Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Budh Nagar Hearing Bench-3 Order passed under Section-34 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 Present: Dr. Deepak Swaroop Saxena, Member Complaint No.: ParTa2 44/05/08543/2025 Complainants: Binoy Mishra and Aditi Mishra Unit: i485 Amount deposited as per receipts on the case file: Rs. 39,9,973/ Allotment/receipt date: 3.07.204 Date for delivery of possession: after 42 months with a 3-month grace period, that is, by April 2048 Relief sought: delivery of possession of the unit and interest for the delayed period. Versus ATS Realty Pvt. Ltd. The complainants have instituted this complaint against the opposite party seeking possession of the unit and interest for the period of delay. According to the office report dated 44.06.2024, no document concerning Section-8, SWAMIH Fund disbursement, or the NCLT has been made available by either party on the RERA portal or on the case file.

In brief, the complainants state that they booked Unit No. i485 in the project ATS ALLURE, operated by the opposite party, as shown in the table, and paid the opposite party the amount of Rs. 39,94,973,“ shown in the table. The complainants stated on the complaint page that under Clause 7.2 of the agreement dated 34.07.204, possession of the unit in question was to be provided by 04 May 2048. They also stated that even 60 months after the date by which possession was to be provided, construction of the project has not been completed and the opposite party has not executed the conveyance deed for the unit. The complainants therefore requested delivery of possession of the unit and interest for the delayed period. The complainants filed photocopies of the allotment letter and statement of account in support of the complaint. The details of the amount paid by the complainants to the opposite party are as follows: Serial No. 4 — Statement of Account issued by the opposite party; Ex.-4; Rs. 39,9,94/.

In its reply, the opposite party stated that the complainants submitted an application for allotment of a unit on 24.03.2004, following which an allotment letter was issued in their favour on 34.07.2044 and Unit No. 04485, on the ied Floor, Tower-4, was allotted to them. The opposite party stated that it completed construction of the project on time and sent an offer of possession to the complainants on 23.03.2022. Thereafter, without delay, the opposite party sent the complainants a final offer of possession on 44.04.2022. The opposite party stated that it issued demand letters dated 07.09. 205, 03.0.2045, 43.44.205, 04.06.206 and 04.05.20i6, giving the complainants sufficient opportunities to pay the balance amount due for the unit, but the complainants ignored the demand letters and did not pay the balance amount. Thereafter, keeping the complainants' interests in view, the opposite party sent several reminder letters dated 46.44.2022, 07.0.2022, 02.08.2022 and 44.06.2022 requesting payment of the balance amount. Even after the offer of possession was issued, after the opposite party obtained the OC/CC, and after the complainants received the letter dated 26.05.2022 for execution of the sale deed, the complainants did not pay the outstanding amount for the unit. The opposite party stated that the present complaint was filed by the complainants to obtain an unjust benefit.

The opposite party further stated that it completed construction of the project and applied for a Completion Certificate on 29.07.200, and that the competent authority issued it an Occupancy Certificate on 30.03.2022. Construction of the project was also delayed due to the Covid-49 pandemic and restrictions on construction imposed from time to time by the Hon'ble NGT. The opposite party therefore requested dismissal of the present complaint as not maintainable, appropriate orders in the matter, and imposition of a penalty of Rs. 75,000/ on the complainants. On the basis of the pleadings of both parties, the following issues were framed: 1. Whether the project was delayed due to force majeure? 2. Whether the complainants should be granted possession and interest for the delayed period? If so, at what rate of interest? Decision on Issue No. 1 — The issue framed is whether the project was delayed due to force majeure events. This issue was framed on the opposite party's pleadings, and the burden of proving it is on the opposite party. In its written reply, the opposite party stated that construction work had stopped due to the NGT, orders of the Hon'ble Supreme Court, and the wifas—9 pandemic. In this regard, it is necessary to note that, in Civil Appeal No. 940 ,/ 2047, “Resa Chatterjee and Others v. Union of India and Others”, the Hon'ble Supreme Court defined force majeure at page 234 and TR 40 A as follows:

“Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.” The above definition makes clear that force majeure is a situation involving war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake, or another natural calamity. In the present matter, no such circumstance has arisen other than the Covid-49 pandemic. Regarding the Covid-49 pandemic, on 06.06.2020 the Uttar Pradesh RERA Authority, due to the effects of Covid-49 (Corona Virus Disease), granted all projects an additional period of 6 months to complete, from 25.03.2020 up to 25.09.2020. This additional period was to be treated as arising from force majeure events. In view of this, no interest shall be paid by the promoter to the allottees for delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020, and no delayed interest shall be charged from the complainants for that period. In view of the above facts and the order of the Hon'ble Supreme Court, the opposite party is not entitled to the benefit of force majeure on any ground other than Covid-49. Accordingly, Issue No. 4 is decided. Decision on Issue No. 2 — Issue No. 2 was framed as to whether the complainants should be granted possession and interest for the delayed period and, if so, at what rate of interest.

The complainants state that they booked a unit in the project operated by the opposite party, after which an allotment letter for that unit was executed between the parties on 34.07.2044. Under the allotment letter, possession of the unit was to be provided after 42 months with a 3-month grace period, that is, by April 20I8, but the complainants have not yet received possession. The opposite party states that construction of the project was also delayed due to the Covid-49 pandemic and restrictions imposed from time to time by the Hon'ble NGT on construction work. The opposite party further states that it received an Occupancy Certificate on 30.03.2022. The documents available on the case file also make clear that the project is complete and that the opposite party received an Occupancy Certificate on 30.03.2022. An offer of possession dated 44.04.2022 was issued to the complainants (stating that the OC was received on 30.03.2022), and is available on the case file. The above shows that the opposite party delayed delivery of possession of the unit by 4 years. The complainants have requested possession of the unit and interest for the delayed period and are therefore entitled to possession and interest for the delayed period. As to the period for which interest is payable, in Civil Appeal Nos. 6649-50 / 2048, “Supertech Limited v. Rajni Goyal”, the Hon'ble Supreme Court held:

“The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.” According to the above legal position, the complainants are entitled to delayed interest until the date of the OC/CC or the offer of possession, whichever is later. As to the interest liability, the Hon'ble Bombay High Court held in “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others v. Union of India” that:

“Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.” In light of the above decision, under the provisions of Uttar Pradesh RERA, interest is payable for the delay in accordance with the agreement between the promoter and the purchaser and on the principal amount, because the promoter has used that amount.

As to the rate of interest payable, the State Government, under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, notified the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20i8, on 47.40.2048. Paragraph 9 of the form of sale/lease deed annexed to the Rules defines “Events of Default” by the promoter. Paragraph o2(ii) provides for the allottee in the event of the promoter's default as follows: “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice.” The same rate is prescribed in paragraph 9.30) in the event of default by the allottee. In view of this provision, it appears just to grant the allottee interest for the delayed period at the rate of MCLR+Infeera. It is also clarified that if any amount is overdue from the complainants, the opposite party may also receive interest on it at the rate of MCLR+ percent. The same definition of interest is also given in Section-2(28)0 of RERA. On the basis of the above facts and precedents, the complainants are entitled to possession of the unit and interest for the delayed period. Accordingly, Issue No. 2 is decided.

Having decided the above issues, the following order is passed: Order 1. The opposite party is directed to receive the balance amount due from the complainants for the unit and, after completing all facilities for the unit allotted to the complainants in accordance with the allotment, ensure delivery of possession with OC/CC by 3 August 2024, and, after receiving the stamp duty due, execute the registration in accordance with the rules. 2. The opposite party shall pay interest on the amount deposited by the complainants, Rs. 39,94,93,/, at the rate of MCLR+ percent, from 04.05.2048 until the date of the OC/CC or the offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted against the final payment. If the interest amount exceeds the amount due, it shall be refunded to the complainants in accordance with the rules. In view of the force majeure period, no interest shall be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. If any amount is overdue from the complainants, no interest shall be payable on it for this period either.

The opposite party is directed that, under Section 2(za)(i) of the RERA Act, 2046, if, after the WW comes into force, interest at any rate is charged by the promoter due to the allottee's default, interest at that same rate shall also be paid to the allottee when the promoter defaults. Accordingly, the complainants shall also pay interest on delayed payments at the rate of MCLR+ percent. If any amount was charged from the allottee at a higher rate for delay after RERA came into force, interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. Violation of this order shall be punishable under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 and other relevant provisions. If the opposite party does not comply with this order, the complainants may have the order executed through the RERA Authority. The order shall be uploaded on the portal. (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority Gautam Budh Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या | | | यूनिट | पत्रावली पर आवंटन पत्र | कब्जा दिये... वांछित अनतोघ न0 | उपलब्ध रसीद के | की तिथि | जाने की तिथि अनुसार जमा धनराशि रु0 परटा२44/05/08543/2025 | बिनॉय मिश्रा व. जिछ कि 39,9,973/ | 3.07.204 | 42 माह तथा यूनिट का आदित्ती मिश्रा 3 माह अनुग्रह | कब्जा व अवधि के साथ | विलम्बित अवधि अर्थात अप्रैल का ब्याज 2048 दिलाये जाने का अनुरोध किया i. गया है। बनाम एटीएस रिएलटी प्रा. लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 44.06.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा स्वामहि फण्ड डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा रेरा पोर्टल पर या पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS ALLURE में vad तालिका में अंकित यूनिट संख्या i485 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष विपक्षी को तालिका में अंकित धनराशि रु0 39,94,973,“ का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर उल्लिखित किया गया है कि अनुबंध पत्र दिनांक 34.07.204 की क्लाज 7.2 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 04 मई 2048 तक उपलब्ध कराया जाना था| शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि से 60 माह बीत जाने के उपरांत भी परियोजना का निर्माण कार्य अभी पूर्ण नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा यूनिट के मद में रजिस्ट्री निष्पादित करायी गयी है | अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। OS ॥ | शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र व स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट की छाया प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी स्टेटमेंट आफ | चर-4 रु0 39,9,94/ एकाउंट

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 24.03.2004 को यूनिट आवंटन हेतु आवेदन पत्र प्रस्तुत किया गया जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 34.07.2044 को आवंटन पत्र जारी करते हुए यूनिट संख्या 04485, ied फ्लोर टॉवर-4 में आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य समयानुसार पूर्ण करते हुए ऑफर ऑफ पजेशन शिकायतकर्ता को दिनांक 23.03.2022 को प्रेषित किया गया। इसके पश्चात्‌ बिना विलम्ब किये विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को शिकायतकर्ता को अंतिम ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा विगत- तिथि 07.09. 205, 03.0.2045, 43.44.205, 04.06.206 व 04.05.20i6 को मांग पत्र जारी करते हुए शिकायतकर्ता को यूनिट के मद में अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा मांग पत्रों को नजर अंदांज करते हुए अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। तत्पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के हित को संज्ञान में रखते हुए उन्हें कई अनुस्मारक पत्र दिनांक 46.44.2022, 07.0.2022, 02.08.2022 व 44.06.2022 को प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने का अनुरोध किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन जारी होने के बाद, विपक्षी द्वारा ओसी सीसी प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ व सेल डीड निष्पादित कराये जाने हेतु पत्र दिनांक 26.05.2022 को प्राप्त होने के पश्चात भी यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है तथा शिकायतकर्ता द्वारा वर्तमान शिकायत अनुचित लाभ पाने के उद्देश्य से दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन दिनांक 29.07.200 को किया गया था जिसके सापेक्ष उन्हें सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 30.03.2022 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया है। कोविड--49 महामारी व माननीय एनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। | अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान परिवाद पोषणीय न होने के कारण खारिज किये जाने तथा वर्तमान प्रकरण में उचित आदेश पारित किये जाने तथा शिकायतकर्ता पर रु0 75,000/ का अर्थदण्ड लगाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :-- i. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न Went प्रश्न der इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व wifas—9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “Resa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं TR 40 A फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:-

"Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित fa गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य

दिनांक 34.07.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 42 माह तथा 3 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात अप्रैल 20I8 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि कोविड-49 महामारी व माननीय एंनजीटी द्वारा निर्माण कार्य पर समय समय पर लगाये गये प्रतिबंधों के कारण भी परियोजना में Oe 4 निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि उन्हें अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो गया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार यह भी स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त हो चुका है तथा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 44.04.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन (जिसमें दिनांक 30.03.2022 को ओ.सी प्राप्त होना अंकित है) जारी किया गया है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the

Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4G) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- ३८०० + रमन नल 6 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+Infeera की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। TEAR प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता 'से यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि प्राप्त करके, शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट आवंटन के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 3 अगस्त 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 39,94,93,/ पर शटा,२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली es धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि WW लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वार यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —abp<w is 2०२१4 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर