उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत gRI—34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-0टा२44/04/9276/2022 लक्ष्मी देवी बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-श,-5, Block-O, Delta-3 में बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 87,98,79 /- रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,09,000,//-रूपये का भुगतान किया गया, परन्तु वास्तव में विपक्षी द्वारा यूनिट GEI-PL-I5, Block-O, Delta-3 के स्थान पर यूनिट WIN-I5, Block-O, Delta-2 आवंटित कर दी गयी, जिसके कारण शिकायतकर्ता को गृह ऋण प्राप्त करने हेतु असुविधा उत्पन्न हुई। शिकायतकर्ता द्वारा पत्र दिनांकित 28.06.2046 के माध्यम से यूनिट संख्या में संशोधन किये जाने हेतु प्रार्थना की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई भी कार्यवाही नहीं की गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, आवंटन पत्र दिनांकित 04.03.2048 की प्रति, माँग पत्र दिनांकित 44.44.2046 की प्रति, पत्र दिनांकित 24.06.2046 की प्रति, चेक की प्रति, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र, विपक्षी द्वारा जारी पत्र दिनांकित 27.08.208 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं ।

विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 47.40.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन पत्र USI-LOP-02-25 के माध्यम से प्लॉट oy 2 संख्या-5, ब्लॉक-0, Sector-Delta-3 में 300 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र F Sector-Delta-2 को परिवर्तित कर Sector-Delta-3 किये जाने का अनुरोध किया गया, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता का प्लॉट विपक्षी द्वारा अपने रिकॉर्ड में परिवर्तित कर शिकायतकर्ता को सूचना प्रेषित कर दी गयी। शिकायतकर्ता को पत्र दिनांकित 43.40.20:7 जारी करते हुए प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में लीज़ डीड निष्पादित कराये जाने हेतु सूचना दी गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा डिफॉल्ट किया गया, जिसके तत्क्रम में शिकायतकर्ता विभिन्‍न तिथियों पर डिफॉल्टर नोटिस प्रेषित किये गये। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा० लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण रेरा के प्राविधान vat परियोजना पर लागू नहीं होते है, क्योंकि प्रश्नगत परियोजना Sector-Delta-3 का निर्माण कार्य रेरा आने से पूर्व पूर्ण किया जा चुका है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर है और खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में पत्र दिनांकित 28.0620:6 की प्रति, आवेदन फार्म दिनांकित 02.02.20:6 की प्रति, लीज़ डीड निष्पादित किये जाने हेतु पत्र दिनोकित 43.40.2047 की प्रति, डिफॉल्टर नोटिस की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नेलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है :- 00 क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है अथवा नहीं और क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु demi इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है अथवा नहीं और क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-श,-5, Block-O, Delta-3 में बुक करायी गयी थी, परन्तु वास्तव में विपक्षी द्वारा यूनिट GEN-PL-I5, Block-O, Delta-3 के स्थान पर यूनिट संख्या-5, Block-O, Delta2 आवंटित कर दी गयी, जिसके कारण 5५ शिकायतकर्ता को गृह ऋण प्राप्त करने हेतु असुविधा उत्पन्न हुई | शिकायतकर्ता द्वारा पत्र दिनांकित 280620i6 के माध्यम से यूनिट संख्या में संशोधन किये जाने हेतु gefat की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई भी कार्यवाही नहीं की गयी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित i7.20.2022 दाखिल करते हुए. कहा गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन पत्र WET-LOP-02-25 के माध्यम से प्लॉट संख्या-45, ब्लॉक-0, Sector-Delta-3 में 300 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र A Sector-Delta-2 को परिवर्तित कर Sector-Delta-3 किये जाने का अनुरोध किया गया, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता का प्लॉट विपक्षी द्वारा अपने रिकॉर्ड में परिवर्तित कर शिकायतकर्ता को सूचना प्रेषित कर दी गयी। शिकायतकर्ता को पत्र दिनांकित 43.0.2047 जारी करते हुए प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में लीज़ डीड निष्पादित कराये जाने हेतु सूचना दी गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा डिफॉल्ट किया गया, जिसके तत्क्रम में शिकायतकर्ता विभिन्‍न तिथियों पर डिफॉल्टर नोटिस प्रेषित किये गये। विपक्षी द्वारा अपने जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fio बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण रेरा के प्राविधान उक्त परियोजना पर लागू नहीं होते है, क्योंकि प्रश्नगत परियोजना Sector-Delta-3 का निर्माण कार्य रेरा आने से पूर्व पूर्ण किया जा चुका है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर है और खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रथम दृष्टया रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की yea परियोजना Sector-Delta-3, Block-O रेरा में पंजीकृत नहीं है।

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 / 2024 “मैसर्स zee प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo foo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. Under Chapter II of the Act 206, registration of registration of real estate projects became mandatory and to_ make and to make the statute applicable and to take its place under sub- its place under sub- Section (l) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no »

promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(I), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “Sector-Delta-3, Block-O” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगनत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राहय नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्द रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। इस प्रकरण में सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तद्नुसार अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। तद्नुसार बिन्दु wea- Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ४ 5 आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली सचिव रेरा, उत्तर प्रदेश को प्रेषित की जाये। दिनांक 5) | /|\ /2022 Aneel oat (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण [| v