उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38, 40 एवं 63 पीठासीन अधिकारी:- श्री हरीश त्रिपाठी न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी / प्रत्यायोजित अधिकारी शिकायत संख्याः-- NCRI44/04/9282/2022 विवेक तलवार एवं श्वेता सिक्का व श्याम स्वरूप तलवार बनाम मैसर्स हॉटशॉट डेवलपर्स प्रा.लि. “भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-84 में प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए प्राधिकरण द्वारा प्रत्यायोजन के सम्बन्ध में लिये गये निर्णय के आधार पर जारी कार्यालय ज्ञाप संख्या-6304 / U.P एषा२७/५१॥.002./5-8/2026-27 दिनांक 49.06.2026 के द्वारा प्रत्यायोजित शाक्तियों का प्रयोग करते हुए yeaa शिकायत का निस्तारण किया जा रहा है।” धारा-34 के अधीन पारित आदेश का अनुपालन करने में असफल रहने के आधार पर रेरा अधिनियम की धारा-38, 40 एवं 63 तथा अन्य सुसंगत विधिक प्राविधानों के अन्तर्गत आदेश का क्रियान्वयन किये जाने हेतु आवंटी /शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन प्रस्तुत किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण को धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 44.05.2026 व दिनांक 29.07.2026 को प्रस्तुत किया गया। शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री संजीव श्रीवास्तव एवं विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सिद्वार्थ सपरा उपस्थित हुए। उभयपक्षों के तर्कों को सुनने के पश्चात पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी।

शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 20.04.2025 को प्रार्थना पत्र प्रस्तुत कर यह सूचित किया गया कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 04.05.2023 का प्रमोटर » विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत कियान्वयन आवेदन के आधार पर धारा-38 / 40,/63 के अधीन दिनांक 24.04.2025 को विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए is दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन कर अनुपालन SIA प्रस्तुत करने हेतु निर्देशित किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 22.09.2025 को अपनी अनुपालन आख्या' रेरा पोर्टल पर अपलोड करते हुए अवगत कराया गया है कि उनके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण के सक्षम दिनांक 06.02.2024 को पूर्णता/ अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन किया गया था। शिकायतकर्ता को दिनांक 45.06.2024 को कब्जा प्रस्ताव प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के विकय मूल्य के सापेक्ष समस्त धनराशि का भुगतान कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा कब्जा प्रस्ताव प्रेषित करने के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। विपक्षी का यह भी कथन है कि उसके द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित De करे gear! में भी दिनांक 24.05.2023 “HOTT ESF CTU को कब्जा का प्रस्ताव प्रेषित किया गया था। उपरोक्त अभिकथनों के आधार पर पीठ से अनुरोध किया गया है कि वह शिकायतकर्ता को निर्देशित करें कि वह प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करे।

शिकायतकर्ता द्वारा अनुपालन आख्या के विरूद्ध अपना उत्तर रेरा पोर्टल पर दिनांक 24.07.2026 को अपलोड करते हुए यह कथन किया है कि विपक्षी द्वारा प्रेषित कब्जा पत्र अवैधानिक है, क्योंकि उसके द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से पूर्णता /अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी प्रश्नगत यूनिट का वैधानिक कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिये जाने हेतु बाध्य है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि परियोजना का पूर्णता /अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ कब्जा ऑफर किया जाय। उपरोक्त अभिकथनों के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य/ प्रमाण रेरा कम्पलेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा oa के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 04.05.2023 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा खाते का समायोजन कर, हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर शिकायत्तकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान कर दिया गया हो। विपक्षी प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन करने में असफल रहा है। प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का कियान्वयन कराया जाना आवश्यक है। प्रश्नगत प्रकरण में उभयपक्षों को सुनने के पश्चात प्राधिकरण द्वारा धारा-34 के अधीन दिनांक 04.05.2023 को आदेश पारित करते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा तथा विलम्ब ब्याज का भुगतान किये जाने का विपक्षी को निर्देश दिया गया था। पत्रावली के अवलोकन से प्रकट होता है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अधीन पारित आदेश दिनांक 04.05.2023 का विपक्षी द्वारा पूर्ण अनुपालन नहीं किया गया है।

रेरा अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों एवं विनियमों के द्वारा डाली गयी बाध्यताओं का प्रोमोटर द्वारा उल्लंघन किये जाने पर रेरा अधिनियम की धारा-38 के अधीन प्राधिकरण को शास्ति या ब्याज अधिरोपित करने की शक्ति प्रदान की गई है। रेरा अधिनियम की धारा-38 के प्राविधान निम्नवत है:- Sec. 38 Powers of Authority:- (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest,in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, oy Click or procedure that- (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. रेरा अधिनियम की arr4o(t) 4 प्राविधान किया गया है कि यदि प्रोमोटर, आवंटी अथवा भू-सम्पदा अभिकर्ता प्राधिकरण द्वारा आदेशित शास्ति अथवा ब्याज अथवा प्रतिकर का भुगतान करने में असफल रहता है तो ma अथवा ब्याज अथवा प्रतिकर को भू-राजस्व के बकाये के रूप में वसूल किया जायेगा ।

धारा-40(2) में यह प्राविधान किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश व निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहने की दशा में आदेश व निर्देश का farce विहित रीति से किया जायेगा। aR—40(4) व 40(2) के प्राविधान निम्नवत है :- Sec. 40. Recovery of Interest or penalty or compensation and enforcement of order etc; () Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act. or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. ari—4o(2) में यह प्राविधान किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों / निर्देशों का कियान्वयन विहित रीति से किया जायेगा। प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को कियान्वित करने की रीति रेरा नियमावली, 20I6 के नियम--24 में विहित की गयी है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

Rule 24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appeliate Tribunai.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40. every order passed by the adjudicating “I regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, Shall be enforced by the adjudicating officer, regulatorv authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 में यह प्राविधान किया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों या निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहता है अथवा उल्लंघन करता है तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध शास्ति अधिरोपित कर सकता है।रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है| उपरोक्त प्राविधानों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि प्राधिकरण को अपने आदेश का कियान्वयन कराने तथा शास्ति अधिरोपित करने का अधिकार एवं शक्ति प्राप्त है। आदेश का कियान्वयन एवं शास्ति की कार्यवाही साथ-साथ की जा सकती है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों के प्रकाश में पत्रावली रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित व पंजीकृत कराकर भौतिक कब्जा प्रदान किये जाने हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को संदर्भित की जाती है। उभयपक्षों को निर्देशित किया जाता है कि वे दिनांक 3040.2026 को सुनवाई हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी B mat

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रश्नगत प्रकरण में asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 04.05.2023 के प्रस्तर-02 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही करें। वसूली प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के पश्चात पत्रावली को सुनवाई की तिथि दिनांक 30.20.2026 से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध करना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 04.05.2023 में दिये गये आदेशों /निर्देशों का अनुपालन करने में असफल रहा है या उनका उल्लंघन किया गया है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी wma प्रकरण को रेश अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस waft कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Be (न्यायनिर्णायक अधिकारी / प्रत्यायोजित Be उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक p Page 5