उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3॥ श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या [| शिकायतकर्ताण | | _l__|_NCRI44/05/74753/202] दिनेश सिंह 2 NCRI44/04/7448/202I | विनय कुमार बिषनोई एवं रेनू बिषनोई 3 NCR44/04/73047/202l | विनय कुमार बिषनोई एवं रेनू बिप 4 NCRI44/04/73044/202I_| विनय कुमार बिषनोई एवं रेनू बिषनोई | बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता दिनेश सिंह के साथ 3 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Gaur City Center से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या -— NCRI44/05/74753/202! दिनेश सिंह अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। ह

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur City Center % यूनिट संरक््या-0-448 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 65,75,506 //- रूपये थी, जिसके सापैक्ष शिकायतकर्ता द्वारा $7,00,000 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है और फर्जी एन.ओ.सी. के आधार पर अवैद्यानिक रूप से कब्जा ऑफर किया गया, जबकि प्रश्नगत परियोजना में लिफ्ट स्थापित नहीं की गयी, परन्तु उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी. प्राप्त कर लिया गया है। विपक्षी get ame ले-आऊट पूर्ण रूप से परिवर्तित कर दिया गया है, जिसके कारण प्रश्नगत कॉमर्शियल यूनिट का प्रवेश शौचालय के सामने आ रहा है, जिससे न 2 यूनिट की उपयोगिता में कमी आ रही है। विपक्षी द्वारा to प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त करने के उपरान्त Whe फॉर सेल निष्पादित नहीं कराया गया है, जो कि रेरा अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन है। विपक्षी द्वारा सबवेंशन एग्रीमेन्ट के अन्तर्गत ब्याज की धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने एवं अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस तथा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, ऑफर फॉर पोजेशन पत्र दिनांकित 47.04.2024 की प्रति, माँग पत्र की प्रति, एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 27.05.2049 की प्रति, चेक की प्रति, परियोजना एवं यूनिट से सम्बन्धित फोटोग्राफ्स की प्रतियाँ, त्रिपक्षीय अनुबन्ध की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण की जा चुकी है और शिकायतकर्ता एवं परियोजना के अन्य आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Gaur City Center में कॉमर्शियल यूनिट /शॉप नं०-0-448 (80.23 वर्ग फुट) बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में अनुबन्ध दिनांक 27.05.2049 को निष्पादित किया गया। विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या-पशरष्ा२७श२04780 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 34.04.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग अर्बन के मंत्रालय ने दिनांक 43.05.2020 को कोविड-49 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 3.07.2024 हो गयी है। यूपी. रेरा के आदेश दिनांक t6.0920I9 के अनुसार सभी वांछित प्रमाण पत्रों के साथ प्रश्नगत परियोजना का पार्ट कम्पलीशन /ओ-सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया और See ओ.सी./सी.सी. के आधार पर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 47.04.2024 को किया जा चुका है।

दिनांक 25.0.2049 से दिल्ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NCR 4 किसानों द्वारा ds werd जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता aN है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 20i9-2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.0.209 (6 दिन), दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020 (407 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और aifas—t9 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 437 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता को दिनांक 47.04.2024 को डीम्ड ओ.सी./सी.सी. के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। शिकायतकर्ता का यह कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का ले-आऊट परिवर्तित कर दिया गया है, उक्त तथ्य स्वीकार्य नहीं है। विपक्षी द्वारा विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए, उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 47.04.2024 की प्रति, माँग पत्र, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 6.09.2049 की प्रति, सिविल Re fide संख्या-43029 / 985 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 04.44.2049 एवं पत्र दिनांक 44.44.2079, पत्र दिनांक 04.44.2049, पत्र दिनांक 25.40.2049 आदि पत्रों की प्रतियाँ, पीठ द्वारा पारित आदेश की प्रतियाँ, ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन पत्र की प्रति, परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्रों की प्रतियाँ, ओ.सी. दिनांक 29.05.2020, सिविल अपील vo 6649-50/20:8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या के अवलोकन से विदित है कि gerd परियोजना के स्वीकृत मानचित्र के अनुसार कुल 04 टॉवर है, जिसका विन्यास (B+LG+G+UG+8) है और स्ट्रक्‍्चर वर्क 400 प्रतिशत, ब्रिक वर्क 45 प्रतिशत, इनर IRE 45 प्रतिशत, आउटर प्लास्टर 80 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 50 प्रतिशत, प्लम्बरिंग 50 प्रतिशत, इलेक्ट्रिक 50 प्रतिशत, फ्लोरिंग 45 प्रतिशत, फिनिशिंग 40 प्रतिशत, कॉमन एरिया 45 प्रतिशत, डेवलपमेन्ट वर्क लगभग यथा रोड़ वर्क 90 प्रतिशत, फुटफाथ वर्क so प्रतिशत, स्ट्रीट लाइट 75 प्रतिशत, रेन वॉटर Qe 4 हार्वेस्टिंग 400 प्रतिशत, सीवर लाइन 400 प्रतिशत, सीवेज ट्रीटमेन्ट प्लान्ट 50 प्रतिशत, वाटर सप्लाई 50 प्रतिशत तक पूर्ण किया गया है। mettre परियोजना में कुल ie लिफ्ट क। कार्य होन। प्रस्तावित है, जिसमें परियोजना में 02 लिफ्ट (G43) तक प्रस्तावित है, जिसका कार्य पूर्ण हो चुका है तथा 44 लिफ्ट में से 02 सर्विस लिफ्ट बिल्डिंग के दोनों तरफ क्रियाशील है एवं अन्य शेष लिफ्टों में लिफ्ट इन्सटॉलेशन का कार्य होना अभी शेष है और परियोजना में कार्य पूर्ण नहीं हुआ है। परियोजना स्थल पर 45 से 50 लेबर द्वारा निर्माण कार्य किया जा रहा है। परियोजना स्थल पर कन्स्ट्रक्शन मटेरियल उपलब्ध है। उभय पक्ष के cof को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 34.07.2024 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3: aa शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ?

4. क्या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि मय ब्याज वापंस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या ga तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विवरिण किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण WeAI-UPRERAPRI4790 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 34.04.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग ada के मंत्रालय ने दिनांक 43.05.2020 को aifisi9 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 34.07.2024 हो गयी है। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,// 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ Ve इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-449 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि:-

"Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law. While the proposal is submitted, the promoter is supposed to be conscious of the consequences of getting the project registered under RERA. Having sufficient experience in the open market, the promoter is expected to have a fair assessment of the time required for completing the project. After completing all the formalities, the promoter submits an application for registration and prescribes a date of completion of project. It was submitted that interest be made payable from the date of registration of the project under RERA and not from the time-line consequent to execution of private agreement for sale entered between a promoter and a allottee. It was submitted that retrospective effect of law, having adverse effect on the contractual rights of the parties, is unwarranted, illegal and highly arbitrary in nature." उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम में अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रोमोटर अपनी परियोजना के शेष कार्यों को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा।

इसके अतिरिक्त में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3584-3590 /2020 “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्‍्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी एवं अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33. We may now consider the effect of the registration of | the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20]- als 2 202 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 203. As promised, the construction should have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Act is valid till 3.2.2020 है does not mean that the entitlement of the concerned allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition no. (x) of the letter dated 7..207 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत ae रेरा में दी गयी तिथि 34.07.2024 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। तद्नुसार बिन्दु deo निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 25.40.2049 से दिल्‍ली NCR 4 पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्ली Nor में किसानों द्वारा do जलाये जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029,/ 4985 “एम.सी. मेंहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य न

को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 209-2020 में दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.40.209 ( दिन), दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 74.02.2020 (02 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और कोविड-49 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 437 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 में फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure Clause:-

रा. Schedule for possession of the | said [Apartment/Plot/Unit]: The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit] is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and specifications, assures to handover possession of the [Apartment/Plot/Unit] on 30.06.2020 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Mejeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extention of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit]. provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which makes it impossible for the contract to be implemented. The Allottee agrees and confirms that, in the event it becomes impossible for the Promoter to implement the project due to Force Majeure Conditions, then this allotment shall stand termintated and the Promoter shall refund to the Allottee the entire amount received by the Promoter from the allotment within 45 days from that date. mv माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त sla सिविल अपील ven—i3029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

॥|2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2U8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time ( \ “> g (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, whervin strict emforeement. of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further u bunk on construction activitics may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 25 दिन (दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.0.2049 तक da 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.44.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.44.2049 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02. 2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.20I9 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66«2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 2.5+35+33 = 70.5 (7 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। cage बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। dy 40 निस्तारण बिन्दु संख्या-3

बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को बिना ओ.सी.,/सी.सी. अथवा See कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। शिकायतकर्ता (दिनेश सिंह) के प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि यूपी रेरा के आदेश दिनांक 6.09.20I9 के अनुसार सभी वांछित प्रमाण पत्रों के साथ werd परियोजना का पार्ट कम्पलीशन/ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया और डीम्ड ओ.सी.,/सी.सी. के आधार पर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 47.04.202 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months.

Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी 34 प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त राक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। WITT के पृष्ठ रांख्या-2 पर अंकित प्रस्तर-8 निम्नवत्‌ उल्लिखित है :- "The Said Land is earmarked for the purpose of building a Group Housing/Commercial Project in accordance with the layout and plans approved by the Competent Authority, comprising 07. Nos. multistoried apartment buildings and as per sanctioned layout, and the said project shall be known as 'Gaur City Center’ (Part of the Master Plan Commercial) ("Project"); इसी प्रकार प्रस्तर-6 निम्नवत्‌ है :-

The Allottee had applied for Apartment/Plot/Unit no. 0- 448 2#705९7४/०0742/79-20 dated 24 Apr 2079 and has been allotted (Office Space/Commercial) in WING-B having carpet area of 39.560 sq.mtr. (425.824 square feet) and total area 75.273 sq.mtr. (670.236 square feet) of type Office Cum Shop, on 4th floor in Commercial Space ("Building") along with garage/closed parking no.N/A admeasuring N/A square feet in the 'Gaur City Center'(Part of the Master Plan Commercial), as permissible under the applicable law and of pro rata share in the common areas ("Common Areas") as defined under clause (n) of Section 2 of the Act (hercinafter referred to as the "Apartment/Unit (Shop)" more particularly deseribed in Schedule B and the floor plan of the apartment is annexed hereto and marked as Schedule ©); उपरोक्त के अवलोकन से fated है कि स्पष्टतया शिकायतकर्तागण की प्रश्नगत acy कॉमर्शियल प्रोजेक्ट में है और उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 के प्राविधान कॉमर्शियल प्रोजेक्ट पर लागू नहीं होते है। अतः स्वयं बिल्डर द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ कामर्शियल प्रोजेक्ट में है तथा यह दोनों पक्षों को मान्य है कि इस पर यूपी. andre एक्ट के प्राविधान लागू नहीं होते। अनुबन्ध के उपरोक्त प्रस्तर में स्पष्ट किया गया है कि प्रश्नगत यूनिटस्‌ का सिर्फ कॉमर्शियल oy १2

उपयोग ही हो सकता है। स्पष्टतया यह निष्कर्ष निकलता है कि “डीम्ड कम्पलीशन” की यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट में दी गई व्यवस्था प्रश्नगत प्रकरणों में लागू नहीं होगी। वर्तमान परियोजना यूपी. रेरा में पंजीकृत है तथा रेरा एक्ट व रूल्स आदि इस पर लागू होते हैं। Wer अधिनियम की धारा-47 के अनुसार इकाई का कब्जा “ओवक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट“/पार्ट सी.सी. के बाद ही दिया जा सकता है, जो प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित दिनांक 29.05.2020 को प्राप्त हुआ, जो कि तृतीय तल तक ही अनुमोदित है। शिकायतकर्ता (दिनेश सिंह) के प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित wire फॉर सेल दिनांकित 27.0520I9 से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट संख्या-0-448, चुतर्थ तल पर आवंटित की गयी है। उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-2 के शिकायतकर्ता (विनय कुमार बिषनोई एवं रेनू बिषनोई) के प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 27.04.2020 से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट संख्या-00-609, छठवें तल पर आवंटित की गयी है। उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-3 के शिकायतकर्ता (विनय कुमार बिषनोई एवं रेनू बिषनोई) के प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 40.06.20I9 से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट संख्या-0-083, 40वें तल पर आवंटित की गयी है।

उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-4 के शिकायतकर्ता (विनय कुमार बिषनोई एवं रेनू बिषनोई) के प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित wire फॉर सेल दिनांकित 0.06.20I9 से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट संख्या-00-909, oF cet पर आवंटित की गयी है और जो ओ.सी. दिनांक 29.05.2020 विपक्षी को प्राप्त हुई है, वह सिर्फ 3 तृतीय तल ही अनुमोदित है। वर्णित स्थिति में सिविल अपील संख्या:-6649-50 ,/“ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्तागण ओ.सी.,/सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्ब ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष spre होगा ? यह वाद बिन्दु शिक़ायतकर्तागण के अभिकथनों 43 के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। -

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है और फर्जी एन.ओ.सी. के आधार पर अवैद्यानिक रूप से कब्जा ऑफर किया गया, जबकि प्रश्नगत परियोजना में लिफ्ट स्थापित नहीं की गयी, परन्तु उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी. प्राप्त कर लिया गया है। विपक्षी द्वारा आन्तरिक ले-आऊट पूर्ण रूप से परिवर्तित कर दिया गया है, जिसके कारण प्रश्नगत कॉमर्शियल यूनिट का प्रवेश शौचालय के सामने आ रहा है, जिससे यूनिट की उपयोगिता में कमी आ रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण की जा चुकी है और आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। जहाँ तक केताओं द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें | रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि — Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer un account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: pr 44 Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है।

इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” ‘ उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20i7 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders \f al}

by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this Junction is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by_moulding reliefs by granting interest, compensation to the moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and_ issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं।

रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/2077 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 2307.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ demos के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC_ for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The > 46 maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि ve आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल Ws | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 ,//2049 “पायनियर अर्बन es एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 09.08.20:9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at \ TAN 9 १7 least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ 3eF (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक seed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट“ के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना waa में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्ण की जा चुकी है और शिकायतकर्ता एवं परियोजना के अन्य आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। a 38

पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना Gl wae वर्क 400 प्रतिशत, fle वर्क 45 प्रतिशत, इनर प्लास्टर 45 प्रतिशत, आउटर प्लास्टर 80 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 50 प्रतिशत, प्लम्बरिंग 50 प्रतिशत, इलेक्ट्रिक 50 प्रतिशत, फ्लोरिंग 45 प्रतिशत, फिनिशिंग 40 प्रतिशत, कॉमन एरिया 45 प्रतिशत, डेवलपमेन्ट वर्क लगभग यथा रोड़ वर्क 90 प्रतिशत, फुटफाथ वर्क 80 प्रतिशत, स्ट्रीट लाइट 75 प्रतिशत, रेन वॉटर हार्वेस्टिंग 400 प्रतिशत, सीवर लाइन t00 प्रतिशत, सीवेज ट्रीटमेन्ट wire 50 प्रतिशत, वाटर सप्लाई 50 प्रतिशत तक पूर्ण किया गया है। प्रश्नगत परियोजना में कुल 46 लिफ्ट का कार्य होना प्रस्तावित है, जिसमें परियोजना में 02 लिफ्ट (G+3) तक प्रस्तावित है, जिसका कार्य पूर्ण हो चुका है तथा 44 लिफ्ट में से 02 सर्विस लिफ्ट बिल्डिंग के दोनों तरफ क्रियाशील है एवं अन्य शेष लिफ्टों में लिफ्ट इन्सटॉलेशन का कार्य होना अभी शेष है और परियोजना में कार्य पूर्ण नहीं हुआ है। परियोजना स्थल पर 45 से 50 लेबर द्वारा निर्माण कार्य किया जा रहा है। परियोजना स्थल पर कन्स्ट्रक्शन मटेरियल उपलब्ध है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना को अत्यधिक विलम्बित श्रेणी में नहीं कहा जा सकता। ऐसे में यह उचित होगा कि उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण अपनी यूनिट का कब्जा दिनाक 30.06.2022 तक लेने पर विचार करें। उसके बाद शिकायतकर्तागण अपनी acy के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्तागण को दिनांक 30.06.2022 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता (दिनेश सिंह) द्वारा एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 27.05.2049 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 74 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,// 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- YS 39 "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2020 + 74 दिन अर्थात्‌ दिनांक 70.09.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section !8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay ak 20 interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः sed निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Ga के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ert var धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 92d) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to Os 24 MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 ,/, 208 “पायनियर ada des एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule |5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. BRITT यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20॥7 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 Yheerd (Interest @I0.7% SL pa) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह veoh है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, oy 22 2047 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest.

अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 ,/ 2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उलल्‍लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. x 23 तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/ 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......................-५०५-००- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208 0... .ceeceseseeeetenes Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर = MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता (दिनेश सिंह) द्वारा अनफेयर ट्रेड प्रेक्टिस के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने और उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-3 एवं 4 के शिकायतकर्तागण द्वारा धोखाधड़ी, मानसिक उत्पीड़न तथा कष्ट हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की arn के अनुसार धारा-42,44,48 व i9 A क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें अनफेयर 24 ट्रेड प्रेक्टिस एवं धोखाधड़ी, मानसिक उत्पीड़न तथा कष्ट हेतु क्षतिपूर्ति सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरणों को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। क्षतिपूर्ति का प्रकरण एडज्यूडिकेटिंग अधिकारी के कार्यक्षेत्र में होने के कारण, उस पर कोई निर्णय नहीं दिया जा रहा है। जहाँ तक शिकायतकर्ता (दिनेश सिंह) द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति और उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-3 एवं 4 के शिकायतकर्तागण द्वारा किराये एवं गलत सूचनायें दिये जाने के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिसको माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जाना है। अतः शिकायतकर्तागण आवश्यक साक्ष्यों सहित vat मदों में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपने वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए waa

है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 40.09.2020 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRit प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। हे ( 25 . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा

2a) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। . विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को यूनिटस्‌ का कब्जा देते समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। . यदि विपक्षी, शिकायतकर्तागण के यूनिटस्‌ को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देने में असफल रहता है, तो ऐसी स्थिति में दिनांक 30.06.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। . इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। . इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। . यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक le foy /2022.. _ नह (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण