उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष गौतमबुद्धनगर | | कम शिकायत संख्या न आवंटित | आवंटन तिथि | कब्जा दिये जाने की संख्या यूनिट तिथि अनुग्रह अवधि संख्या के साथ ] NCR44/03/9247/2022 | विशाल खन्‍ना व आशीष | ॥॥॥४-4604 44.09.2046 दिसम्बर 2079+6 माह अर्थात जून 2020 aT 2 NCRI44/04/93363/2022 “= | री CAS-903 | 07.06.20i8 | दिसम्बर 2020+6 माह अर्थात जून 2024 बनाम डिसेन्ट बिल्डवेल प्राएणलि० शिकायतकर्ता विशाल GT व आशीष GT के साथ of अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Shri Radha Aqua Gardens से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या:- neri4403/9247202 विशाल GT व आशीष खन्‍ना की पत्रावली अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता विशाल खन्‍ना व आशीष खन्‍ना का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Shri Radha Aqua Gardens में यूनिट संख्या NLv- 4604 बुक कराई गई थी जिसके सापेक्ष विपक्षी को vo 48,34,502 //-भुगतान की गई | शिकायतकर्ता का कथन है कि अनुबंध के अनुसार दिसम्बर 2049 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता ने पूत्र में भी वाद संख्या एनसीआर।44 / 03 /72264 / 2024 योजित किया था जिसमें प्राधिकरण ने विपक्षी को फरवरी 2022 तक ओ.र्स; के साथ यूनिट का कब्जा दिये जाने का Page l

आदेश पारित किया, परन्तु विपक्षी कब्जा दिये जाने में असफल रहा है। परियोजना विलम्ब होने के कारण शिकायतकर्ता ने जमा धनराशि मय ब्याज वापिस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय व जमा धनराशि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र प्रस्तुत की गई प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित है कि विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीयन नम्बर UPRERAPRI7477 है। परियोजना समय से पूर्ण किये जाने में आवंटी की ओर से किश्त भुगतान किये जाने पर निर्भर है। परियोजना विलम्ब होने का कारण आवंटी द्वारा समय से धनराशि भुगतान न किये जाने का है। विपक्षी व आवंटी के मध्य अगस्त 20i6 में आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20:9 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। लेकिन aifas—t9 महामारी होने के कारण परियोजना विलम्बित हुआ। विपक्षी ने यह भी अंकित किया है कि फिट ऑउट जून 2023 तथा यूनिट का भौतिक कब्जा सितम्बर 2023 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। परियोजना में आंतरिक व बाह्य कार्य करीब 85 प्रतिशत पूर्ण हो चुका है। टॉवर में फ्लोरिंग का कार्य चल रहा है। एनजीटी के आदेश के अनुपालन में नवम्बर 2049 व दिसम्बर 2049 में निर्माण कार्य बंद था। उसके उपरांत देश में कोविड-49 महामारी के कारण लॉक-डाउन के कारण भी निर्माण कार्य बंद था। कोविड-49 की द्वितीय लहर अप्रैल 2024 में भी निर्माण कार्य बंद था। अतः विपक्षी ने सितम्बर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :-

4. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? Os Page 2 2. क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु den इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में कथन किया गया है कि एनजीटी के आदेश के कारण निर्माण कार्य प्रतिबंधित व afts-i9 महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य अगस्त 20॥6 में अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ है जिसके अनुसार विपक्षी को परियोजना दिसम्बर 2049 तथा अनुग्रह अवधि 6 में पूर्ण करके शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। वही विपक्षी ने प्रतिवादपत्र में फोर्स मैज्योर का संदर्भ अंकित करते हुये यह तर्क दिया कि परियोजना में कोविड-49 महामारी व एनजीटी के आदेश के कारणों निर्माण कार्य बंद था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. IS Page 3 इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the: criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. Howevar, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.209 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन

दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) ( 20:9 से दिनांक १4.02.2020 तक साँयः6 बजे से सुबह 6 बजे तक) लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल दिनांक 40.42. की अवधि के 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। 3 Page 4 समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी | इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या- Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 = शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है जिस कारण विपक्षी यूनिट का कब्जा देने में असमर्थ है। अतः शिकायतकर्ता ने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में तर्क दिया गया है कि परियोजना में निर्माण कार्य करीब 85 प्रतिशत पूर्ण हो चुका है जिस कारण शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट सितम्बर 2023 में उपलब्ध करा दिया जाएगा। © यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से ver जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 78 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or 2 Page 5 (8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार dal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं

अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें | रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य ER के साथ-साथ सब-क्लॉज() esa"to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficignt and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,~ (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent;....... (@Jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी we deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय an Re याचिका संख्या- 2737 /2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राण्लि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ .#ह......ह.० Page 6 इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 79, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न

मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार UX‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to_the allottees,and issuing directions _for_timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth Ss अचुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7' fer चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ayy दिनांक 23.0720:9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "Jt is apparent that RERA intjnds protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the of Page 7 promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि wr आवंटियों के हितों को संरक्षित

करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकरेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया &— "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulatethem from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. Weare notabsolving thé home buyers from the discharge of their liability if any. At thesame time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to unduedelay in completion of theproject." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि: परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा

सिविल अपील संख्या-43 / 2049“पायनियर ada लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं erry दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- Page 8 "The object of RERA is to 3ee that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में aed द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है| यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vat wel में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं WI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, Sue की “टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा Page 9 ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा।

चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा सितम्बर 2023 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा लेने पर विचार करें, उसके बाद फ्लैट के भविष्य में oa के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Taras माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should glose on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as Jate as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओसी/सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। कि Page 40

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन wife. anf बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for;every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(»७)में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be.

Explanation.—For the purpose of this clause-— (70) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; : (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid: जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 77.40.20i8 को yf / : Page 44 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८॥२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या--सी-3289 / 2020 “wat बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR#I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.I had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20]8, The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that ~S a रथ ३०.....५-०७<+3+०५<5+++-+3०ऊ८-०८<<०<०५७२<७०७००<०५+.७आय२५<२७२--०७६आ5ऊर-आरऊआ+>“ Page 2 in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case ‘he promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise.

तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/ 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम DoW WI सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- On 2.09.20]9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020...................००००-««०«_«०« and only on complaint under Section |8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20/8 0... eee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत ४८7१ + ।% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः SRI माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के |॥८,२+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को Page 3 माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Short गया है और न्यायोचित ठहराया है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को दिनांक 30.09.2023 से 45 दिन की अवधि में उसकी पूर्ण धनराशि पर MCLR+I Meee के वार्षिक ब्याज सहित वापिस भुगतान करें| 2 इस अवधि में यदि शिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा चाहें तो वे इसके लिए स्वतंत्र होगे। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को आवंटन में यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I5fes ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी । फोर्स मैज्योर पीरियड के दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3 विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४00)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4 इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ( Page 4 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। i आदेश की एक-एक uf war सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। . . a दिनांक “OUy Se ae (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 5