उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर आदेश पीठ-03 (पूर्व में पीठ--02) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थिति:-- so दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य aa शिकायत संख्या शिकायतकर्ता का नाम | ० | ॥टार44/06/96403/2022 राधिका खं | ०2४. NCRi44/04/90898/2022 विनित बंसल | | 03 | NCR44/04/9378/2022 मनीष अग्रवाल और अन्य | ५ | 04 | पटारा44/04/93783/2022 मनीष अग्रवाल और अन्य | ० | NCR44/07/97059/2022 श्रीमती अनु गोय | ०७ | NCRI44/04/9268/2022 शिव कुमार रुगटा 0. एट₹44/04/9390/2022 शचि शर्मा एवं अन्य | 08 | NCR44/04/93272/2022 पौरभ श्रीवास्तव | ० | ट244/04/9352/2022 पंकज अवस्थी बनाम गोल्फग्रीन रेजीडेंसी प्राइवेट लिमिटेड उपरोक्त प्रकरणों में पत्रावली इम्प्लीडमेंट प्रार्थना पत्र पर आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। सभी शिकायतों में प्रस्तुत इम्प्लीडमेंट प्रार्थना पत्रों के तथ्य समरूप है एवं अनुतोष भी एक समान है। अतः पुनरावृत्ति से बचने तथा सुगमता की दृष्टि से सभी शिकायतों में प्रस्तुत इम्प्लीडमेंट प्रार्थना पत्रों का एक ही निर्णय से निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या इ८टार44/06/96403/2022 राधिका खंडेलवाल बनाम गोल्फग्रीन रेजीडेंसी प्राइवेट लिमिटेड अग्रणी शिकायत रहेगी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में रेरा अधिनियम की धारा 2(20 के अन्तर्गत नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत प्रार्थना पत्र दिनांक 04.03.2023 में उल्लिखित किया गया है कि उनकी परियोजना (Sunshine Solaries) का निर्माण जिस प्लॉट पर किया जा रहा है। वह प्लॉट नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 49.0.

2042 को लीज डीड निष्पादन के माध्यम से 90 साल के see पर विपक्षी को ग्रुप-हाऊसिग फ्लैट /अपार्टमेंट व बिल्डिंग का निर्माण करने के लिए दिया गया था। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा azo के अन्तर्गत नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाये जाने के सम्बंध में तर्क प्रस्तुत किया है कि नोएडा प्राधिकरण द्वारा भी विपक्षी की परियोजना (Sunshine Solaries) को प्रमोट किया गया है क्योंकि नोएडा प्राधिकरण ने स्वयं कहा है कि उप vce विलेख में वह खुद एक पक्ष रहेगा, जिसके आधार पर अंतिम आवंटी को उनके अपार्टमेंट /प्लॉट का स्वामित्व दिया जायेगा। साथ ही नोएडा इच्छित आवंटित से प्रीमियम के रूप में प्राप्त धनराशि का भी लाभार्थी है, जिसका भुगतान विपक्षी द्वारा लीज sew प्लॉट के विरूद्ध नोएडा प्राधिकरण को किया जाना है जिससे स्पष्ट है कि फ्लैट के अंतिम आवंटी /उप पट्टेदार भी नोएडा प्राधिकरण के आवंटी है। इसके अलावा विपक्षी द्वारा सी.ए.जी. Rute का प्रसंग करते हुए परियोजना विलम्ब का कारण नोएडा प्राधिकरण द्वारा स्पॉट सिटी स्कीम में किये गये बदलाव एवं परियोजना में सम्बंधित मानचित्र वैधता विस्तार नहीं मिलना बताया है। अतः विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया है कि नोएडा प्राधिकरण को भी उक्त प्रकरण में एक पक्षकार बनाये जाने की कृपा करें।

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के प्रार्थना पत्र पर आपत्ति दाखिल करते हुए कथन किया है कि नोएडा प्राधिकरण वर्तमान प्रकरण में रेर अधिनियम की धारा (zk की परिधि में नहीं आती है, क्योंकि विक्रय fee का निष्पादन सिर्फ शिकायतकर्ता (आवंटी) व विपक्षी (प्रमोटर) के मध्य हुआ है, जिसमें नोएडा प्राधिकरण कोई पक्ष नहीं है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी का वर्तमान प्रकरण में नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाये जाने हेतु प्रस्तुत प्रार्थना पत्र (Impleadment Application) बलहीन होने के कारण खारिज किये जाने तथा प्रकरण में अग्रिम कार्यवाही करते हुए उचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों द्वारा दाखिल प्रपत्रों के अवलोकन से यह विदित होता है कि सम्बंधित प्रकरण में नोएडा प्राधिकरण को पक्षकार बनाये जाने के लिए विपक्षी द्वारा प्रस्तुत तर्क समूह आवास भू-खण्डों / फ्लैटों के निर्माण के उददेश्य से किसी भी आवंटी को भू-खण्ड Wee पर देने के सामान्य नियमों और शर्तों से ज्यादा कुछ नहीं है। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना आवश्यक प्रतीत होता है कि एक बार किसी उददेश्य के लिए भू-खण्ड आवंटी को ued पर दिये जाने के पश्चात उक्त उददेश्य को पूरा करने की मुख्य जिम्मेदारी मूल आवंटी पर ही होती है। मा |“ 3 2 उक्त प्रकरण में भी आवंटीप्रमोटर (गोल्फग्रीन रेजीडेंसी प्रा.लि.) को भू-खण्ड आवंटित होने के बाद उसने (Sunshine 507७७) के नाम से ग्रुप-हाऊसिंग प्रोजेक्ट विकसित करना शुरू किया जिसमें इच्छुक खरीददारों ने अपनी यूनिट बुक करायी और तदनुसार बुकिंग पश्चात आवंटी /प्रमोटर (गोल्फग्रीन रेजीडेंसी प्रा.लि.) तथा परियोजना के इच्छुक खरीददारों के मध्य अनुबंध निष्पादित किया गया जिसमें नोएडा प्राधिकरण पक्षकार नहीं है।

उक्त के दृष्टिगत रेरा अधिनियम की धारा 2(2 में यह प्राविधानित है कि :- Rr अधिनियम की धारा 2(४0 निम्नवृत है:-

"promoter" means,— (i) a person who constructs or causes to be constructed an independent building or a building consisting of apartments, or converts an existing building or a part thereof into apartments, for the purpose of selling all or some of the apartments to other persons and includes his assignees; or (ii) a person who develops land into a project, whether or not the person also constructs structures on any of the plots, for the purpose of selling to other persons all or some of the plots in the said project, whether with or without structures thereon; or (iii) any development authority or any other public body in respect of allottees of— (a) buildings or apartments, as the case may be, constructed by such authority or body on lands owned by them or placed at their disposal by the Government; or (b) plots owned by such authority or body or placed at their disposal by the Government, for the purpose of selling all or some of the apartments or plots; or (iv) an _ apex--State- level. -co-operative-housing finance. society and a primary co-operative housing society which constructs apartments or buildings for its Members or in respect of the allottees of such apartments or buildings; or (v) any other person who acts himself as a builder, coloniser, contractor, developer, estate developer or by any other name or claims to be acting as the holder of a power of attorney from the owner of the land on which the building or apartment is constructed or plot is developed for sale; or (vi) such other person who constructs any building or apartment for sale to the general public. Explanation.—For the purposes of this clause, where the person who constructs or converts a building into apartments or develops a plot for sale and the persons who sells apartments or plots are different persons, both of them shall be deemed to be the promoters and shall

3 a be jointly liable as such for the functions and responsibilities specified, under this Act or the rules and regulations made thereunder; अत: उक्त से स्पष्ट होता है कि रेरा अधिनियम की धारा 2(20 के अनुसार नोएडा प्राधिकरण वर्तमान प्रकरण में प्रमोटर की परिधि में नहीं आता है, जिस कारण नोएडा प्राधिकरण को वर्तमान प्रकरण में पक्षकार बनाये जाने का कोई औचित्य प्रतीत नहीं होता है। उपरोक्‍तानुसार विपक्षी द्वारा नोएडा प्राधिकरण को प्रकरण में पक्षकार बनाये जाने के लिए जो तर्क प्रस्तुत किये है वह सभी तर्क बलहीन होने के कारण अस्वीकार करते हुए विपक्षी द्वारा दाखिल नोएडा प्राधिकरण को उक्त प्रकरण में पक्षकार बनाये जाने हेतु प्रस्तुत प्रार्थना पत्र (Impleadment Application) निरस्त किया जाता 2 | पत्रावली ad बहस हेतु दिनांक 03.06.2024 को पेश हो। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। OOP hs \Ae_ 03:20 2 (Sto दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण