E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई to—-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: )१८४२॥44/04/93363/2022 हार्दिक चौधरी बनाम डिसेन्ट बिल्डवेल प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 29-40-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर weit // शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कुशवत्स उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान | अधिवक्ता सुश्री शुभि da उपस्थित gi इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान | | अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुनते हुए, उभय पक्षों को आगामी is दिनों के | अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराये | जाने हेतु निर्देशित कर, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 29-0-2025 को ही सुरक्षित की | गयी। उक्त निर्देश के क्रम में विपक्षी कम्पनी द्वारा अपनी लिखित बहस, दिनांक | | 07-44-2025 की भौतिक प्रति दाखिल की गयी है। ॥ भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के | अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के Heat का उल्लेख किया गया ze] धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made

in exercise of its powers under this Act;" Page | of 6 E-Court धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- | "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, | subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. | (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. SaaS भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण oT यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने | में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना | Page 2 of 6 की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक Farce) लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as

determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से | सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न | करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए, दिनांक 3:-05-2024 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 44-70-2024 को जारी करते हुए | विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 33-40-2024 तक उक्त आदेश का | अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं की गयी। |

प्रकरण में प्रार्थी // शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 27-40--2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों/ अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों | अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक | 02-4-2022 के अनुपालन में प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। | Page 3 of 6 E-Court प्रशनगनत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 02-44-2022 को निम्न आदेश पारित किये गयेः- 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को दिनाक 30-09-2023 से 45 fea की अवधि में उसकी पूर्ण धनराशि पर MCLR+I ग्रातिशत के वार्षिक ब्याज सहित वापिस भुगतान Be | ॥

2 इस अवधि में यदि थिकायतकर्ता फ्लैट का कब्जा ae तो वे इसके लिए ITT arty) ऐसी स्थिति में विपक्षी शिकायतकर्ता को आवंटन में यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरान्त से one aa प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में at तक की तिथि पर शिकायतकर्ता द्वार जगा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I ग्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित Be) ब्याज की यह धनराशि आंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी।/ ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स aca पीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलस्ब हेतु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी।/ साथ ही इस अवधि में थिकायतकर्ता | ane यदि alge अतिदेय (Over Dues) & तो TH पर भी इस अवधि का ब्याज देय | 7 होगा। | 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा Acai) के अनुसार Ale रेरा लागू होने के बाद wis ब्याज दर aI? के डिफॉल्ट | से meee द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा/ अतः विलम्बित yard पर थिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से alg धनराशि रेरा ary होने को बाद आवटी से विलम्ब eg ली गयी है तो frente अवधि bg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। | 4. इस आदेश का उललघंन Yuval (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 तथा अन्य Gard ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो थिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रे प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा THT | आदेश की एक-एक ग्रति sad सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए/” Page 4 of 6 ry, Oba E-Court उपर्युक्त पीठ द्वारा oni-3t के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-4:-2022 के | प्रस्तर-04 के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को दिनांक 30-09-2023 से 45 दिन अर्थात्‌ दिनांक 44-7:-2023 तक उसकी पूर्ण धनराशि पर ८ा॥२+ प्रतिशत के वार्षिक ब्याज सहित वापिस भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में well / शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज गया। उपर्युक्त एग्जीक्यूशन रिक्वेस्ट के आलोक में रेरा प्राधिकरण द्वारा विपक्षी कम्पनी | को नोटिस प्रेषित किये गये, तदोपरान्त पीठ द्वारा धारा-38, 40(2) एवं 63 के अन्तर्गत सुनवाई, दिनांक o-04-2025, दिनांक 46-05-2025, दिनांक 30-07-2025 एवं दिनांक 29-40-2025 को की गयी, जिसके क्रम में विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, | प्रार्थी /शिकायतकर्ता को दिनांक 43-05-2025 को वापस अदा की गयी आंशिक धनराशि रू.4,63,5000 / - से सम्बन्धित प्रमाणीय साक्ष्य की प्रति पोर्टल पर अपलोडड एवं भौतिक प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। पीठ द्वारा धारा-38, 40(2) एवं 63 सपठित धारा-35 एवं 36 के अन्तर्गत विपक्षी को अग्रिम नियत तिथि तक, प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेशित किया गया था, | तदोपरान्त अग्रिम सुनवाई, दिनांक t6-05—2025 को पीठ द्वारा धारा-38, 40(2) एवं 63

| प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने हेतु आदेशित किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा | पीठ द्वारा दिनांक 04-04-2025 को पारित यथास्थिति के आदेश के उल्लंघन में दिनांक | 43-05-2025 को प्रार्थी // शिकायतकर्ता की समस्त जमा धनराशि में से आंशिक धनराशि | रू.,63,500 //- को प्रार्थी / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित किया गया, जिसको | प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने लिखित जवाब में किये गये कथनानुसार उनके द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दिनांक 27-04--2024 को Online Request for Execution Of Order दर्ज करने तथा पीठ Page 5 of 6 | दिनांक 03-06-2025 के साथ आवंटन-पत्र, दिनांक oi—o6-20i8 की प्रति, प्रकरण में सुनवाई, दिनांक 04-04-2025 al weit / शिकायतकर्ता के अनुरोध पर, | वापस नहीं की गयी है, तदोपरान्त प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा उपर्युक्त आदेश के. प्रस्तर-02 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये | जाने हेतु दिनांक 27--04--2024 को Online Request for Execution Of Order दर्ज किया । सपठित धारा-35 एवं 36 के अन्तर्गत विपक्षी को प्रश्नगत शिकायत के निस्तारण तक, | पुनः विपक्षी कम्पनी के खाते में स्थानांतरित करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं | चूंकि विपक्षी कम्पनी की ओर से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02--44-2022 के प्रस्तर-04 का अनुपालन निर्धारित समयावधि अर्थात्‌ दिनांक 44--4--2023 तक सुनिश्चित नहीं किया गया है, तदोपरान्त प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा | | के समक्ष धारा-38, 40(2) एवं 63 के अन्तर्गत कार्यवाही लम्बित/विचाराधीन रहने एवं E-Court

| पीठ द्वारा धारा-38, 40(2) एवं 63 सपठित धारा-35 एवं 36 के अन्तर्गत विपक्षी को प्रकरण में यथास्थिति बनाये रखने के आदेश, दिनांक 04-04-2025 के बाद भी, विपक्षी कम्पनी द्वारा welt / शिकायतकर्ता की आंशिक धनराशि, दिनांक 43--05--2025 को वापस की गयी, जो कि पूर्णता अनुचित एवं अविधिक है। | अतः चूंकि weft / शिकायतकर्ता, पीठ द्वारा aRi-3i के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-7:-2022 & weR-02 के अनुपालन में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसलिए उपर्युक्त | समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों के आलोक में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 | में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 40-04-2026 को संदर्भित की जाती है। | | सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 02-44-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार | दिनांक 34--03--2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि | की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली | को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 02--44-2022 का समयबद्ध | रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 27-04-2026. doe ; धूसरेड्डी) अध्यक्ष, 5.प्र. रेरा। Page 6 of 6 अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | /£,