023 को रू.2,95,000 /- तथा दिनांक 27-03--2023 को रू.4,45,000 /— की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा बैंक स्टेटमेन्ट की प्रति दाखिल की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि इस पीठ द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश, दिनांक 49-06-2023 एवं रेरा अधिनियम, 2046 के प्राविधानों का विपक्षी द्वारा पूर्णतः उल्लंघन किया गया है, जो कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा-63 के अन्तर्गत दण्डनीय है। अतः: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित किये गये माँग पत्र, अनुस्मारक-पत्र तथा प्री-कैन्सिलेशन-पत्र एवं प्लॉट निरस्तीकरण नोटिस वैधानिक एवं विधिनुरूप नहीं हैं, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा प्रेषित उपर्युक्त पत्रों के अनुपालन में अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है।

जहाँ तक विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के सापेक्ष एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 08-08-2023 के माध्यम से सृजित किये गये तृतीय पक्ष श्री NaC Page 2 of l4 E-Court गोयल vd श्री ललित गोयल के अधिकार एवं निष्पादित व हस्ताक्षरित त्रिपक्षीय सब-लीज Sts, दिनांक 08-09-2023, उपर्युक्त विश्लेषण के अनुसार वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं हैं। अतः विपक्षी द्वारा किये गये प्लॉट निरस्तीकरण विधिनुरूप न होने के कारण खारिज किया जाता है। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता के प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, एग्रीमेन्ट फॉर सेल में उल्लिखित पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार अवशेष धनराशि प्राप्त कर, ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा उपलब्ध करायें। इसके अतिरिक्त जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट-फॉर-सेल, दिनांक 04-08-2022 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा, दिनांक 43-40-2025 तक दिया जाना है। इस प्रकार शिकायतकर्ता, विपक्षी से वर्तमान में कोई विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

|. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्रश्नगत प्लॉट को पुर्नस्थापित करते हुए, प्लॉट की समस्त सुविधाओं को एग्रीमेन्ट फॉर सेल / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराते हुए, पेमेन्ट प्लॉन के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 के अनुसार दिनांक 43-40-2025 तक प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा 2(2०)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7/२+/ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु Page 3 of l4 PRT 4 ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 3. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ एग्रीमेन्ट फॉर सेल /अनुबन्ध के अनुरूप ही अधिरोपित करेगें।

4. प्रकरण में विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है, जिसके लिए रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अधीन शास्ति का प्राविधान किया गया है। अत: सचिव, रेरा विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध शास्ति अधिरोपित करने की कार्यवाही हेतु, प्रश्नगत प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें। 5. इस आदेश की एक प्रति सचिव, रेरा को अग्रेतर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाये। 6. प्रश्नगत शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश एवं BATA आदेश को तदूनुसार समाप्त किया जाता है। 7. इस आदेश का veers भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। safe विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 24-40--2024. Page 4 of 4