उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 उपस्थिति :- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या — NCR44/04/9282i/2022 विवेक तलवार बनाम हॉटशाट डेवलपर्स प्राएलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह वाद संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना E-SQUARE (COMMERCIAL) में यूनिट WEN-C029ESUG04 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रु० 83,2,683 /— विपक्षी को भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि यूनिट का कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है जिस कारण भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फार्म, आवंटन पत्र दिनाक 48.02.2042, टर्म एण्ड कंडीशन के सम्बंध में पत्र दिनांक 7.03.204, 09.09.2044 व भुगतान की गई धनराशि की रसीद की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि आवंटन पत्र दिनांक 48.03.2042 को निष्पादित हुआ है। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का 3 आअ्नञझनन्‍णछ

कब्जा नवम्बर 20:3 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात मई 2044 तक दिया जाना था। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में वर्णित किया गया है कि दिनांक 24.08.2073 से दिनांक 49.08.2045 तक परियोजना का निर्माण कार्य स्थगित रहा एवं प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को यह अवगत कराया गया कि भूमि सभी बाघाओं से मुक्त है तथा किसी भी तरह की रुकावट न बताते हुए कार्य करने की अनुमति प्रदान की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कार्य प्रारम्भ किये जाने के उपरांत नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल द्वारा दिनांक 74.08.203 को मुकदमा संख्या 58 / 2043 में पारित आदेश के अनुसार रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा 0 किलोमीटर क्षेत्र का परीक्षण करने हेतु निर्देश दिये गये, जोकि ओखला बर्ड सेंच्यूरी के अन्तर्गत आता हो। wast. द्वारा अंतरिम आदेश पारित करते हुए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी, जिसे बाद में बढ़ाकर एवं आदेश में परिवर्तन करते हुए प्रमोटर का पर्यावरण मंजूरी पत्र निरस्त कर दिया गया। एन.जी.टी द्वारा दिनांक 4908.20i5 को अंतरिम आदेश पारित करते हुए ओखला बर्ड सेंच्यूरी के Yad को परिभाषित किया गया, जिसमें की परियोजना का 700 मीटर दक्षिण-पश्चिम od पूरब तथा 4.27 किलोमीटर उत्तरी भाग को 40 किलोमीटर के परिसीमा में मानते हुए “नो-कंस्ट्रशन जोन” घोषित किया गया। विपक्षी का कहना है कि यह जानकारी नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा अनुमोदन के समय गुप्त रखी गयी, जिसके परिणाम स्वरूप परियोजना के निर्माण कार्य में 25 माह का विलम्ब हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी ने माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा याचिका Wea 37443 /207 TORTS सिंह बनाम woo” राज्य व अपील संख्या 4506 /204 सावित्री देवी बनाम उप्र0राज्य में पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया है।

इसके अतिरिक्त किसानों के धरना प्रदर्शन व माननीय उच्च न्यायालय में योजित याचिकाओं में पारित we आदेशों के कारण भी परियाजना में विलम्ब कारित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा “वैलेंशिया होम्स प्राणलि0 बनाम Boo राज्य WRC) नं0 9427 / 2048 आदेश दिनांक 44.03.20I8" को आदेश पारित किया गया जिसे उत्तर प्रदेश शासन अनुपालन करते हुए शासनादेश दिनाक 28.02.2049 को जारी करते हुए मई 20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया जा चुका है। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता देय धनराशि भुगतान करके यूनिट का कब्जा 60 से 90 दिन में प्राप्त कर सकता है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु wert बिन्दु weri इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से एन.जी.टी, माननीय उच्चतम न्यायालय व पर्यावरण के आदेश से निर्माण कार्य बाधित होना बताया गया। साथ में विपक्षी की ओर से यह भी कहा गया कि परियोजना कोविड-49 महामारी के कारण भी परियोजना प्रभावित हुई।

उक्त वर्णित तथ्य के सम्बंध में यह स्पष्ट किया जाता है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- 3 रू Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, _fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई जिसका विपक्षी इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी हो। जहां तक कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित होने का प्रश्न है तो इस सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी | इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक i80220I2 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के तिथि से 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। आवंटन पत्र के अनुसार परियोजना में निर्माण कार्य दिनांक 0.42.2004 से प्रारम्भ हुआ है। इस प्रकार शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2044 से 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात जून 2045 तक यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने एनजीटी आदेश व किसान आन्दोलन होने के कारण परियोजना विलम्ब होने का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित है परन्तु उसके समर्थन में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। विपक्षी ने प्रतिवादपत्र में यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि भुगतान करके 60 से go दिन में यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में अधिभोग प्रमाण पत्र व अन्य कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सके कि परियोजना पूर्ण है परन्तु शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि wow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं तथा रेरा' आने से पूर्व विलम्ब के लिए अनुबन्ध के अनुसार ब्याज देय होगा। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है, उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are vol applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in aature. The penalty under Sections 78, 38, 39, 60, 6/, 63 and 64 is to be levied on account af contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.207) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 0.05.2047 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649--50 // 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20]6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRi प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं -- आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि जून 2023 तक शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा मूलभूत सुविधाओं तथा ओ.सी. / सी.सी. के साथ उपलब्ध करायें और देय KIT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं |

2. विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में शिकायतकर्ता को दिनांक. 04.07.2045 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबंधानुसार विलम्ब ब्याज देय होगा उसके उपरांत दिनांक 04.05.2047 से ओजसी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के. डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा भी डिफॉल्ट किये जाने पर आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे | इस आदेश का Veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए।

EON Or 6 4 oS-209S5 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर