U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Order under Sections 38 / 40 / 63 Present: T. Venkatesh, Member Complaint [?] NCR44/04/74274/2024 Rajendra Kumar Gupta and Shashi Gupta vs. Ems Golf Town Developers Pvt. Ltd. In this case the file was reserved for order. The arguments of both parties were heard and the file was perused. On perusal of the file, it is clear that the respondent has not complied with the earlier order dated 40.05.2022 passed under [?]. In this case the complainant applied through the RERA portal on 04.07.2022 for the order to be implemented, on which the Authority issued a notice to the respondent on 25.07.2022, directing it to comply with the said order by 45.08.2022 and to submit a compliance report. However, the respondent did not provide a compliance report. The Authority issued a show-cause notice under Sections 38, 40 and 63 dated 47.08.2022, directing the respondent to comply with the [?] order by 05.09.2022 and to submit a compliance report. In its compliance report, the respondent stated that it has applied for the O.C. after obtaining all the required certificates. A photocopy of the O.C. dated 07.40.2024 issued by the Authority has been filed on record.

The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure the speedy disposal of disputes. To fulfil this objective, the Authority has been given [?] and powers under the RERA Act. Section 34 (8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 mentions the [?] of the Authority. Section 34(89) provides as follows: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Under the provisions of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority is empowered that if the promoter violates the obligations imposed on it, the Authority may impose [?] or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act is as follows: "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

उ0 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 /63 उपस्थिति:- टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत PEIM—NCR44/04/74274/2024 राजेन्द्र कुमार गुप्ता एवं शशि गुप्ता बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में ona के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 40.05.2022 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश fear कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 04.07.2022 को किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस दिनांक 25.07.2022 को जारी करते हुए दिनांक 45.08.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 47.08.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05.09.2022 तक Vat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये थे। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त करते हुए ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। पत्रावली पर प्राधिकरण द्वारा जारी ओ.सी दिनांक 07.40.2024 की छायाप्रति दाखिल की गयी है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत क्र तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34 (8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के gel का उल्लेख किया गया है। धारा-34(89)में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन tarect या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (४) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- v 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 A प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत नोटिस feta की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 46.44.2022, 20.04.2023, 49.04.2023 तथा अंतिम सुनवाई दिनांक 45.05.2023 को की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व 4 ara के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 40.05.2022 के प्रस्तर संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज का वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 40.05.2022 का अनुपालन न किये जाने के कारण रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण )>

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Order under Sections 38 / 40 / 63 Present: T. Venkatesh, Member Complaint [?] NCR44/04/74274/2024 Rajendra Kumar Gupta and Shashi Gupta vs. Ems Golf Town Developers Pvt. Ltd. In this case the file was reserved for order. The arguments of both parties were heard and the file was perused. On perusal of the file, it is clear that the respondent has not complied with the earlier order dated 40.05.2022 passed under [?]. In this case the complainant applied through the RERA portal on 04.07.2022 for the order to be implemented, on which the Authority issued a notice to the respondent on 25.07.2022, directing it to comply with the said order by 45.08.2022 and to submit a compliance report. However, the respondent did not provide a compliance report. The Authority issued a show-cause notice under Sections 38, 40 and 63 dated 47.08.2022, directing the respondent to comply with the [?] order by 05.09.2022 and to submit a compliance report. In its compliance report, the respondent stated that it has applied for the O.C. after obtaining all the required certificates. A photocopy of the O.C. dated 07.40.2024 issued by the Authority has been filed on record.

The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure the speedy disposal of disputes. To fulfil this objective, the Authority has been given [?] and powers under the RERA Act. Section 34 (8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 mentions the [?] of the Authority. Section 34(89) provides as follows: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Under the provisions of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority is empowered that if the promoter violates the obligations imposed on it, the Authority may impose [?] or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act is as follows: "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

उ0 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 /63 उपस्थिति:- टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत PEIM—NCR44/04/74274/2024 राजेन्द्र कुमार गुप्ता एवं शशि गुप्ता बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में ona के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 40.05.2022 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश fear कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 04.07.2022 को किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस दिनांक 25.07.2022 को जारी करते हुए दिनांक 45.08.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 47.08.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05.09.2022 तक Vat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये थे। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा सभी वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त करते हुए ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। पत्रावली पर प्राधिकरण द्वारा जारी ओ.सी दिनांक 07.40.2024 की छायाप्रति दाखिल की गयी है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत क्र तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34 (8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के gel का उल्लेख किया गया है। धारा-34(89)में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन tarect या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (४) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- v 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 A प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत नोटिस feta की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 46.44.2022, 20.04.2023, 49.04.2023 तथा अंतिम सुनवाई दिनांक 45.05.2023 को की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे स्पष्ट होता है कि विपक्षी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व 4 ara के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 40.05.2022 के प्रस्तर संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज का वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 40.05.2022 का अनुपालन न किये जाने के कारण रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण )>