उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 206 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण | यूनिट न0 पत्रावली पर बिल्डर अनुबंधानुसार वांछित उपलब्ध बायर कब्जा दिये अनुतोष ao रसीद /साक्ष्य के | एग्रीमेंट की जाने की अनुसार जमा तिथि तिथि धनराशि Go [. | NCRI44/04/923/2024 | पंकज सिंह Tli-I2 | रु0 48,37,986 // | 37.07.20i5 | निर्माण कार्य | यूनिट का प्रारम्भ होने कब्जा व की तिथि विलम्बित दिसम्बर 2024 | अवधि का से 36 माह ब्याज दिलाये तथा 6 माह | जाने का अनुग्रह अवधि | अनुरोध किया अर्थात जून. | गया है। 20:8 बनाम ओएसिस रियलटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना OASIS GRANDSTAND (PHASE-l) में saa तालिका में अंकित यूनिट संख्या 74-4442-703 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि WO 8,37,986 //-का भुगतान किया गया।

शिकायतकर्ता द्वारा प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 30.06.2043 को wo 4,50,053/ भुगतान करके एरिया 695 वर्गफिट बुक करायी गयी थी। आवेदन फार्म दिनांक 30.06.2043 की प्रति एनेक्चर-ए है। विपक्षी द्वारा दिनांक 07.07.20i3 को रु0 4,50,053/ar रसीद जारी किया गया जो एनेक्चर-बी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 07.04.2044 को यूनिट संख्या 42 के लिए वेलकम लेटर जारी किया गया जो एनेक्चर-जी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 3.0:.20i5 को अस्थाई आवंटन पत्र जारी किया गया जो एनेक्चर-आई है। विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि के सम्बन्ध में जारी रसीद क्रमशः- WER -बी, सी, डी, ई, एफ, एच, जे, के, एल, एम, एन, क्यू, आर, एस, टी व वी है। विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर एग्रीमेंट के क्लाज-श27 के अनुसार यूनिट का कब्जा निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि से 36 माह में दिया जाना था परन्तु विपक्षी कब्जा उपलब्ध कराये जाने में असफल रहा है। अनुबंध के sera 27 के अनुसार निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि दिसम्बर 2074 से 36 माह में अर्थात दिसम्बर 2047 तक आवश्यक वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ यूनिट का कब्जा दिया जाना प्रस्तावित था। शिकायतकर्ता द्वारा नोटबंदी व wifas-i9 F उत्पन्न वित्तीय संकट होने के बावजूद पेमेंट प्लान के अनुसार विपक्षी द्वारा जारी मांग पत्र के विरूद्ध किश्तों का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को यूनिट के सापेक्ष लगभग 75 प्रतिशत GO 48,97,986,/ का भुगतान किया जा चुका है।

विपक्षी को दिनांक 05.02.2024 को यमुना विकास प्राधिकरण द्वारा जारी अनापत्त्ि प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है, जिसे विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर अपलोड किया गया है और विपक्षी द्वारा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं. किया गया है। विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन दिनांक 20.03.2024 को जारी किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा 2डी, 42 व 49 का उल्लेख किया गया है। अत: शिकायतकर्ता ने विपक्षी से विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित करते हुए फ्रेश मांग पत्र जारी करने, रेरा प्राधिकरण द्वारा तकनीकी दल से बढ़े हुए एरिया का निरीक्षण कराये जाने, विधिक रूप से बेसिक सुविधाओं के साथ यूनिट का कब्जा दिलाये जाने, कन्वेयान्स डीड निष्पादित कराये जाने, दिसम्बर 2047 से कब्जा दिये जाने की तिथि तक प्रतिमाह विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने व विधिक खर्च रु0 4,00,000 / दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद क़े समर्थन में लिखित अभिकथन, प्रतिउत्तर, आवंटन पत्र, बिल्डर बायर एग्रीमेंट, मांग पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- 2 a — थे क्रम poe | दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0)

4 विपक्षी द्वारा जारी रसीद रसीद संख्या 222 0.07.203 रु0 ,50,053 / रसीद संख्या 666 49.08.2043 BO 4,59,326/ रसीद संख्या 883 24.03.2044 BO 4,54,69 / रसीद संख्या 2734 07.06.204 BO ,06,840 / रसीद संख्या 2748 48.04.2045 BO 4,50,000 / रसीद संख्या 2749 48.04.2045 रु0 40,300 / रसीद संख्या 3939 02.04.206 BO 3,09,08 / wale संख्या 4287 48.07.2046 BO 2,43,460 / रसीद संख्या 437 43.08.2046 BO 2,35,805 / रसीद संख्या 4574 09.42.206 BO 2,24,949 / रसीद संख्या 4850 24.03.207 BO 96,454/ कुल योग :_|रु० 78,37,986 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना ओएसिस ग्राण्डस्टेन्ड में कन्सट्रक्शन लिंक प्लान के अन्तर्गत यूनिट संख्या संख्या टी 4-7::2 में आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 34.04.2045 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर एग्रीमेंट / एलॉटमेंट एग्रीमेंट के क्लाज 27 के अनुसार यूनिट का कब्जा जून 2048 में दिया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि को स्वीकार किया गया है। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को चारों वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत दिनांक 05.02.2024 को ओ.सी भी प्राप्त हो चुका है जो एनेक्चर-ए है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता at दिनांक 20.03. 2024 को ऑफर ऑफ पजेशन भेजा जा चुका है, जो एनेक्चर-बी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 20.03.2024 को मांग पत्र भेजकर सूचित किया गया जो एनेक्चर-सी है। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर आवंटित यूनिट अंतिम रूप से दिनांक 03.08. 2024 को निरस्त कर दी गयी है जो एनेक्चर-डी है। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के क्लाज 26(बी) के अनुसार यदि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेंट शैड्यूल के अनुसार निर्धारित अवधि में धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है या अनुबंध का उल्लघन किया जाता है तो आवंटन निरस्त हो जाएगा और यूनिट की कुल कीमत का 5 प्रतिशत धनराशि कटौती करके अवशेष देय धनराशि बिना ब्याज के वापस किया 3 —_—

जाना है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा 46) के अनुसार यूनिट पुर्नस्थापित किये जाने का अनुरोध नहीं किया गया है, जिस कारण वर्तमान शिकायत पोषणीय न होने के कारण निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा यूपी रेरा रुल्स 20I8 की va 9.3 व माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 7588 /2042 सतीश बत्रा बनाम सुधीर wae, श्री हनुमान कॉटन मिल्स बनाम टाटा एयरक्राफ्ट (970एससीआर(3)427) व रेरा पीठ द्वारा शिकायत संख्या एनसीआर444 / 40 // 83450 // 2024 मीनाक्षी सिंह बनाम ए आर लैण्डक्राफ्ट का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा वर्तमान वाद निरस्त किये जाने व बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार अर्नेस्ट मनी की कटौती उपरांत धनराशि शिकायतकर्ता को वापस किये जाने की अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति के समर्थन में ओ.सी दिनांक 05.02.2024, ऑफर ऑफ पजेशन, इंटीमेशन ऑफ डिमांड लेटर व यूनिट निरस्तीकरण पत्र की प्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल की गयी जिसमें विपक्षी की लिखित आपत्ति की प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 20.03.2024 को ऑफर ऑफ पजेशन मय मांग पत्र जिसमें फार्मर कम्पशेंशन व बढ़े हुए एरिया की अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की लिखित आपत्ति की पैरा 2 का खण्डन किया गयां है क्‍योंकि विपक्षी द्वारा यह उल्लिख्ति किया गया है कि चारों वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ ओ.सी हेतु दिनांक 05.02.2024 को आवेदन किया गया है जबकि विपक्षी द्वारा वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की प्रति अपलोड नही की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.03.2024 को ऑफर ऑफ पजेशन के संदर्भ में विपक्षी को ईमेल भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 04.08.2024 को लीगल नोटिस भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 03.08.2024 प्राप्त नहीं हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम की धारा ॥4, to RTT TT waritenei44 // 03 / 52772 // 2020 राजीव कुमार तिवारी बनाम ओएसिस रियलटेक oft में दिनांक 08.09.2020 को रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का संदर्भ 4 Se

अंकित करते हुए यूनिट का कब्जा व दिनांक 34.:220I7 से कब्जा की तिथि विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, अनुचित मांग की गयी धनराशि को हटाये जाने तथा दिनांक 03.08.2024 को यूनिट निरस्तीकरण को शून्य घोषित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है? 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4 -: प्रश्न संख्या । इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 20.03.2024 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी करते हुए दिनांक 20.03.2024 को शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष शेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने के लिए मांग पत्र भी भेजा गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिस कारण आवंटित यूनिट दिनांक 03.08.2024 को निरस्त कर दी गयी। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर में यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को मांग पत्र व यूनिट निरस्तीकरण पत्र नहीं प्राप्त हुए है।

gael के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता को देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग पत्र भेजे गये लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट दिनांक 03.08.2024 को निरस्त कर दी गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध शिकायतकर्ता के बिल्डर बायर wie दिनांकित 34.04.2045 से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा परियोजना निर्माण कार्य शुरू होने की तिथि दिसम्बर 2074 से 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 208 तक दिया जाना था। शिकायतकर्ता आवंटित यूनिट की कुल कीमत wo 23,74,858,/ थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किये जाने हेतु SAKA लिंक प्लान का चयन किया गया जिसके अनुसार शिकायतर्ता द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा कन्सट्रक्शन लिंक पेमेंट प्लान के तहत रु0 937986/ का भुगतान किया जा चुका है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 75 प्रतिशत से अधिक धनराशि की अदायगी विपक्षी को की जा चुकी है। अतः विपक्षी द्वारा उठाया गया यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को जमा धनराशि की अदायगी नहीं की जा रही है, संधारणीय नहीं है। इसके अतिरिक्त सामान्यतः यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह उक्त के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,पढ्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.2 एवं धारा 9.3 में यह प्राविधानित है कि :- धारा 9.2

In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i. Stop making further payments to Promoter as demanded ‘by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: हु Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be 6 —_— SS paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. धारा 9.3

The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii, In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty ७9५5 prior to such termination.

उक्त प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि का भुगतान न किये जाने पर मांग पत्र, अनुस्मरण पत्र तथा प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किये जाने का प्राविधान है परन्तु प्रश्ननत शिकायत में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में केवल एक मांग पत्र प्रेषित किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित कर चेतावनी नहीं दी गयी तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बकाया धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु केवल एक मांग पत्र दिनांकित 20.03.2024 को प्रेषित किया गया जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई अनुस्मारक पत्र प्रेषित नहीं किया गया जो उपरोक्त विधि व्यवस्था के विपरीत है। इसके अतिरिक्त उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार यदि विपक्षी द्वारा वैधानिक रूप से शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जाती है तो विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि वापस किये जाने का प्राविधान है जोकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को वापस नहीं की गयी। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा जून 208 तक उपलब्ध कराया जाना था परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का i

कब्जा उपलब्ध कराने में 6 वर्ष का विलम्ब किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो रहा है कि विपक्षी के पक्ष पर शिकायतकर्ता को समय सीमा के अन्दर यूनिट का कब्जा न दिये जाने का दोष है। अतः ऐसी स्थिति में विपक्षी शिकायतकर्ता को समय से कब्जा न देने कारण शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी आवंटन को निरस्त नहीं कर सकता है जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुरूप नहीं है। उक्त के अतिरिक्त वर्तमान प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परिवाद दिनांक 22.04.2024 को योजित की गयी है तथा उसके उपरांत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 03.08.2024 को प्रेषित किये गये है जिससे यह स्पष्ट होता है कि वर्तमान परिवाद के लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट को कैंसिल करने की कार्यवाही की गयी है जो परिवाद के लम्बित रहने के दौरान यूनिट निरस्त किया जाना विधिक रूप से सही नहीं है। यह भी उल्लेखनीय है कि प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्‍्डर निरस्त नहीं करायी गयी है। विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य क्रेता को आवंटित की जा चुकी हो और vad यूनिट उपलब्ध न हो।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी का यह कथन कि शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी है जो उपरोक्त विश्लेषण के अनुसार स्वीकार किये जाने योग्य नही है तथा विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त किया जाना उपरोक्त उल्लिखित रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुरूप वैधानिक नहीं है। तदूनुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है। फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के we 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एणग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 ,//4985 में पारित आदेश दिनांक o9-72-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “in the affidavit dated 05.2,2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"।2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQ! category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” 9 — Se

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-04-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-s4-20:9 से दिनांक 09-2-2049) एवं 33 दिन(6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक WT 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 दिन+ 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त wifs—i9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3--: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट or कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ——“Sso- -0 शिकायतकर्ता का कहना है क्रि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 34.04.2045 को बिल्डर बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ। बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि दिसमबर 2044 से 36 माह तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2048 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को दिनांक 05.02.2024 को कुल 8 टॉवर (टॉवर-3, 4, 5, 7, 8, 9, 40 व 4) के सापेक्ष आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर लिखित आपत्ति के साथ एनेक्चर-ए के रूप में उपलब्ध है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा

6 माह अनुग्रह अवधि के साथ जून 2048 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 6 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Sa 4 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लिं. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2ore के अधीन दिनांक 47.0.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर afi) में प्रमोटर के डिफाल्टर . होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" ——o 2

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥७४८,९+]प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति (compensation) के प्रकरण पर सुनवाई का aater रेश अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.208 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 48,37,986,/ पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर 7 Ss नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,/4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिंकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा AHS अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें जिसके लिए शिकायतकर्ता ऑन लाइन प्रार्थना पत्र अपलोड करके उसकी प्रति रेरा कार्यालय में दाखिल करना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ———— ro? OS-OS- ८७२० (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमंबुद्धनगर 44