उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38 /40/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर444 / 040493 / 2049 गणेश कुमार बनाम देविका गोल्ड होम्ज प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। कार्यालय आख्या दिनांक 04.40.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8, स्वामहि wos डिस्बर्समेंट, एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र अथवा अन्य कोई प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित होने के उपरांत दिनांक 04.40.2024 TH पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा wa अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 22.07.2049 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- 4. प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि Occupation Certificate WIT करके वादी को दिसम्बर 2049 तक कब्जा (Physical Possession) उपलब्ध कराये। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुए हस्ताक्षारित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार हुए विलम्ब में MCLRH% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि तक अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। 2. यदि शिकायतकर्ता की ओर से कोई धनराशि प्रमोटर »प्रतिवादी को देय रहती है तो धारा 2 (zai) & प्राविधानों के अनुरूप प्रमोटर / प्रतिवादी, एम.सी.एल.आर+॥ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले सकेंगे । "| डक -..

3. यदि अनुबंध पत्र/ MOU के अनुसार ई.एम.आई का भुगतान प्रतिवादी द्वारा किया जाना है तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी समस्त ई. एम.आई की धनराशि को कब्जा प्रदान किये जाने के समय बकाया धनराशि में समायोजित किया जाएगा। 4. प्रमोटर / प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2049 में कब्जा देने में असफल रहा तो शिकायतकर्ता रिफण्ड प्राप्त करने का अधिकारी होगा, जिसके लिए शिकायतकर्ता पुनः रेरा के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। . इस आदेश का उल्लंघन उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा Ww अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 22.0720I9 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 08.04.2020 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 20.04.2020 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 34.04.2020 तक GH आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन sree प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 23.06.2020 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 24.07.2020 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी।

धारा-38 / 40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 07.09.2020 व 28.42.2020 को सुनवाई की गयी, जिसके उपरांत पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए दिनांक 28.:2.2020 को यह निष्कर्ष निकाला गया कि शिकायतकर्ता को प्री.ई.एम.आई एवं विलम्बित अवधि के ब्याज में से एक ही वित्तीय लाभ दिया जा सकता है जिस कारण पीठ द्वारा विपक्षी को निर्देशित किया गया कि वह ——s 2 शिकायतकर्ता को कब्जा देते हुए आदेश दिनांक 22.07.2049 के अनुसार अनुबंधानुरूप प्रीएम.आई की धनराशि अंतिम भुगतान में समायोजित करें। शिकायतकर्ता उपरोक्तानुसार अपने फ्लैट का कब्जा प्राप्त करे तथा अपनी देयता का भुगतान करना सुनिश्चित करें। तत्पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 43.07.2024 को प्रार्थना पत्र दाखिल कर धारा-63 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.42.2020 को पुर्नस्थापित किये जाने की याचना की गयी जिस पर पीठ द्वारा दिनांक 4.08.2024 को सुनवाई कर यह आदेश पारित किया गया कि धारा-63 के अन्तर्गत दिनांक 28.42.2020 को गुण-दोष के आधार पर आदेश पारित किया जा चुका है जिस कारण वाद में पुनः सुनवाई किये जाने का कोई औचित्य नहीं है।

तत्पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.42.2020 के विरूद्ध अपील संख्या 490 ,// 2024 माननीय अपीलीय अधिकरण के समक्ष योजित की गयी। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 05.02.2024 को अपील संख्या 490,//2024 का निस्तारण करते हुए प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.42.2020 को निरस्त करते हुए प्रकरण में पारित आदेश 22.07. 2049 का पुनः क्रियान्वयन किये जाने हेतु रेरा प्राधिकरण को निर्देशित किया गया। तत्पश्चात्‌ माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 05.02.2024 के अनुपालन में पीठ द्वारा दिनांक 06.05.2024, 40.06.2024 व 27.08.2024 को सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा प्रकरण में अपना लिखित कथन दाखिल करते हुए उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा परियोजना में फ्लैट संख्या 505 आवंटित किया गया था। उक्त फ्लैट संख्या की कुल कीमत Go 26,87,533, के विरूद्ध शिकायतकर्ता ERI GO 2,24,567/ का भुगतान किया गया है। आवंटन पत्र दिनांकित 23.07.2046 के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा 30 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात 23 जुलाई 2049 तक उपलब्ध कराया जाना था परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि से पूर्व ही दिनांक 45.04.2049 को वर्तमान पीठ के समक्ष दाखिल कर दिया गया जो कि प्री-मैच्योर था। विपक्षी की परियोजना प्राधिकरण द्वारा जारी =

नोटिफिकेशन दिनांकित 46.09.2024 के अनुसार Ses सी.सी की श्रेणी में है तथा विपक्षी द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन सक्षम प्राधिकरण के समक्ष दाखिल किया गया है जिस कारण पीठ द्वारा कब्जा उपलब्ध कराये जाने के आदेश पारित किये गये। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत में जमा धनराशि वापस किये जाने की याचना की गयी है परन्तु पीठ द्वारा वाद प्री-मैच्योर व परियोजना के निर्माण कार्य शुरू करने में हुए विलम्ब वास्तविकता को देखते हुए प्रकरण में कब्जा उपलब्ध कराये जाने के आदेश पारित किये गये। विपक्षी द्वारा परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 47.42. 2020 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि रेरा अधिनियम 20i6 4 प्री-ईएमआई दिये जाने का कोई प्राविधान नहीं है और शिकायतकर्ता को प्री-ईएमआई विलम्बित ब्याज में से कोई एक अनुतोष दिया जाना न्याययिक दृष्टि से उचित है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि पीठ द्वारा आदेश दिनांक 28.22. 2020 में शिकायतकर्ता को अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किया गया था जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया गया है। रेरा अधिनियम 20i6 की धारा ie में ई.एम.आई उपलब्ध कराये जाने का कोई प्राविधान नहीं है। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा भी अपने आदेश के बिन्दु संख्या 45.22 में भी यह उल्लिखित किया गया है कि रेरा अधिनियम में प्री.एम.आई उपलब्ध कराये जाने का कोई प्राविधान नहीं है। अतः विपक्षी द्वारा धारा 63 के अन्तर्गत कार्यवाही निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा सुनवाई उपरान्त दिनांक 22.07.2049 को सशर्त आदेश पारित किया गया कि विपक्षी शिकायतकर्ता को दिसम्बर 20i9 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुए हस्ताक्षारित बीबीए के अनुसार विलम्ब में एमसीएलआर++4 प्रतिशत की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest Pail उपलब्ध कराये जाने की तिथि तक अदा किया जाएगा। इसके अतिरिक्त प्रमोटर / प्रतिवदी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2049 में कब्जा देने में असफल रहा तो शिकायतर्ता रिफण्ड प्राप्त करने का en call 4 अधिकारी होगा, जिसके लिए शिकायतकर्ता पुनः रेरा के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है।

माननीय अपीलीय अधिकरण के समक्ष शिकायतकर्ता द्वारा पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.42.2020 के विरूद्ध अपील संख्या 490 / 2024 योजित की गयी। माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा आदेश दिनांक 05.02.2024 के बिन्दु संख्या 45.22 में उल्लिखित किया गया है कि “ That there is no provision under the Scheme of Act 20i6, for examining and deciding the issues relating to the provision of assured return/committed charges or payment of Pre-EMI by promoter for a fixed period or till possession etc, or commercial effect in an allotment letter builder buyer agreement for purchase of flat/apartment/plot.” इसके अतिरिक्त माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा बिन्दु संख्या i6 में उल्लिखित किया गया है कि ” tt appears that the executing authority on its own clarified the order dated 22.07.20i9 with respect to admissibility of one financial benefits to the complainant and directed for adjustement of the pre-EMI deposited by the complainant in the fianl payments.” उपरोक्त तथ्यों के आधार पर माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पाया गया कि पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत अपने क्षेत्राधिकार से बाहर जाकर आदेश पारित किया गया है जिस कारण माननीय अपीलीय अधिकरण द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 28.42.2020 को निरस्त करते हुए प्रकरण में पुनः धारा-63 में सुनवाई किये जाने हेतु निर्देशित किया गया। उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता प्रकरण में पारित मूल आदेश दिनांक

22.07.2049 के क्रम संख्या के अनुसार कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जो यह स्पष्ट करता हो कि विपक्षी द्वारा उक्त आदेश के क्रम संख्या 4 का अनुपालन कर दिया गया हो। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 22.07.2049 के क्रम संख्या 3 के अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबंध पत्र, एम.ओ.यू के अनुसार ई.एम.आई का भुगतान किये जाने अथवा समायोजन किये जाने का भी कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट होता हो कि विपक्षी द्वारा पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 22.07. 5 >-+आक-- nog के क्रम संख्या 4 व 3 का निर्धारित अवधि दिसम्बर 2009 तक आदेश का अनुपालन कर दिया हो। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20.6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- 738, (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- —_—— eo 6

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा--63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा oe 7 धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.07.2049 के क्रम संख्या “4 व 3” का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 22.07.2049 के क्रम संख्या ॥ के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 48.42..2024 के लिए संदर्भित की जाती है।

सचिव,उ.प्र. रेरा, पीठ द्वारा दिनांक 22.07.2049 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 3 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी समस्त ई.एम.आई की धनराशि का समायोजन करते हुए आदेश दिनांक 22.07.20I9 के क्रम संख्या 4" के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 48.22. 2024 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34 दिनांक 22.07.2049 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में Rr अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —I\n =~ eet eo & .\o: ze2+ (Sto दीपक स्वरूप WRN) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर