उठ०प्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् धनराशि रु०/- NCRI44/04/73544/202 सुभाष चन्द जैन 39,07,597/- 2. NCR44/04/74075/202 . विकास अग्रवाल 40,02,323/- बनाम रेडीकॉन इंफ्रास्ट्रक्चर एण्ड हाउसिंग yo feo शिकायतकर्ता सुभाष चन्द जैन के Teo अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo ॥९८7२44/04/73544/202 सुभाष चन्द जैन अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट सं0- Di-t004 बुक किया गया था। vat यूनिट की कुल कीमत 34,06,375/- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 39,07,597/- रुपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में 5 वर्ष से अधिक का विलम्ब है एवं विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बंधित ओ.सी/सी.सी सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त नहीं किया गया है तथा अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 08.44.2045 विपक्षी द्वारा कब्जा i ee Page दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, आवंटन पत्र दिनांक 04.04.2043, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि वर्ष 2045 तक माननीय सर्वोच्च न्यायालय, एन.जी.टी के आदेशों के प्रतिबंधों के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा, जिसके उपरान्त नोटबंदी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया गया है एवं ग्रेटर नोएडा अथॉरिटी द्वारा is माह के लिए अस्थायी अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 28.42.2047 को जारी किया गया एवं शीघ्र ही वे परियोजना को पूर्ण कर अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु आवेदन कर देंगे। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को अप्रैल 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिउत्तर पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा यूनिट संख्या- pi-2004 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष 39,07,597/- रुपये का भुगतान किया गया था एवं विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 40.09.2048 को No Dues Certificate भेजा जा चुका है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनसे Farmer Compenstion के मद में 94,444,/-रूपये की धनराशि की मांग की गयी थी। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.05.2049 को पत्र प्रेषित कर शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा प्राप्त करें, जिस पर शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ओ.सी /सी. सी प्राप्त नहीं किया गया है। ऐसे में उनकी परियोजना में कब्जा प्राप्त करना उचित नहीं है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट के क्षेत्रफल में परिवर्तन किया गया है। VV Page 2 fy को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया।

शिकायतकर्ता के अभिलेखों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :-- ik कया force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव ? 2 क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी? 3. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु ae बिन्दु संट-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) एवं माननीय न्यायालयों के आदेशों के कारण परियोजना विलंबित हुई। विपक्षी द्वारा उक्त कथन के बाबत अक्षरशः रूप से कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे विदित हो कि वास्तव में परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ti0 F फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Page 3 "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माने जाने का कथन किया गया है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु सं० 4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी बिल्डर द्वारा 40 प्रतिशत से अधिक सुपर एरिया बढ़ा दिया गया है, जबकि बिल्डिंग Tray में कोई भौतिक परिवर्तन नहीं है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3703-3704 / 2020 एक्सपेरिऑन डेवलपर्स Wo लि० बनाम पवन गुप्ता में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- We are not inclined to interfere with the order of the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC) dated 26 August 2020 in Consumer complaint number 285 and 286 of 208. National Consumer Disputes Redressal Commissio (NCDRC) ने शिकायत संख्या 285-286 ,/ 2048 पवन गुप्ता बनाम एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि — WV Page 4 "In respect of excess area, the complainant has made a point that

without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which is of a later date. The justification given by the opposite party that on the basis of the internal report of the architect the demand was made for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the opposite party to prove the excess area. It went on to observe that once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in the area of any of the common buildings or the total area of the project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been done. There is no prevailing system when the competent authority which approves the plan issues some kind of certificate in respect of the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage but for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In my view, until this is done, the opposite party is not entitled to

payment of any excess area." इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों Rey) Page 5 शिंकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगा। तदोपरांत शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में 5 वर्ष से अधिक का विलम्ब है एवं विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बंधित ओ.सी /सी.सी सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त नहीं किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अप्रैल 2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 04.04.2043 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-7 के प्रस्तर-7 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन / अनुबन्ध पत्र की तिथि से 36 माह में फ्लैट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में फ्लैट आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 04.04.203 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि o4.04.2076 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 05.04.2046 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Page 6 "Section 8()(00) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक आवंटन अनुबन्ध पत्र निष्पादित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन /अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-8 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रुपये प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। Vf) Page 7 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 0.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 0१.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पदट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें EIR 9.2Gi) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Ww Promoter shall be liable to refund the entire iw money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR#I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

" The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने de Page 9 अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.0.208 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना den-740 /8—3-i8-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

७॥7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Foree Majeure conditions then the Allottee agrees that (he Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों ud परिस्थितियों के बाद Town रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक an he Page 0

से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के मूल grea की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र,अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 05.04.2046 से दिनांक 30.04.206 तक 5 रुपये प्रति वर्गफूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRt प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप UNGER गणना की जायेगी। arfrs—t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। op) 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें |

4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 की धारा 2 (zai) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :--95,/ 04 / 2022 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2