E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई We-o0 (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/04/93666/2022 हुमायूँ अख्तर बनाम ला रेसीडेन्सिया डेवलपर्स प्रा. लि. निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 - का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 24-07-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी,शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री दिव्यांशु सारस्वत उपस्थित हुए। विपक्षी / बिल्डर अनुपस्थित | इस पर प्रकरण में पीठ द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 24-07-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी to दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट de पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:-

""34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 6 E-Court बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder, (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have Powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Sails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Page 2 of 6 E-Court “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend

up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 28-02-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29-44-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस, दिनांक 40-03--2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-03--2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 0:-05-2023, दिनांक 05--06-2023, दिनांक 49-04-2024, दिनांक 05--04--2024 एवं दिनांक 24--07-2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 20-05-2023 दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना के फेज़-04 में कुल-48 टॉवर्स (टॉवर-4 से 48 तक) हैं, जिसमें 4,408 यूनिटस्‌ हैं। उक्त टॉवर्स में से 42 टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है और अवशेष टॉवर्स का ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। जिन टॉवरों का ओ-सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसमें यूनिटों का कब्जा दिया जा रहा है और वर्तमान में 4260 यूनिटों का कब्जा दिया जा चुका है। परियोजना के फेज़-02 में कुल-44 chad (टॉवर-49 से 29 तक) हैं, जिसमें फिनिशिंग कार्य चल रहा है और जून, 2024 + 06 माह ग्रेस पीरियड में यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा अर्थात्‌ दिनांक 33-42-2024 तक। मा. सर्वोच्च Page 3 of 6 E-Court न्यायालय द्वारा नियुक्त कोर्ट रिसिवर की देखरेख में प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है और यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर जून, 2024 या उससे पूर्व कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कई बार अनुरोध किया गया, परन्तु प्रार्थी द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, weit /, शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सचिव, रेरा द्वारा पारित आदेश, दिनांक 49-04-2023 की प्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी की उपरोक्त लिखित अनुपालन aren के विरूद्ध प्रार्थी, शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब तिथि रहित दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या में अंकित किये गये समस्त तथ्यों का खण्डन किया गया है और कहा गया कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29-44-2022 के किसी भी प्रस्तर का विपक्षी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन नहीं किया गया। प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा रू.52,43,6385 //- की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जबकि प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29-44-2022 के अनुपालन Fuerte यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने प्रार्थी/ शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। ware शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनोक 29-44-2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये:-

7. #विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतायण की Ae की अनुबन्ध के अनुसार स्रमस्‍्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनाक 37-07-2028 तक ओरसी,/स्री सी: सहित कब्जा देना छुनिश्चित करें और देय RPT झुल्क प्राप्त कर नियमानुसार एजिस्ट्री निष्पादित कशना छुनिश्चित करें।/ 2 विपक्षी शिकायतकर्ता (qe प्रकाश Ris) को दिनाक 27-02-2074 से [दिनाक 30-04--2077 TH 5,/- रुपये of वर्ग छुट aE की दर से व दिनाक 07-05--2077 से aS सी ज़ी. प्राप्त किये जाने की RY अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता ERT जमा धनयाधि पर era ब्याज के रुप में MCLR+ WAT ब्याज अदा करना छुनिश्चित Be] ब्याज की यह TMT wily भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की Page 4 of 6 Pad E-Court जायेगी। ब्याज की TRY देय TIT से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (दिनाक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब eg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही ate शिकायतकर्ता का ale अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ अन्य थिकायतकतयिण के प्रकरणों में उपरोक्‍्तानुसार अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब ब्याज की यणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा 26०06) के अनुसार यदि wr लागू होने के बाद कोड ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से गप्रोमोटर द्वार लिया जाता & तो उसी वर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विलस्बित थ्रुयतान पर शिकायतकतगिण ART भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय arr यदि इससे अधिक दर से ale धनराशि Rr लागू होने के बाद आवंटी से विलग्ब हेतु ली गयी & at facia अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकर्तायण को यूनिट्स्‌ का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप अधिरोपित PRT | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की ग्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।..” w i)

उपरोक्त पीठ द्वारा ani3i के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29-4:-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को प्रार्थी / शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3t-04-2023 तक ओ.सी / सी.सी सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 20-05-2023 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य WI SKC पेज़ पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 29-44-2022 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,, शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, wore Sea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 2046 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 206 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः- “24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the Page 5 of 6 024 श्र E-Court

adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made th ereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory auth ority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful Sor the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 40-40-2024 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. RT प्रकरण में आदेश, दिनांक 29-44-2022 के प्रस्तंर-02 के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 40-40-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 29--44-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 06-09--2024. oot आर, अध्य्ी, रेरा। Page 6 of 6