उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थितः- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या | | यूनिट न0.| पत्रावली पप | आवंटन की | कब्जा दिये | | ष्‌ ५ उपलब्ध रसीद के | तिथि जाने की तिथि do अनुसार जमा | धनराशि GO | I, TNGRI44704/080302023 | ata खत्री | eT 2-203 | रु० 54,22,045/ | 4..0.2008 | दिसम्बर 202 यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया ia गया है। बनाम ta इन्फ्रासिटी डेवलपर्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालिंत परियोजना ACE PARKWAY में उक्त तालिका में अंकित यूनिट संख्या टी 2-203 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा तालिका में अंकित धनराशि vo 54,22,845 / का विपक्षी को भुगतान किया गया।

शिकायतकर्ता की ओर से लिखित परिवाद दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित है कि आवंटन पत्र के पैरा-24 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 202 में प्राप्त होना था और 42 प्रतिशत वार्षिक ब्याज देय था। यह ब्याज दर कब्जा दिये जाने की तिथि से कब्जा प्राप्त होने की तिथि तक देय होगा। विपक्षी ग्रेस पीरिएड का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। अतः शिकायतकर्ता ने ओ. सी /सी.सी के साथ यूनिट का वैधानिक व विधिक कब्जा दिलाये जाने, कब्जा देय जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज, विपक्षी के विरूद्ध विचाराधीन वादों को, प्रोजेक्ट डिटेल यूपी रेरा पोर्टल पर अपडेट करने के लिए व मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया है। सकल... अत 4 शिकायतकर्ता द्वारा परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र व. पेमेंट डिटेल दिनांक 02.03.2023 WR, की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ a क्रम विवरण | .._|। भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी की ओर से जारी | aera SO 54,22,845 / पेमेंट डिटेल 02.03.2023 Aud Bl ओर से आपत्ति दाखिल की गयी जिसमें यह अंकित है कि शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी यूनिट का कब्जा हेतु प्रस्ताव दिये जाने में कोई विलम्ब नहीं हुआ है। aifts—to महामारी व दिल्‍ली एनसीआर में बढ़ते प्रदूषण के कारण एनजीटी के आदेश से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी की ओर से यह भी अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को रेरा रजिस्ट्रेशन में दी गयी समय अवधि 29.06.2023 के अन्दर विधिक रूप से कब्जा ऑफर किया जा चुका है।

विपक्षी द्वारा नोएडा प्राधिकरण में ओ.सी हेतु ऑन लाइन आवेदन किया जा चुका है। नोएडा प्राधिकरण से प्रतिनिधि द्वारा परियोजना का निरीक्षण किया गया जिसमें काम संतोषजनक पाया गया और न कोई आपत्ति पायी गयी। विपक्षी को रेरा के आदेश दिनांक ie09209 के अनुसार डीम्ड ओससी प्राप्त है जो एनेक्चर-42 है। विपक्षी द्वारा आपत्ति के समर्थन में यूपी Rr आदेश दिनांक 06.06.2020, 8. 082024, 6.06.209 व ओ.सी हेतु आवेदन पत्र के सम्बन्ध में पत्र दिनांक 24.24. 2022 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? > क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न Wea इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। ~~ 2 विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व wifss—t9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940// 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। gaat gerd रखते हुए दिनांक 95.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार प्रश्न We Penta किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? ह 4 3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 44.0.20I8 को निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी का लिखित आपत्ति में कहना है कि शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों के विश्लेषण से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 में प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी को डीम्ड ओ.सी प्राप्त है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है परन्तु विपक्षी की ओर से डीम्ड ओसी की प्रति व कब्जा ऑफर किये जाने की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है। विपक्षी की ओर से नवीन ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक 24.4.2022 Weaei2 के रूप में दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित है कि अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु आवेदन पर कार्यवाही किया जाना सम्भव नहीं है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी को अभी तक ओ-सी प्राप्त नहीं है। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 2 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न हैं। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं० 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full

Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after =a 4 April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा "कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स waar ure. anf बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or

is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरां के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा — 5

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिमाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+isfeeIt की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRHL प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Prana किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के

अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 3i जुलाई 2022. तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.0.2022 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 54,22,845,/ (रु० चौवन लाख बाइस हजार आठ सौ पैतालिस) ea 6 पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2४)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा- लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, note की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। _----नत्त ५-० ९५ « ७9 हे २25 24- (डा०दीपक स्वरूप WAN) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर