Too भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम स० शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण [ यूनिट to धनराशि | a NCRI44/0/67877/202 तरूण गुप्ता Silver F-3/0 | 72,35,094/- Cc r F 58.62,907/ 2. | पटारा 44/07/5577/2020 | मान दूरिस्ट ट्रांसप | Gold-F32/6 ,62,907/- सविर्स प्रा० लि० | = o 3. एलराबब/07/5570/2020 | मान दूरिस्ट ट्रांसपोर्ट Gold-F32/7 | 46,84,922/- | सविर्स प्रा० लि० = पलरशाबक0/679087202 | § वर्धन शर्मा Silver F-I5B | 44,8,022/- 5. | NCR44/04/73370/202 सुधांशु भटनागर Silver F-32/li | 44,2,698/- | ९ | NCRI44/04/73629/202 तुखदेव सिंह | Silver F-32/30 | 48,89,726/- = _| 7 CRI44/04/73703/202 | कैमल फूड्स Uo feo | Silver F-7/9 | 36,83,833/- 8.__|_NCR44/04/73563/202 जियोमैत्रि ए-20/0 56,9,6/- सिक्‍योरिटीज एंड एडवाइजरी प्रा० लि० [ L ; 9. | NCR44/04/74264/202 | पियूष झम्ब एवं अनवर | F32/l4GOLD | 52,35,294/- बेग _| न्‍ 0. | NCRI44/04/7422/202 | सौरम भगत एवं महिमा | 732/860,0 | 58,42,336/- भगत L | | बनाम ad वन प्रा० लि० शिकायतकर्ता तरूण गुप्ता के wie og अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य 4 Page t ee समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें WOPL-WONE परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCR44/0I/67877/202 THT गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा : एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WOPL-WONE में यूनिट सं0- Silver F-34/0 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 72,35,094/- रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, आवंटन-पत्र दिनांक 43.0.2044, जमा धनराशि की रसीद, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना Wave One में यूनिट Wo F-3i/0 आवंटित किया गया था। निर्माण कार्य में विलम्ब Force majeure Events के कारण हुआ। माननीय NG.T. द्वारा पारित आदेश में ओखला बर्ड सेंच्यूरी के 40 किलोमीटर परिक्षेत्र में हो रहे निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिस कारण परियोजना के निर्माण कार्य में विलम्ब हुआ। Force majeure परिस्थितियों के कारण निर्माण की गति धीमी हो गयी थी, लेकिन वर्तमान में परियोजना में कार्य निर्माणाधीन है और विस्तारित समय-सीमा के अनुसार कब्जा ऑफर कर दिया जायेगा। आवंटन-पत्र के प्रस्तर-8 में कब्जे में हो रहे विलम्ब के बे Page 2 एवं शर्तों का उल्लेख है जिस पर शिकायकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है। * कोविड-49 की परिस्थितियों की वजह से परियोजना स्थल पर कार्य रूक गया

यूनिट को पूर्ण कर लेंगे और यदि वे यूनिट का कब्जा दे देंगे। वर्तमान में परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है | बिल्डिंग को 44 वें तल तक पूर्ण कर लिया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी बताया गया है कि वह परियोजना को पूर्ण कर दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को कब्जा दे देंगे ॥ उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये c= . क्या रेरा से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते ? 2. क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन कलॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को है ? : 4 क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु dent ह बिन्दु सं०-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या रेरा से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। इस Way में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका dea 2737 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है। जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है fee: WA

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा किन्तु उक्त समय सीमा रेरा में दिये गये “पीनल कन्सीक्वेसिज” से बचा सकता है किन्तु उससे वह अनुबन्ध में दिये गये उत्तरदायित्वों से मुक्त नहीं होगा। इससे अवधारित किया जा सकता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायित्व है एवं fies की गणना अनुबन्ध की तिथि के अनुसार की जायेगी वैसे भी ऑनगोईंग परियोजना रेरा की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 Praia किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Wo 2 बिन्दु to 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति "(० Page 4 न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ - ही यह भी कहा गया कि माननीय एन.जी.टी के आदेशों के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर वास्तव में कार्य बाधित था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /“ 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:-- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक SIRE आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माने जाने का कथन किया गया है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु wo 2 निस्तारित किया जाता है | निस्तारण बिन्दु Ho 3 बिन्दु सं0 3

विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बीट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी dL Page 5 विवाद को केवल आर्बट्रिटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा एमआर एम.जी.एफ. बनाम आफताब सिंह में अभिनिर्धारित किया गया है कि — (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (ili) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण ऑडिंट्रेटर द्वारा आर्बिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन git के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को _निस्तारित करने के लिए आर्बीट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के

प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20:6 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी. ana. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि एक ही सिद्धांत रियल एस्टेट अधिनियम के तहत vat qu Page 6 में लागू हो सकता है, जो कि गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु Wo 3 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु wo 4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण उनके द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि परियोजना को पूर्ण कर दिसम्बर 2024 तक शिकायतकर्ता को कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 73.40.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ सं0-5 के प्रस्तर-8 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र जारी होने की तिथि से. 2 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ ag माह में कब्जा दिया जाना a! उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 43.40.2044 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। ऐसे में CRITTER कब्जे की तिथि 43.4 0.2045 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 44.40.2045 से ओ.सी»सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक, की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि के AUT का अनुतोष चाहा गया है, जिस सम्बंध में रेरा अधिनियम की धारा-,8 में निम्न प्राविधान seated किये गये है:- Page 7 "8, (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

उपरोक्तानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा। परन्तु जहां आवंटी परियोजना से बाहर नहीं होना चाहता है, वहां सम्प्रवतक द्वारा उसे कब्जा सौंपे जाने तक विलम्ब की प्रति माह के लिए उसे ब्याज दर जोकि विहित की जाए की अदायगी की जायेगी। dv Page 8 gerd शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी दशा में रेरा अधिनियम के अन्तर्गत शिकायतकर्ता को राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बाँग्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section [8({)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधागों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा 02 मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली os अंधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये .विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के ver 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on-heme-loan-of State Bank. - of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- —— अ ललललललअअब तर तकजबकजरसबकबपकबकाइक Page 0

= period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। —— जज दिनांक 47.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना den-i740/8-3-8-65 fafr/ie के द्वारा मॉडल aire की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along

with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, ‘drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। = ४

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 44.40.2045 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे | विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम-2046 के -धारा-2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज MCLR+I प्रतिशत है। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। Page 3 इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 27/07 / 2024

(बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण