उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, We—04 उपस्थिति -— श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- NCRI44/04/92923/2022 wae अधिकारी बनाम वैल्यू इंफाबिल्ड इंडिया प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-&-42 Skywalks बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 49,39,480/- रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 22,34,870/- रुपये का भुगतान किया गया शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा निमार्ण कार्य पूर्ण किये जाने में 88 माह से अधिक का विलम्ब किया गया है। प्राधिकरण द्वारा परियोजना हेतु आवंटित भूमि को वापस लिया जा चुका है, क्‍योंकि विपक्षी प्राधिकरण को धनराशि का भुगतान करने में असफल रहे हैं। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट के सापेक्ष गृह ऋण भी लिया गया है, जिसके लिए बैंक द्वारा कानूनी प्रकिया प्रारम्भ की जा चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित शिकायत की प्रति, आवंटन पत्र दिनांक 05.09.2074, Area अनुबंध पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 07.05.2022 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 24.07.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहे एवं विपक्षी को उपस्थिति एवं जवाब दाखिल किये जाने हेतु पब्लिक नोटिस जारी किये जाने के आदेश जारी किये गये। द्वितीय एवं अंतिम सुनवाई दिनांक 23.09.2022 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित 4 = Page & | विपक्षी द्वारा कोई जवाब दाखिल नहीं किया गया। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में विपक्षी के विरूद्ध अग्रिम कार्यवाही करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्‍या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस fea जा सकता है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु to 4 बिन्दु संख्या- 4 इस आश्य से विचारित है कि क्या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा निमार्ण कार्य पूर्ण किये जाने में 88 माह से अधिक का विलम्ब किया गया है। प्राधिकरण द्वारा परियोजना हेतु आवंटित भूमि को वापस लिया जा चुका है, क्योंकि विपक्षी प्राधिकरण को धनराशि का भुगतान करने में असफल रहे हैं। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटित यूनिट के सापेक्ष गृह ऋण भी लिया गया है, जिसके लिए बैंक द्वारा कानूनी प्रकिया प्रारम्भ की जा चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रथम Gear रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना Skywalks रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स so feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गंये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. Under Chapter II of the Act 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under _subSection (4) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority Page 2

established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(I), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “Skywalks” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के aes wer नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरुद्द रेश अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु dea निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान # Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का रेरा' में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। er 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्‍या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। TEAR अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। दिनांक — 24/44/ 2022 (कल्पना मिश्रा) सदस्य somo भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4