उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 परिवाद संख्या : एनसीआर444 /04 // 73942 / 2024 मनीष कुमार लगवल निवासी- आई 408, ए.वी.जे. हाइट्स, जीटा-१, ग्रेटर नोएडा, 20340 बनाम इम्प्लेक्स इंफास्ट्रक्चर wo fo पता- Fi7/2, सेक्टर 8, रोहिणी, नई दिल्‍ली —440085 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री विनोद कोशिक, अधिवक्ता प्रतिवादी :- सुश्री दक्षिका, अधिवक्ता अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. जमा धनराशि की रसीद 2. आवंटन पत्र दिनांक 06.05.2046 3. ईमेल की छायाप्रति 4. चौपकक्षीय अनुबंध पत्र 5. गृह ऋण स्वीकृति पत्र 6. एम.ओ.यू. दिनांक 06.42.2046 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र Page l 2. खाता विवरण 3. अधिकार पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना The Golf Address गौतम बुद्ध नगर में इकाई संख्या B-70l बुक कराया गया, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 29,94,606,//- रूपये की धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि वे अपनी बुक की गई इकाई से संतुष्ट नहीं है और जमा धनराशि वापसी चाहते है, परन्तु प्रतिवादी वर्तमान समय में धनराशि वापस करने की स्थिति में नहीं है। अतः परिवादी द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि " That Respondent had an ongoing project by the name of 'The Golf Address' at the time of implementation of RERA Act, 206 (Real Estate Regulation and Development Act, 20l6) and the Respond- ent has diligently compiled with the provisions of RERA Act, 206 UP RERA Rules and notices by UP RERA. The said project i.e., "The Golf Address' is registered before the UP RERA bearing reg- istration no. UPRERAPRJ6522 with the proposed start dated 5.08.20I7 and proposed end date being 4.0.2022. That the Promoter has always been sincere and serious about handing over its units to allottees expeditiously. It is further sub- mitted that the present complaint, filed by the complainant is mere abuse of the process of law and this Hon'ble Authority, as there is no cause of action in this case. The complainant has ap-proached the Authority with malafide intent for gaining unjust en-richment over the interest of the Respondent. Page 2 That the complainant, Mr. Manish Kumar, had applied for unit vide Application dated 27.04.206, further Allotment Letter/Agreement was, accordingly, executed between the Promoter and the Buyer/ Complainant on 06.05.20l6 for purchase of Unit No. B-70I, Tower B having total super area of 380 sq. ft. for a basic price of Rs. 75,34,200/- exclusive of other charges, IFMS, EDC/IDC in project "The Golf Address".

That it is humbly submitted that the Respondent is a legally com- pliant and customer centric organization and was fully committed to deliver the Project even before the time committed to its allot- tees, however there were several FORCE MAJEURE circumstances prevailing during the course of construction which caused certain purported delay to the said vision of the Promoter herein which are provided briefly herein below: a) It is to be noted that, the National Green Tribunal banned con- struction and industrial activities and entry of trucks, in the month of November 207, which delayed the work for about 4 months. Further, in October 20l8 the NGT put a blanket ban on construction activities in NCR, causing a delay of one month. Similarly, the work was stopped as per the NGT orders in Delhi NCR in October 209 causing a further delay two months. b) It is to be noted that soon after the execution of the said Allot- ment Agreement between the parties, demonetization by the Government of India in the year 206 brought a sudden and unprecedented change in cash flow system of the country which played a major negative role in the market and it directly enhanced the financial hardships of the Promoter Company. Demonetization specifically impacted the (i) cash flow of the Promoter company from external sources needed construc- tion related expenditure; (ii) decline in sales due to cash crunch in the market/ potential buyers, etc.

c) It is to be noted that several other factors including the imple- mentation of GST law in the year 207 and the prevailing mar-ket Page 3 conditions acted negatively towards the development of the Project. d) It is pertinent to mention that the Promoter had just begun to expedite the construction of the project, which is now in the final stage, that there was advent of Covid-9 pandemic which not only adversely affected the construction of project but also the entire economy at large and the market situation. The na-tionwide lockdown and mass migration of the labor workforce adversely affected the construction resultant of which the pro-ject was almost stalled for a long period of time which was in the final stage of its completion.

That it is pertinent to mention herein that there is only one ground which has been raised in the online complaint by the Complainant and Ground | of the Complaint, is vehemently denied being mis-leading and frivolous. That it is submitted that despite such hurdles, the Promoter is committed to give the offer of possession of the booked unit of the Complainant by March, 2022 and final possession after interior fit outs, etc, by June, 2022. That it is humbly submitted that the contention of the Complainant in the Interim Relief Section and Other Facts Details section of the online complaint form on UP RERA web portal are denied being misleading and frivolous. That it is humbly submitted that the contention of the Complainant in the Interim Relief Section and Other Facts Details section of the online complaint form on UP RERA web portal are denied being misleading and frivolous. It is further submitted that the Complainant has paid only about Rs.27,20,558/- of the total value of the booked Flat and is in default on payments." उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- Page 4 बिन्दु संख्या : क्‍या परिवादी जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु Weri: प्रतिवादी द्वारा अपने जवाब में अंकित किया गया है कि जून 2022 तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा।

ऐसी स्थिति में परिवादी को शीघ्र जमा धनराशि वापस कर दी जाती है तो उससे परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जिससे जो आवंटी इकाई का कब्जा चाहते उनके हितों पर भी प्रतिकूल असर पड़ेगा। रेरा अधिनियम 206 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये परिवादी को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं होगा। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया ऑब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have Page 5

purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : परिवादी द्वारा अंकित किया गया है कि वे अपनी बुक की गई इकाई से संतुष्ट नहीं है और जमा धनराशि वापसी चाहते है, परन्तु प्रतिवादी वर्तमान समय में धनराशि वापस करने की स्थिति में नहीं है। अतः परिवादी द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन ofa. aft बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- | “Section 75(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on ______ ू ऋऋौऔऋििष्च्ष् ०८«+>«%««»७»०«८७&«८ पर प ८ उपर > रन मई Page 6 account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह ere है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,//2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र —_—————E——————————————EE ७9७२२ >> >>. Page 7 ओ.सी. / सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wea 9. 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ८0॥र+] प्रतिशत की ब्याज \ पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 8

सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024230/208-पछ०ए्रआं।8-770/%78-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / AAR मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-ह6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /“ विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत dade /“ विकासकर्ता आवंटी से war अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 06.05.2046 के पृष्ठ संख्या-2 के अधिपत्य दिये जाने वाले प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य 36 माह एवं 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 06.4420I9 तक इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। परन्तु परिवादी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। अतः परिवादी दिनांक 07.4.20i9 से विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। प्रतिवादी हस्ताक्षारित आवंटन,अनुबंध पत्र में निहित मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में अंकित दर से ही शुल्क प्राप्त करने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त यदि कोई अन्य सुविधा प्रदान की जाती है तो वह नियमानुसार देय होगी।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ —{£={£E_[_——E———————{—{_Z=£—E—=—_£=£=£{{ EEEEEox@Qqeee Page 9 इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को वर्तमान स्थिति में इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) (ख) (ग) (घ) (ड) आदेश प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी.सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 07.44 209 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होनो या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MciR+ % की दर से दण्ड AT /penal 7०७» प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में wr अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा।

प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र,/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये fos के लिए फोर्स मैज्योर Ecce Page 0 (च) पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। प्रतिवादी द्वारा जून 2022 तक इकाई का अधिपत्य न उपलब्ध कराये जाने की स्थिति में जून 2022 के उपरांत 45 दिन में परिवादी द्वारा जमा की गयी कुल धनराशि मय ब्याज MCLR+% की दर से जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि भुगतान करना सुनिश्चित करेगा। परिवादी जमा की गयी धनराशि के सम्बंध में समस्त अभिलेखीय साक्ष्य लेखा विभाग के समक्ष धनराशि गणना हेतु प्रस्तुत करेंगे। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। भानु प्रताप सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4