i उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत _aRI-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण जा! ॥टार]44/04/7495/202] निधि चन्द्रा 9, पटर44/04774203/202] अदिति गर्ग 3. NCR44/02/70209/202 मालविका वत्स 4. ॥टा१44/04/742] 3/202] जसविंदर सिंह भुई 5. NCRI44/04/7424/202] राज कुमार गोयल ar | NCRI44/04/7426/202 कमलाकर कोल 7. NCR 44/04/74220/202 मोहित चंद्र pe NCR 44/04/74225/202. | Ta गोयल Pe | NCRI44/04/74228/202 घनश्याम सिंह |... 40. पएटरावबाब्बा74229202. कैथ टेलीकॉम सिस्टम्स प्राइवेट लिमिटेड | | Il. NCR44/04/74239/202 सौरभ कथपालिया 2. NCRI44/04/74237/202 शिखा आहूजा 3. NCR 44/04/74238/202 देवकी गोयल 4._ | NCRI44/04/74252/202 अनीता भूटानी 5. | NCRI44/04/74254/202] देवेंद्र कुमार गुप्ता Aes | 6. NCRI44/04/74256/202 अमित मलिक oo 2 2 7. ॥टर44/04/74257/202] डॉ. एस.के. सक्सेना 8. NCR44/04/74258/202I श्याम सुंदर बी अम्वानी 9. NCR 44/04/74275/202 मीनू कुमार गोयल 20. NCRI44/04/74279/202 नवीन गल्होत्रा 2I. NCRI44/04/74295/202. | अतुल नागपाली 22. NCR44/08/83 23/202 अश्विनी कौशल 23, NCRI44/0/83 6 /202 भारत भूषण सूरी 24. NCR44/0/83 80/202 कृष्ण लाल छाबड़ा 25. NCR44/0/8399/202 संगीता खोसला 26. टार44/0 0/83229/202। अब्दुल मतीन 27. NCR44/0/83346/202 वंदना रेहसी 28. ॥टरा44/0/83502/202 आदित्य गोयल 29. टार44/ 0/83580/202] नलिन Cla 30. NCR44/0/83583/202I राहुल छाबड़ा 3L. NCR44/I0/83588/202 नरेश खेर _.-

शिकायतकर्ता निधि चन्द्रा के साथ 30 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना RPSOI, RRPSOI and RRPSO2 (Sector 8 and 20), YEIDA से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत wer बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण NCR44/04/7495/202! निधि Gear अग्रणी वाद रहेगा। | 3 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्र कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायकतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा वर्ष 2009 में विपक्षी की परियोजना RPS0i, RRPSOI and RRPS02 (Sector 8 and 20) में प्लॉट संख्या-224, Pocket-R, Sector-20 में बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 23,75,000/— रूपये है, जिसके सापेक्ष में शिकायतकर्ता ERI 34,20,.40/—- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जिसके कम में आवंटन पत्र वर्ष 2009 में जारी किया गया और ब्रोशर के अनुसार वर्ष 20:3 तक आवंटियों को कब्जा दिया जाना था, परन्तु वर्तमान में प्लॉट में मूल भूत सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी है और परियोजना के कुछ हिस्सों पर किसानों द्वारा खेती की जा रही है। विपक्षी बिना ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये चेक लिस्ट जारी ax crt डीड निष्पादित कराने हेतु cas बनाया जा रहा है। शिकायतकर्ता यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा मूल भूत सुविधायें जैसे कि : सड़क, बिजली, पानी, ड्रेनेज़ आदि सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी है। आवंटियों द्वारा पेमेन्ट प्लान,माँग पत्र के अनुसार सभी भुगतान समय पर किये गये। विपक्षी द्वारा वर्ष 2046 में आवंटियों पर अवैद्यानिक रूप से 5 से 45 प्रतिशत पी.एल.सी. चार्जेस अधिरोपित किये गये, जो कि स्कीम, ब्रोशर और आंवटन पत्र में उललेखित नहीं थे और न ही उक्त चार्जेस के मद में आवंटियों को कोई सूचना प्रदान की गयी। आवंटियों द्वारा किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने पर विपक्षी द्वारा 42 प्रतिशत का ब्याज और अतिरिक्त 74 प्रतिशत चक्रवृद्धिं से ब्याज लगाया गया है। उक्त स्थिति में विपक्षी भी वर्ष 2043 से कब्जा दिये जाने की तिथि तक उपरोक्त दर से विलम्ब ब्याज का भुगतान करने का उत्तरदायी है। विपक्षी द्वारा serra परियोजना की सम्पूर्ण भूमि का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और जो भूमि विपक्षी के पास उपलब्ध है, वह विकसित और रहने योग्य नहीं है तथा योजना प्रारम्भ होने के 42 वर्ष उपरान्त भी कब्जे में नहीं है। विपक्षी ने स्वीकार किया है कि उसके पास सिर्फ 65 प्रतिशत भूमि का भौतिक कब्जा उपलब्ध है, जिसके कारण कई आवंटियों द्वारा अपनी यूनिटों को सरेन्डर कर दिया गया। विपक्षी द्वारा जिन आवंटियों के भूखण्ड,/यूनिट विवादित 35 प्रतिशत क्षेत्रफल में आ रही थी, उनका कब्जा देने के स्थान पर नयी योजना प्रारम्भ करते हुए आवंटन दर से चार गुना दर पर बेच दिया। विपक्षी द्वारा लीज डीड के निष्पादन के लिए कई पत्र जारी किये गये, जिसपर आवंटियों द्वारा उक्त पत्रों का जवाब देते हुए कहा गया कि परियोजना स्थल पर कोई विकास नहीं हुआ है। इसलिए आवंटियों को ara Ss निष्पादित करने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्यांज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना के ब्रोशर की प्रति, आवंटन पत्र दिनोक t9.:42000, परियोजना के फोटोग्राफ्स, प्रथम सूचना रिपोर्ट की प्रति, पत्र दिनांक 49.04.20I7, पत्र दिनांक 25.06.20:7, पत्र दिनांक 25.08.2047, पत्र दिनांक 25.02.202, खाता विवरण आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्तागण द्वारा लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और उसके साथ पत्र दिनांक 29.02.20:6, TA दिनांक 26.02.206, सिविल ond 4 अपील संख्या-838-8349 /20i6 “संगीता जैन व अन्य बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण व अन्य” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनाक 22.44.2049 की प्रति, प्रथम सूचना रिपोर्ट दिनांक 42.40.2024, एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.04.2046 आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि आवासीय प्लॉट स्कीम, 2009, सेक्टर-20, क्षेत्रफल 500 वर्ग मीटर के आवंटन संख्या:-शरः A00I766 के प्लॉट संख्या-224«, पॉकेट- ४ का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और प्लॉट का भौतिक कब्जा लीज डीड के निष्पादन के उपरान्त ही दिया जाना सम्भव है। पी.एल.सी. के मद में विपक्षी द्वारा कहा गया कि ब्रोशर के प्रस्तर-48.4 के अनुसार प्राधिकरण के मुख्य कार्यपालन अधिकारी या उसके द्वारा इस प्रयोग के लिए अधिकृत अधिकारी को यह अधिकार है कि वह आवंटन के नियमों व शर्तों में समय-समय संशोधन कर सकता है और उक्त संशोधन आवंटियों पर बाध्यकारी होगें, जिसके सम्बन्ध में प्राधिकरण की 57वीं बोर्ड बैठक के मद Wei में निर्णय लिया गया है। लीज़ डीड कराये जाने के सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा आवंटी को दिनाक 47.40.2048 को पत्र प्रेषित किया गया, परन्तु आवंटी द्वारा वर्तमान समय तक लीज Se निष्पादित नहीं करायी गयी। उक्त भूखण्ड /पट्टे के सम्बन्ध में ब्रोशर के प्रस्तर-6बी के अनुसार ब्याज अधिरोपित किया गया है। प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद एवं सक्षम प्राधिकरणों द्वारा विलम्ब से एन.ओ.सी. प्रदान किये जाने के कारण, श्रम बल की अनुपलब्धतता आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त डिमोनेटाइजेशन, मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। प्राधिकरण “नो प्रॉफिट” “नो लॉस” के सिद्धान्त पर कार्य करता है। आवंटियों से कोई अतिरिक्त धनराशि की माँग नहीं की गयी है और जो धनराशि की माँग की गयी है, वह आवंटन के नियम एवं शर्तों के अनुरूप है, क्योंकि परियोजना का विकास कार्य पूर्ण हो चुका है और प्राधिकरण ने आवंटियों को दिनोक 7.40.2048 को पत्र जारी करते हुए लीज़ डीड के निष्पादन हेतु कहा, परन्तु आवंटियों द्वारा लीज़ Se का निष्पादन नहीं किया गया। अतः विपक्षी ., द्वारा उपरोक्त तथ्यों के आधार शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरकक्‍त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 42.40.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी.,/सी.सी. के कब्जा ऑफर किया जा रहा है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि शिकायतकर्तागण को आगामी 6 माह में ओ.सी. सहित कब्जा ऑफर कर दिया जायेगा। उक्त तथ्य ऑर्डरशीट अंकित है और कम्पलेन्ट de पर अपलोडेड है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं:-- १९: “ls al force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की जा सकती है ? 3. क्या विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद एवं सक्षम प्राधिकरणों द्वारा विलम्ब से एन.ओ.सी. प्रदान किये जाने के कारण, श्रम बल की अनुपलब्धतता आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त डिमोनेटाइजेशन, मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी द्वारा अपने उपरोक्त दावे के समर्थन में कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। इस सम्बन्ध में ब्रोशर का प्रस्तर-48(५४) निम्नलिखिल उल्लेखित है:- If due to any "force majeure" or any circumstances beyond the control of the Authority, the Authority is unable to make allotment or hand over the possession of the allotted plot, the entire deposit amount will be refunded along with simple interest at the rate of 4% per annum from the date of deposit till the date of payment. It is clarified that the month of deposit and the month of refund shall not be counted for the purposes of calculation of interest. Vy माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shal] be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.] Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09. 42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." A ai Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 4 4.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.2.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को gerd हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया | ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 74.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया । विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) S प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण से पी.एल.सी. के मद में धनराशि की माँग की जा सकती है?

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा पेमेन्ट प्लान/माँग पत्र के अनुसार सभी भुगतान समय पर किये गये। विपक्षी द्वारा वर्ष 20i6 में आवंटियों पर अवैद्यानिक रूप से 5 से 45 प्रतिशत पी.एल.सी. चार्जेस अधिरोपित किये गये, जो कि स्कीम, ब्रोशर और आंवटन पत्र में उल्लेखित नहीं थे और न ही उक्त चार्जेस के मद में आवंटियों को कोई सूचना प्रदान की गयी। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है पी.एल.सी. के मद में विपक्षी द्वारा कहा गया कि ब्रोशर के प्रस्तर-48.4 के अनुसार प्राधिकरण के मुख्य कार्यपालन अधिकारी या उसके द्वारा इस प्रयोग के लिए अधिकृत अधिकारी को यह अधिकार है कि वह आवंटन के नियमों व शर्तों में समय-समय संशोधन कर सकता है और उक्त संशोधन आवंटियों पर बाध्यकारी होगें, जिसके सम्बन्ध में प्राधिकरण की 57वीं बोर्ड बैठक के मद संख्या-44 में निर्णय लिया गया है। oN प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध ब्रोशर,/आवंटन पत्र में ऐसा कोई उल्लेख नहीं है कि विपक्षी द्वारा पी.एल.सी. के मद में धनराशि अधिरोपित की जायेगी। विपक्षी द्वारा कहा गया कि ब्रोशर के प्रस्तर-48.4 के अनुसार प्राधिकरण के मुख्य कार्यपालन अधिकारी या उसके द्वारा इस प्रयोग के लिए अधिकृत अधिकारी को यह अधिकार है कि वह आवंटन के नियमों व शर्तों में समय-समय संशोधन कर सकता है और उक्त संशोधन आवंटियों पर बाध्यकारी होगें, जिसके सम्बन्ध में प्राधिकरण की 57वीं बोर्ड बैठक के मद Hea—i7 में निर्णय लिया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा उपरोक्त कथन के समर्थन में कोई साक्ष्य /अभिलेख दाखिल नहीं किया गया है। ब्रोशर की IRI-78(i) निम्न प्रकार है :-

"The Chief Executive Officer or any officer authorized by him in this regard reserves the right to make such additions/alterations or modifications in the terms and conditions of allotment from time to time as he/she may consider just or/and expedient and the same shall be binding on the allottee / lease." स्पष्टतया यह प्राविधान रेरा लागू होने से पूर्व का है तथा आवंटन की शर्तों व प्रतिबन्धों में ऐसे परिवर्तन से सम्बन्धित है, जो न्‍्यायोचित अथवा इष्टानुकूल होगी। स्पष्टतया यह प्राविधान ब्रोशर की शर्तों आदि में परिवर्तन का उल्लेख करता है न कि पूर्णतया नये प्रतिबन्ध यथा पी.एल.सी. लागू का। यदि यमुना अथॉरिटी का उक्त तथ्य भी मान लिया जाये, तो भी प्राकृतिक न्याय के सिद्धान्तों के पालन के लिए अपेक्षित है कि वे क्रेताओं को यह पी.एल.सी. लगाने का कारण व आधार प्रत्येक मामले में स्पष्ट करने के बाद ही यह धनराशि लें तथा जो आवंटी उक्त से असहमत हों, उन्हें ब्याज सहित धनराशि लौटायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं ? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी बिना ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये चेक लिस्ट जारी कर cha डीड निष्पादित कराने हेतु दवाब बनाया जा रहा है। विपक्षी द्वारा लीज डीड के निष्पादन के लिए कई पत्र जारी किये गये, जिसपर आवंटियों द्वारा उक्त पत्रों का जवाब देते हुए कहा गया कि परियोजना स्थल पर कोई विकास नहीं हुआ है।

इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्लॉट का भौतिक कब्जा लीज डीड के निष्पादन के उपरान्त ही दिया जाना सम्भव है। लीज़ डीड कराये जाने के सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा आवंटी को 92 दिनोक 47.40.20I8 को पत्र प्रेषित किया गया, परन्तु आवंटी द्वारा वर्तमान समय तक लीज़ डीड निष्पादित नहीं करायी गयी। उक्त भूखण्ड,/पट्टे के सम्बन्ध में ब्रोशर के weed के अनुसार ब्याज अधिरोपित किया गया है। आवंटियों से कोई अतिरिक्त धनराशि की माँग नहीं की गयी है और जो धनराशि की माँग की गयी है, वह आवंटन के नियम एवं शर्तों के अनुरूप है, क्योंकि परियोजना का विकास कार्य पूर्ण हो चुका है और प्राधिकरण ने आवंटियों को दिनाक 47.40.20I8 को पत्र जारी करते हुए लीज़ डीड के निष्पादन हेतु कहा, परन्तु आवंटियों द्वारा लीज़ Se का निष्पादन नहीं किया गया। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट होता हो कि प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी.सी.सी. प्राप्त किया जा चुका हो। रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य प्रगति पर है, परन्तु पूर्ण नहीं है और रेरा में परियोजना के पूर्णता की तिथि 08.07.2024 प्रस्तावित है। रेरा अधिनियम की a_i (4)(00 में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व भी अंकित है +- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; साथ ही IRIR-9(0) एवं (I) में एलॉटीज के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं :-

(20) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (/7) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act. रेरा अधिनियम की aii7 निम्नवत्‌ है :- 47. (४) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession 2 0 of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.

(2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (J), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़,/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग /अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “ओक्टयूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” सम्भव है। अतः उपयुक्त होगा कि यदि प्रोमोटर केवल उन्हीं मामलों में लीज़ डीड अथवा कब्जा देने की कार्रवाई करें, जहाँ ओ.सी. उपलब्ध है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त ही शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराये जाने हेतु चेक लिस्ट जारी करें तथा अन्यथा कार्यवाही रेरा अधिनियम के प्राविधानों के प्रतिकूल होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह i] वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर Paka किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि ब्रोशर के अनुसार वर्ष 20:3 तक आवंटियों को कब्जा दिया जाना था, परन्तु वर्तमान में प्लॉट में मूल भूत सुविधायें उपलब्ध नहीं करायी गयी है और परियोजना के कुछ हिस्सों पर किसानों द्वारा खेती की जा रही है। आवंटियों द्वारा किश्तों का भुगतान विलम्ब से करने पर विपक्षी द्वारा 2 प्रतिशत का ब्याज और अतिरिक्त t4 प्रतिशत चक्रवृद्धि से ब्याज लगाया गया है। उक्त स्थिति में विपक्षी भी वर्ष 20:3 से कब्जा दिये जाने की तिथि तक उपरोक्त दर से विलम्ब ब्याज का भुगतान करने का उत्तरदायी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना की सम्पूर्ण भूमि का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है और जो भूमि विपक्षी के पास उपलब्ध है, वह विकसित और रहने योग्य नहीं है तथा योजना प्रारम्भ होने के 2 वर्ष उपरान्त भी कब्जे में नहीं है। विपक्षी ने स्वीकार किया है कि उसके पास सिर्फ 65 प्रतिशत भूमि का भौतिक कब्जा उपलब्ध है, जिसके कारण कई आवंटियों द्वारा अपनी यूनिटों को सरेन्डर कर दिया गया। विपक्षी द्वारा जिन आवंटियों के भूखण्ड / यूनिट विवादित 35 प्रतिशत क्षेत्रफल में आ रही थी, उनका कब्जा देने के स्थान पर नयी योजना प्रारम्भ करते हुए आवंटन दर से चार गुना दर पर बेच दिया। इसलिए आवंटियों को da Ss निष्पादित करने के लिए बाध्य नहीं किया जा wear! अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि आवासीय प्लॉट स्कीम, 2009, सेक्टर-20, क्षेत्रफल 500 वर्ग मीटर के आवंटन संख्या:-ए8 A00I766 के प्लॉट संख्या-224«, पॉकेट- ए का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 42.0.2024 को शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./सी.सी. के कब्जा ऑफर किया जा रहा है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि शिकायतकर्तागण को आगामी 6 माह में ओसी. सहित कब्जा ऑफर कर दिया जायेगा। vat तथ्य ऑर्डरशीट अंकित है और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-48(॥) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 768 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, है , ॥2 he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी मूल शिकायत में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 49.44.2009 की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें कब्जे के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित है :- The possession of the allotted plot in case of Payment Plan ], Payment Plan 2 or opting for cash down options, will be handover only after deposition of 75% of the total premium of the allotted plot or after 04 years from the date of the issue of this latter, whichever is later."

उपरोक्त प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र जारी होने से 75 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद अथवा 4 वर्ष में, जो भी बाद में हो कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा 75 प्रतिशत धनराशि दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई आपत्ति की गयी है | प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 49.4.2009 को जारी किया war) ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र की तिथि से 4 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक 9.27.20:3 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु deri में वर्णित है !) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज Rad जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Yo 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- 96 3 "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 49.44.2043 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 27.04.2044 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है| जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। 0; 4 RI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. £Explanation.—F or the purpose of this clause— (7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (7) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र जारी किया गया और प्रश्नगत परियोजना के ब्रोशर के प्रस्तर-48(५) के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की amrta दिनांक 0.05.20:7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र0 आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 07.05.20i7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.20I7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना परियोजना के ब्रोशर के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 0.05.20:7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के Roe प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी ag

प्राविधानित है किः- ८65, 5 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wea-i2238 / 2048 “पायनियर ada os एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent - Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest ७20.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 207 & ERT वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest 6)0.7% S.l. 9.8) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा agra किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उललेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation 6 of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest.

अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40/ प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war बिल्डवेल Sera प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है fe

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.I (MCLR+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20!8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20]9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020. .. and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + l%, which was in view of Real Estate (Regulation & t | ॥१॥ Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208............................... Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया SMCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Shere गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 37.05.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह रेरा अधिनियम की धारा-36 के अधीन बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये किसी भी शिकायतकर्तागण को प्लॉट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु बाध्य नहीं करेंगे और ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 34.05.2022 तक शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.04.2044 से दिनांक 30.04.207 तक 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी »सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय कद 8

धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over 90०७) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र,/ब्रोशर के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी | विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह क्रेताओं को उक्त पी.एल.सी. लगाने का कारण व आधार प्रत्येक मामले में स्पष्ट करने के बाद ही यह धनराशि लें तथा जो आवंटी उक्त से असहमत हों, उन्हें ब्याज सहित धनराशि लौटायें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 25/00/2024 Dae ae 2] \2 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण