उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : Wares 44 / 04 / 93324 / 2022 मीनू गोयल एवं अरविन्द गोयल बनाम वेव मेगासिटी सेन्टर प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी।

पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा wa अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 7.0:.2023 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:-- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैद्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 28.02.2023 तक iri. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय KIT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता (पारूल गोयल एवं अमित गोयल) को दिनांक 02.42.20:9 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में McLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (०ए७१५९७) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। 4 जन

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 की धारा 2 gai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को aca का कब्जा देते समय सभी चार्जेज अनुबन्ध के अनुरूप प्राप्त करने के अधिकारी होगें | 5... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 6. इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20%6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें।

विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की ana के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक ॥7.04.2023 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक i7.03.2023 को दिया गया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 22.03.2023 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 45.04.2023 तक Vat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 20.04.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 0.05.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38 / 40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 28.07.2023 व 42.03.2024 को सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा परियोजना के सापेक्ष अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 46.09.2049 को सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त कर शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 04.07.2020 को प्रेषित किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के क्रियान्वयन प्रार्थना पत्र निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या के साथ ऑफर ऑफ पजेशन व अधिभोग प्रमाण पत्र की प्रतियाँ संग्लनक की गयी है परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त ऑफर ऑफ पजेशन शिकायतकर्ता को प्रेषित किये जाने का कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। साथ ही विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 47.0.2023 के अनुपालन में शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त कराये जाने के सम्बंध में भी कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.04.2023 का निर्धारित अवधि में अनुपालन कर दिया गया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 में प्राधिकरण के Hal का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "'34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 ta अधिनियम निम्नवत है:- '"38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall -be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Rw अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and _—_—S 4 regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियभन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह we है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 47.04.2023 के क्रम संख्या “ व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। अतः सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 /40 / 63 के अन्तर्गत पीठ द्वारा दिनांक 47.04. 2023 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2” के अनुसार “जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र“ जारी करना सुनिश्चित करें |

विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। =r SESS 282.4 (so दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर