उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या —— | यूनिट संख्या संख्या ] NCR 44/07/76407/202 ऋषि राज &-60 2 NCR44/04/73784/202 श्रीमती विभा तोमर एवं D-224 श्रीमती महेश्वरी 3 NCR 44/06/75248/202I प्रभात कुमार मिश्रा E-57 बनाम ग्रीन-बे इन्फास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता ऋषि राज के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Green Bay Golf Village से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या — NCR44/07/76407/202I ऋषि राज अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा में विपक्षी की परियोजना Green Bay Golf Village 4 प्लॉट WENI-E-60 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 46,09,787/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 34,50,924 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध दिनांक 46.09.2044 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिनांक 76.03.2046 तक प्रदान किया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा 54 माह उपरान्त प्लॉट का कब्जा QY

दिनांक 30.09.2020 को ऑफर किया गया है। विपक्षी प्रश्नगत परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण करने में असफल रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 04.07.2024 के साथ संलग्नक साक्ष्य. ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 30.09.2020 की प्रति, खाता विवरण, ई-मेल संवाद की प्रति, शपथ पत्र की प्रति, अनुस्मारकों की प्रतियाँ, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 46.09.2044, लीगल नोटिस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 25.09.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को प्लॉट संख्या- E-60 iso वर्ग गज) का प्लॉट उनकी परियोजना Orris green Bay Golf Village में आवंटित किया गया, जो कि प्लॉट संख्या-7$-06, सेक्टर--$8००७०-227, Yamuna Expressway Industrial Area, Gautambudh Nagar में स्थित है। किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी के पक्ष में प्रश्नगत प्लॉट का आवंटन दिनांक 7.02.2044 को किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA के द्वारा एक लीज़ डीड दिनांक 27.03.202 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.2042 को YEIDA @ द्वारा पोज़ेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08.20:2 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की माँग की गई, जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.20:3 को YEIDA & grt विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.20:2 से दिनांक 29.0:.20:3 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में YEIDA के समक्ष अपना प्रत्यावेदन दिनांक 43.02.203, दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 24.07.2043 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.0:.203 में गौतमबुद्धनगर, जिले में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब हुआ प्रत्यावेदन दिनांक 24.07.2043 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुकदमा,/स्टे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त 84277.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूखंड में शामिल था, यह व्यावहारिक रूप से सम्भव practically ४4४४०) ग्रीन-बे के लिए कि वहाँ

‘Ls विकास कर सकना सम्भव नहीं था, क्‍योंकि उक्त क्षेत्र आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। fue के द्वारा कथन किया गया है कि YEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि YEIDA द्वारा दिनांक 29.2.20:7 को अंतरिम अधिभोग प्रमाण-पत्र दिया गया। अपील संख्या-63 / 2049 में माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 23.:4.2020 को स्थलीय निरीक्षण करने के आदेश दिये गये, जिसके कम में कोर्ट कमीश्नर द्वारा दाखिल की गयी निरीक्षण sre में यह अंकित किया गया है कि परियोजना की अधिकांश एरिया पूर्ण है और कब्जा दिये जाने हेतु तैयार है। पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 04..20i9, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 एवं आदेश दिनांक 09.42.2049 के कारण 39 दिनों तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्त कन्स्ट्रक्शन मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज़ करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09.42.2049 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही कंस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फरवरी 2020 से कोविड--49 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। प्रश्नगत परियोजना का आंशिक ओ-सी. दिनांक 28.09.2020 प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 30.09.2020 को किया जा चुका है।

विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में आंशिक ओ.सी. दिनांक 28.09.2020 की प्रति, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 27.44.2020, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 30.09.2020 की प्रति, खाता विवरण, अनुबन्ध पत्र दिनांक 46.09.2044, राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 की प्रति, YEIDA का पत्र दिनांक 29.42.2047, रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 6.09.2049, निरीक्षण आख्या दिनांक 29.:2.2020, परियोजना से सम्बन्धित फोटो ग्राफ्स की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्‍या शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) के पक्ष में प्लॉट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ? Js 4 3. क्‍या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य हो॥॥ ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA के द्वारा एक cia Ste दिनांक 27.03.2042 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.2042 को YEIDA के द्वारा पोज़ेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक wear नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08. 2042 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की मांग की गई। जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.2043 को YEIDA के द्वारा विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.04.2043 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में YEIDA के समक्ष अपना प्रतिनिधित्व दिनांक 43.02.2043, दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 24.07.2043 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में गौतमबुद्धनगर, जिले में भू-जल के प्रयोग पर -प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब हुआ। प्रतिनिधित्व दिनांक 24.07.2043 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुकदमा/स्टे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त 84277.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूखंड में शामिल था, यह व्यावहारिक रूप से व्यवहार ractically feasible) या संभव ग्रीन-बे के लिए नहीं था क्‍योंकि उक्त क्षेत्र आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि YEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। ई. पी.सी.ए. द्वारा पारित आदेश दिनांक or.4420I9 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 एवं आदेश दिनांक 09.42.2049 के कारण 39 दिनों /

DES तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्त orga मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज़ करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09.:220i9 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही कस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फरवरी 2020 से कोविड-49 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के प्रस्तर-4.4 निम्नलिखिल उल्लेखित है:-

4.7. The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within /6 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days. If the completion of the said Unit is delayed by reason of non-availability or scarcity of steel and/ or cement and/ or other building materials and/or water supply and/or electric power and/or slow down, strike and/or due to a dispute with the construction agency employed by the Company, lockout or civil commotion or any militant action or terriorists event or by reason of war, or enemy action, or earthquake or any act of God or if non-delivery of possession is as a result of any Law or as a result of any restrictions imposed by a Governmental Authority or delay in the sanction of building/zoning plans/ grant of completion/ occupation certificate by any Governmental Authority or for any other reason beyond the control of the Company (hereinafter referred to as "Force Majeure Events" and each individual event referred to as a "Force Majeure Events" ), the company shall be entitled to a reasonable extension of time for delivery of possession of the said unit. माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाते हुए निम्नलिखित आदेश दिये गये हैं :-

Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the builders in NOIDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of undergraound water for the purpose of construction or otherwise till the next date of hearing. Stand over to 24" January. १ माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Dethi and NCK region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized. with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "l2. That it is respectfully submitted that it is normally expericnced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time हे (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

उपरोकतानुसार राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 4.04.2043 में 43 दिन (दिनांक 44.04.2043 से दिनांक 24.04.20i3 तक), माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को ert हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.7.2079 से दिनांक 09.:2.20I9) एवं 33 दिन (6-2) (दिनांक 40.42.209 से दिनांक 44.02.2020 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल i3+35+33 = 8 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इस कम में समस्त Geta तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को @fars—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलग्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु wet निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्द्‌ संख्या-2

बिन्दु संरक्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) के पक्ष में प्लॉट स्थानांतरित किये जाने की तिथि से विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना किया जाना उचित है ? शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) के प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत प्लॉट मूलतः Mr. Ankur Kheterpal के आवंटित किया गया था, जिसको बाद में एन्डॉस्मेन्ट पत्र दिनांकित 04.04.2044 के माध्यम से शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) के पक्ष में स्थानांतरित कर दिया गया। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-3409,/ 2003 "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम dam सिंह" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2048 के प्रस्तर-8 में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"One signifact aspect to be noticed is.that the respendent is not the allottee who was allotted the plot in 990, but a re- allottee who was re-allotted the plot in April 998. When he was offered possesion of the plot in May 998, he found that a part of it was used for purpose of road. Thereafter, the applicant even offered a alternative plot. The respondent however rushed to the District Forum in 999, hardly within a year of re-allotment. The allegations of inordiante delay, negligence, harassment on the part of the appellant in a complaint filed by a re-allottee, within one year of re-allotment, appears to be hallow and without merit. In this factual background, having regard to the principles laid down in GDA v. Balbir Singh (2004) 5 SCC 65, HUDA v. Darsh Kumar (2005) 9 SCC 449 and Bangalore Development Authority. v. Syndicate Bank (2007) 6 SCC 7Il, the award of interest was not warranted. A re-allottee in 998 cannot obviously be awarded interest from 992 on the amounts paid by the original allottee in [990 on the ground that the original allottee was not offered delivery in 990. उपरोक्त वाद में विपक्षी द्वारा नये आवंटी को प्लॉट का पुनः आवंटन अप्रैल t998 में किये जाने के बाद, विपक्षी ने नये आवंटी को कब्जा मई 4998 में ऑफर किया, जिसको नये आवंटी द्वारा स्वीकार्य नहीं किया गया, जिसको देखते हुए विपक्षी ने नये आवंटी को वैकल्पिक प्लॉट का भी ऑफर किया, परन्तु नये आवंटी ने प्लॉट os

का पुनः आवंटन किये जाने की तिथि से एक वर्ष के भीतर वर्ष i999 में उपभोकक्‍त। फोरग के रागक्ष वाद योजित कर दिया और नये आवंटी ने कब्जा प्राप्त किये जाने के लिए प्रतीक्षा नहीं किया, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए यह कहा गया है कि नये आवंटी को स्पष्ट रूप से वर्ष 4992 से मूल आवंटी द्वारा भुगतान की गयी धनराशि पर ब्याज नहीं दिया जा सकता है, जिराका कब्जा मूल आवंटी को वर्ष 4990 में नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--2384 / 2003 (सिविल अपील संख्या-2382 // 2003 एवं सिविल अपील Wen-343/2003 सहित) "हरियाणा ada डेवलपमेन्ट अथॉरिटी बनाम राजे राम" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Respondents in the three appeals are not the original allottees. They are re-allottees to whom re-allotment was made by the appellant in the years ]994, 997 and 996 resepctively. They were aware, when the plots were re- alloted to them, that there was delay (either in forming the layout itself or delay in delivering the allotted the plot on account of encroachment etc.). In spite of it, they took re-allotment. Their cases cannot be compared to cases of original allottees who were made to wait for a decade or more for delivery and thus put to mental agony and harassment. They were aware that time for performance was not stipulated as the essence of the allotment of contract and the original allottees had accepted the delay. The appellant offered posession to respondents (re-allottee) and they took possession of the respective plots on 27.6.2002, 2.3.2000 and 3.9.999 respectively. They aproached the District Forum in !997, within a short period from the dates of re-allotment in their favour. They had not paid the full price when they approached the District Forum. In the circumstances, having regard to the priniciples laid down by this Court in Ghaziabad Development Authority v. Balbir Singh- 2004 (5) SCC 65, Darsh Kumar (supra) and Bangalore Development Authority v. Syndicate Bank - 2007 (6) SCC 7, we are of the view that the award of the interest was neither warranted nor justified. xy 40

इसके अतिरिक्त माननीय NCDRC द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या- 4702 /20i6 "शलभ निगम बनाम ऑरिस इंफ्रास्ट्रक्चर प्राणलि0" में पारित आदेश दिनांक 23.40.2008 के प्रस्तर-7 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 24. It is seen that the present complainant is a susequent allottee, who purchased the apartment from the original buycr on 3.08.202 and endoresement in the allotment letter was made on 05.09.202. In the case of refund, the complaiant shall be entitiled only to get interest from the date when his name was endorsed on the allotment ie. from 5.9.20I2 as observed by Hon'ble Supreme Court in Haryana Urban Development Authority vs. Diwas Singh, (200) 4 SCC 770. It has been observed that :- aoe the award of interest was not warranted. A re-allottee in /996 cannot obviously be awarded interest from 7992 on the amounts paid by the original allottee in 7990 on the ground that the original allottee was not offered delivery 7990." माननीय ८972८ द्वारा उपभोक्ता वाद संख्या- 427,//2044 "श्री सतीश कुमार पाण्डेय व अन्य बनाम मैसर्स यूनिटेक लिमिटेड" में पारित आदेश दिनांक os. 06.2045 के प्रस्तर-49 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

9. For the reasons stated hereinabove, I am of the considered view that the opposite party should handover possession of the apartments booked by the complainants on or before the last date stipulated in the letter of the opposite party dated 27-05-205. In the cases of those complainants who are the initial allottees of the apartments or who acquired the same within one year of the initial allotment, the opposite party should also pay compensation to them in the form of simple interest at the rate of 2% per annum with effect from the date of possession stipulated in the agreement till the date on which the possession is actually handed over to them. The persons who purchased the flats within one year of the initial allotment, ought to be treated at par with the initial allottees, because atleast two more years being still available to the opposite party at the time of purchase by OK i2 them, they could not have anticipated that the builder will not be able to honour its commitment, as regards the stipulated date of delivery of possession. No separate compensation for the mental agony, harassment and suffering needs to be paid by the opposite party to the complainants. However, in the case of those complainants who acquire the flats by way of resale more than one year after the initial allotment, the opposite party should pay compensation in the form of simple interest_at the rate of I2% per annum with effect from three years from the date of the repurchase

till the date_on which the possession is delivered to them. As in other cases no compensation would be payable for the first three years from the date of initial allotment of the flat. For the interregnum i.e. between three years from the date of initial allotment and three years from the date of repurchase by them, compensation shall be paid by the opposite party at the rate of Rs.5/- per sq. ft. of the super area in terms of clause 4.c of the buyers agreement. I am awarding lesser compensation to those purchased the flat from the initial allottee more than one year after the date of initial allotment, considering the decision of the Hon’ble Supreme Court in Haryana Urban Development Authority Vs. Raje Ram, AIR 2009 SC 2030. यद्यपि प्रस्तुत प्रकरण में अनुबन्ध ही हस्तान्तरण के बाद कराया गया है व वहीं तिथियाँ लागू होगीं। sad नजीरों के परिपेक्ष्य # endorsement की तिथि से ही विलम्ब राशि देय होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। wig 2

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध दिनांक 46.09.20i4 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा दिनांक 76.03.20i6 तक प्रदान किया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा 54 माह उपरान्त प्लॉट का कब्जा दिनांक 30.09.2020 को ऑफर किया गया है। विपक्षी प्रश्नगत परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण करने में असफल रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परिथोज-न॥ क। आंशिक wri. दिनांक 28.09.2020 प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 30.09.2020 किया जा चुका है। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से vest जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की aris (॥) में प्राविधान है कि :- Section 36 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. (5) इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को enor सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक गाह के विलग्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना गें बने रहें। Rr अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,—

(a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ea esd के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका der 2737/2047 “नीलकमल रियलटर्स users प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to he kept in mind. It is already submitted during the course af hearing that in many cases. helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA. now this de 34

function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7] refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 479. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation _to_the allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project,.so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। RW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as _ the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." 45 उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकारा कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास, फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलग्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्ब न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--43 /2049 “पायनियर ada ces एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also a 46 perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२९०४।०ं४था) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vad went में ver “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते: समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “erase” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wa seed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि उनके द्वारा wea परियोजना का आंशिक ओ.सी. दिनांक 28.09.2020 प्राप्त किया जा चुका है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 30.09.2020 को किया जा चुका है। अपील संख्या-63 ,/2049 में माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 23.4.2020 को स्थलीय निरीक्षण करने के आदेश दिये गये, जिसके कम में कोर्ट कमीश्नर द्वारा दाखिल की गयी निरीक्षण आख्या में यह अंकित किया गया है कि ‘> 47

परियोजना की अधिकांश एरिया पूर्ण है। दिनांक 29.2.2047 को YRIDA द्वारा अस्थाई अध्यासन प्रमाण पत्र जारी किया गया। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्तागण आगामी फरवरी 2022 तक प्लॉट का कब्जा लेने पर विवार करें, उसके बाद प्लॉट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में प्लॉट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। vase पर दाखिल अनुबन्ध दिनांक 6.09.204 के प्रस्तर-4. में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 4.4. The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within 76 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days. अतः उपरोक्‍तानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 46.09.204 से 48 + 90 दिन Ge पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 44.06.206 तक प्लॉट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी oo at दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या- में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील vio 6649-50/20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " y 8 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 44.06.2046 + 84 दिन अर्थात्‌ दिनांक o4.09.20I6 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्ता (श्रीमती विभा तोमर एवं श्रीमती महेश्वरी) के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) के प्रकरण में पत्रावली पर दाखिल पूर्व आवंटी के पक्ष में निष्पादित अनुबन्ध पत्र दिनांकित 05.2.203 के प्रस्तर-4.4 में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :-

4.7. The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within 76 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days. शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) के प्रंकरण में उनके पक्ष में दिनांक 04.04.2044 को प्लॉट एन्‍्डोर्स किया गया है। पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उपलब्ध नहीं है, जिससे स्पष्ट हो कि enodorsement के साथ विपक्षी द्वारा यह कमिटमेन्ट दिया गया है कि विलम्ब सम्बन्धी अनुबन्ध के प्रस्तर पूर्ण तिथियों के अनुरूप रहेंगे। अतः: वर्णित तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) को दिनांक 04.04.2044 से 48 + 90 दिन (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 02.40.2045 तक प्लॉट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल at दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 2048 "सुपरटेक- लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para ४ i9

4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Complction Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 02.:020i5 + 84 दिन अर्थात्‌ दिनांक 23.4220i5 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे. उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottées, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " 20 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलग्ब तथा गूल धनराशि पर ब्याज देयं होगा, क्‍योंकि wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shal! be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपफक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 4.2 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 45,/- रूपये प्रतिवर्ग wor प्रतिमाह (54/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 दिनाक 04.05. 2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव S| ata: दिनांक 04.05. 20i7 Vw aw अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के oN 24 अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याण की गणना अधिनियम फे प्रावधानों के अधीग की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा facta के yoy के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2()) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-2238 /20i8 “पायनियर ada लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन wea’ में दिनांक 02.0420:9 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 20!7 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had BS 22 entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair. उपरोकतानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2047 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (७०४ (8)0.7% $.. 9.9 ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य. किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह उल्लेखित है कि :-

The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2I Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह we है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal fiesta कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. ak 23

Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420,/2020 .“हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... scscctacisccetarserasaaveives and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8.........................------ Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत |॥2,7 + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRt प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Mort गया है और न्यायोचित ठहराया है। Ka 24

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) द्वारा मानसिक उत्पीड़न एवं कष्ट हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की ue के अनुसार धारा-42,4,8 व ॥9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न एवं कष्ट सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश L. प्रस्तुत प्रकरणों में दी गयी धनराशि के रिफण्ड का अनुतोष निरस्त किया जाता है। > शिकायतकर्तागण यदि कब्जा लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति में (क) विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.03.2022 तक प्लॉटस्‌ का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त-कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें|

(ख) विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.09.20I6 से दिनांक 30.04.20477 तक 45 /- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिमाह (54 /- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 02.05.207 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये जानें की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद, में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+tI प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित wt) ब्याज की यह घनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत wad हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 ८ ) \ 25 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। इसी प्रकार अन्य शिकायतकर्ता (श्रीमती विभा तोमर एवं श्रीमती महेश्वरी) के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप SITAR गणना की जायेगी।

विपक्षी, शिकायतकर्ता (प्रभात कुमार मिश्रा) को दिनांक 23.:2.20i5 से दिनांक 30.04.2047 तक 45,/- रूपये प्रतिवर्ग wor प्रतिमाह (54,/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी. को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा Acai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। ह

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5; 26 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-90 Ar/24 2 Ww F i a ain (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण