उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या —NCR44/04/92894/2022 सचिन जैन बनाम ARI इन्फाकॉन wo लि0 (महागुन ग्रुप) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mahagun Mezzaria में यूनिट WET-I2I0, Tower-Milano में बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत १,60,23,627 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,60,84,642/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 34.42.2046 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी की परियोजना 5 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 47.05.2042 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, चेक की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.07.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 04.04.20i2 को उनकी परियोजना Mahagun Mezzaria के टॉवर-भाशरा० में फ्लैट Wen-i2I0 के लिए ‘)S

आवेदन किया गया, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 7.05.20:2 को निष्पादित कराया गया, जो कि रेरा लागू होने से पूर्व का है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में लागू नहीं होगें। ager दिनांक 47.05.2042 के पृष्ठ Wear के प्रस्तर-40.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 34.42.2046 तक फोर्स मैज्योर के परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था वर्ष 2043 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। यह अंतरिम आदेश वर्ष 2044 एवं वर्ष 20i5 4 प्रभावी रहा, जिसमें नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 40.08.208 को आदेश जारी करते हुए दिनांक 74.08.20i3 से दिनांक 28.40.20:3 तक एवं दिनांक 29.40.2043 से दिनांक 79.08.20:5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.209 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय वेव, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। प्रश्नगत टॉवर-ध॥० का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कम्पलीशन / saan सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 49.0.2000 को जारी करते हुए अवशेष धनराशि 20,43,822.7/— रूपये का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में चारों वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, नोएडा प्राधिकरण के समक्ष कम्पीशन प्राप्त करने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन पत्र दिनांकित 40.07.2024 की प्रति, ऑफर फॉर पोजेशन पत्र दिनांकित 29.40.202' की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित आदेश की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ अकाउन्ट, ओ.सी. दिनांकित 09.04.2024 आदि अभिलेखों दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- ds 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3, क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु संख्या ge तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

' इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स so feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य“ में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, हे 4

जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा yea परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु det Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु vero इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 20:3 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। यह अंतरिम आदेश वर्ष 2074 एवं वर्ष 20I5 A प्रभावी रहा, जिसमें नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 40.08.208 को आदेश जारी करते हुए दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 28.0.203 तक एवं दिनांक 29.40.203 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.:4.20:9 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने एवं Gifas—t9 की द्वितीय वेव, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र के एनेग्जर-& के पृष्ठ संख्या-25 पर फोर्स | मैज्योर के क्लॉज़ को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Ps Force Majeure:- "means any event or combination of events or circumestances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable preaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to:

(a) "Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. (b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. ह (०) Strikes or lock outs, industrial dispute. (d) No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion (f) The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or (g) any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason whatsoever. (h) Any event or circumstances analogous to the foregoing" (e ww TRIER फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, उनमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख हा

किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा RHA आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश सम्मिलित हैं। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Weat-73029/ 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील dem-i3029/985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December कै were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

विपक्षी द्वारा पत्रावली पर दाखिल एन.जी.टी. के आदेशों में स्पष्ट रूप से विपक्षी की परियोजना पर निर्माण कार्य के लिए प्रतिबन्ध नहीं लगाया है और न ही उक्त आदेशों के कम में यह कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना सरकार द्वारा न्यायालय के समक्ष दी गयी परियोजनाओं की सूची में सम्मिलित थी। इसके अतिरिक्त रियल एस्टेट के कारण निर्माण कार्य पर अवरोध उत्पन्न हुआ हो, ऐसा भी कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.2.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि के

फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Praia किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा Ves कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कम्पलीशन/ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 49.0.2024 को जारी किया जा चुका a 3s om S| इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority,

Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction है works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि farmed द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यह प्राविधान पूरी बिल्डिंग अथवा उसके एक Was ब्लॉक दोनों के लिए है

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 49.40.2024 को डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर किया गया है और इस सम्बन्ध में परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु नोएडा प्राधिकरण के समक्ष में किये गये ऑनलाईन Ue की रसीद के माध्यम से आवेदन किया है, की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है, जिससे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत cay पूर्ण है और विपक्षी की परियोजना goto अपार्टमेन्ट एक्ट, 200 की धारा-4(5) के अधीन “डीम्ड कम्पलीशन” की परिभाषा में आयेगा। ऐसे में शिकायतकर्ता को दिनांक 49.40.2024 को भेजे गये डीम्ड श्रेणी का कब्जा ऑफर पत्र को माना जाना उचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है| निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को te पीरियड सहित दिनांक 34.42.20I6 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा ऑफर नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा अभी तक tera परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी की परियोजना 5 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 0

इस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.07.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि प्रश्नगत cfae—Milano का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष कम्पलीशन /ओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट प्राप्त करने हेतु आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 49.40.2024 को जारी करते हुए अवशेष धनराशि 20,43,822.7 /- रूपये का भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। रेरा एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि ae we एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु ¥ व प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 47.05.2042 के प्रस्तर-40.4 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य, “रैफ्ट” पूर्ण करने से 42 माह अथवा दिनांक 30.06.20:6 तक, जो भी पहले हो, में पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा “रैफ्ट” पूर्ण करने से 48 माह अथवा दिनांक 34.2.206 तक, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/- रुपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा रैफ्ट पूर्ण किये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं की गयी है। ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 47.05.2042 से 42 माह में अर्थात्‌ दिनांक 7.44.20:5 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 7.05.206 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50,/ 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। 45 42 ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 47.05.206 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 25.07.20i6 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 49.40.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(20) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of \s

3 interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ TH देय ब्याज दर का प्रश्न है, WI सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय vec विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में add हेतु प्राविधानित है किः-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" हैं

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:- pI 4

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका we-<i-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह vetted किया है कि:-

On 2.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......rersnenssesessnadineaeays and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.....cccssseseesesesereeees Thus power of refund of amount along with interest which has been ( है) 45 provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Soni गया है और न्यायोचित ठहराया है। >

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर 8 प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। dager बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2023 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.07.2046 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 49.40.2024 तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 592 36

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(०७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक QA /|| /2022 ay * Lp ae (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण