उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-2 आदेश अन्तर्गत धारा-34 उपस्थिति : Sto दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या ज्कायतकर्तागण | आवंटित यूनिट | संख्या आवंटन | कब्जा दिये तिथि जाने की तिथि शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई धनराशि गटरा44/03/92068/2022 | शम एसएलवी-4504 उठ ग्206 | सितम्बर 2049 + 6 माह अर्थात | मार्च 2020 रु0 30,4,000 /— NGRI44/04/9399/2022 | इन्द्र मोहन दूबे. | एनएलवी-2207 | Ara 2020+ 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात सितम्बर 2020 02.04.2049 BO 22,72,464 /- | बनाम fede बिल्डवेल प्राएलि0 शिकायतकर्ता जितेन्द्र शर्मा के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं और विपक्षी की परियोजना Shri Radha Aqua Gardens से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या:- 'टार44/03/92068/2022 जितेन्द्र शर्मा की पत्रावली अग्रणी वाद रहेगा। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की संख्या- एसएलवी-4504 बुक परियोजना Shri Radha Aqua Gardens में यूनिट करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा wo 30,4,000/- विपक्षी को भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, मांग पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। q विपक्षी की ओर से प्रतिवाद va प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित किया गया कि अप्रैल 2046 में बिल्डर्स aad एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार

यूनिट का कब्जा RX 20:9 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था परन्तु उस समय कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्ब हुई। विपक्षी की ओर से शिकायतकर्ता को फिट आउट पीरिएड जून 2023 में भेज दिया जाएगा और उसके उपरांत यूनिट का भौतिक कब्जा सितम्बर 2023 में उपलब्ध करा दिया जाएगा। शिकायतकर्ता ने यूनिट संख्या 504 टॉवर एसएलवी में दिनांक 23.04.2046 को बुक किया जिसकी कुल कीमत रु0 34,50,000 /-है | परियोजना में 85 प्रतिशत निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है तथा टॉवर में फ्लोरिंग वर्क कार्य चल रहा है। माननीय उच्चतम न्यायालय व एनजीटी के आदेश से नम्बर 2049 से दिसम्बर 2049 तक निर्माण कार्य बंद था। उसके उपरांत कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य बंद था। अतः विपक्षी ने एन.ओ.सी के साथ सितम्बर 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने के लिए समय चाहा है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आंधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु Het _ बिन्दु Wer इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना में निर्माण बंद था।

उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 "Apa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WR 0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.” « उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में aifas—t9 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है जिस कारण विपक्षी इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में Goo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 3 —— <Ssa- 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-। Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

अग्रणी शिकायतकर्ता के साथ अन्य शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से यह विदित है कि अग्रणी शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 23.04.2046 को आवंटित यूनिट के सम्बंध में आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा सितम्बर 2049 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात मार्च 2020 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी ने परियोजना पूर्ण करके यूनिट का कब्जा सितम्बर 2023 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा मार्च 2020 व सितम्बर 2020 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार परियोजना करीब 3 वर्ष से अधिक विलम्ब है। लेकिन शिकायतकर्तागण की ओर से कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Tay माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- a oo. 4

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the . Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. 7 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ gears वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wax 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+INfeRIT की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी Meret प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

जहाँ तक कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। —— - 9 उपरोक्त fag or निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स को अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं व ओ.सी /सी.सी के साथ अक्टूबर 2023 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि BO 30,44,000/ पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता-इन्द्र मोहन दूबे के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज रु0 22,72,464,/-पर गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(००)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय erm! यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश की एक-एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावालियों पर रखी जाए।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा wart | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। s\n —— न ०१5०९, 2024 (Sto दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर