उ0 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCR 44/04/9373/2022 रामेन्द्र कुमार बनाम रॉयलगोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्टस्‌ प्रा0 लि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना The Hemisphere_Royalglof Plaza में फ्लैट संख्या- G-l8B बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 49,99,924,//- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 9,52,000/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी सें संवाद करने का प्रयास किया जा रहा है एवं उनके कार्यालय पर जा कर शॉप के निर्माण के संबंध मे विकास कार्य की सूचना प्राप्त की जा रही है, परंतु विपक्षी द्वारा दिनांक 25.07.202 को निरस्तीकरण पत्र के माध्यम से आवतं निरस्त कर दिया गया है। उक्त निरस्तीकरण जमा धनराशि की रसीद की प्रति उपलब्ध ना होने के कारण की गई है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 09. 03.2045, आवेदन फॉम, अग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 34.220I8 की प्रति, आवंटन पत्र दिनांक 28.06.2048, मांग पत्र, निरस्तिकरण पत्र, लिखित शिकायत, जमा धनराशि की रसीदें, आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा महत्वपूर्ण तथ्यों का उल्लेख नहीं S

किया गया है, जिस कारण प्रस्तुत शिकायत निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी की परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण कमांक UPRERAPRJI5487 है। निष्पादित अनुबंध पत्र के प्रस्तर संख्या-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 09.42.2022 तथा 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 09.06.2023 तक प्रदान किया जाना था, परंतु परियोजना के अन्तर्गत निर्माण कार्य अप्रत्याशित घटनाओं के उत्पन्न होने के कारण विलम्बित हुई है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा-496) का उल्लंघन किया गया है, जिसके समर्थन में शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि के भुगतान हेतु मांग पत्र जारी किया गया, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 25.07.2024 को निरस्तिकरण पत्र के माध्यम से अनुबंध पत्र निरस्त कर दिया गया। शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि जमा करने हेतु समुचित अवसर प्रदान करते हुए यूनिट निरस्त कर किसी अन्य को विक्रय कर तृतीय पक्षकार को विक्रय की जा चुकी है, ऐसी स्थिति मे शिकायतकर्ता का उक्त यूनिट पंर कोई अधिकार नहीं रह जाता है। wera परियोजना का निर्माण कार्य Wr पंजीकरण के अनुसार 09.42.2022 तक पूर्ण किया जाना है तथा प्राप्लिकरण द्वारा कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुए उक्त समयावधि का विस्तार कर 08.06.2022 तक पूर्ण किए जाने का अवसर प्रदान किया गया है। शिकायतकर्ता के पक्ष मे अवंटन दिनांक 34.42.2048 के माध्यम से यूनिट संख्या G-I8B आरक्षित करायी गयी, जिसकी कुल विक्रय मुल्य 49,99,224 /- रूपये है। मा0 उच्चतम न्यायालय द्वारा याचिका संख्या-940 // 2047 दिनांक 44.02. 2049 को यथास्थिति के आदेश पारित करते हुए परियोजना के अंतर्गत अधिकार uf करने पर तथा यूनिट के विक्रय पर रोक लगा दी गई, जिस कारण वित्त कठिनाइयों का सामना करना पढ़ा है। किसानों द्वारा उग्र प्रदर्शन एवं एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा, दिल्‍ली एन.सी.आर. में बढ़ते वायु प्रदुषण के नियंत्रण हेतु at 20:7 से 2049 मे दिनांक 08.44.2046 से दिनांक 46.44.20I6 तक 8 दिन के क लिए, दिनांक 40.42.207 से दिनांक 47.4:.20:7 aH 08 दिन के लिये, दिनांक 04.44. 2048 से दिनांक 40.44.2048 तक ॥0 दिनों के लिए, दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.0.2049 am 04 दिनों के लिये, तथा दिनांक 04.44.20:9 से दिनांक 08.44.209 तक 05 दिन के लिए, अर्थात कुल a5 दिनों के लिये निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया एवं Ao उच्चतम न्यायालय द्वारा दिनांक 44.02.2020 आदेश पारित करते हुये वायु प्रदुषण निवारण और नियंत्रण अधिनियम, t987 की धारा-34(७) को दृष्टिगत रखते हुए 03 माह का प्रतिबन्ध लगायां गया। परियोजना के अन्तर्गत आवंटियों द्वारा निष्पादित आवंटन पत्र के अन्तर्गत निहित समयावधि में धनराशि भुगतान नहीं की गयी। परियोजना कोविड महामारी की प्रथम aq दिनांक 23.03.

‘Y 2020 से दिनांक 44.04.2020 तक तथा द्वितीय लहर को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 23.04.2024 से पूर्ण रूप से परियोजना के अंतर्गत निर्माण कार्य प्रतिबंधित रहा तथा रेरा प्राधिकरण द्वारा भी पूर्व मे पारित आदेशों मे कोविड महामारी को आकस्मिक sre माना है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, निरस्तिकरण पत्र, लिखित बहस, जमा धनराशि की रसीदें, आवेदन फॉम, आवंटन पत्र दिनांक 09.08.202, एग्रीमेट wr सब लीज दिनांक 47.08.2024 अन्य साक्ष्यों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्‍या शिकायतकर्ता ais के अन्तर्गत “आवंटी” की परिधि में आता है ? निस्तारण बिन्दु Wen निस्तारण बिन्दु teri इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता धारा-48 के अन्तर्गत “आवंटी” की परिधि में आता है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी से संवाद करने का प्रयास किया जा रहा है एवं उनके कार्यालय पर जा कर शॉप के निर्माण के संबंध में विकास कार्य की सूचना प्राप्त की जा रही है, परंतु विपक्षी द्वारा दिनांक 25.07.202 को निरस्तीकरण पत्र के माध्यम से आवतं निरस्त कर दिया गया है। उक्त निरस्तीकरण जमा धनराशि की रसीद की प्रति उपलब्ध ना होने के कारण की गई है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण कमांक एशरहा२७श२5487 है। निष्पादित अनुबंध पत्र के WHR संख्या-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 09.42.2022 तथा 6 माह के अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 09.06.2023 तक प्रदान किया जाना था, परंतु परियोजना के अन्तर्गत निर्माण >/ कार्य अप्रत्याशित घटनाओं के उत्पन्न होने के कारण विलम्बित हुई है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा-496) का उल्लंघन किया गया है, जिसके समर्थन में शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि के भुगतान हेतु मांग पत्र जारी किया गया, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 25.07.2024 को निरस्तिकरण पत्र के माध्यम से अनुबंध पत्र निरस्त कर दिया गया। शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि जमा करने हेतु समुचित अवसर प्रदान करते हुए यूनिट निरस्त कर किसी अन्य को विक्रय कर तृतीय पक्षकार को विक्रय की जा चुकी है, ऐसी स्थिति मे शिकायतकर्ता का उक्त यूनिट पर कोई अधिकार नहीं रह जाता है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य रेरा पंजीकरण के अनुसार 09.42.2022 तक पूर्ण किया जाना है तथा प्राधिकरण द्वारा कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुए उक्त समयावधि का विस्तार कर 08.06.2022 तक पूर्ण किए जाने का अवसर प्रदान किया गया है। शिकायतकर्ता के पक्ष मे अवंटन दिनांक 34.42.2048 के माध्यम से यूनिट संख्या आरक्षित करायी गयी जिसकी कुल विक्रय मुल्य 49,99,224 /- रूपये है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :-

Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (९) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the के handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(9) में आवंटी की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है :-

(9) “allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; रेरा अधिनियम की ais के अनुसार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें और अधिनियम की धारा-2(9) में “एलॉटी” को परिभाषित किया गया है।

: प्रकरण में शिकायतकर्ता का मुख्य अनुतोष कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का है। इस सम्बंध में विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि जमा करने हेतु समुचित अवसर प्रदान करते हुए यूनिट निरस्त कर किसी अन्य को विक्रय कर तृतीय पक्षकार को विक्रय की जा चुकी है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता का उक्त यूनिट पर कोई अधिकार नहीं रह जाता है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को निष्पादित अनुबंध पत्र के प्रस्तर संख्या-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 09.:2.2022 अनुग्रह अवधि के साथ प्रदान किया जाना ol शिकायतकर्ता द्वारा sat यूनिट के सापेक्ष 9,52,000/— रूपये की धनराशि भुगतान की गयी है तथा निष्पादित अनुबंध पत्र मे निहित शर्तों के अनुसार 9,52,049 ,/- रूपये बुंकिग के समय भुगतान की जानी थी तथा अवशेष धनराशि निमार्ण के विकास के अनुसार समय-समय पर भुगतान की जानी थी। इस सम्बंध में अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर संख्या-5 में निम्नवत प्राविधानित हैं »

The promoter shall abide be the time schedule for completing the project as disclosed at the time of registration of the project with the authority and towards handing over the said unit to the allottee and the sommon areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be Similarly the Allottee shall make timely payments of the installments and other dues timely payments of the installments and other dues payable by him/her and meeting the other obligation under by him/her and meeting the other obligation under the Agreement subject to the simultaneous comletion of Agreement subject to the simultaneous comletion of constrution by the promoter_as provided in schedule by the promoter_as_ provided in schedule D(Payment Plan).

ऐसी स्थिति मे स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा ke अधिनियम की धारा-496) का उल्लंघन किया गया है, जिसके समर्थन में मांग पत्र जारी किया गया, उक्त पत्रों का शिकायतकर्ता द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता की यूनिट दिनांक 25.07.2024 को निरस्तिकरण पत्र के माध्यम से निरस्त कर दिया गया। ऐसा भी नहीं है कि शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करने हेतु अवसर प्रदान न किया गया हो एवं निरस्तिकरण के सम्बंध में समुचित अवसर प्रदान न किया गया हों। wa शिकयतकर्ता द्वारा इस तथ्य की afte कम्पलेन्ट पेज पर दर्ज की गयी है। विपक्षी द्वारा सुनवाई दिनांक 29.44.2022 को अवगत कराया गया था कि उक्त यूनिट किसी अन्य को विक्रय कर अनुबंध निष्पादित कराया जा चुका है, जिसके समर्थन में विपक्षी द्वारा एग्रीमेट-फार-सब-लीज दिनांक 7.08.202 की प्रति दाखिल की गयी है। रेरा अधिनियम के अधीन अनुतोष प्राप्त करने के लिए आवटी होना अनिवार्य है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्रकरण में उभय पक्ष के मध्य वर्तमान में अनुबन्ध,/आवंटन पत्र प्रभावी नहीं है। यूनिट किसी अन्य को आवंटित होने की स्थिति में शिकायतकर्ता को tr अधिनियम की ois के प्राविधानों के अन्तर्गत कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना सम्भव नहीं है, क्योंकि रेर अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत अनुतोष प्राप्त किये जाने हेतु शिकायतकर्ता का आवंटी होना अनिवार्य है। समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों में शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की ois के अन्तर्गत कोई अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त वर्णित परिस्थितियों में शिकायतकर्ता रेश अधिनियम की धारा-2(0) के अन्तर्गत “एलॉटी” की परिधि में नहीं आता है। अतः शिकायतकर्ता की >

7 शिकायत उपरोक्तानुसार खारिज किये जाने योग्य है। तदनुसार बिन्दु dea Prema किया जाता है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो | दिनांक >० ८८ 2 > ( =~ pt ¢ (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण