उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :-- NCRI44/04/0803/2023 शिखा गोस्वामी बनाम मैसर्स अमेटेक बिल्डटेक इंडिया प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध अन्य मदों में संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Sports Complex में दिनांक 25.09.202 को यूनिट संख्या-04 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 54,34,490 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,80,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट में तृतीय पक्ष का अधिकार सृजित किया जा रहा है तथा धारा-43 का अनुपालन किये बिना to प्रतिशत से ऊपर धनराशि की मांग की जा रही है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और अवैधानिक रूप से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का आवंटन पुनर्स्थापित कर कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ई-मेल पत्राचार, आवंटन पत्र दिनांकित 27.42.2024, पेमेन्ट प्लान, खाता विवरण, विपक्षी द्वारा भेजा गया विधिक नोटिस दिनांकित 24.44.2022, RT की पीठ-04ए द्वारा पारित आदेश की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना SPORTS COMPLEX में यूनिट संख्या-?3-4 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 27.42.2024 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था, आवंटन पत्र के एब४8९ = प्रस्तर-7.4.4 के अनुसार प्लॉट /यूनिट का कब्जा दिनांक 30.04.2023 को दिया जाना था। उभयपक्ष के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 27.2.2024 के प्रस्तर-5.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को प्लॉट/यूनिट के सम्बन्ध में समय पर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था, परंतु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। आवंटन पत्र के प्रस्तर-5.4 का पैरा 2 निम्न प्रकार है:- "The Allottee shall make timely payments of the instalment and other dues payable by him/her and meeting the other obligations under the Agreement subject to the simultaneous completion of construction by

the Developer as provided in Payment Plan (Schedule A)". विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध / आवंटन पत्र में सहमत शर्तों के अनुसार अपनी देय धनराशि का समय पर भुगतान करने में जानबूझकर विलम्ब किया गया है, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न मांग पत्र व अनुस्मारक पत्र दिनांकित 22.02.2022, 09,03,2022, 23,44,2022, 76.2.2022 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के तहत सहमति के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को पंजीकृत डाक के माध्यम से दिनांक 24.44.2022 को एक विधिक नोटिस भी भेजा गया, जिसमें आवंटी की ओर से लम्बित अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के लिए कहा गया है और यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि आवंटी की ओर से 36,3,536/— रुपये की धनराशि का भुगतान करना शेष है और इसका भुगतान करने में किसी भी विफलता पर दिनांक 27.42.2024 के अनुबन्ध / आवंटन पत्र के प्रस्तर-7.5 के अनुसार बुकिंग धनराशि जब्त कर ली जाएगी। विधिक नोटिस दिनांकित 24.44.2022 की प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट/यूनिट के कुल मूल्य 54,34,490 //-रुपये के सापेक्ष अब तक 20,80,500,//-रुपये का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु दिनांक 47.04.2022 को सक्षम विकास प्राधिकरण को आवेदन किया गया है, जिसकी प्रति संलग्न है। साथ ही यह भी कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा इसी तरह शिकायत संख्या- NCR45/07/55796/2020 “आरती कुमार बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा० लि०” में बुकिंग धनराशि की कटौती कर आवंटी को शेष धनराशि वापस करने के लिए समान आदेश पारित किया है।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को समय पर भुगतान करने हेतु पर्याप्त मांग पत्र व अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये थे, परन्तु शिकायतकर्ता Page 2

अपनी देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। आवंटन पत्र दिनांक 27.42.2024 के प्रस्तर-5.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को प्लॉट/यूनिट के सम्बन्ध में समय पर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था, परंतु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है। रेरा अधिनियम की धारा-9(6) के अनुसार भुगतान करने के लिए बाध्य भी था, जिसका आवंटी द्वारा अनुपालन नहीं किया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 25.40.2024 को प्री-पोज़ेशन पत्र शिकायतकर्ता को भेजा गया था, जिसमें शिकायतकर्ता को अपने बकाया धनराशि का भुगतान करने के संबंध में i5 दिन का अतिरिक्त समय का अवसर प्रदान किया गया तथा विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से डीम्ड कंप्लीशन सर्टिफिकेट दिनांक 47.04.2022 को प्राप्त कर लिया गया। डीम्ड कंप्लीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किए जाने के क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी बकाया जमा धनराशि का भुगतान न किए जाने के क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 22.02.2022, 25.40.2024, 09.03.2022, 46.42.2022 मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र, अंतिम मांग पत्र सह निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.03.2022 प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी बकाया जमा धनराशि का भुगतान न किए जाने के क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 24.44.2022 को विधिक नोटिस भी भेजा गया तथा विपक्षी द्वारा दिनांक 02.04.2023 को प्रश्नगत यूनिट के संबंध में निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। इसके अतिरिक्त यह भी अंकित किया गया कि यूनिट की कुल कीमत 57,36,490,/- रुपये की धनराशि के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 20,80,500/— रुपये की धनराशि का ही भुगतान किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी ERT 5,73,649 /— रुपये की धनराशि की अर्नेस्ट मनी के रूप में कटौती करते हुए शिकायतकर्ता को १4,03,594,/- रुपये की धनराशि दिनांक 22.44.2023 को वापस की जा चुकी है। उपरोक्त कथन के आधार पर विपक्षी ant wad शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, लिखित बहस, ई-मेल पत्राचार, अनुस्मारक पत्र, शिकायतकर्ता को भेजे गया विधिक नोटिस दिनांकित 24.44.2022, प्री-पोज़ेशन पत्र दिनांक 25.40.2024, निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 02.04.2023, बैंक स्टेटमेंट दिनांक 22.44.2023 आदि अभिलेखों की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... कया शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? Page 3 Ss निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-2 इस तथ्य पर विचरित है कि an शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष ager होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का आवंटन पुनर्स्थापित कर कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है,

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उभयपक्ष के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 27.42.2024 के प्रस्तर-5.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को प्लॉट /यूनिट के सम्बन्ध में समय पर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था, परंतु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा है, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने हेतु विभिन्‍न मांग पत्र व अनुस्मारक पत्र दिनांकित 22.02.2022, 09,03,2022, 23,4,2022, 46.(2.2022 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के तहत सहमति के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। साथ ही यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को पंजीकृत डाक के माध्यम से दिनांक 24.44.2022 को एक विधिक नोटिस भी भेजा गया, जिसमें आवंटी की ओर से लम्बित अवशेष देय धनराशि का भुगतान करने के लिए कहा गया है और यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया था कि आवंटी की ओर से 36,3,536 /- रुपये की धनराशि का भुगतान करना शेष है और इसका भुगतान करने में किसी भी विफलता पर दिनांक 27.42.2024 के अनुबन्ध /आवंटन पत्र के प्रस्तर-7.5 के अनुसार बुकिंग धनराशि जब्त कर ली जाएगी। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 25.40.2024 को प्री-पोजेशन पत्र शिकायतकर्ता को भेजा गया था, जिसमें शिकायतकर्ता को अपने बकाया धनराशि का भुगतान करने के सम्बन्ध में 45 दिन का अतिरिक्त समय का अवसर प्रदान किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.04.2022 को सक्षम विकास प्राधिकरण से Ses कंप्लीशन सर्टिफिकेट प्राप्त कर लिया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 020.2023 को प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया और विपक्षी द्वारा 53,649 //- रुपये की धनराशि अर्नेस्ट मनी के रूप में कटौती करते हुए शिकायतकर्ता को 44,03,594 //- रुपये की धनराशि दिनांक 22.44.2023 को

Page 4 os वापस की जा चुकी है। उपरोक्त तथ्यों के आधार शिकायतकर्ता द्वारा योजित | वर्तमान शिकायत को विपक्षी द्वारा खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि उभयपक्ष के मध्य दिनांक 27.42.2024 को अनुबंध पत्र का निष्पादन किया गया था, जिसके प्रस्तर संख्या 7.4.4 के अनुसार विपक्षी को 30.4.2023 तक कब्जा दिया जाना था। अनुबंध पत्र के WE 2.4 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किए जाने के सम्बन्ध में कंस्ट्रक्शन ASA प्लान चुना गया था। आवंटन पत्र दिनांक 27.42.2024 के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान पेमेंट प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय से अपनी बकाया धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से डीम्ड कंप्लीशन सर्टिफिकेट 7.0.2022 को प्राप्त कर लिया गया है तथा डीम्ड कंप्लीशन सर्टिफिकेट प्राप्त किए जाने के क्रम में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किए जाने के क्रम में विपक्षी द्वारा दिनांक 22.02.2022, 25.40. 2024, 09.03.2022, 46.42.2022 मांग पत्र तथा अनुस्मारक पत्र, अंतिम मांग पत्र सह निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.03.2022 प्रेषित किये गये। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दिनांक 24.02.2022 को शिकायतकर्ता के विरुद्ध डाक के माध्यम से कानूनी नोटिस भेजा गया, जिसमें विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से 36,3,536/- रुपये अवशेष देय धनराशि का भुगतान किए जाने तथा विपक्षी द्वारा जारी प्री-पोजेशन पत्र दिनांक 25.0.2024 के अनुसार भुगतान करने के संबंध में अनुरोध किया गया था।

पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांकित 27.42.2024 के नियम एवं शर्तों से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसमें बुकिंग की तिथि 25.09.2024 के दौरान 5,73,649 //- रुपये तथा बुकिंग के 30 दिन की अवधि अर्थात दिनांक 20.40.2024 तक 45,90,795 /- रुपये और कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 30.04.2023 तक 2,70,046/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना था, जबकि विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को पूर्ण करते हुए समय-समय पर शिकायतकर्ता को माँग पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा var We प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र में निर्धारित सहमत नियम एवं शर्तों के अनुसार यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 20,80,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है। Page 5 he

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को विभिन्‍न अनुस्मारक पत्र व माँग पत्र प्रेषित किये जाने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 02.04.2023 को प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग अंतिम रूप से निरस्त करते हुए शिकायतकर्ता को दिनांक 22.4.2023 को शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि 20,80,000 /- रुपये में से विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के प्रस्तर-7.5 के अनुसार बुकिंग धनराशि 5,73,649 //- रूपये + ,03,257/— रूपये GST INR की कटौती कर हुए 4,03,594/— रूपये की धनराशि आर.टी.जी.एस. के माध्यम से दिनांक 22.44.2023 को शिकायतकर्ता को वापस की जा चुकी है, जिसका साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की ओर से आर.टी.जी.एस. के माध्यम से वापस की गई धनराशि के सम्बन्ध में कोई आपत्ति दर्ज नहीं की गयी है और न ही उस धनराशि को पुनः विपक्षी को भुगतान किये जाने के सम्बन्ध में कोई पुष्टि की है, साथ ही ई-मेल संवाद से यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता प्रश्नगत परियोजना से बाहर आना चाहते हैं तथा अपनी पूर्ण जमा धनराशि विपक्षी से वापस चाहते हैं। उपरोक्त स्थिति में रेश अधिनियम की धारा-2(6) का seers किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ है :-

(9) “allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; उपरोक्त धारा के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(6) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है और उपरोक्‍तानुसार याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। werd प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि 20,80,000/— रुपये में से 4,03,594 ,/- रूपये की धनराशि आर.टी.जी.एस. के माध्यम से दिनांक 22.44.2023 को शिकायतकर्ता को वापस की जा चुकी है, परन्तु संपूर्ण धनराशि वापस नहीं की गयी है, ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता की अवशेष धनराशि 6,76,906 /- रूपये वापस दिलाया जाना न्यायोचित है। इस सम्बंध में रेशा अधिनियम की धारा-38 की उपधारा-2 के अनुसार नैसर्गिक न्याय (Natural justice) को दृष्टिगत रखते हुए समुचित निर्णय लिया जाना न्यायोचित होगा, जोकि निम्नरूप से प्राविधानित है :- 38. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made there under, the Authority shall have powers to regulate its own procedure

ऐसे में उक्त प्राविधानों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता की अवशेष धनराशि 6,76,906 /- रूपये वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की अवशेष धनराशि 6,76,906 /- रूपये शिकायतकर्ता को वापस अदा करना सुनिश्चित करें | 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो . शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम । से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। Seb oh |, (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7