उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर(44 / 04 / 73359 / 2024 सैकत चक्रवर्ती निवासी- 2083, वाइट हाउस अपार्टमेंट, ग्रेटर नोएडा गौतमबुद्धनगर cevseteseseunsesannees परिवादी बनाम वोकेशनल एजूकेशन फाउन्डेशन पता- tare न. 8, सैक्टर HH व 2, ग्रेटर नोएडा cseoseneuunsenansnenseseee प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री एवीएस सुब्राह्ममण्यम, अधिवक्ता प्रतिवादी :- सुश्री यशोदा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी सैकत चक्रवर्ती निवासी- 2083, वाइट हाउस अपार्टमेंट, ग्रेटर नोएडा गौतगबुद्धनगर के द्वारा प्रतिवादी वोकेशनल एजूकेशन फाउन्डेशन के विरूद्ध रेश अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत प्रस्तुत परिवाद संख्या- Waeltenes44 / 04 /73359 / 2024 Raa की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य: परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4- लीज SS 06.42.2007 2- आवेदन फार्म Page 3- आवंटन पत्र 07.02.2043 4- जमा धनराशि की रसीद 5- लिखित अभिकथन प्रतिवादी को प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने हेतु अवसर प्रदान किया गया परन्तु प्रतिवादी की ओर से प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित द्वारा परियोजना White House Apartment गौतमबुद्धनगर 4 Unit No 2083 बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0 32,54,975/ भुगतान किया। परिवादी ने जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

परिवादी की ओर से प्रस्तुत लिखित परिवाद पत्र में यह अंकित है कि इकाई के मद में 07 फरवरी 2043 में आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपतय 3 वर्ष अर्थात फरवरी 2046 मे प्राप्त होना था। प्रतिवादी द्वारा अप्रैल 2047 में प्री-पजेशन दिये जाने का पत्र जारी किया। इस पत्र को प्राप्त होने के उपरांत परिवादी द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया तो यह ज्ञात हुआ कि अभी परियोजना में मूलभूत सुविधायें पूर्ण नहीं है। इस प्रकार प्रतिवादी द्वारा प्रेषित प्री-पजेशन पत्र अवैधानिक है। प्रतिवादी द्वारा यह आवश्वासन दिया गया कि मूलभूत सुविधायें पूर्ण कर दिया जाएगा। तब परिवादी ने प्रतिवादी के आवश्वासन पर दिनांक 47.05.2048 को इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर लिया। परिवादी ने निम्न बिन्दु अंकित किये है :- (a) Inordinate delay in completion of work. (b)- Construction work of ' 4th Tower. (c) Construction of Sth Tower. (d) Poor Quality. (९) Variation of flat sizes. (f) Change of layout. (g) Issue of Dual Page 2 Meters. (0) Delay Penalty Payment. (i) IFMC Amount. (J) Issue of Farmers! Compensation (k) Issue of multiple allotments of flats.(I) Issue of providing undertatking. (M) Issue of transparency in deposits of service tax/GST collected from flat buyers. (n) Difference in service Tax and GST.(o) Vetting of Design and Safety Arrangements. Relief Sought : (ख) (a) Direct the respondents to complete the construction of the White House Apartments in terms of the Annexure-3 agreement within the time as specified and as directed by the Hon'ble authority.

(b) Direct the respondent to 3 to obtain completion certificate, Occupancy Certificate and other statutory clearances required for a residential apartment and sign, execute and regiser a sub- lease deed in faour of the complainant. (c) Direct the respondent for payment of compensation/delay payment charges of an amount of Rs2,76,360/- to the complainant along with interest @ 8% p.a (d) Direct the respondent to refund an amount of Rs 25,000/- to excess charged by them towards dual electricity meter charges along with an interest @28%p.a प्रतिवादी की ओर से प्रतिवादपत्र weg नहीं किया जबकि प्रतिवादी को अनेको बार प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने हेतु अवसर प्रदान किया गया। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- Vn demi: क्या परियोजना विलम्बित रही और परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? Page 3 fag संख्या 2 : क्या प्रतिवादी द्वारा मीटर चार्ज के मद में अतिरिक्त धनराशि की मांग किया जाना उचित है ? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 07.02.203 का अवलोकन किया जिससे विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 07.02.2043 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ

जिसके अनुसार आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 36 माह अर्थात फरवरी 2046 में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु परिवादी ने लिखित अभिकथन में यह स्वीकार किया है कि मई 2048 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर लिया गया। इससे स्पष्ट है कि परियोजना करीब 2 वर्ष विलम्बित रही और परिवादी द्वारा इकाई का भौतिक अधिपत्य प्राप्त कर लिया गया। अतः परिवादी इकाई का भौतिक अधिपत्य लिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 78(72(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay

interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Page 4 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स ERI Vat धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. री अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (5 y" of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. Page 5 207) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due.

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2: परिवादी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि प्रतिवादी द्वारा saat मीटर के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद परिवादी को उपलब्ध कराकर ही प्राप्त कर सकता है। तदनुसार बिन्दु to 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :-- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 07.02.2043 का अवलोकन किया जिससे विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 07.02.20i3 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार आवंटन पत्र निष्पादित होने की तिथि से 36 माह अर्थात फरवरी 2046 में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु परिवादी ने लिखित अभिकथन में यह स्वीकार किया है कि मई 2048 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर Page 6 लिया गया। इससे स्पष्ट है कि परियोजना करीब 2 वर्ष विलम्बित रही और परिवादी द्वारा इकाई का भौतिक अधिपत्य प्राप्त कर लिया गया। अतः परिवादी इकाई का भौतिक अधिपत्य लिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। प्रतिवादी द्वारा डयूल मीटर के सम्बंध में सम्बन्धित विभाग को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद परिवादी को उपलब्ध कराकर ही प्राप्त कर सकता है। परिवादी द्वारा यह भी अवगत कराया गया कि प्रतिवादी द्वारा इकाई का निबन्धीकरण नहीं कराया गया। परिवादी ने इकाई का निबन्धीकरण कराये जाने का अनुरोध किया है।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी के पक्ष में इकाई का निबन्धीकरण कराये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रणिवादी परिवादी के पक्ष आवंटित इकाई का निबन्धीकरण 2 माह में निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज 8 फरवरी 20:6 से इकाई का भौतिक अधिपत्य दिये जाने की तिथि तक ॥श८३+१% वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी Sn Page 7 द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) प्रतिवादी द्वारा ड्यूल मीटर शुल्क के रूप में जो धनराशि परिवादी से प्राप्त्कर ली गयी है और यह धनराशि प्रतिवादी द्वारा सम्बन्धित प्राधिकरण में भुगतान न किया गया हो तो वह धनराशि प्रतिवादी परिवादी को भुगतान करेगा या सम्बन्धित प्राधिकरण को sya मीटर के सम्बंध में भुगतान धनराशि प्रो-रेटा आधार पर भुगतान किये जाने का साक्ष्य परिवादी को उपलब्ध करायें। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय | erp | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- ee i) (ary प्रताप Ph ॥| wr सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8