वन पक भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत MI-3 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. dees, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या a | यूनिट सं. | कुल मूल्य | जमा धनराशि P| इटारा44/0/25923/2025 इन्द्रा देवी 86,8" | 43,00,500 /- | 3,55,2 /- Floor 2. | रटारा44॥0725922/2025 इन्द्रा देवी 825,8" | 43,00,500/— | 3,55,I2 /- Floor 3. | NCRI44/04/I8742/2024 | सीमा रानी एवं अजय कुमार | 034, 0 | 3,00,500/— | 2,2,363 /- शर्मा Floor |S | पटारा44/0725920/2025 विक्रम शर्मा 84, 8” | 3,00,500 /- | 4,79,52 /- Floor 5. | NCRI44/04/I924/2024 नितेश कुमार J-8,4" | 8,62,000/— | 2,65,540 /- Floor | | एटारा44/0726225/2025 कुंज लता एवं हिमांशु 6205. [43,59,025 /- | 3,59,025 /— राज़ोरा बनाम aad हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड शिकायतकर्ता gat देवी के साथ 05 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध wera शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36 से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- टार44/0/25923/2025 इन्द्रा देवी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। 29868 4 Ow = में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक

30.09.2045 को विपक्षी की परियोजना “HABITECH CRYSTAL 36" के 8" फ्लोर पर यूनिट WeI-8i6 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 3,00,500/—wue था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 3,55,I2i/-6ud का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रॉस्पेक्टस /ब्रोशर में दिये गये विशेष वर्णन के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 30.09.2045 को विपक्षी की परियोजना “CRYSTAL MALL 36" के 8" फ्लोर पर यूनिट we-si6 बुक करायी गयी थी। एम.ओ.यू. के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 3,55,I2I/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 23.40.2045 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट (M.0.U) निष्पादित किया गया, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.208 तक अथवा उससे पहले यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में कोई सूचना प्रदान की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष संपूर्ण धनराशि का भुगतान स्वयं किया गया है अर्थात किसी भी बैंक से ऋण प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ost के अन्तर्गत लिखित शिकायत, एम.ओ.यू /अनुबन्ध दिनांकित 23.40.2045, पेमेन्ट प्लान, ब्रोशर, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद, प्रत्युत्तर, लिखित बहस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिनांकित 30.09.20i5 के माध्यम से उनकी परियोजना "CRYSTAL MALL 36" के 8" फ्लोर पर स्थित कॉमर्शियल यूनिट संख्या-86 बुक करायी गयी थी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांक 23.40.2045 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 34.42.2048 Page 2

| | शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 7,5,330 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्जर-8 के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा पहले ही दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक की अवधि के लिए 7,5,330,/- रुपये की धनराशि का भुगतान एश्योर्ड रिटर्न के रूप में कर दिया गया है, इसलिए एश्योर्ड रिटर्न के रूप में भुगतान की गयी 7,5,330/- रुपये की धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का sitet. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा दिनांक 74.07.202 को शिकायतकर्ता की यूनिट को अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 30.03.206 के प्रस्तर संख्या-5(७), (b) & (०) के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर 47 फ्लोर पर यूनिट WeaN-46 & 4i7 आवंटित की-गयी | विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 47.02.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक- के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 44.07.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा यूनिट की सब-लीज डीड के निष्पादन हेतु दिनांक 05.03.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र भेजा जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-# के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि दिल्‍ली एन.सी.आर. में मा. एन.जी.टी. के आदेशों के अन्तर्गत दिनांक 09.44.2047 से 8 दिनों के लिए, दिनांक 29.40.2048 से 46 दिनों के लिए, EPCA के आदेश के अन्तर्गत दिनांक 05.44.2049 से 5 दिनों के लिए और मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 04.44.2049 के अन्तर्गत 36 दिनों के लिए परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध रहा। इसके अतिरिक्त मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 44.02.2020 के अन्तर्गत रात्रि के समय परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध था, जिसके पश्चात्‌ wifas—i9 महामारी के कारण देश में लगे संपूर्ण लॉकडाउन के कारण भी परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उपरोक्त सभी कारणों से beGaun को पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब हेतु लाभ प्राप्त करने का अधिकारी

Page 3 fe है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता को wars रिटर्न के रूप में भुगतान की गयी 7,:5,330/- रुपये की धनराशि के सम्बन्ध में लेजर अकाउंट, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं परियोजना का sitet दिनांकित 45.04.2023, उ.प्र. प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड द्वारा पारित आदेश दिनांक 27.05.2020, अनुस्मारक पत्र दिनांक 47.02.2023, शिकायतकर्ता की यूनिट को यूनिट Wen—46 & 47 में स्थानांतरित कर प्रेषित कब्जा हेतु प्रस्ताव-पत्र दिनांक 44.07.2024, यूनिट की सब-लीज डीड कराये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक 05.03.2023, रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020, 48.08.2024, रेरा प्राधिकरण की tre—ory द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेश दिनांक 46.42.2020, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर,/ लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा एम.ओ.यू. दिनांक 30.40.2045 के माध्यम से विपक्षी की परियोजना "CRYSTAL MALL" के 8" फ्लोर पर स्थित यूनिट wer-sis बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 73,55,02/-90y की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांकित 30.40.2045 के पृष्ठ संख्या-03 प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि सहित जून, 2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा दिनांक 34.03.2020 के पश्चात्‌ एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया गया है। विपक्षी, एश्योर्ड रिटर्न की धनराशि को कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज में समायोजित नहीं कर सकता है, क्योंकि was रिटर्न एम.ओ.यू. के अन्तर्गत एक स्वतंत्र कॉन्ट्रेक्ट की जिम्मेदारी है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण अथवा भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिस कारण विपक्षी अवशेष एश्योर्ड रिटर्न प्रदान करने हेतु उत्तरदायी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता Ce

को परियोजना से सम्बन्धित सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं परियोजना के पूर्ण होने पर सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त ओ.सी. के सम्बन्ध में कोई सूचना प्रदान नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को “यूनिट के अपग्रेड” होने के सम्बन्ध में दिनांक 44.07.2024 की तिथि का कोई पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी अवैध रूप से आवेदन फॉर्म के प्रस्तर-5(७), (9) & (०) पर भरोसा कर रहा है, जो एम.ओ.यू. का भाग/अंश नहीं है। आवेदन फॉर्म पर विपक्षी प्रमोटर के हस्ताक्षर नहीं है और यह सिर्फ एक जानकारी इकट्ठा करने वाला साक्ष्य था, जिस यूनिट के सम्बन्ध में वर्तमान शिकायत योजित की गयी है, एम.ओ.यू. के अनुसार उस यूनिट का निर्माण कार्य अभी भी पूर्ण नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा भेजा गया अनुस्मारक पत्र दिनांक 47.02.2023 प्राप्त हुआ है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 3,55,.2i/—- रुपये की धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व भुगतान किये जाने की तिथि से समस्त धनराशि प्राप्त होने की तिथि तक 42 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु deni, इस आशय का विचरित किया गया है कि aa शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा दिनांक 30.09.205 को विपक्षी की परियोजना "CRYSTAL MALL 36’ के 8४४ फ्लोर पर यूनिट we-si6 बुक करायी गयी थी। एम.ओ.यू. के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 3,55,I2/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 23.0.2045 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट (M.0.U) निष्पादित किया 4) गया, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2048 तक अथवा उससे पहले यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न कक परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में कोई सूचना Page 5 aN ye =

प्रदान की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष संपूर्ण धनराशि का भुगतान स्वयं किया गया है अर्थात किसी भी बैंक से ऋण प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 34.03.2020 के पश्चात्‌ years रिटर्न का भुगतान नहीं किया गया है और विपक्षी, एश्योर्ड रिटर्न की धनराशि को कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज में समायोजित नहीं कर सकता है, क्योंकि wars रिटर्न एम.ओ.यू. के अन्तर्गत एक स्वतंत्र कॉन्ट्रेक्ट की जिम्मेदारी है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण अथवा भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिस कारण विपक्षी अवशेष एश्योर्ड रिटर्न प्रदान करने हेतु उत्तरदायी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी समस्त जमा धनराशि 3,95,I2]/— रुपये ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व भुगतान किये जाने की तिथि से समस्त धनराशि प्राप्त होने की तिथि तक 42 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिनांकित 30.09.2045 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL 36” के 8" फ्लोर पर स्थित कॉमर्शियल यूनिट WAN-86 बुक करायी गयी थी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांक 23.0.20i5 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 34.42.2048 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 7,5,330/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्‍्जर-8 के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि विपक्षी द्वारा पहले ही दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.2024 तक की अवधि के लिए 7,5,330/— रुपये की धनराशि का भुगतान एश्योर्ड रिटर्न के रूप में कर दिया गया है, इसलिए एश्योर्ड रिटर्न के रूप में भुगतान की गयी 7,5,330/— रुपये की धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.07.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट को अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 3003.20i6 के प्रस्तर संख्या-5(७), (०) & (०) के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-446 & 47 आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी

अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतुं दिनांक 47.02.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-7) के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 44.07.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा यूनिट की सब-लीज डीड के निष्पादन हेतु दिनांक 05.03.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र भेजा जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-ः# के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि दिल्‍ली एन.सी.आर. में मा. एन.जी.टी. के आदेशों के अन्तर्गत दिनांक 09.44.2047 से 8 दिनों के लिए, दिनांक 29.40.20i8 से 46 दिनों के लिए, EPCA के आदेश के अन्तर्गत दिनांक 05.44.2049 से 5 दिनों के लिए और मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 04.44.2049 के अन्तर्गत 36 दिनों के लिए परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध रहा। इसके अतिरिक्त मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 44.02.2020 के अन्तर्गत रात्रि के समय परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध था, जिसके पश्चात्‌ olfas—i9 महामारी के कारण देश में लगे संपूर्ण लॉकडाउन के कारण भी परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उपरोक्त सभी कारणों से परियोजना को पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब हेतु लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर एम.ओ-यू /अनुबन्ध दिनांकित 23.40.20i5 की छायाप्रति दाखिल है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा परियोजना /मॉल का निर्माण कार्य पूर्ण कर 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून, 2048 तक शिकायतकर्ता को sat BRAN यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोकतानुसार रा १०० 4 शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.20:8 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, ॥ कक. परन्तु वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर चारों ७ ey * अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है। Page 7 hu जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्रावधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि — Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें । रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

| See The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wip होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें wr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

+]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved." उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees,and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth 'केअनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। Page 9 एलॉटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के oe 40 में निम्न ऑब्जरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ne Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जरवेशन” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कंस्ट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “asa लाईन”, | प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक ered”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्स्स” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। 'रेरा के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। RW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ We. के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

20 It is apparent that RERA _ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond [ year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास /»फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." Page 2

a ऑब्ज़रवेशन 4 यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य 'रेरा' का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 //2049 ”पायनियर अर्बन लैन्ड एण्ड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

Vat आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जववेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देख-रेख में प्रमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी = का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें| माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो ग्रेस रियलटेक प्रा. लि. बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि"“में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का sit. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न ऑब्जरवेशन दिया है कि :-

2.. The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. l and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 28.06.209, after the issuance of Occupation Certificate on 3.05.209. The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27..208 till the date of offer of possession was made to the allottees. मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर «लव प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया aur न्‍्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास

ः से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी.,//अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है, ऐसे में यह उचित होगा कि Page 3 शिकायतकर्तागण अपने भवन/यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्तागण अनुबन्ध के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु रेरा प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित करने लिए स्वतंत्र होंगे। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलाया जाना न्यायोचित नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश yea शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग का अनुतोष निरस्त किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। wee पत्रावलियाँ दाखिल दफ्तर हों। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए। उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4

वन पक भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत MI-3 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. dees, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या a | यूनिट सं. | कुल मूल्य | जमा धनराशि P| इटारा44/0/25923/2025 इन्द्रा देवी 86,8" | 43,00,500 /- | 3,55,2 /- Floor 2. | रटारा44॥0725922/2025 इन्द्रा देवी 825,8" | 43,00,500/— | 3,55,I2 /- Floor 3. | NCRI44/04/I8742/2024 | सीमा रानी एवं अजय कुमार | 034, 0 | 3,00,500/— | 2,2,363 /- शर्मा Floor |S | पटारा44/0725920/2025 विक्रम शर्मा 84, 8” | 3,00,500 /- | 4,79,52 /- Floor 5. | NCRI44/04/I924/2024 नितेश कुमार J-8,4" | 8,62,000/— | 2,65,540 /- Floor | | एटारा44/0726225/2025 कुंज लता एवं हिमांशु 6205. [43,59,025 /- | 3,59,025 /— राज़ोरा बनाम aad हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड शिकायतकर्ता gat देवी के साथ 05 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध wera शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36 से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- टार44/0/25923/2025 इन्द्रा देवी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। 29868 4 Ow = में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक

30.09.2045 को विपक्षी की परियोजना “HABITECH CRYSTAL 36" के 8" फ्लोर पर यूनिट WeI-8i6 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 3,00,500/—wue था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 3,55,I2i/-6ud का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रॉस्पेक्टस /ब्रोशर में दिये गये विशेष वर्णन के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 30.09.2045 को विपक्षी की परियोजना “CRYSTAL MALL 36" के 8" फ्लोर पर यूनिट we-si6 बुक करायी गयी थी। एम.ओ.यू. के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 3,55,I2I/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 23.40.2045 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट (M.0.U) निष्पादित किया गया, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.208 तक अथवा उससे पहले यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में कोई सूचना प्रदान की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष संपूर्ण धनराशि का भुगतान स्वयं किया गया है अर्थात किसी भी बैंक से ऋण प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ost के अन्तर्गत लिखित शिकायत, एम.ओ.यू /अनुबन्ध दिनांकित 23.40.2045, पेमेन्ट प्लान, ब्रोशर, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीद, प्रत्युत्तर, लिखित बहस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिनांकित 30.09.20i5 के माध्यम से उनकी परियोजना "CRYSTAL MALL 36" के 8" फ्लोर पर स्थित कॉमर्शियल यूनिट संख्या-86 बुक करायी गयी थी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांक 23.40.2045 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 34.42.2048 Page 2

| | शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 7,5,330 /- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्जर-8 के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा पहले ही दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक की अवधि के लिए 7,5,330,/- रुपये की धनराशि का भुगतान एश्योर्ड रिटर्न के रूप में कर दिया गया है, इसलिए एश्योर्ड रिटर्न के रूप में भुगतान की गयी 7,5,330/- रुपये की धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का sitet. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा दिनांक 74.07.202 को शिकायतकर्ता की यूनिट को अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 30.03.206 के प्रस्तर संख्या-5(७), (b) & (०) के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर 47 फ्लोर पर यूनिट WeaN-46 & 4i7 आवंटित की-गयी | विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु दिनांक 47.02.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक- के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 44.07.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा यूनिट की सब-लीज डीड के निष्पादन हेतु दिनांक 05.03.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र भेजा जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-# के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि दिल्‍ली एन.सी.आर. में मा. एन.जी.टी. के आदेशों के अन्तर्गत दिनांक 09.44.2047 से 8 दिनों के लिए, दिनांक 29.40.2048 से 46 दिनों के लिए, EPCA के आदेश के अन्तर्गत दिनांक 05.44.2049 से 5 दिनों के लिए और मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 04.44.2049 के अन्तर्गत 36 दिनों के लिए परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध रहा। इसके अतिरिक्त मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 44.02.2020 के अन्तर्गत रात्रि के समय परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध था, जिसके पश्चात्‌ wifas—i9 महामारी के कारण देश में लगे संपूर्ण लॉकडाउन के कारण भी परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उपरोक्त सभी कारणों से beGaun को पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब हेतु लाभ प्राप्त करने का अधिकारी

Page 3 fe है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता को wars रिटर्न के रूप में भुगतान की गयी 7,:5,330/- रुपये की धनराशि के सम्बन्ध में लेजर अकाउंट, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं परियोजना का sitet दिनांकित 45.04.2023, उ.प्र. प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड द्वारा पारित आदेश दिनांक 27.05.2020, अनुस्मारक पत्र दिनांक 47.02.2023, शिकायतकर्ता की यूनिट को यूनिट Wen—46 & 47 में स्थानांतरित कर प्रेषित कब्जा हेतु प्रस्ताव-पत्र दिनांक 44.07.2024, यूनिट की सब-लीज डीड कराये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांक 05.03.2023, रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020, 48.08.2024, रेरा प्राधिकरण की tre—ory द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेश दिनांक 46.42.2020, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर,/ लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा एम.ओ.यू. दिनांक 30.40.2045 के माध्यम से विपक्षी की परियोजना "CRYSTAL MALL" के 8" फ्लोर पर स्थित यूनिट wer-sis बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 73,55,02/-90y की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांकित 30.40.2045 के पृष्ठ संख्या-03 प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि सहित जून, 2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा दिनांक 34.03.2020 के पश्चात्‌ एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया गया है। विपक्षी, एश्योर्ड रिटर्न की धनराशि को कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज में समायोजित नहीं कर सकता है, क्योंकि was रिटर्न एम.ओ.यू. के अन्तर्गत एक स्वतंत्र कॉन्ट्रेक्ट की जिम्मेदारी है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण अथवा भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिस कारण विपक्षी अवशेष एश्योर्ड रिटर्न प्रदान करने हेतु उत्तरदायी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता Ce

को परियोजना से सम्बन्धित सभी अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं परियोजना के पूर्ण होने पर सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त ओ.सी. के सम्बन्ध में कोई सूचना प्रदान नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को “यूनिट के अपग्रेड” होने के सम्बन्ध में दिनांक 44.07.2024 की तिथि का कोई पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी अवैध रूप से आवेदन फॉर्म के प्रस्तर-5(७), (9) & (०) पर भरोसा कर रहा है, जो एम.ओ.यू. का भाग/अंश नहीं है। आवेदन फॉर्म पर विपक्षी प्रमोटर के हस्ताक्षर नहीं है और यह सिर्फ एक जानकारी इकट्ठा करने वाला साक्ष्य था, जिस यूनिट के सम्बन्ध में वर्तमान शिकायत योजित की गयी है, एम.ओ.यू. के अनुसार उस यूनिट का निर्माण कार्य अभी भी पूर्ण नहीं किया गया है और न ही विपक्षी द्वारा भेजा गया अनुस्मारक पत्र दिनांक 47.02.2023 प्राप्त हुआ है। विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 3,55,.2i/—- रुपये की धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व भुगतान किये जाने की तिथि से समस्त धनराशि प्राप्त होने की तिथि तक 42 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु deni, इस आशय का विचरित किया गया है कि aa शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा दिनांक 30.09.205 को विपक्षी की परियोजना "CRYSTAL MALL 36’ के 8४४ फ्लोर पर यूनिट we-si6 बुक करायी गयी थी। एम.ओ.यू. के अनुसार यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा 3,55,I2/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 23.0.2045 को बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट (M.0.U) निष्पादित किया 4) गया, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 30.06.2048 तक अथवा उससे पहले यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न कक परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने के सम्बन्ध में कोई सूचना Page 5 aN ye =

प्रदान की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष संपूर्ण धनराशि का भुगतान स्वयं किया गया है अर्थात किसी भी बैंक से ऋण प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 34.03.2020 के पश्चात्‌ years रिटर्न का भुगतान नहीं किया गया है और विपक्षी, एश्योर्ड रिटर्न की धनराशि को कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज में समायोजित नहीं कर सकता है, क्योंकि wars रिटर्न एम.ओ.यू. के अन्तर्गत एक स्वतंत्र कॉन्ट्रेक्ट की जिम्मेदारी है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण अथवा भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिस कारण विपक्षी अवशेष एश्योर्ड रिटर्न प्रदान करने हेतु उत्तरदायी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गयी समस्त जमा धनराशि 3,95,I2]/— रुपये ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व भुगतान किये जाने की तिथि से समस्त धनराशि प्राप्त होने की तिथि तक 42 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिनांकित 30.09.2045 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL 36” के 8" फ्लोर पर स्थित कॉमर्शियल यूनिट WAN-86 बुक करायी गयी थी। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांक 23.0.20i5 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 34.42.2048 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.202 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 7,5,330/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्‍्जर-8 के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि विपक्षी द्वारा पहले ही दिनांक 06.44.2045 से दिनांक 08.02.2024 तक की अवधि के लिए 7,5,330/— रुपये की धनराशि का भुगतान एश्योर्ड रिटर्न के रूप में कर दिया गया है, इसलिए एश्योर्ड रिटर्न के रूप में भुगतान की गयी 7,5,330/— रुपये की धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-८ के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.07.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट को अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 3003.20i6 के प्रस्तर संख्या-5(७), (०) & (०) के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर 4" फ्लोर पर यूनिट संख्या-446 & 47 आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी

अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतुं दिनांक 47.02.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-7) के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट के सम्बन्ध में दिनांक 44.07.2024 को कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा यूनिट की सब-लीज डीड के निष्पादन हेतु दिनांक 05.03.2023 को पहले ही अनुस्मारक पत्र भेजा जा चुका है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-ः# के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि दिल्‍ली एन.सी.आर. में मा. एन.जी.टी. के आदेशों के अन्तर्गत दिनांक 09.44.2047 से 8 दिनों के लिए, दिनांक 29.40.20i8 से 46 दिनों के लिए, EPCA के आदेश के अन्तर्गत दिनांक 05.44.2049 से 5 दिनों के लिए और मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 04.44.2049 के अन्तर्गत 36 दिनों के लिए परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध रहा। इसके अतिरिक्त मा. सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 44.02.2020 के अन्तर्गत रात्रि के समय परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध था, जिसके पश्चात्‌ olfas—i9 महामारी के कारण देश में लगे संपूर्ण लॉकडाउन के कारण भी परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उपरोक्त सभी कारणों से परियोजना को पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब हेतु लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 यूनिट्स हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर एम.ओ-यू /अनुबन्ध दिनांकित 23.40.20i5 की छायाप्रति दाखिल है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा परियोजना /मॉल का निर्माण कार्य पूर्ण कर 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून, 2048 तक शिकायतकर्ता को sat BRAN यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोकतानुसार रा १०० 4 शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.20:8 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, ॥ कक. परन्तु वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर चारों ७ ey * अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है। Page 7 hu जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्रावधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा is (॥) में प्राविधान है कि — Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें । रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

| See The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wip होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें wr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

+]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved." उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees,and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth 'केअनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। Page 9 एलॉटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के oe 40 में निम्न ऑब्जरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ne Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जरवेशन” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कंस्ट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “asa लाईन”, | प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक ered”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्स्स” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। 'रेरा के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। RW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ We. के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

20 It is apparent that RERA _ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond [ year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास /»फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." Page 2

a ऑब्ज़रवेशन 4 यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य 'रेरा' का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 //2049 ”पायनियर अर्बन लैन्ड एण्ड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

Vat आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जववेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देख-रेख में प्रमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी = का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें| माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो ग्रेस रियलटेक प्रा. लि. बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि"“में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का sit. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न ऑब्जरवेशन दिया है कि :-

2.. The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. l and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 28.06.209, after the issuance of Occupation Certificate on 3.05.209. The Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27..208 till the date of offer of possession was made to the allottees. मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर «लव प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया aur न्‍्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास

ः से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी.,//अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है, ऐसे में यह उचित होगा कि Page 3 शिकायतकर्तागण अपने भवन/यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्तागण अनुबन्ध के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु रेरा प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित करने लिए स्वतंत्र होंगे। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलाया जाना न्यायोचित नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश yea शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग का अनुतोष निरस्त किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। wee पत्रावलियाँ दाखिल दफ्तर हों। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए। उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4