उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या basal यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष io की तिथि कब्जा दिये : जाने की तिथि ५ "i NCR44/04/2843 5/2025 आशुतोष 5(४-404 | रु0 46,96,470/ | 23.04.2046 सितम्बर 2049 यूनिट का कुमार कब्जा व पाण्डेय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। डिसेंट बि प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी हैं। संक्षेप में शिकायतकर्ता. का Heras कि. विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Shri Radha Aqua Gardens 4 यूनिट#संख्या«5 ४-40 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 46,96,470,/ का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा<यूनिंट.-का.-कंब्जा-व.विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में वेलकम लेटर, आवंटन पत्र, प्रतिउत्तर व ede की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्षी द्वारा जारी- स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट 43.02.2025 रु0 46,96,470 / विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना श्री राधा yaar asa में यूनिट बुक करायी गयी थी जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 23.04.206 को lS a

बिल्डर बायर Witte निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कारण फोर्स मैज्योर व लॉक डाउन दर्शाया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कॉमन एरिया में बढ़ोत्तरी हुई और उसका पूरा लाभ सभी निवासियों को उपलब्ध है। विपक्षी द्वारा परियोजना में अच्छे निर्माण सामग्री का उपयोग किया गया है जिस कारण विपक्षी पर निर्माण कार्य में हुई वृद्धि का अतिरिक्त बोझ बढ़ा है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 496) का उल्लेख करते हुए तर्क दिया गया है कि आवंटी का भी दायित्व है कि वह अनुबंध के अनुसार देय धनराशि का भुगतान करें| अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रतिउत्तर में विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक WR का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना श्री राधा एक्वा गार्डन में यूनिट संख्या एसएलवी / 404 दिनांक 47.02.20i6 को बुक करायी गयी eft) विपक्षी द्वारा अनुबंध के अनुसार सितम्बर 209 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा कब्जा की तिथि से 05 वर्ष यूनिट का कब्जा विये>जाने में विलम्ब किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत BO 48|40,6389 ,“ के सापेक्ष धनराशि रु0 46,96,470,/ का भुगतान लगभग 97 प्रतिशत किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अवैधानिक vo 40,50,000,/ का. अतिरिक्‍त मांग किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी शिकायतकर्ता को बार-बार यह धमकी दी गयी है कि यदि अवैध और अत्याधिक मांगे तुरंत पूरी नहीं की गयी तो आवंटन रद्‌ कर दिया जाएगा। ऐसा आचरण जबरदस्ती, उत्पीडन और अनुचित व्यापार के समान है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा ओसी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा ऑफर किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, अतिरिक्त धनराशि की मांग व गलत ब्याज हटाये जान व यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये हैं :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है? 3. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2 (=) 4९ म्रि \ ‘§ ELON a)

4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का. ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “ed न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3)to prospectively follow the mandate of the Act20I6."

उपरोक्त विधि aa से यह We है कि 'रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए यां अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र संम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि ww पंजीकरण से पूर्व water एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्गगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI7477 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न Wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या 4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है। 3 — / oN : J (2) ae S| a] WV शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रतिउत्तर में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बार-बार यह धमकी दी गयी है कि यदि अवैध और अत्याधिक मांगे तुरंत पूरी नहीं की गयी तो आवंटन रद्‌ कर दिया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा दिनांक 09.07.2025 को प्रेषित फाइनल रिमाइन्डर लेटर की प्रति दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब में यूनिट निरस्तीकरण का कोई उल्लेख नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल फाइनल रिमाइन्डर लेटर दिनांकित 09.07.2025 का अवलोकन किया गया जिससे विदित है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 09.07.2025 को अंतिम मांग पत्र प्रेषित कर शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त मांग पत्र में यह उल्लिखित है कि यदि शिकायतकर्ता दिनांक 20.07.2025 तक देय धनराशि का भुगतान नहीं करते है तो विपक्षी उन पर ब्याज<.अधिरोपित करेगा परन्तु मांग पत्र दिनांकित 09.07.2025 में विपक्षी द्वारा'शिकायतकर्ता की. यूनिट निरस्त किये जाने का कोई तथ्य अंकित नहीं है। इस प्रकार जब उभयपक्षों द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है. जिससे. यह साबित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी हो। तब यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी को कोई दिशा निर्देश दिये जाने का आधार प्रतीत नहीं होता है। TERR प्रश्न संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एणग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को — SS 4

घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.42.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year\(208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be iniplace of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00. am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein, strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” " Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-2:-209 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी हैं, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09--42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4:-209 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44--02-2020 तक साॉँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस 5 a — EX eS \ a) ह \ ap के 4 ¥ ea we अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी oifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 fea किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: er संख्या-4. इस area er विरचित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को यूनिट का.कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या. दर होगी? शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र का अवलोकन fear! Tarde के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 23.04.206 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2049 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज यूपी रेरा अधिनियम की aria 4 वर्णित प्राविधानों के अनुसार प्राप्त करने का अधिकारी है। SS 6 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"ihe period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to:discontinuance of his business, as a.developer,on. account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the.allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation.’ If the allottee does not.intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession;:The»requirement»to»pay»interestyis»not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sart के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इसके अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा is ()बी में यह प्रावधान fear गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। |

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली ५ 7 ae ४2५ ooi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ह "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"” यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८ा/१+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी .४ट/२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता grove कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Peake किया जाता है। ह

अतः उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। ह आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायकर्ता को दिनांक 02.:020i9 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि रु 46,96,470,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज शिकायतकर्ता को अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम 8 —_\ =. भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 3 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे afl दरं..सें कोई धनराशि रेरा«लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली WHS, तो -विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। । इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकते है। vend शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश Ud WHT आदेश को AGIA समाप्त किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। S77. oF 2028 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 9

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या basal यूनिट न0 | जमा धनराशि vo | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार | वांछित अनुतोष io की तिथि कब्जा दिये : जाने की तिथि ५ "i NCR44/04/2843 5/2025 आशुतोष 5(४-404 | रु0 46,96,470/ | 23.04.2046 सितम्बर 2049 यूनिट का कुमार कब्जा व पाण्डेय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। डिसेंट बि प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत संस्थित की गयी हैं। संक्षेप में शिकायतकर्ता. का Heras कि. विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Shri Radha Aqua Gardens 4 यूनिट#संख्या«5 ४-40 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 46,96,470,/ का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा<यूनिंट.-का.-कंब्जा-व.विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में वेलकम लेटर, आवंटन पत्र, प्रतिउत्तर व ede की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्षी द्वारा जारी- स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट 43.02.2025 रु0 46,96,470 / विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना श्री राधा yaar asa में यूनिट बुक करायी गयी थी जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 23.04.206 को lS a

बिल्डर बायर Witte निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्बित होने का कारण फोर्स मैज्योर व लॉक डाउन दर्शाया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि कॉमन एरिया में बढ़ोत्तरी हुई और उसका पूरा लाभ सभी निवासियों को उपलब्ध है। विपक्षी द्वारा परियोजना में अच्छे निर्माण सामग्री का उपयोग किया गया है जिस कारण विपक्षी पर निर्माण कार्य में हुई वृद्धि का अतिरिक्त बोझ बढ़ा है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा 496) का उल्लेख करते हुए तर्क दिया गया है कि आवंटी का भी दायित्व है कि वह अनुबंध के अनुसार देय धनराशि का भुगतान करें| अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त वर्णित तथ्यों के कारण शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रतिउत्तर में विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब के प्रत्येक WR का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना श्री राधा एक्वा गार्डन में यूनिट संख्या एसएलवी / 404 दिनांक 47.02.20i6 को बुक करायी गयी eft) विपक्षी द्वारा अनुबंध के अनुसार सितम्बर 209 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा कब्जा की तिथि से 05 वर्ष यूनिट का कब्जा विये>जाने में विलम्ब किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत BO 48|40,6389 ,“ के सापेक्ष धनराशि रु0 46,96,470,/ का भुगतान लगभग 97 प्रतिशत किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अवैधानिक vo 40,50,000,/ का. अतिरिक्‍त मांग किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी शिकायतकर्ता को बार-बार यह धमकी दी गयी है कि यदि अवैध और अत्याधिक मांगे तुरंत पूरी नहीं की गयी तो आवंटन रद्‌ कर दिया जाएगा। ऐसा आचरण जबरदस्ती, उत्पीडन और अनुचित व्यापार के समान है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा ओसी /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा ऑफर किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, अतिरिक्त धनराशि की मांग व गलत ब्याज हटाये जान व यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये हैं :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है? 3. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2 (=) 4९ म्रि \ ‘§ ELON a)

4. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का. ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या-4 :- प्रश्न संख्या-4 इस तथ्य पर विरचित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “ed न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3)to prospectively follow the mandate of the Act20I6."

उपरोक्त विधि aa से यह We है कि 'रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए यां अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र संम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि ww पंजीकरण से पूर्व water एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्गगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI7477 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार प्रश्न Wea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या 4 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट निरस्त की गयी है। 3 — / oN : J (2) ae S| a] WV शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल प्रतिउत्तर में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बार-बार यह धमकी दी गयी है कि यदि अवैध और अत्याधिक मांगे तुरंत पूरी नहीं की गयी तो आवंटन रद्‌ कर दिया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा दिनांक 09.07.2025 को प्रेषित फाइनल रिमाइन्डर लेटर की प्रति दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब में यूनिट निरस्तीकरण का कोई उल्लेख नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल फाइनल रिमाइन्डर लेटर दिनांकित 09.07.2025 का अवलोकन किया गया जिससे विदित है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 09.07.2025 को अंतिम मांग पत्र प्रेषित कर शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त मांग पत्र में यह उल्लिखित है कि यदि शिकायतकर्ता दिनांक 20.07.2025 तक देय धनराशि का भुगतान नहीं करते है तो विपक्षी उन पर ब्याज<.अधिरोपित करेगा परन्तु मांग पत्र दिनांकित 09.07.2025 में विपक्षी द्वारा'शिकायतकर्ता की. यूनिट निरस्त किये जाने का कोई तथ्य अंकित नहीं है। इस प्रकार जब उभयपक्षों द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है. जिससे. यह साबित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी हो। तब यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी को कोई दिशा निर्देश दिये जाने का आधार प्रतीत नहीं होता है। TERR प्रश्न संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- “ प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एणग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को — SS 4

घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा।” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04--44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “in the affidavit dated 05.42.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"42. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year\(208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be iniplace of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00. am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein, strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” " Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. ”

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-2:-209 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी हैं, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09--42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4:-209 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44--02-2020 तक साॉँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस 5 a — EX eS \ a) ह \ ap के 4 ¥ ea we अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी oifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 fea किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: er संख्या-4. इस area er विरचित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को यूनिट का.कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या. दर होगी? शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र का अवलोकन fear! Tarde के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी व शिकायतकर्ता के मध्य दिनांक 23.04.206 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2049 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज यूपी रेरा अधिनियम की aria 4 वर्णित प्राविधानों के अनुसार प्राप्त करने का अधिकारी है। SS 6 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"ihe period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to:discontinuance of his business, as a.developer,on. account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the.allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation.’ If the allottee does not.intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession;:The»requirement»to»pay»interestyis»not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sart के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इसके अतिरिक्त रेरा अधिनियम की धारा is ()बी में यह प्रावधान fear गया है कि परियोजना विलम्बित होने के बावजूद भी यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है तो वह कब्जा प्राप्त होने तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। |

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली ५ 7 ae ४2५ ooi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we o2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- ह "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"” यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८ा/१+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी .४ट/२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता grove कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Peake किया जाता है। ह

अतः उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। ह आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी,/सी.सी सहित यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायकर्ता को दिनांक 02.:020i9 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि रु 46,96,470,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज शिकायतकर्ता को अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अन्तिम 8 —_\ =. भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 3 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे afl दरं..सें कोई धनराशि रेरा«लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली WHS, तो -विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। । इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकते है। vend शिकायत में इस पीठ द्वारा यथास्थिति बनाये रखने हेतु पारित आदेश Ud WHT आदेश को AGIA समाप्त किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। S77. oF 2028 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 9