उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण; क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : एन0सी0आर0 444 /040493 / 2049 गणेश कुमार Stellar Jeevan Society Flat No- S908 Greater West Sector-t देविका गोल्ड होम्ज प्राएलि0 Stilt Floor, Devika Tower -6 Nehru Place New Delhi -009 अधि-निर्णय प्रस्तुत वाद वादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध जमा धनराशि एवं बैक ऋण की ई. एम.आई के भुगतान में छूट दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में वादी का कथन है कि वादी द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Devika Gold Homz यूनिट डी.जी oi-so5 को बुक किया गया था, जिसके एवज में वादी ने प्रतिवादी को रू.24,24,567,//-भुगतान किया था। आवंटन पत्र दिनांक 23.07.206 के अनुसार यूनिट पर कब्जा 30 माह + 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात 23.07.2049 में उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य नहीं कराया जा रहा है तथा अब शिकायतकर्ता यूनिट पर कब्जा प्राप्त करने का इच्छुक नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि एवं बैक ऋण की ई.एम.आई के भुगतान में छूट fart जाने की याचना की गयी हैं । वादी द्वारा वादपत्र के समर्थन में आवंटन-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदे, ई-मेल संवाद आदि प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल किये गये। yr Ganesh Kumar Vs_ Devika Gold Homz Pvt. Ltd. Page

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा गलत एवं तर्क विहीन कथन प्रस्तुत किये गये है। बुक की गयी यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में विलम्ब का कारण बताते हुए यह कथन किया गया कि एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश के कारण समस्त रियल एस्टेट सैक्टर प्रभावित रहा है, जिसके कारण उपरोक्त परियाजना भी विलम्बित हो गयी थी। प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि शिकायतकर्ता को बुक की गयी यूनिट में निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है, एवं सम्बन्धित प्राधिकरण के समक्ष सी0सी0 प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु प्रार्थना पत्र प्रस्तुत किया जा चुका है। प्रतिवादपत्र के प्रस्तर-37 में शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा दिलाये जाने के सम्बन्ध में कथन किया गया है कि समस्त बकाया धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता से प्राप्त करने के उपरांत दिनांक 34.42.2049 तक अधिग्रहण प्राप्त करा दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। प्रतिवादपत्र के समर्थन में परियोजना से सम्बन्धित फोटोग्राफ एवं अन्य प्रपत्र दाखिल किये गये है। सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि वादी द्वारा अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित चाही 'गयी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि :-

Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect 77 (4), which reads as: The promoter shall— (a),be responsible for all obligations, responsibilities and Junctions under the provisions of this Act or the rules and regulations made there under or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be. On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act. Sub-section 4 of Section 79 Read as under; (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this,Act, from the promoter, if the promoter Jails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to ne of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registrat under the provisions of this Act or the rules or regulations made there under. alt | Ganesh Kumar Vs DevikaGold Homz Pvt. Ltd. Page 2

Besides, Section 76 (72/7#77बेंघढ that “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest Jor every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfill his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is entitled to claim refund. However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) 42,2076 across the country are taking a balanced /pragmatic view as far as refund to the allottees of project is concerned when the projects are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project i.e stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘offer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ étc. Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,(a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent;(b) न /(०)... . i) ....-०-०9)... “(h).... @) any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.

On the other hand, Section 38 of the RERA Act, which deals with powers of the Authority expect the authority/RERA to act on the principle of natural justice. The Section reads as (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made there under. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure” This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules made there under and it also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice. If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority 40) ) Qu Ganesh Kumar Vs Devika Gold Homz Pvt. Ltd. Page 3

created not only to protect interest of the allottee of the real estate project but also to protect the interest of promoters in order to promote a healthy growth of the real estate sector Thus, from the provisions referred above and view taken by the different authorities, it is clear that complainant has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the flat/unit within the time specified in the agreement. However, different real estate regulatory Authorities are deciding matters and awarding refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers. In the project which are at advance stage of completion i.e 70% -80% complete and /or is about to be offered for possession within this year (up to the end of December 20/9), the Adjudicating Authorities are allowing interest for delayed possession at prescribed rate of interest from the due date of handing over of the possession as originally agreed (as provided in Agreement to Sale) till actual date of handing over the possession.

Under the circumstances, when the promoter is showing the seriousness of completing the project and handing over the possession of flat by the end:of December. 20] 9after getting occupation certificate (o.c) from concerned Authority, it’s fully justifiable to give the promoter the last opportunity to complete the project. If the Authority starts allowing refund in every case of delay in possession, it will defy the very object and scheme of the Act. Moreover, there are a large percentage of homebuyers who are keenly interested in taking over the possession of their flat. Now the promoter is also making effortsand trying to make arrangements of funds required to complete this project. In the cases, where the project is in very advance stage of completion and promoter is making serious efforts to hand over possession of flats to homebuyers within a Jixed/revised timeline, homebuyers should not withdraw from the project and claim refund of deposited amount. In any case, the promoter will be required to pay interest on delayed period till the date of possession. However, if the promoter fails to provide possession as committed in this case to UP RERA, then the promotor will liable to refund the entire money paid by the allotttee with prescribed rate of interest. इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या- 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियम ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण हैः-

" 40. The figures. which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इस स्टेज पर रियल wee सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के - Ganesh Kumar Vs Devika Gold Homz Pvt. Ltd. Page 4 हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जाएगा, यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा प्रतिपादित उक्त के अधीन शिकायतकर्ता को धनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत तर्को एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा दिसम्बर 2049 में शिकायतकर्ता को यूनिट का अधिग्रहण दिये जाने की पूर्ण संभावना है, क्‍योंकि wa प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा दिसम्बर 2049 तक प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश 4-प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि occupation certificate TTT करके > वादी को दिसम्बर 2049 तक कब्जा (physical possession) उपलब्ध कराये। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार हुए विलम्ब में MCLR+ % की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि तक अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। ५१,१००: Ganesh Kumar Vs DevikaGold Homz Pvt. Ltd. 2-यदि शिकायतकर्ता की ओर से कोई धनराशि प्रमोटर / प्रतिवादी को देय रहती है तो धारा 2 (29)() के प्राविधानों के अनुरूप प्रमोटर / प्रतिवादी, wwe प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले सकेंगे। 3- यदि अनुबंधपत्र / Mou के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान प्रतिवादी द्वारा किया जाना है तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी समस्त ई.एम.आई.की धनराशि को कब्जा प्रदान किये जाने के समय बकाया धनराशि में समायोजित किया जाएगा। ;

4-प्रमोटर / प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2049 में कब्जा देने में असफल रहा तो शिकायतकर्ता रिफण्ड प्राप्त करने का अधिकारी होगा, जिसके लिए शिकायतकर्ता पुनः रेरा के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। इस आदेश का vers उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : 22/07 / 2049 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकर Ganesh Kumar 86. DevikaGold Homz Pvt. Ltd.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण; क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-02, उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य (रेरा) शिकायत संख्या : एन0सी0आर0 444 /040493 / 2049 गणेश कुमार Stellar Jeevan Society Flat No- S908 Greater West Sector-t देविका गोल्ड होम्ज प्राएलि0 Stilt Floor, Devika Tower -6 Nehru Place New Delhi -009 अधि-निर्णय प्रस्तुत वाद वादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध जमा धनराशि एवं बैक ऋण की ई. एम.आई के भुगतान में छूट दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में वादी का कथन है कि वादी द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Devika Gold Homz यूनिट डी.जी oi-so5 को बुक किया गया था, जिसके एवज में वादी ने प्रतिवादी को रू.24,24,567,//-भुगतान किया था। आवंटन पत्र दिनांक 23.07.206 के अनुसार यूनिट पर कब्जा 30 माह + 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात 23.07.2049 में उपलब्ध कराया जाना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कथन किया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य नहीं कराया जा रहा है तथा अब शिकायतकर्ता यूनिट पर कब्जा प्राप्त करने का इच्छुक नहीं है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि एवं बैक ऋण की ई.एम.आई के भुगतान में छूट fart जाने की याचना की गयी हैं । वादी द्वारा वादपत्र के समर्थन में आवंटन-पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदे, ई-मेल संवाद आदि प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल किये गये। yr Ganesh Kumar Vs_ Devika Gold Homz Pvt. Ltd. Page

प्राधिकरण की ओर से प्रतिवादी को नोटिस जारी किये गये और जिसकी तामीला प्रतिवादी पर सम्यक रूप से की गयी। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा गलत एवं तर्क विहीन कथन प्रस्तुत किये गये है। बुक की गयी यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में विलम्ब का कारण बताते हुए यह कथन किया गया कि एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश के कारण समस्त रियल एस्टेट सैक्टर प्रभावित रहा है, जिसके कारण उपरोक्त परियाजना भी विलम्बित हो गयी थी। प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि शिकायतकर्ता को बुक की गयी यूनिट में निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है, एवं सम्बन्धित प्राधिकरण के समक्ष सी0सी0 प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु प्रार्थना पत्र प्रस्तुत किया जा चुका है। प्रतिवादपत्र के प्रस्तर-37 में शिकायतकर्ता को यूनिट पर कब्जा दिलाये जाने के सम्बन्ध में कथन किया गया है कि समस्त बकाया धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता से प्राप्त करने के उपरांत दिनांक 34.42.2049 तक अधिग्रहण प्राप्त करा दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। प्रतिवादपत्र के समर्थन में परियोजना से सम्बन्धित फोटोग्राफ एवं अन्य प्रपत्र दाखिल किये गये है। सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है कि वादी द्वारा अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित चाही 'गयी है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि :-

Under the Act, obligation of promoter has been provided under Sect 77 (4), which reads as: The promoter shall— (a),be responsible for all obligations, responsibilities and Junctions under the provisions of this Act or the rules and regulations made there under or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be. On the other hand, rights and duties of allottee have been clearly provided under the Act. Sub-section 4 of Section 79 Read as under; (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this,Act, from the promoter, if the promoter Jails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to ne of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registrat under the provisions of this Act or the rules or regulations made there under. alt | Ganesh Kumar Vs DevikaGold Homz Pvt. Ltd. Page 2

Besides, Section 76 (72/7#77बेंघढ that “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest Jor every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

If we read these provisions conjointly, the language of these provisions suggest that if the promoter/developer fails to fulfill his obligations to handover the possession as per terms of the agreement, the allottee is entitled to claim refund. However, different Authorities set up under the Real Estate (Regulation & Development) 42,2076 across the country are taking a balanced /pragmatic view as far as refund to the allottees of project is concerned when the projects are at a much more advance stage of development. Authorities are considering the situation of allottees of a real estate project as well as status of the project i.e stage of construction , timelines for completion, tentative possible ‘offer date of possession’ from the developer/promoter, possible consensus of the allotee in acceptance of possession within the possible new ‘offer date of possession’ étc. Section 32 of the RERA Act deals with functions of the Authority for promotion of Real Estate Sector. This Section reads as: The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,(a) protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent;(b) न /(०)... . i) ....-०-०9)... “(h).... @) any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.

On the other hand, Section 38 of the RERA Act, which deals with powers of the Authority expect the authority/RERA to act on the principle of natural justice. The Section reads as (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made there under. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure” This provision confer power to the Authority to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents for contravention of any provisions of the Act and Rules made there under and it also provides that the Authority shall be guided by the principles of natural justice. If we read these provisions together along with the scheme of the Act, the Authority 40) ) Qu Ganesh Kumar Vs Devika Gold Homz Pvt. Ltd. Page 3

created not only to protect interest of the allottee of the real estate project but also to protect the interest of promoters in order to promote a healthy growth of the real estate sector Thus, from the provisions referred above and view taken by the different authorities, it is clear that complainant has right to withdraw from the project if promoter failed to deliver the flat/unit within the time specified in the agreement. However, different real estate regulatory Authorities are deciding matters and awarding refund on the basis of fact of each case considering stage of construction of the project and period and reasons of delay in handing over the possession to homebuyers. In the project which are at advance stage of completion i.e 70% -80% complete and /or is about to be offered for possession within this year (up to the end of December 20/9), the Adjudicating Authorities are allowing interest for delayed possession at prescribed rate of interest from the due date of handing over of the possession as originally agreed (as provided in Agreement to Sale) till actual date of handing over the possession.

Under the circumstances, when the promoter is showing the seriousness of completing the project and handing over the possession of flat by the end:of December. 20] 9after getting occupation certificate (o.c) from concerned Authority, it’s fully justifiable to give the promoter the last opportunity to complete the project. If the Authority starts allowing refund in every case of delay in possession, it will defy the very object and scheme of the Act. Moreover, there are a large percentage of homebuyers who are keenly interested in taking over the possession of their flat. Now the promoter is also making effortsand trying to make arrangements of funds required to complete this project. In the cases, where the project is in very advance stage of completion and promoter is making serious efforts to hand over possession of flats to homebuyers within a Jixed/revised timeline, homebuyers should not withdraw from the project and claim refund of deposited amount. In any case, the promoter will be required to pay interest on delayed period till the date of possession. However, if the promoter fails to provide possession as committed in this case to UP RERA, then the promotor will liable to refund the entire money paid by the allotttee with prescribed rate of interest. इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या- 744/20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियम ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण हैः-

" 40. The figures. which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इस स्टेज पर रियल wee सेक्टर की वर्तमान वित्तीय स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए धनराशि वापस किये जाने से उन आवंटियों के - Ganesh Kumar Vs Devika Gold Homz Pvt. Ltd. Page 4 हित प्रतिकूलतः प्रभावित होने संभावित है, जो कि यूनिट का कब्जा लेना चाहते हैं। साथ ही विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि दिसम्बर 2049 तक कब्जा दे दिया जाएगा, यदि शिकायतकर्ता को विलम्ब के लिए धनराशि ब्याज के साथ कब्जा मिल जाता है तो इससे सभी आवंटियों के हित साध्य हो सकेंगें। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा प्रतिपादित उक्त के अधीन शिकायतकर्ता को धनवापसी किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है

पीठ द्वारा दोनों पक्षों की ओर से प्रस्तुत तर्को एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का गहन परिशीलन तथा विश्लेषण किया गया। विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अभी भी यूनिट का अधिग्रहण प्राप्त नहीं कराया गया है। यह भी स्पष्ट है कि प्रमोटर द्वारा दिसम्बर 2049 में शिकायतकर्ता को यूनिट का अधिग्रहण दिये जाने की पूर्ण संभावना है, क्‍योंकि wa प्रमोटर के प्रतिनिधि ने यह लिखित रूप से अपने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए कब्जा दिसम्बर 2049 तक प्राप्त करा दिया जाएगा। आदेश 4-प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि occupation certificate TTT करके > वादी को दिसम्बर 2049 तक कब्जा (physical possession) उपलब्ध कराये। साथ ही शिकायतकर्ता व प्रमोटर के बीच हुये हस्ताक्षरित Builders Buyers Agreement (BBA) के अनुसार हुए विलम्ब में MCLR+ % की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज / penal interest कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि तक अदा किया जाएगा। ब्याज /दण्ड की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। ५१,१००: Ganesh Kumar Vs DevikaGold Homz Pvt. Ltd. 2-यदि शिकायतकर्ता की ओर से कोई धनराशि प्रमोटर / प्रतिवादी को देय रहती है तो धारा 2 (29)() के प्राविधानों के अनुरूप प्रमोटर / प्रतिवादी, wwe प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले सकेंगे। 3- यदि अनुबंधपत्र / Mou के अनुसार ई.एम.आई. का भुगतान प्रतिवादी द्वारा किया जाना है तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी समस्त ई.एम.आई.की धनराशि को कब्जा प्रदान किये जाने के समय बकाया धनराशि में समायोजित किया जाएगा। ;

4-प्रमोटर / प्रतिवादी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2049 में कब्जा देने में असफल रहा तो शिकायतकर्ता रिफण्ड प्राप्त करने का अधिकारी होगा, जिसके लिए शिकायतकर्ता पुनः रेरा के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर सकता है। इस आदेश का vers उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : 22/07 / 2049 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकर Ganesh Kumar 86. DevikaGold Homz Pvt. Ltd.