उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत आदेश की धारा-38 / 40/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर444 / 04 / 92582 / 2022 गीता भटद्‌ बनाम war बिल्डवेल प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 29.07.2025 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण की यूनिट्स आवंटन पत्र /अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 38,48,605,/ (रु० अडतिस लाख अडतालिस हजार छः सौ पांच) एवं तालिका में वर्णित क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता को दिनांक 0.40.2046 से दिनांक 30.04.20I7 तक अनुबंधानुसार ब्याज देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक क्रम संख्या 2 के शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 27,84,876 / (रु० सत्ताइस लाख चौरासी हजार आठ सौ छिहत्तर) पर MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार प्रत्येक शिकायतकर्ता को वापस की i जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 20०)॥) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी cure प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. आदेश की एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता आदेश का क्रियान्वयन रेरा प्राधिकरण के माध्यम से करा सकेगे | 7. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 29.07.2025 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 4 7.09.2025 को दिया, जिस पर रेरा क्रियान्वयन विभाग से दिनांक 24.09.2025 को सिस्टम जनरेटेड नोटिस ई-मेल के माध्यम से विपक्षी को प्रेषित कर आदेश दिनांक 29.07.2025 का अनुपालन कर अनुपालन आख्या 45 दिन में रेरा कार्यालय में उपलब्ध कराने के निर्देश जारी किये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। 2 eee

प्राधिकरण द्वारा धारा-38 / 40 // 63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 23.0.2026 एवं 46.03.2026 को सुनवाई की गयी। विपक्षी को अनुपालन आख्या दाखिल करने हेतु पर्याप्त अवसर प्रदान किये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में कोई अनुपालन आख्या दाखिल नही की गयी है जिस कारण से पीठ द्वारा दिनांक 46.03.2026 को विपक्षी को अनुपालन आख्या दाखिल करने का अवसर समाप्त करते हुए उभयपक्षों के तर्कों को सुनकर पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गयी। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सकें कि विपक्षी द्वारा पीठ के आदेश दिनांक 29.07.2025 के अनुसार निर्धारित अवधि 45 दिन में आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 @ wfdesa के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The A uthority shall be Suided by the Principles of natural Justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (4) has an appreciable Prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-46 निम्नवत है:-- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Jails to pay any interest or penalty or or allottee or real estate agent, in such manner as may be

Prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory A uthority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Jive per cent, of the estimated cost of the real estate project as determined by the A uthority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि ART40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, मै Se 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह we है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 29.07.2025 के क्रम संख्या FT 2" का अनुपालन नहीं किया है।

उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2006 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 29.07.2025 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट की रजिस्ट्री कराये जाने की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 40.06.2026 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र.रेरा, पीठ द्वारा दिनांक 29.07.2025 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2” के अनुसार “जमा धनराशि रू 27,84,876/— पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 40.06.2026 W ys न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। = काल ७7. ७ 4 ६८७ -, (Sto दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण