उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40/63 सपठित नियम-24 47-शिकायत PEAT—NCR44/04/93658/2022 निर्मल गुहा बनाम महागुन (इंडिया) प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 46.05.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से उनके प्रतिनिधि श्री करण उपस्थित हुए। उभयपक्षों को सुना गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही eee विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। प्रश्गगत शिकायत में माननीय पीठ-04ए, द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 03.08.2022 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 37.0.2022 तक ओ.सी,/ सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें |

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता (कपिल जैन) को दिनाक 00.00.20i8 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 28.03.2022 तक की. अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। यदि किसी प्रकरण में प्री-ई एम.आई. बिल्डर द्वारा देय था. तो उसकी देयत्ता अवधि में बैंक ऋण राशि पर कोई ब्याज बायर को देय न होगा। यदि सबवेंशन अवधि में भी कोई धनराशि बायर द्वारा दी गयी हो, तो वह धनराशि व उस पर ब्याज देय होगा। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा शशू णिलणखिल"ए"।”चऋहछ"ए"-नच्च्च्तचत ता ज्षाषातशिक्ण पाए जि ती-.-८(-६६३-५क७ धतौाक्‍ीतीत--जडपयप<-८--७--७+- यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है. तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(za)(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवदी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से व्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवटी से विलम्य हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु व्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व व्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसगत प्राविधानों के अन्तर्गत दडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-04ए, द्वारा दिनांक 29.44.2023 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:-

पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्यों के परिशीलन से विदित है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में डीम्ड कम्पलीशन क॑ आधार पर कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 28-03-2022 को जारी किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु औपचारिकतायें पूर्ण कर कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। वर्णित स्थिति में उचित होगा कि शिकायतकर्ता, विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने हेतु समस्त नियमानुसार औपचारिकतायें पूर्ण कर कब्जा प्राप्त करते हुए रजिस्ट्री निष्पादित करायें। जहाँ तक विलम्ब अवधि के ब्याज का प्रश्न है, तो विपक्षी की ओर से इस विषय में गणना शीट दाखिल की गयी है। यदि इस प्रकरण में अन्तिम रूप से एकाउन्ट सैटेल होकर यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की सूचना दिनांक 3:-72-2023 तक रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं होती है, तो सचिव, रेरा प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 03--08-2022 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि की गणना कराकर, विपक्षी द्वारा दाखिल गणना शीट का अवलोकन कर तदूनुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी कराना सुनिश्चित करें। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं यूनिट की रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण stam सचिव, रेरा द्वारा पारित पत्र दिनांक 25.40.2024 के अनुसार पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई।

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,//सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को एक माह के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति दाखिल कर सकता है। उभयपक्ष अपना-अपना लिखित जवाब एवं गणना शीट दाखिल कर सकते हैं। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 06.08.2025 को पेश हो। आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण