U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.: NCR44/04/7366/202 Narendra Verma vs. [?]tage Hill Properties Pvt. Ltd. The present complaint application has been filed by the complainant against the respondent for possession and interest on the delayed period. In brief, the complainant's case is that the complainant booked unit [?]-i928 in the respondent's project THE DOWNTOWN, against which the complainant paid Rs. 6,52,397 /— in instalments from time to time according to the payment plan. The complainant says that the respondent is 23 months late from the date the unit was booked and has still not given possession. The complainant has therefore requested possession and interest on the delayed period against the respondent. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the allotment letter, intimation letter, etc. In its written reply, the respondent stated that the complainant had booked retail space no. 4928, having a total area of 245 sq. ft., in its project. A builder [?] agreement was executed on 24.05.2045. The respondent says that possession of the unit will be given by October 2022, upon completing the project. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following points for determination were framed: 4. Whether the respondent's project was delayed due to force majeure? If yes, what is its effect?

2. Whether the complainant is entitled to possession and interest on the delayed period? **Disposal of issue no. 4:** Issue no. 4 is framed to the effect whether the project was in fact delayed due to force majeure events. This issue is framed on the respondent's averments, and the burden of proving it lies on the respondent. The respondent has stated that the project was delayed due to certain unforeseen events (force majeure events), such as riots, agitation, strikes, industrial disputes, obstruction of services and supplies at the project, change of government policy, obstruction of work by judicial [?] orders, judgments and decrees, delay in licences and approvals, etc. It has also been said that the project was affected by the violent [?] of farmers, by the National Green Tribunal, and by demonetisation. The respondent has neither stated which force majeure event the project was delayed on account of, nor has it filed on record any evidence showing that work on the project land was obstructed. In this regard, the Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. --940 /20:7, Vikram Chatterjee and others vs. Union of India and others, at page 234 and paragraph 440 of the judgment, has defined force majeure as follows: > "Force majeure shall mean a case of war, flood, > drought, fire, cyclone, earthquake or any other > calamity caused by nature."

Sa भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/04/7366/202 नरेन्द्र वर्मा बनाम tage हिल प्रॉपर्टीज प्राएलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN में यूनिट wo-i928 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,52,397 /— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि यूनिट बुक करने से 23 माह का विलम्ब है विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं उपलब्ध कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, सूचना पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में रिटेल स्पेस संख्या 4928, जिसका कुल क्षेत्ररल 245 वर्गफुट था, बुक कराया गया था। बिल्डर TAX अनुबन्ध दिनांक 24.05.2045 को निष्पादित कराया गया। विपक्षी का कहना है कि जी Page l ae —— — को परियोजना पूर्ण करते हुये अक्टूबर 2022 तक उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये +-

4 क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? > क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं० 4 बिन्दु Wo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियाजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wer आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र yee, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | ——mrhRe_e Page 2 age 2 इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स AGI वह Rafa है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु to 4 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया | गया है। जिसपर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2022 तक | कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 2. 05.2045 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले WER के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र जारी होने से 42 माह एवं 6 माह की } अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिया जाना था, Vat आवंटन-पत्र j दिनांक दिनांक 27.05.20i5 को उभयपफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 24.05.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 24.05.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल । रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Section 8(!)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of

डा registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (awa / पटटा के लिए करार) नियमावली core अधिसूचित की गयी. हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wax 9.2 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: ———ea"_e__eeeeeee Page + age 4 W यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं० 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.0.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.05.209 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+! प्रतिशत की qe Page 5 4. विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ [ ३ अपर का ब्याज अदा करना सुनिरिवत करे। साथ ही य यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 के धारा 2 (2०0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा।

विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे | इस आदेश का Verda भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 27 /08 / 2024 dla | (9८-८2 ( कुमार) (सदस्य) उ.प्र.भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.: NCR44/04/7366/202 Narendra Verma vs. [?]tage Hill Properties Pvt. Ltd. The present complaint application has been filed by the complainant against the respondent for possession and interest on the delayed period. In brief, the complainant's case is that the complainant booked unit [?]-i928 in the respondent's project THE DOWNTOWN, against which the complainant paid Rs. 6,52,397 /— in instalments from time to time according to the payment plan. The complainant says that the respondent is 23 months late from the date the unit was booked and has still not given possession. The complainant has therefore requested possession and interest on the delayed period against the respondent. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the allotment letter, intimation letter, etc. In its written reply, the respondent stated that the complainant had booked retail space no. 4928, having a total area of 245 sq. ft., in its project. A builder [?] agreement was executed on 24.05.2045. The respondent says that possession of the unit will be given by October 2022, upon completing the project. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following points for determination were framed: 4. Whether the respondent's project was delayed due to force majeure? If yes, what is its effect?

2. Whether the complainant is entitled to possession and interest on the delayed period? **Disposal of issue no. 4:** Issue no. 4 is framed to the effect whether the project was in fact delayed due to force majeure events. This issue is framed on the respondent's averments, and the burden of proving it lies on the respondent. The respondent has stated that the project was delayed due to certain unforeseen events (force majeure events), such as riots, agitation, strikes, industrial disputes, obstruction of services and supplies at the project, change of government policy, obstruction of work by judicial [?] orders, judgments and decrees, delay in licences and approvals, etc. It has also been said that the project was affected by the violent [?] of farmers, by the National Green Tribunal, and by demonetisation. The respondent has neither stated which force majeure event the project was delayed on account of, nor has it filed on record any evidence showing that work on the project land was obstructed. In this regard, the Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. --940 /20:7, Vikram Chatterjee and others vs. Union of India and others, at page 234 and paragraph 440 of the judgment, has defined force majeure as follows: > "Force majeure shall mean a case of war, flood, > drought, fire, cyclone, earthquake or any other > calamity caused by nature."

Sa भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/04/7366/202 नरेन्द्र वर्मा बनाम tage हिल प्रॉपर्टीज प्राएलि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN में यूनिट wo-i928 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,52,397 /— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि यूनिट बुक करने से 23 माह का विलम्ब है विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं उपलब्ध कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्र कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, सूचना पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में रिटेल स्पेस संख्या 4928, जिसका कुल क्षेत्ररल 245 वर्गफुट था, बुक कराया गया था। बिल्डर TAX अनुबन्ध दिनांक 24.05.2045 को निष्पादित कराया गया। विपक्षी का कहना है कि जी Page l ae —— — को परियोजना पूर्ण करते हुये अक्टूबर 2022 तक उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये +-

4 क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? > क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं० 4 बिन्दु Wo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियाजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wer आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र yee, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई। विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | ——mrhRe_e Page 2 age 2 इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स AGI वह Rafa है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु to 4 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया | गया है। जिसपर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को अक्टूबर 2022 तक | कब्जा दे दिया जायेगा। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 2. 05.2045 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले WER के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र जारी होने से 42 माह एवं 6 माह की } अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिया जाना था, Vat आवंटन-पत्र j दिनांक दिनांक 27.05.20i5 को उभयपफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 24.05.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 24.05.2049 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल । रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Section 8(!)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of

डा registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (awa / पटटा के लिए करार) नियमावली core अधिसूचित की गयी. हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wax 9.2 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: ———ea"_e__eeeeeee Page + age 4 W यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं० 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.0.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.05.209 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+! प्रतिशत की qe Page 5 4. विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ [ ३ अपर का ब्याज अदा करना सुनिरिवत करे। साथ ही य यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 के धारा 2 (2०0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा।

विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे | इस आदेश का Verda भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 27 /08 / 2024 dla | (9८-८2 ( कुमार) (सदस्य) उ.प्र.भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण