4 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. dees, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/04/I9445/2024 डॉ. पल्‍लवी ate एवं मोहित कौल बनाम मैसर्स ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के ctax—Kapital Grand 4 Ground Floor पर दिनांक 44.06.2047 को. यूनिट WeII-SKG/KG/GF/43 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,22,938 //- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु हमेशा तैयार रहे हैं, परन्तु विपक्षी, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार नहीं है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा... एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के éfax—Kapital Grand 4 Ground Floor पर यूनिट संख्या- SKG/KG/GF/43 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.06.2047 को आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसका कुल बिक्री मूल्य 27,95,000 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा आवंटन अनुबन्ध के अनुसार कुल बिक्री मूल्य 30% धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है तथा wre प्लान के अनुसार 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र HIT होने के उपरान्त ६-22... जाना है। शिकायतकर्ता को दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी की ओर से ए986 |

ere ear यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 74.02.2024 प्राप्त हुआ, जो भारतीय डाक के माध्यम से भेजा गया था, जिसमें उललेखित था कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष निर्धारित समयावधि के भीतर अपनी देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहे हैं, जिस कारण विपक्षी द्वारा vat यूनिट का आवंटन अवैध रूप से निरस्त कर fear गया। इसके अतिरिक्त यह भी उलल्‍लेखित किया गया कि शिकायतकर्ता के पास उक्त नोटिस प्राप्त होने के बाद, यदि कोई धनराशि हो, तो धनराशि वापसी का दावा करने और इस सम्बन्ध में सभी औपचारिकताओं को पूर्ण करने के लिए 7 दिन हैं, ऐसा न करने पर विपक्षी कंपनी की नीति के अनुसार धनवापसी चेक तैयार किया जाएगा, जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा Ged दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी को दो ई-मेल प्रेषित किये गये, जिनमें अवगत कराया गया कि उनके द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार समय-समय पर देय धनराशि का पूर्ण भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता पर We प्लान के अनुसार देय धनराशि का भुगतान न करने का झूठा आरोप लगाया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 27.02.2024 को एक लीगल नोटिस भेजा गया, जिसमें vat यूनिट का कब्जा शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराये जाने की मांग की गयी। हालांकि, विपक्षी की ओर से उक्त लीगल नोटिस का आज तक कोई wars नहीं मिला। शिकायतकर्ता उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है, फिर भी विपक्षी, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार नहीं है। उपरोक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.02.2024 को अवैध घोषित करने एवं wad यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, इसके अतिरिक्त मानसिक एवं शारीरिक उत्पीड़न हेतु ,00,00,000/— रुपये की धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत, लीगल नोटिस दिनांक 27.02.2024, विपक्षी को प्रेषित ई-मेल दिनांक 44.40.2023, 42.40.2023, 2.02.2024, विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र दिनांक 24.06.2047, 28.06.2023, ब्रोशर, आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 27.06.2047, पेमेन्ट प्लान, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 44.02.2024, परियोजना के फोटोग्राफ, शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध की गयी पुलिस शिकायत दिनांक 02.04. 2024, प्रत्युत्तर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत 2\ करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "THE DOWNTOWN" में आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2047 के माध्यम से यूनिट Page 2

| बुक करायी गयी oft) wat यूनिट के सापेक्ष आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था। var यूनिट के सापेक्ष विपक्षी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। हालांकि, शिकायतकर्ता को सहमत भुगतान योजना के अनुसार 8,05,37/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष था, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 प्रेषित किया गया, जोकि केवल लीज विकल्प के लिए एक सूचना पत्र था, न कि स्वयं के उपयोग के लिए, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रक्रिया का अनुपालन नहीं किया गया। चूंकि शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है और उसके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2024 को बुक की गयी यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-4.4 व ot के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट की स्थिति में विपक्षी कंपनी यूनिट की कुल कीमत का l0% धनराशि जब्त कर सकती है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट का आवंटन निरस्त करते हुए 0% धनराशि जब्त करने का अधिकारी है और शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “सतीश gat बनाम सुधीर wae", जिसकी सिविल अपील संख्या-7588 /20i2 है, में स्पष्ट रूप से कहा कि अर्नेस्ट मनी एक प्रारम्भिक भुगतान की धनराशि है, जोकि अनुबन्ध को निभाये जाने के लिए दी जाती है अर्थात अनुबन्ध के उल्लंघन पर विक्रेता अनुबन्ध के TER के अनुसार अर्नेस्ट मनी /अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी है, साथ ही यह भी उल्लेख किया गया है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश “श्री हनुमान कॉटन fit एवं अन्य बनाम टाटा एयर क्राफ्ट लिमिटेड” (970 $८7₹(3) 27) 4 मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि यदि धनराशि के लेन-देन में क्रेता द्वारा डिफॉल्ट किया जाता है तो विक्रेता अर्नेस्ट मनी/अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी होगा। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है और विभिन्‍न अनुस्मारकों के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा आज तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार यूनिट के कुल मूल्य का 0% धनराशि जब्त कर, शेष धनराशि बिना किसी

Page 3 ब्याज के वापस करने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना की भूमि के कब्जे के सम्बन्ध में नोएडा विकास प्राधिकरण के विरुद्ध विवादों में रही और मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये आंदोलन के कारण भी परियोजना विलम्बित हुई। साथ ही यह भी कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 20i7 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध एवं कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। Gat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध og i6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में न आने के कारण प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने व आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि जब्त कर शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने हेतु स्वतंत्रता प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, Wee प्लान, शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 के माध्य से प्रेषित सूचना पत्र, यूनिट निरस्तीकरण..पत्र दिनांकित 74.02.2024, आवंटन अनुबन्ध की प्रति, मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल” में पारित आदेश दिनांक 48.40.2042, रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.2024 की प्रति, रेरा प्राधिकरण की पीठ-4ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.42.2020, रेरा प्राधिकरण की पीठ-03 द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.04.2024, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4. क्या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और gar विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2. कया शिकायतंकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- 04 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। a tats oy, > tin 7. > Ee ey Page 4

बल: या lane | द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-हृब्आश Grand 4 Ground Floor पर यूनिट WAI-SKGKG/GF/43 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.06.2047 को आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसका कुल बिक्री मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा आवंटन अनुबन्ध के अनुसार कुल बिक्री मूल्य 30% धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है तथा पेमेन्ट प्लान के अनुसार 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त किया जाना है। शिकायतकर्ता को दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी की ओर से प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.02.2024 प्राप्त हुआ, जो भारतीय डाक के माध्यम से भेजा गया था, जिसमें उललेखित था कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष निर्धारित समयावधि के भीतर अपनी देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहे हैं, जिस कारण विपक्षी द्वारा vat यूनिट का आवंटन अवैध रूप से निरस्त कर दिया गया। इसके अतिरिक्त यह भी उलल्‍लेखित किया गया कि शिकायतकर्ता के पास उक्त नोटिस प्राप्त होने के बाद, यदि कोई धनराशि हो, तो धनराशि वापसी का दावा करने और इस सम्बन्ध में सभी औपचारिकताओं को पूर्ण करने के लिए 7 दिन हैं, ऐसा न करने पर-विपक्षी कंपनी की नीति के अनुसार धनवापसी चेक तैयार किया जाएगा; जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा तुरन्त दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी को दो ई-मेल प्रेषित किये गये, जिनमें अवगत कराया गया कि उनके द्वारा We प्लान के अनुसार समय-समय पर देय धनराशि का पूर्ण भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता, पर wre प्लान के अनुसार देय धनराशि का भुगतान न करने का झूठा आरोप लगाया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "THE DOWNTOWN" में आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2047 के माध्यम से यूनिट संख्या-8द5/70/0/43 बुक करायी गयी थी उक्त यूनिट के सापेक्ष आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था। vad यूनिट के सापेक्ष विपक्षी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। हालांकि, शिकायतकर्ता को सहमत भुगतान >|) योजना के अनुसार 8,05,37/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष था, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में Page 5

विफल रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 प्रेषित किया गया, जोकि केवल लीज विकल्प के लिए एक सूचना पत्र था, न कि स्वयं के उपयोग के लिए, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रक्रिया का अनुपालन नहीं किया गया। चूंकि शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है और उसके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2024 को बुक की गयी यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। बिल्डर बायर Wire के प्रस्तर-4.4 व 6 के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट की स्थिति में विपक्षी कंपनी यूनिट की कुल कीमत का i0% धनराशि जब्त कर सकती है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट का आवंटन निरस्त करते हुए 0% धनराशि जब्त करने का अधिकारी है और शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(6) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में न आने के कारण प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने व आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि जब्त कर शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने हेतु स्वतंत्रता प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं -विकास) (विक्रय //पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :-- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following:

i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +496 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he a STS Page 6 का ar oe Ne | Sees be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +779% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of _ the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him.by. the. Allottee..by. deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

आवंटन अनुबनध पत्र के नियम एवं शर्तों से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान wre प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसमें यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के सम्नय किया जाना था। इसी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। oe 7

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत प्रकरण में यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,22,938/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर में भी की गयी है, जोकि लगभग 30 प्रतिशत है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.06.2047 के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर आवंटन अनुबन्ध की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिनांक 26.42.2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया। इसके अतिरिक्त यह भी स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य सहमत पेमेन्ट प्लान के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा 70% धनराशि का भुगतान, विपक्षी द्वारा कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 70% धनराशि का भुगतान विपक्षी को नहीं किया गया है और न॑ ही विपक्षी द्वारा पत्रावली पर. ऐसा कोई साक्ष्य / परियोजना के सम्बन्धित आवश्यक चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र vd परियोजना के ओ.सी. हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण को किये गये आवेदन की प्रति, दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है, ऐसी स्थिति में यह स्पष्ट है विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है।

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक,अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की mis के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि है क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? g/ यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के EE Page 8 अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-नारुब्जॉंश Grand में Ground Floor पर यूनिट WI-SKG/KG/GE/43 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.06.2047 को आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसका कुल बिक्री मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा आवंटन अनुबन्ध के अनुसार कुल बिक्री मूल्य 30% धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है तथा पेमेन्ट प्लान के अनुसार 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त किया जाना है। शिकायतकर्ता उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है फिर भी विपक्षी, vera यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार नहीं है। उपरोक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 74.02.2024 को अवैध घोषित करने एवं प्रश्नगत यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, इसके अतिरिक्त मानसिक एवं शारीरिक उत्पीड़न हेतु ,00,00,000 /- रुपये की धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "THE DOWNTOWN" में आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2047 के माध्यम से यूनिट WI-SKG/KG/GF/43 बुक करायी गयी थी। उक्त यूनिट के सापेक्ष आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था। उक्त यूनिट के सापेक्ष विपक्षी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। हालांकि, शिकायतकर्ता को सहमत भुगतान योजना के अनुसार 8,05,37/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष था, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 प्रेषित किया गया, जोकि केवल लीज विकल्प के लिए एक सूचना पत्र था, न कि स्वयं के उपयोग के लिए, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा vipat or अनुपालन नहीं किया गया। चूंकि शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है और उसके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 4.02.2024 al बुक की गयी यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। बिल्डर बायर

| tre के प्रस्तर-4.4 व ot के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान moe | जाने में डिफॉल्ट की स्थिति में विपक्षी कंपनी यूनिट की कुल कीमत का i0% धनराशि जब्त कर सकती है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट का आवंटन निरस्त करते हुए 0% धनराशि जब्त करने का अधिकारी है और शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 20:6: की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल" जिसकी सिविल अपील संख्या-7588 /20i2 है, में स्पष्ट रूप से कहा कि ae मनी एक प्रारम्भिक भुगतान की धनराशि है, जोकि अनुबन्ध को निभाये जाने के लिए दी जाती है अर्थात अनुबन्ध के उल्लंघन पर विक्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार अर्नेस्ट मनी /अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी है, साथ ही यह भी उल्लेख किया गया है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश “श्री हनुमान कॉटन fea एवं अन्य बनाम टाटा एयर क्राफ्ट लिमिटेड" (970 SCR(3) 27) 4 मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि यदि धनराशि के लेन-देन में क्रेता द्वारा डिफॉल्ट किया जाता है तो विक्रेता अर्नैस्ट मनी /अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी होगा शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है और विभिन्‍न अनुस्मारकों के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा आज तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार यूनिट के कुल मूल्य का 0% धनराशि जब्त कर, शेष धनराशि बिना किसी ब्याज के वापस करने का अधिकारी है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में न आने के कारण प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने व आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि जब्त कर शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने हेतु स्वतंत्रता प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he Sr er ET Page 0 & be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की SRI—2(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है-कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार/अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लेखित है कि परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.06.2047 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-07 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की aque अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 26.42.2022 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित Page l किया गया है कि —

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी द्रशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 26.42.2022 + कोविड-49 हेतु 6 माह (दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020) फोर्स मैज्योर की अवधि अर्थात दिनांक 26.06.2023 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :--

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account.of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the i... ae to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। Wy एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 7.40.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' Page 3

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में wt wea a में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+HI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना zat प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciRt प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥#८7/९+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3-की अधिसूचना संख्या-740 // 8-3-48-65 fafeer/t6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7.] Schedule for possession of the said [{Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण es Page 4 ८ eee | परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 Prema किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- पर आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को Grafts करते हुए, आवंटन/अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.06.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित He | 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(७४७)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता, द्वारा भी MCLR+ ग्रातिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना Page 5 की जायेगी।

Pkg इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा = अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 5... शिकायतकर्ताशको यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “et पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। हि (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 6

4 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. dees, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/04/I9445/2024 डॉ. पल्‍लवी ate एवं मोहित कौल बनाम मैसर्स ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के ctax—Kapital Grand 4 Ground Floor पर दिनांक 44.06.2047 को. यूनिट WeII-SKG/KG/GF/43 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,22,938 //- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु हमेशा तैयार रहे हैं, परन्तु विपक्षी, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार नहीं है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा... एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के éfax—Kapital Grand 4 Ground Floor पर यूनिट संख्या- SKG/KG/GF/43 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.06.2047 को आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसका कुल बिक्री मूल्य 27,95,000 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा आवंटन अनुबन्ध के अनुसार कुल बिक्री मूल्य 30% धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है तथा wre प्लान के अनुसार 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र HIT होने के उपरान्त ६-22... जाना है। शिकायतकर्ता को दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी की ओर से ए986 |

ere ear यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 74.02.2024 प्राप्त हुआ, जो भारतीय डाक के माध्यम से भेजा गया था, जिसमें उललेखित था कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष निर्धारित समयावधि के भीतर अपनी देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहे हैं, जिस कारण विपक्षी द्वारा vat यूनिट का आवंटन अवैध रूप से निरस्त कर fear गया। इसके अतिरिक्त यह भी उलल्‍लेखित किया गया कि शिकायतकर्ता के पास उक्त नोटिस प्राप्त होने के बाद, यदि कोई धनराशि हो, तो धनराशि वापसी का दावा करने और इस सम्बन्ध में सभी औपचारिकताओं को पूर्ण करने के लिए 7 दिन हैं, ऐसा न करने पर विपक्षी कंपनी की नीति के अनुसार धनवापसी चेक तैयार किया जाएगा, जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा Ged दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी को दो ई-मेल प्रेषित किये गये, जिनमें अवगत कराया गया कि उनके द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार समय-समय पर देय धनराशि का पूर्ण भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता पर We प्लान के अनुसार देय धनराशि का भुगतान न करने का झूठा आरोप लगाया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 27.02.2024 को एक लीगल नोटिस भेजा गया, जिसमें vat यूनिट का कब्जा शिकायतकर्ता को उपलब्ध कराये जाने की मांग की गयी। हालांकि, विपक्षी की ओर से उक्त लीगल नोटिस का आज तक कोई wars नहीं मिला। शिकायतकर्ता उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है, फिर भी विपक्षी, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार नहीं है। उपरोक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.02.2024 को अवैध घोषित करने एवं wad यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, इसके अतिरिक्त मानसिक एवं शारीरिक उत्पीड़न हेतु ,00,00,000/— रुपये की धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत, लीगल नोटिस दिनांक 27.02.2024, विपक्षी को प्रेषित ई-मेल दिनांक 44.40.2023, 42.40.2023, 2.02.2024, विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र दिनांक 24.06.2047, 28.06.2023, ब्रोशर, आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 27.06.2047, पेमेन्ट प्लान, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 44.02.2024, परियोजना के फोटोग्राफ, शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध की गयी पुलिस शिकायत दिनांक 02.04. 2024, प्रत्युत्तर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत 2\ करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "THE DOWNTOWN" में आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2047 के माध्यम से यूनिट Page 2

| बुक करायी गयी oft) wat यूनिट के सापेक्ष आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था। var यूनिट के सापेक्ष विपक्षी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। हालांकि, शिकायतकर्ता को सहमत भुगतान योजना के अनुसार 8,05,37/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष था, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 प्रेषित किया गया, जोकि केवल लीज विकल्प के लिए एक सूचना पत्र था, न कि स्वयं के उपयोग के लिए, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रक्रिया का अनुपालन नहीं किया गया। चूंकि शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है और उसके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2024 को बुक की गयी यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-4.4 व ot के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट की स्थिति में विपक्षी कंपनी यूनिट की कुल कीमत का l0% धनराशि जब्त कर सकती है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट का आवंटन निरस्त करते हुए 0% धनराशि जब्त करने का अधिकारी है और शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “सतीश gat बनाम सुधीर wae", जिसकी सिविल अपील संख्या-7588 /20i2 है, में स्पष्ट रूप से कहा कि अर्नेस्ट मनी एक प्रारम्भिक भुगतान की धनराशि है, जोकि अनुबन्ध को निभाये जाने के लिए दी जाती है अर्थात अनुबन्ध के उल्लंघन पर विक्रेता अनुबन्ध के TER के अनुसार अर्नेस्ट मनी /अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी है, साथ ही यह भी उल्लेख किया गया है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश “श्री हनुमान कॉटन fit एवं अन्य बनाम टाटा एयर क्राफ्ट लिमिटेड” (970 $८7₹(3) 27) 4 मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि यदि धनराशि के लेन-देन में क्रेता द्वारा डिफॉल्ट किया जाता है तो विक्रेता अर्नेस्ट मनी/अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी होगा। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है और विभिन्‍न अनुस्मारकों के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा आज तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार यूनिट के कुल मूल्य का 0% धनराशि जब्त कर, शेष धनराशि बिना किसी

Page 3 ब्याज के वापस करने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना की भूमि के कब्जे के सम्बन्ध में नोएडा विकास प्राधिकरण के विरुद्ध विवादों में रही और मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये आंदोलन के कारण भी परियोजना विलम्बित हुई। साथ ही यह भी कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 20i7 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध एवं कोविड-49 के कारण बाधित रहा है। Gat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध og i6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में न आने के कारण प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने व आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि जब्त कर शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने हेतु स्वतंत्रता प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, Wee प्लान, शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 के माध्य से प्रेषित सूचना पत्र, यूनिट निरस्तीकरण..पत्र दिनांकित 74.02.2024, आवंटन अनुबन्ध की प्रति, मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल” में पारित आदेश दिनांक 48.40.2042, रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.2024 की प्रति, रेरा प्राधिकरण की पीठ-4ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.42.2020, रेरा प्राधिकरण की पीठ-03 द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.04.2024, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4. क्या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और gar विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2. कया शिकायतंकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- 04 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। a tats oy, > tin 7. > Ee ey Page 4

बल: या lane | द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-हृब्आश Grand 4 Ground Floor पर यूनिट WAI-SKGKG/GF/43 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.06.2047 को आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसका कुल बिक्री मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा आवंटन अनुबन्ध के अनुसार कुल बिक्री मूल्य 30% धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है तथा पेमेन्ट प्लान के अनुसार 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त किया जाना है। शिकायतकर्ता को दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी की ओर से प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.02.2024 प्राप्त हुआ, जो भारतीय डाक के माध्यम से भेजा गया था, जिसमें उललेखित था कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष निर्धारित समयावधि के भीतर अपनी देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहे हैं, जिस कारण विपक्षी द्वारा vat यूनिट का आवंटन अवैध रूप से निरस्त कर दिया गया। इसके अतिरिक्त यह भी उलल्‍लेखित किया गया कि शिकायतकर्ता के पास उक्त नोटिस प्राप्त होने के बाद, यदि कोई धनराशि हो, तो धनराशि वापसी का दावा करने और इस सम्बन्ध में सभी औपचारिकताओं को पूर्ण करने के लिए 7 दिन हैं, ऐसा न करने पर-विपक्षी कंपनी की नीति के अनुसार धनवापसी चेक तैयार किया जाएगा; जिसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा तुरन्त दिनांक 24.02.2024 को विपक्षी को दो ई-मेल प्रेषित किये गये, जिनमें अवगत कराया गया कि उनके द्वारा We प्लान के अनुसार समय-समय पर देय धनराशि का पूर्ण भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता, पर wre प्लान के अनुसार देय धनराशि का भुगतान न करने का झूठा आरोप लगाया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "THE DOWNTOWN" में आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2047 के माध्यम से यूनिट संख्या-8द5/70/0/43 बुक करायी गयी थी उक्त यूनिट के सापेक्ष आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था। vad यूनिट के सापेक्ष विपक्षी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। हालांकि, शिकायतकर्ता को सहमत भुगतान >|) योजना के अनुसार 8,05,37/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष था, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में Page 5

विफल रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 प्रेषित किया गया, जोकि केवल लीज विकल्प के लिए एक सूचना पत्र था, न कि स्वयं के उपयोग के लिए, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रक्रिया का अनुपालन नहीं किया गया। चूंकि शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है और उसके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 44.02.2024 को बुक की गयी यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। बिल्डर बायर Wire के प्रस्तर-4.4 व 6 के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट की स्थिति में विपक्षी कंपनी यूनिट की कुल कीमत का i0% धनराशि जब्त कर सकती है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट का आवंटन निरस्त करते हुए 0% धनराशि जब्त करने का अधिकारी है और शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(6) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में न आने के कारण प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने व आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि जब्त कर शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने हेतु स्वतंत्रता प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं -विकास) (विक्रय //पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :-- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following:

i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +496 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he a STS Page 6 का ar oe Ne | Sees be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +779% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of _ the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him.by. the. Allottee..by. deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

आवंटन अनुबनध पत्र के नियम एवं शर्तों से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान wre प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसमें यूनिट के कुल बिक्री मूल्य का 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के सम्नय किया जाना था। इसी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। oe 7

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत प्रकरण में यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 8,22,938/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर में भी की गयी है, जोकि लगभग 30 प्रतिशत है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.06.2047 के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर आवंटन अनुबन्ध की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिनांक 26.42.2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया। इसके अतिरिक्त यह भी स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य सहमत पेमेन्ट प्लान के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा 70% धनराशि का भुगतान, विपक्षी द्वारा कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 70% धनराशि का भुगतान विपक्षी को नहीं किया गया है और न॑ ही विपक्षी द्वारा पत्रावली पर. ऐसा कोई साक्ष्य / परियोजना के सम्बन्धित आवश्यक चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र vd परियोजना के ओ.सी. हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण को किये गये आवेदन की प्रति, दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है, ऐसी स्थिति में यह स्पष्ट है विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है।

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक,अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की mis के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि है क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? g/ यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के EE Page 8 अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-नारुब्जॉंश Grand में Ground Floor पर यूनिट WI-SKG/KG/GE/43 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 27.06.2047 को आवंटन अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसका कुल बिक्री मूल्य 27,95,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा आवंटन अनुबन्ध के अनुसार कुल बिक्री मूल्य 30% धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है तथा पेमेन्ट प्लान के अनुसार 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्राप्त होने के उपरान्त किया जाना है। शिकायतकर्ता उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है फिर भी विपक्षी, vera यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार नहीं है। उपरोक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 74.02.2024 को अवैध घोषित करने एवं प्रश्नगत यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, इसके अतिरिक्त मानसिक एवं शारीरिक उत्पीड़न हेतु ,00,00,000 /- रुपये की धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "THE DOWNTOWN" में आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2047 के माध्यम से यूनिट WI-SKG/KG/GF/43 बुक करायी गयी थी। उक्त यूनिट के सापेक्ष आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था तथा 20% धनराशि का भुगतान बुकिंग के 45 दिनों के भीतर किया जाना था एवं शेष 70% धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने के समय किया जाना था। उक्त यूनिट के सापेक्ष विपक्षी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। हालांकि, शिकायतकर्ता को सहमत भुगतान योजना के अनुसार 8,05,37/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष था, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांक 29.06.2023 प्रेषित किया गया, जोकि केवल लीज विकल्प के लिए एक सूचना पत्र था, न कि स्वयं के उपयोग के लिए, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा vipat or अनुपालन नहीं किया गया। चूंकि शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है और उसके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 4.02.2024 al बुक की गयी यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। बिल्डर बायर

| tre के प्रस्तर-4.4 व ot के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान moe | जाने में डिफॉल्ट की स्थिति में विपक्षी कंपनी यूनिट की कुल कीमत का i0% धनराशि जब्त कर सकती है, जिस कारण विपक्षी, शिकायतकर्ता की यूनिट का आवंटन निरस्त करते हुए 0% धनराशि जब्त करने का अधिकारी है और शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 20:6: की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “सतीश बत्रा बनाम सुधीर रावल" जिसकी सिविल अपील संख्या-7588 /20i2 है, में स्पष्ट रूप से कहा कि ae मनी एक प्रारम्भिक भुगतान की धनराशि है, जोकि अनुबन्ध को निभाये जाने के लिए दी जाती है अर्थात अनुबन्ध के उल्लंघन पर विक्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार अर्नेस्ट मनी /अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी है, साथ ही यह भी उल्लेख किया गया है कि मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश “श्री हनुमान कॉटन fea एवं अन्य बनाम टाटा एयर क्राफ्ट लिमिटेड" (970 SCR(3) 27) 4 मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि यदि धनराशि के लेन-देन में क्रेता द्वारा डिफॉल्ट किया जाता है तो विक्रेता अर्नैस्ट मनी /अग्रिम अदा की गयी धनराशि को जब्त करने का अधिकारी होगा शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन अनुबन्ध की शर्तों का उल्लंघन किया गया है और विभिन्‍न अनुस्मारकों के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा आज तक अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार यूनिट के कुल मूल्य का 0% धनराशि जब्त कर, शेष धनराशि बिना किसी ब्याज के वापस करने का अधिकारी है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में न आने के कारण प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने व आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 0% धनराशि जब्त कर शेष धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने हेतु स्वतंत्रता प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he Sr er ET Page 0 & be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की SRI—2(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है-कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार/अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लेखित है कि परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांकित 27.06.2047 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-07 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा आवंटन /अनुबन्ध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की aque अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 26.42.2022 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित Page l किया गया है कि —

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी द्रशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 26.42.2022 + कोविड-49 हेतु 6 माह (दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020) फोर्स मैज्योर की अवधि अर्थात दिनांक 26.06.2023 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :--

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account.of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the i... ae to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। Wy एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2006 के अधीन दिनांक 7.40.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' Page 3

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में wt wea a में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+HI प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना zat प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciRt प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥#८7/९+/ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3-की अधिसूचना संख्या-740 // 8-3-48-65 fafeer/t6 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7.] Schedule for possession of the said [{Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण es Page 4 ८ eee | परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 Prema किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- पर आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को Grafts करते हुए, आवंटन/अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.06.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित He | 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(७४७)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता, द्वारा भी MCLR+ ग्रातिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना Page 5 की जायेगी।

Pkg इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा = अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 5... शिकायतकर्ताशको यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “et पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। हि (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 6