उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम HO | शिकायत संख्या | - शिकायतकतगण... | i; | पटारा44/02/90250/2022 शरद कुमार शम 2 | इटारा44/03/90885/2022 डॉ० मनु जैन 3. । पटारा44/04/9283/2022 अमित शुक्ला बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स wo feo शिकायतकर्ता शरद कुमार शर्मा के साथ 02 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना "Aims Green Avenue (0॥8४६९-। & 2)" से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत GT-NCRI44/02/90250/2022 शरद कुमार शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I)" में यूनिट संख्या--0-60॥ बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 47,55,600/- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,73,685 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 6 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है और अभी तक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की IRI-3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन पत्र दिनांक 29. 44.2042, स्वागत पत्र दिनांक 09.42.2042, चेक दिनांक 04.42.2042, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 03.05.20:3, खाता विवरण, ऋण अनुबन्ध, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। ona =

. विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I)" में यूनिट संख्या-70-60। बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया था। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पहले ही पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना से सम्बन्धित चारों आवश्यक प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत दिनांक 07.0.2024 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, जिसकी प्रति संलग्न है और परियोजना के फोटोग्राफ भी संलग्न हैं। शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 20.04.2046, 46.06.2047, 20.06. 2047, 27.06.207, 30.06.20I7 के माध्यम से अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न अनुस्मारक पत्र भेजने के बाद भी कब्जा ऑफर किया गया था। उसके पश्चात्‌ दिनांक 25.04.2022 को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने व कब्जा ऑफर किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई प्रतिक्रिया व्यक्त नहीं की गयी। दिनांक 07.0.2024 को परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न कर कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब विभिन्‍न अप्रत्याशित घटनाओं के कारण हुआ, जैसे कि - किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय एन.जी.टी. द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबन्ध, माननीय उच्च न्यायालय के समक्ष विभिन्‍न याचिकाएं, wfisi9 महामारी के कारण वर्ष 2020 में सम्पूर्ण देश में लॉकडाउन, वर्ष 2024 में कोविड-49 के कारण पुनः लॉकडाउन, आदि समस्याओं के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। हालांकि इन समस्याओं और अन्य अप्रत्याशित कारणों के बावजूद परियोजना को पूर्ण कर लिया गया और दिनांक 07.0.2024 को परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर किया जा चुका है अप्रत्याशित घटनाओं के कारण हुए विलम्ब के लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है परियोजना में अब तक लगभग i50 फ्लैटों का कब्जा सौंप दिया गया है। प्रमोटर और शिकायतकर्ता के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-23 के अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित भुगतान पर ब्याज वसूलने का हकदार है। विपक्षी, बुक की गयी यूनिट को निरस्त करने और अर्नेस्ट मनी काटकर जमा धनराशि वापस करने का अधिकारी है। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किये जाने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया और न ही कब्जा प्राप्त किया गया है, इसलिए विपक्षी अनुबन्ध के प्रस्तर-35 के अनुसार सुपर fee अप एरिया और रखरखाव शुल्क पर 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से होल्डिंग शुल्क लेने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा weft की गयी है कि प्रतिवाद पत्र में वर्णित तथ्यों और परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी, शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा देने के लिए तैयार है और दिनांक 07.0.2024 को परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया

गया है। डा 2 विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, मांग पत्र, परियोजना के फोटोग्राफ, सेल-डीड दिनांक 5.04.20:3, भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध में वरिष्ठ पुलिस अधीक्षक, गौतमबुद्धनगर के समक्ष प्रस्तुत प्रार्थना पत्र दिनांक 44.0.2048, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न आदेश, Ao सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित विभिन्‍न आदेश, भारत सरकार गृह मंत्रालय के विभिन्‍न आदेश, परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 07.40.2024, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्को को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 3. an शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0-॥ बिन्दु संख्या i इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है एवं क्‍या पक्षकारों के मध्य. रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745--6749 /202 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. "From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." — उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन tiga’ परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आती हैं उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के ऑब्जरवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट" की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु Heo निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0-2

बिन्दु Were इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण विलम्बित हुई, जोकि उनके नियंत्रण में नहीं था। दिल्‍ली NCR 4 बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण द्वारा पारित विभिन्‍न आदेशों, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेशों के कारण निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबन्ध एवं माननीय एन.जी.टी. तथा aifas—t9 महामारी फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा उपरोक्त तथ्यों से सम्बन्धित अपने दावे के समर्थन में विभिन्‍न साक्ष्य / अभिलेख प्रस्तुत किये गये हैं। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या--4430// 2046 “Ars कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के per 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑब्जरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by thé opposite party is no more reintegrate. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No. 347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party 4 Oe

to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock-out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow- down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow-down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word 'slow down' having been used along with the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 207 “faa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं we 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है-- कक Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई। विपक्षी द्वारा कथित परियोजना के निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने पर एन.जी.टी. के आदेश वर्ष 2043 से वर्ष 205 के बीच हैं और अनुबन्ध दिनांक 03.05.2043 को निष्पादित किया गया है। विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, 5 &_ जिससे यह विदित हो सके कि मा0 एन.जी.टी. द्वारा इस अवधि में निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी हो। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा दिल्‍ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न आदेशों ert is दिन एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 402 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) एवं भारत सरकार गृह मंत्रालय के आदेशों के कारण दिनांक 25.4.2020 से दिनांक 34.42.2020 तक 36 दिन एवं दिनांक 29.04.2024 से 30.06.2024 तक 62 दिन की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 245 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

इस क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को wlfas—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 03.05.2043 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-32 के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को 30 जून, 206 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि Gra पीरियड) सहित दिसम्बर, 2046 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.220i6 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी ger 2i5 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|)

यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2047 + 245 दिन अर्थात दिनांक 04.08.207 से ओ.सी./सी.सी.. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." wad विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल 7 | ad धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.:020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय // पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 455 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.08.20:7 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर 8 पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय Cverdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जाएगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MciR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज देय होगा। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से किसी भी प्रकार की अतिरिक्त देय के मद में अनुबन्ध के अनुसार ही धनराशि की मांग की जाएगी।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित fart के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:-- 45/44 / 2022 Yaar कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण