उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पंदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-3॥ के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित :- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या feel शिकायतव यूनिट पत्रावली पर आवंटन की | कब्जा दिये वांछित अनुतोष सं0 न0 | उपलब्ध साक्ष्य के तिथि जाने की तिथि अनुसार जमा घनराशि रु0 _| T,_ | NCRI44/05/08322/2023 | सुलालिता शर्मा | 348 | ¥0 54,89,796 / 04.03.2077 | 48 माह अर्थात मार्च 2024 किये जाने, यूनिट का भौतिक कब्जा व एश्योर्ड रिर्टन दिलाये जाने का अनुरोध किया | गया है। 2, | एलराक्बा0आा08523/2023 | सुलालिता शर्मा | 339 | 0 5489,855,/._ | 94.03.20I7 | 48 ATE aata | यूनिट पुर्नस्थापि | मार्च 2024 किये जाने, यूनिट * का भौतिक कब्जा व wears रिर्टन दिलाये जाने का अनुरोध किया | गया है। बनाम एसोटेक रिलएटी प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा एक अन्य शिकायत विपक्षी के विरुद्ध यूनिट पुर्नस्थापित - किये जाने, यूनिट का भौतिक कब्जा व एश्योर्ड Rea द्विलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना Assotech Business Cresterra से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- पटा२44/05/08322/2023 सुलालिता शर्मा की पत्रावली अग्रणी शिकायत रहेगी। शिकायतकर्तागण द्वारा पीठ के आदेशं दिनांक 0.04.2025 के अनुपालन में विपक्षी को भुगतान की गयी सम्पूर्ण धनराशि के सम्बन्ध॑ में Rete sith एकाउंट की प्रति दाखिल की गयी है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की

परियोजना Assotech Business (7९४॥श7 में यूनिटं Wer-3i8 बुक करायी गयी व —_—_—

थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि GO 54,89,796 ,//-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लिखित कथन में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी की परियोजना एसोटेक बिजनेस क्रेसट्रेरा में यूनिट Wea 38 बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता ने विपक्षी की परियोजना में कामर्शियल स्पेस / इन्वेस्टमेंट के उद्देश्य से फरवरी-मार्च 20:7 में निवेश किया गया था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या sis व 349 के लिए मार्च 2047 F विपक्षी को रु0 4,64,69,506 / का भुगतान किया गया। आवंटित यूनिट के लिए दिनांक 07.03.2047 को आवंटन पत्र/एमओयू निष्पादित हुए। विपक्षी द्वारा दिनांक 0.03.2047 से ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि तक एश्योर्ड रिटर्न wo 53,85 / प्रतिमाह भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा पजेशन के बाद एश्योर्ड रिटर्न रु० 54,750/ प्रतिमाह जून 20:9 तक किया जाना था। विपक्षी के प्रतिनिधि द्वारा लालच देकर आवंटन पत्र / एमओयू दिनांकित 04.03.2047 में एक तरफा टर्म्स एण्ड कंडीशन दिया गया। बायर एग्रीमेंट के क्लाज 25 के अनुसार विपक्षी को परियोजना 48 माह में पूर्ण किया जाना था परन्तु विपक्षी निर्धारित अवधि में परियोजना पूर्ण करने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा 46 माह विलम्ब से 3 यूनिट्स के लिए दिनांक 04.07.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र/एमओयू दिनांकित 04.03.2047 का पूर्णता उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 78.04.2022 को विपक्षी द्वारा किये गये उत्पीड़क कार्य की वजह से लीगल नोटिस जारी किया गया। विपक्षी द्वारा नोटिस का जवाब देते हुए सभी जिम्मेदारियों से इंकार कर दिया गया। इस प्रकार शिकायतकर्ता wars रिटर्न wo 53,85/ प्रतिमाह दिनांक 04.03.2047 से ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि तक तथा पजेशन के उपरांत रु0 54,750 / प्रतिमाह लीज Sts निष्पादित किये जाने की तिथि तक दिलाये जाने तथा विलम्बित अवधि का ब्याज t8 प्रतिशत प्रतिवर्ष की दर से दिनांक 28.02.2024 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि दिनांक 04.07.2022 तक रु0 ,64,69,506 / दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा

2 ब>--> स्नक्‍चछः विधिक खर्च के रूप में bo 2,50,000 / प्रतिपूर्ति दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। इसी प्रकार उक्त तालिका में अंकित क्रम संख्या 2 के शिकायत में भी शिकायतकर्ता द्वारा समान अनुतोष का वर्णन किया गया है। शिकायतकर्ता ने अपने शिकायत के समर्थन में लिखित कथन, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.42.2022, स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट, एमओयू व आवंटन पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि का विवरण प्रस्तुत किया गया है। क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्षी द्वारा जारी स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट एनेक्चर-॥ रु0 54,89,796 / 2 विपक्षी द्वारा जारी Rete sim एकाउंट एनेक्चर-4 रु0 54,89,855 / विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति में यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा Rr अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायत पोषणीय नही है क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा एश्योर्ड रिटर्न, लेटिगेशन कास्ट व कम्पनशेशन की मांग की गयी है तथा वर्तमान शिकायत पोषणीय नहीं है क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद दाखिल करने में असमर्थ रहा है। विपक्षी द्वारा रसीद के सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा Re पिटीशन संख्या 8i28/2023 अर्चना त्यागी बनाम स्टेट ऑफ यूपी का संदर्भ अंकित किया गया है जिसमें यह उल्लिखित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि का रसीद दाखिल करना चाहिए | शिकायतकर्ता ने उक्त तथ्यों को छिपाते हुये यह परिवाद दाखिल किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत संख्या एडीजे / Gaiam 44/07 /97:5/2022 विपक्षी के विरूद्ध योजित किया गया जिसके क्रम में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 05.08.2022 को समझौता निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को क्षतिपूर्ति का भुगतान किया गया परन्तु दिनांक 28.40.2022 को पारित आदेश के क्रम में उभयपक्षों के मध्य निष्पादित 3 —__—=_S समझौते को अवैध घोषित किया गया जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा समझौते के क्रम में विपक्षी से प्राप्त धनराशि न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.2.2022 & क्रम में विपक्षी को वापस कर दी गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06. 2022 को सक्षम प्राधिकरण से कम्पीलिशन सर्टीफिकेट प्राप्त करके दिनांक 04.07. 2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने के नोटिस के क्रम में अनुस्मरण पत्र दिनांक 24.44.2022 जारी करते हुए त्रिपक्षीय सब लीज डीड निष्पादित कराये जाने तथा अवशेष देय धनराशि भुगतान किये जाने व औपचारिकताएं पूर्ण करने के लिए सूचित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त के क्रम में कोई जवाब नहीं दिया गया।

शिकायतकर्ता की ओर से कोई जवाब न आने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 30.4.2022 को प्री-कैंसिलेशन नोटिस अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने का अवसर देते हुये भेजा गया परन्तु नोटिस के उपरांत भी शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.42.2022 को यूनिट निरस्त कर दी गई है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना में 4 यूनिट आवंटित की गयी थी। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि दिनांक 04.03.2047 को यूनिट संख्या 320 आवंटित करते हुए आवंटन पत्र निष्पादित किया गया। आवंटित यूनिट की कीमत रु0 63,25,250,/ है। शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 48 माह में दिया जाना था। विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 04.03.207 को एमओयू निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार कब्जा दिये जाने की तिथि आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 48 माह की अवधि अर्थात 28.02.2024 थी। शिकायतकर्ता द्वारा Addendum दिनांकित 48.44.2049 के तथ्यों को छिपाया गया है। विपक्षी द्वारा यूनिट के सापेक्ष Addendum अनुसार wo 7,0,925 / का टीडीएस के साथ भुगतान निवेश के विरूद्ध मासिक Rea के तौर पर किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा रु० 4,43,034 / का क्रेडिट नोट भी जारी किया गया है। 4 —s

कोविड-49 महामारी के कारण देश में लॉक डाउन होने में परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यूपी रेरा के कार्यालय आदेश दिनांक 06.06.2020 में परियोजना पूर्ण किये जाने के लिए 6 माह का समय विस्तार किया गया है। विपक्षी द्वारा सम्बन्धित परियोजना के सापेक्ष दिनांक 30.06.2022 को कम्पलीशन सर्टीफिकेट प्राप्त करके दिनांक 0.07.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। कम्पलीशन सर्टिफिकेट व ऑफर ऑफ पजेशन की प्रति “के” एंव “एल” संलग्नक है। शिकायतकर्ता द्वारा न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत संख्या Weel / waehianei44 / 2 / 402984 ,// 20222 योजित की गयी थी जो न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 45.03.2023 को निरस्त कर दी गयी है। आदेश की प्रति एनेक्चर-एम संलग्नक है। विपक्षी द्वारा दिनांक 24.44.2022 को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु अनुस्मरण पत्र भेजा गया। अनुस्मरण पत्र की प्रति एनेक्चर-एन संलग्नक है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की ओर से कोई जवाब न मिलने पर शिकायतकर्ता को दिनांक 30.44.2022 को प्री कैंसिलेशन पत्र भेजा गया। प्री कैंसिलेशन पत्र Wer ओ संलग्नक है। शिकायतकर्ता को प्री कैंसिलेशन पत्र भेजे जाने के उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर दिनांक 24.:2.2022 को यूनिट निरस्त कर दी गयी। यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.2.2022 Weer पी संलग्नक है। विपक्षी द्वारा एश्योर्ड रिटर्न न भुगतान किये जाने के सम्बन्ध में पीठ द्वारा दिनांक 44.06.2022 को Waeienei44 /09 // 8330// 2220 ओम प्रकाश सेठी बनाम एसोटेक प्रा.लि. में पारित आदेश का उल्लेख गया है जिसमें रेरा प्राधिकारण द्वारा यह निष्कर्ष दिया गया है कि एश्योर्ड रिर्टन रेरा की परिधि में नहीं आता है, आदेश की प्रति wea क्यू है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा हरियाणा रेरा द्वारा शिकायत संख्या 444/20i8 ब्रहमजीत बनाम मैसर्स लैण्डमाक अपार्टमेंट प्रालि. तथा शिकायत संख्या 775/20:8 बहराम सिंह व अन्य बनाम Fae वेनिटयन एलडीएफ प्रोजेक्ट्स एलएलपी में पारित आदेश का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी ने

शिकायत निरस्त किये जाने व उचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में आवेदन फार्म, आवंटन पत्र, एम ओ यू. पत्र, नोटिफिकेशन दिनांक 44.03.2020, आफिस आर्डर , कम्पीलिशन सर्टिफिकेट दिनांक 30.06.2022, ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 04.07.2022, डिमांड लेटर दिनांक 24.44.2022, प्री-कैंसिलेशन पत्र दिनांक 30.44.2022 व कैंसिलेशन पत्र दिनांक 44.42.2022 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के cet को सुना गया। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विचरित किये गये हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है? 2. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4 विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्तागण को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र दिनांक 2:.44.2022 को जारी किये गये जिस पर शिकायतकर्ता की ओर से कोई जवाब न आने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 30.44.2022 को प्री-कैंसिलेशन नोटिस दिया गया जब शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया तब विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण की आवंटित यूनिट दिनांक 44.42. 2022 को निरस्त कर दी गई है। पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.03.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके

अनुसार यूनिट का कब्जा 48 माह अर्थात मार्च 2024 तक दिया जाना था। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि विपक्षी को अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.06.2022 को प्राप्त हुआ है जबकि शिकायतकर्तागण को मार्च 202 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्तागण द्वारा प्लान के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर अनुस्मरण पत्र दिनांक 24.44.2022 को व प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांक 30.44.2022 को जारी किया गया फिर भी शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण की आवंटित यूनिट दिनाक 44.2. 2022 को निरस्त कर दी गई है। पत्रावली का अवलोकन किया जिससे यह भी विदित हुआ कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.03.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है जिसके अनुसार आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 48 माह में अर्थात मार्च 202 में फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा दिया जाना था। विपक्षी की ओर से परियोजना विलम्ब होने का कारण कोविड-49 महामारी का संदर्भ देते हुये यह तर्क प्रस्तुत किया कि कोविड के दौरान निर्माण कार्य प्रभावित हुआ जिस कारण परियोजना पूर्ण किये जाने के लिए यूपी रेरा के आदेश दिनांक 06.06.2020 व 48.08.2024 द्वारा समय विस्तार किया गया।

उपरोक्त तथ्यों व पत्रावली के परिशीलन से स्पष्ट है कि विपक्षी को अंतिम अधिभोग प्रमाण पत्र दिनोक 30.06.2022 को प्राप्त हो गया है और उसके पश्चात्‌ विपक्षी ने शिकायतकर्तागण के पक्ष में दिनांक 04.07.2022 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किये है। वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को कब्जा लिये जाने हेतु ऑफर ऑफ पजेशन के साथ स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट की प्रति दाखिल करते हुए कब्जा लिये जाने हेतु औपचारिकताएं पूर्ण किये जाने हेतु सूचित किया गया। जब शिकायतकर्तागण द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के सम्बन्ध में विपक्षी से कोई वार्ता नहीं की गयी तब विपक्षी द्वारा अनुस्मरण पत्र दिनांक 27.44.2022 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्तागण द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई जवाब प्रेषित न करने पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांक 30.44. OSS 2022 को प्रेषित किये गये जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 24.:2.2022 को शिकायतकर्तागण की यूनिट्स अंतिम रूप से निरस्त कर दी गयी। उक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 की धारा 9.3 में यह प्राविधानित है कि :- धारा 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination.

यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में उपरोक्त प्राविधानों के अवलोकन से विदित है कि यदि शिकायतकर्ता द्वारा लगातार विपक्षी द्वारा प्रेषित fost दो मांग पत्रों का लगातार 3 माह तक अनदेखी की जाती है तो विपक्षी को यह अधिकार है कि वह शिकायतकर्ता को प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित कर 30 दिन बाद शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गयी धनराशि शिकायतकर्ता को वापस कर सकता है। वर्तमान प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.06.2022 को प्राप्त कर शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन प्रेषित कर औपचारिकताएं पूर्ण करने हेतु तथा अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु सूचित किया गया जब शिकायतकर्ता द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के सम्बन्ध में विपक्षी से कोई वार्ता नहीं की गयी तब विपक्षी द्वारा अनुस्मरण पत्र दिनांक 24.44.2022 को प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 8 oS उक्त के सम्बन्ध में कोई जवाब प्रेषित न करने पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्री-निरस्तीकरण पत्र दिनांक 30.44.2022 को प्रेषित किया गया जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा दिनांक 44.42.2022 को शिकायतकर्ता की यूनिट अंतिम रूप से निरस्त कर दी गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट उपरोक्त उल्लिखित प्रावधानों के विरूद्ध की गयी है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 44.2. 2022 को निरस्त किये जाने के पश्चात्‌ ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि शिकायतकर्ता को वापस कर दी गयी हो।

उक्त के अतिरिक्त वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्तागण के पक्ष में आवंटित की गयी यूनिटस की कुल कीमत अनुबंधानुसार रु० 63,25,263/ व रु0 62,00,263 / थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 54,89,796 / व रु0 54,89,855का भुगतान किया जा चुका है। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार शिकायतकर्तागण को परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा मार्च 202 तक उपलब्ध कराया जाना था परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में 4 वर्ष का विलम्ब किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो रहा है कि विपक्षी के पक्ष पर शिकायतकर्ता को समय सीमा के अन्दर यूनिट का कब्जा न दिये जाने का दोष है। अतः ऐसी स्थिति में विपक्षी शिकायतकर्ता को समय से कब्जा न देने कारण शिकायतकर्तागण के पक्ष में जारी आवंटन को निरस्त नहीं कर सकता है जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुरूप नहीं है। यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्डर / निरस्त नहीं करायी गयी है। विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य क्रेता को आवंटित की जा चुकी हो और उक्त यूनिट उपलब्ध न हो। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी का यह कथन कि शिकायतकर्तागण द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर आवंटित यूनिट निरस्त कर दी 9 ——a Se

गयी है जो उपरोक्त विश्लेषण के अनुसार स्वीकार किये जाने योग्य नही है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण की यूनिट को निरस्त किया जाना उपरोक्त उल्लिखित रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुरूप वैधानिक नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि माननीय न्यायालय के आदेश, एनजीटी व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “MC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” i0 ऑन SS eee इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"१2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial - ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o04-:-20i9 से दिनांक

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(6652) (दिनांक 40-42--2049 से दिनांक 44-02-2020 तक da 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। 5 कै ss

इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी oifas—9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3 -: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्तागण का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 07.03.20:7 को आवंटन पत्र निष्पादित हुए। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 48 माह में दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी का कहना है कि विपक्षी को सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.06.2022 को प्राप्त होने के पश्चात्‌ शिकायतकर्तागण को ऑफर आफ पोजेशन दिनांक 04.07.2022 को जारी किया जा चुका है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा औपचारिकताओं को पूर्ण कर कब्जा नहीं लिया जा रहा है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा मार्च 2024 में प्राप्त होना था। विपक्षी को परियोजना से सम्बन्धित ओ.सी दिनांक 30.06.2022 में प्राप्त हो चुका है और इसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 04. 2 ब्व््न3एाग ट्सन्फ् 07.2022 को शिकायतकर्तागण के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया है : जो पत्रावली पर उपलब्ध है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्तागण द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्तागण यूनिट के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full : Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the

: Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section I 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay i3 —— interest till such time as the apartment is handed over to him is not " unreasonable.

अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee o.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3(i) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IUfaEa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदूनुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। व4 उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 4 विपक्षी से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने के लिए आदेश पारित किये जाने का कोई प्राविधान नहीं है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश

\. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की ace को पुर्नस्थापित करते हुए, शिकायतकर्तागण से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र / अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्तागण को दिनांक 04.04.2024 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि क्रमशः BO 54,89,796,/ व BO 54,89,855,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा Aza अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा 45 ——— 5

डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश की एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। __ह>ो 25-०० —————————— न मनन «मम. —_ SS ol SS. (डा०दीपक स्वरूप TRA) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 6