= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI44/04/0803/2023 शिखा गोस्वामी बनाम मैसर्स अमेटेक बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि.......... विपक्षी संख्या-04 एवं ललित नागर एवं नेहा... विपक्षी संख्या-02 प्रश्नगत शिकायत में रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 42.04.2024 को पारित आदेश के विरुद्ध शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. भू-सम्पदा अपीलीय अधिकरण, लखनऊ में अपील योजित की गयी, जिसकी अपील संख्या- 408 / 2024 “शिखा गोस्वामी बनाम मैसर्स अमेटेक बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि” है, जिसमें विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण को रद्द करते हुए बुक करायी गयी यूनिट को पुनर्स्थापित कर कब्जा दिलाये जाने हेतु अपील दायर की गयी थी, जिसका निस्तारण मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा दिनांक 45.07.2025 को किया गया है, जो निम्न प्रकार है :- "7, In view thereof, on the consent of parties, the appeal is disposed of by passing following orders: (i) The impugned order dated 2.0.2024 passed by the U.P. RERA at Gautambudh Nagar, in Complaint No. NCRI44/04/I0803/2023 (Shikha Goswami Vs. Ametek Buildtech India Pvt. Ltd.), is set aside and quashed. (ii) The learned Regulatory Authority shall, inter alia, frame and decide following issues- (a) The legality and validity of the cancellation order dated 02.0.2023 of the unit; (b)Whether the respondent-promoter has violated the provisions of Section 3 of the Act 206;

(c) The consequence of allotment of the unit to third party by the promoter; Page कु The appellant shall implead the subsequent allottee in the array of the respondents to the complaint. 9. The interim order, directing status quo of the unit, which is subject matter of the complaint shall continue during pendency of the complaint and shall abide by the decision of the complaint." उपरोक्त आदेश के अनुपालन में प्रश्नगत शिकायत को पीठ के समक्ष पुनः सुनवाई हेतु प्रस्तुत किया गया तथा उभयपक्ष के तर्कों को विस्तार से सुना गया एवं पत्रावली दिनांक 44.09.2025 को आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध पक्षकारों के मध्य उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध / ie के दिनांक 47.40.2048 को जारी किये गये "wars फॉर सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराते हुए etd यूनिट को पुनर्स्थापित कर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Sports Complex में दिनांक 25.09.202 को यूनिट संख्या-04 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 54,34,490 /— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,80,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा गलत तरीके से यूनिट का निरस्तीकरण किया जा रहा है और रेरा अधिनियम की धारा-43 का अनुपालन किये बिना ही 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि की मांग की जा रही है, जबकि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि रेरा अधिनियम की धारा-43 एवं मॉडल White फॉर सेल, 208 के प्रस्तर-20 का उल्लंघन करते हुए प्रश्नगत यूनिट को अवैध रूप से निरस्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ई-मेल पत्राचार, आवंटन पत्र दिनांकित 27.42.2024, पेमेन्ट प्लान, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि के सम्बन्ध में खाता विवरण, विपक्षी द्वारा प्रेषित विधिक नोठिंस!/ दिनांकित 24.44.2022, रेरा की पीठ-04ए द्वारा पारित आदेश की प्रति, लिखित Page 2

पीठ-02 द्वारा पारित आदेश दिनांकित 24.06.2025, विपक्षी द्वारा भेजा गया चेक दिनांकित 29.08.2025, याचिका संख्या-485 / 2023 “श्रीमती अलका ढींगरा एवं अन्य बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि." में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांकित 8.02.2025, आर.टी.आई. के माध्यम से ग्रेटर नोएडा अथॉरिटी से प्राप्त की गयी जानकारी की प्रति दिनांकित 44.08.2025, प्रश्नगत शिकायत में “ललित नागर एवं नेहा को पक्षकार बनाये जाने हेतु इम्पलीडमेन्ट एप्लीकेशन दिनांकित 24.07.2025, प्रश्नगत शिकायत में मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांकित 45.07.2025, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

weet शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी deo. (मैसर्स अमेटेक बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि.. की ओर से अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना Sports Complex 4 प्लॉट / यूनिट संख्या-?3-4 आवंटन पत्र दिनांकित 27.42.2024 के माध्यम से आवंटित की गयी थी तथा उक्त यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा de प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान समय पर किया जाना था। शिकायतकर्ता सुश्री शिखा गोस्वामी द्वारा दिनांक 34.42.2022 को ई-मेल के माध्यम से परियोजना से बाहर होने की इच्छा व्यक्त की गयी। विपक्षी द्वारा war ई-मेल से पहले शिकायतकर्ता को विभिन्‍न मांग पत्र /अनुस्मारक पत्र दिनांकित 25.40.2024, 22.02.2022, 6.42.2022 एवं अन्तिम मांग-कम-निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.03.2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण आवंटन पत्र,/88& के अनुसार शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना की आंतरिक सुविधाएँ जैसे-सड़कें, बिजली, पानी की पाइपलाइन, सीवरेज, फायर सेफ्टी आदि को पूर्ण किया जा चुका है और आवश्यक Noc भी प्राप्त की जा चुकी हैं तथा परियोजना के ओ.सी./सी.सी. हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, जिस कारण परियोजना डीम्ड कम्पलीशन की श्रेणी में है। शिकायतकर्ता द्वारा जानबूअऋकर अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है और विपक्षी द्वारा किया गया यूनिट निरस्तीकरण वैधानिक है। उपरोक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता द्वारा re में किये गये लगातार डिफॉल्ट एवं परियोजना से बाहर आने हेतु किये गये ई-मेल तथा

पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 3 दिनांक 09.03.2022 को विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण के आधार 7 Che

wana शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-02 > नागर एवं नेहा) की ओर से अपना लिखित जवाब /लिखित बहस प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी संख्या-04 Gad अमेटेक बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि.) की परियोजना Sports Complex में आवेदन फॉर्म दिनांकित 06.03.2023 के माध्यम से 5] वर्ग गज की यूनिट संख्या-?3-4 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 05.09.2024 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार यूनिट/प्लॉट का कुल मूल्य 86,82,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष विपक्षी संख्या-02 द्वारा अक्टूबर, 2024 तक 5,8,37/- रुपये की धनराशि का भुगतान We प्लान के अनुसार किया गया। आवंटन पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार विपक्षी संख्या-0 द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा दिनांक 30.04.2026 तक उपलब्ध कराया जाना है। जहाँ तक रेरा रजिस्ट्रेशन (UPRERAPRI257845) के अनुसार परियोजना के पूर्णता की तिथि 04.05.2024 दी गयी थी। विपक्षी संख्या-04 (मैसर्स aca बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि.) द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से आज तक परियोजना का ओ. सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण परियोजना की भूमि का आवंटन निरस्त कर दिया गया है। सूचना का अधिकार अधिनियम, 2005 के अन्तर्गत पत्र दिनांक 20.09.2024 के माध्यम से परियोजना की भूमि के बारे में जानकारी प्राप्त हुई कि विपक्षी संख्या-04 (मैसर्स ace बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि. को आवंटित परियोजना के प्लॉट /भूमि के लीज का भुगतान न किये जाने पर सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 20.07.2022 के आदेश के माध्यम से विपक्षी संख्या-04 का परियोजना के प्लॉट /भूमि का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसके सम्बन्ध में विपक्षी संख्या-0 द्वारा मा. उच्च न्यायालय, लखनऊ में याचिका दायर की गयी, जोकि वर्तमान समय में विचाराधीन है। ऐसे में उपरोक्तानुसार विपक्षी संख्या-02 (ललित नागर एवं नेहा) रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(0) के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में आते हैं और वह उक्त यूनिट का कब्जा एवं विलम्ब ब्याज, यदि कोई देय हो, के साथ पाने के अधिकारी हैं। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी संख्या-02 द्वारा wena शिकायत को खारिज किये जाने एवं यूनिट संख्या-?3-4 का कब्जा दिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी संख्या-04 द्वारा शिकायतकर्ता को कोई (ले धनराशि वापस नहीं की गयी है, हालांकि विपक्षी संख्या-0 द्वारा नवम्बर, 2023 ् रा s\a अर्थात wera शिकायत की कार्यवाही के दौरान ऑर्डर रिजर्व होने के ३. ¥ पश्चात्‌ बिना किसी सूचना एवं सहमति के शिकायतकर्ता के खाते में a * Page 4

| /- रुपये की धनराशि ट्रांसफर कर दी गयी। साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी Ger-or द्वारा प्रेषित निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 02.04.2023 अवैधानिक है और vad यूनिट के सम्बन्ध दिनांक 27.02.202 को जारी किया गया आवंटन पत्र उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध / 46 के दिनांक 47.0.2048 को जारी किये गये “एग्रीमेन्ट फॉर सेल” के प्रारूप पर नहीं है और न ही पंजीकृत कराया गया है, साथ ही 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त किये जाने के उपरान्त भी अवशेष देय धनराशि की मांग की गयी, जोकि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-43 का उल्लंघन है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा विपक्षी संख्या-04 का परियोजना के प्लॉट /भूमि का आवंटन निरस्त कर दिया गया था, जिस कारण saa तिथि को विपक्षी संख्या-04 के पास परियोजना के प्लॉट/भूमि का कोई कानूनी भू-स्वामित्व / अधिकार नहीं था और शिकायतकर्ता ने विपक्षी द्वारा रिफंड की गयी धनराशि को विपक्षी को वापस करने की कोशिश की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा इसे स्वीकार नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी संख्या-0 द्वारा विपक्षी संख्या-02 (ललित नागर एवं नेहा) के पक्ष में सृजित किये गये तृतीय पक्ष के अधिकार उपरोकतानुसार अवैधानिक एवं अमान्य हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 / 8-3-48-65 fafar/ie के दिनांक 47.0.2048 को जारी किये गये “एग्रीमेन्ट फॉर सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराते हुए प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी संख्या-04 द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, ई-मेल पत्राचार, मांग पत्र/अनुस्मारक पत्र, प्री-पोजेशन पत्र दिनांकित 25.40.2024, अन्तिम मांग-कम-निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.03.2022, निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 02.04.2023, वैंक स्टेटमेन्ट दिनांक 22.44.2023 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी संख्या-02 द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, आवेदन फॉर्म दिनांकित 06.03.2023, आवंटन पत्र दिनांकित 05.09.2024, भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ई-मेल पत्राचार, आर.टी.आई, लिखित बहस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। ‘eS - निया, शिकायतकर्ता एवं विपक्षी संख्या-04 व 02 के तर्कों को सुना गया व पक 9)पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न विचरित किये गये हैं :- Page 5 4... क्‍या विपक्षी /प्रमोटर द्वारा दिनांक 02.0:.2023 को किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है अथवा नहीं ? 2. क्‍या विपक्षी /प्रमोटर द्वारा रेश अधिनियम, 20:6 की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है अथवा नहीं ? 3. विपक्षी /प्रमोटर द्वारा vad यूनिट के आवंटन में सृजित तृतीय पक्ष के अधिकार का क्या परिणाम होगा ? 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी / प्रमोटर द्वारा दिनांक 02.04.2023 को किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है अथवा नहीं ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी संख्या-04 द्वारा अवैध रूप से यूनिट का निरस्तीकरण किया गया है और नवम्बर, 2023 में अर्थात प्रश्नगत शिकायत की कार्यवाही के दौरान ऑर्डर रिजर्व होने के पश्चात्‌ बिना किसी सूचना एवं सहमति के 24,03,594 /- रुपये की धनराशि शिकायतकर्ता के खाते में ट्रांसफर कर दी गयी, जबकि सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा अपने आदेश दिनांक 20.07.2022 के माध्यम से विपक्षी संख्या-04 द्वारा परियोजना की भूमि सम्बन्धी बकाया धनराशि का भुगतान न करने के कारण परियोजना के प्लॉट / भूमि का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिस कारण oat तिथि को विपक्षी संख्या-04 के पास परियोजना के प्लॉट/भूमि का कोई कानूनी भू-स्वामित्व / अधिकार नहीं था। इस पर विपक्षी संख्या-04 द्वारा अपना लिखित उत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण उक्त यूनिट को निरस्त कर दिया गया। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि उक्त परियोजना ROY का निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है और दिनांक 47.04.2022 को पत्र के माध्यम से #)सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष परियोजना के पूर्णता प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन या जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा जानबूझकर अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा I Page 6 मांगा गया अनुतोष प्राप्त करने का ——— | नहीं है और विपक्षी द्वारा किया गया यूनिट निरस्तीकरण वैधानिक है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 MRIH2:(4\(a) एवं (5) में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- (4) The promoter shall—

(a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub-section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (5) The promoter may cancel the allotment only in terms of the agreement for sale: Provided that the allottee may approach the Authority for relief, if he is aggrieved by such cancellation and such cancellation is not in accordance with the terms of the agreement for sale, unilateral and without any sufficient cause. पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि सक्षम विकास प्राधिकरण द्वारा अपने आदेश दिनांक 20.07.2022 के माध्यम से विपक्षी संख्या-0 द्वारा परियोजना की भूमि सम्बन्धी बकाया धनराशि का भुगतान न करने के कारण परियोजना के प्लॉट /a का आवंटन निरस्त कर दिया गया,

जिस कारण उक्त तिथि को विपक्षी den-or के पास परियोजना के प्लॉट / भूमि का कोई कानूनी भू-स्वामित्व “अधिकार नहीं था। उपरोकतानुसार ORI-(4)(a) एवं (5) के अनुसार विपक्षी संख्या-04 का यह दायित्व था कि वह ‘ez तब तक सभी वैधानिक जिम्मेदारियाँ निभाएं, जब तक कि संपत्ति / परियोजना ($ Sie भूमि का विधिवत हस्तांतरण न हो जाए। ऐसे में उपरोक्‍तानुसार विपक्षी KS —0i द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट के आवंटन का किया गया निरस्तीकरण न केवल a3) का उल्लंघन है, बल्कि oe l6) के Page 7 अन्तर्गत उसके वैधानिक कर्तव्यों का भी हनन है, क्योंकि जब विपक्षी संख्या-04 के परियोजना की cia डीड ही निरस्त की जा चुकी थी, तब उसके पास शिकायतकर्ता के यूनिट का आवंटन निरस्त किये जाने का कोई वैधानिक अधिकार (Locus standi) शेष नहीं था। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी संख्या-04 द्वारा किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक /अपूर्ण है। तदनुसार बिन्दु संख्या-04 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस तथ्य पर विचरित किया गया है कि gar विपक्षी / प्रमोटर द्वारा WI अधिनियम, 20:6 की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है अथवा नहीं ?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा vat यूनिट के सम्बन्ध दिनांक 27.02.202 को जारी किया गया आवंटन पत्र उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-8-65 विविध /ie के दिनांक 7.0.2048 को जारी किये गये “एग्रीमेन्ट फॉर सेल” के प्रारूप पर नहीं है और न ही पंजीकृत कराया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट के कुल मूल्य 54,34,490/— रुपये के सापेक्ष 20,80,000 // - रुपये अर्थात 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त किये जाने के उपरान्त भी अवशेष देय धनराशि की मांग की गयी, जोकि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-43 का उल्लंघन है, जबकि विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना BeI—-7740 /8-3-t8-65 fafar/ ie के दिनांक 47.0.2048 को जारी किये गये “एग्रीमेन्ट फॉर सेल” के प्रारूप पर पंजीकृत अनुबन्ध निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इस विपक्षी संख्या-0१ द्वारा अपना लिखित उत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को विभिन्‍न मांग पत्र/अनुस्मारक पत्र दिनांकित 25.40.2024, 22.02.2022, 6.42.2022 एवं अन्तिम मांग-कम- निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.03.2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण 3५ आवंटन पत्र/88« के अनुसार शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त कर दिया at} उपरोक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए द्वारा tre में किये गये लगातार डिफॉल्ट एवं परियोजना से बाहर आने हेतु किये गये ई-मेल तथा दिनांक 09.03.2022 को विपक्षी द्वारा St

Page 8 । गये यूनिट निरस्तीकरण के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में Rr अधिनियम, 20r6 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- 3. No deposit or advance to be taken by Promoter without first entering into agreement for sale.- (I) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. (2) The agreement for sale referred to in sub-section qd) shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed.

उपरोक्‍क्तानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के 40 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम संदाय अथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और var विक्रय करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी / प्रमोटर का दायित्व है कि वह यदि प्लॉट /यूनिट की कुल कीमत का io प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि प्राप्त करता है, तो निश्चित रूप से अनुबन्ध निष्पादित करेगा और यदि नहीं कराता है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से fata है fH क्षी/प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित की गयी यूनिट या-?3-4 के सापेक्ष जारी किया गया आवंटन पत्र दिनांकित 27.42.2024 Page 9 उ.प्र, शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की = | संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध /ie के दिनांक 7.0.20i8 को जारी किये गये “एग्रीमेन्ट फॉर सेल” के प्रारूप पर नहीं है और io प्रतिशत से अधिक धनराशि प्राप्त किये जाने के बावजूद भी अनुबन्ध पंजीकृत कराये बिना अधिक देय धनराशि का भुगतान किये जाने की मांग किया जाना अनुचित है, जोकि Rr अधिनियम, 2046 की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-03 निस्तारण बिन्दु संख्या-03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी / प्रमोटर द्वारा vat यूनिट के आवंटन में सृजित तृतीय पक्ष के अधिकार का क्या परिणाम होगा ?

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी / प्रमोटर की भूमि का पट्टा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण (GNIDA) द्वारा जुलाई, 2022 में निरस्त कर दिया गया था, जिसके परिणामस्वरूप विपक्षी / प्रमोटर के पास vat परियोजना पर किसी प्रकार का वैध स्वामित्व / अधिकार शेष नहीं था। ऐसी स्थिति में विपक्षी / प्रमोटर द्वारा दिनांक 05.09.2024 को यूनिट का पुनः विक्रय विपक्षी संख्या-02 (ललित नागर एवं नेहा) को करना पूर्णतः अवैध व निरस्त (void ab initio) माना जाएगा, क्‍योंकि कोई भी व्यक्ति wa के पास न होने वाला अधिकार (nemo dat quod non habet) किसी अन्य को हस्तांतरित नहीं कर सकता। तदनुसार vat विक्रय के माध्यम से सृजित तृतीय पक्ष के अधिकार (Third Party Interest) को कानून की दृष्टि में कोई वैधता प्राप्त नहीं है। इस प्रकार का स्वामित्व अथवा विधिक अधिकार क्रेता (विपक्षी संख्या-02) के पक्ष में स्थानांतरित नहीं माना जाएगा। इस सम्बन्ध में Transfer of Property Act, 882 की धारा-52 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- (52). "During the pendency in any Court of any suit or proceeding which is not collusive and in which any right to immovable property is directly and specifically in question, the property cannot be transferred or otherwise dealt with by any party to the suit so as to affect the rights of any other party thereto under any decree or order which may be made therein." Page 0

से यह स्पष्ट है कि जब किसी संपत्ति के अधिकार से सम्बन्धित कोई मुकदमा या कार्यवाही किसी न्यायालय अथवा प्राधिकरण में लंबित हो, तो ऐसी संपत्ति का कोई भी हस्तांतरण अथवा निपटान, जो उस कार्यवाही में पक्षकारों के अधिकारों को प्रभावित करे, वैध नहीं माना जाएगा। उपरोकक्‍तानुसार वर्णित स्थिति में विपक्षी / प्रमोटर द्वारा सृजित किये गये तृतीय पक्ष (विपक्षी संख्या-02, ललित नागर एवं नेहा) के अधिकार को शून्य एवं निरस्त (illegal and void) माना जाता है तथा विपक्षी / प्रमोटर को निर्देशित किया जाता है कि वह तृतीय पक्ष (विपक्षी संख्या-02, ललित नागर एवं नेहा) क्रेताओं से प्राप्त समस्त धनराशि बिना किसी कटौती के वापस करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-03 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-04 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 25.09.2024 को यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 27.42.2024 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया और आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-2 के WAR7.. में उललेखित है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट यूनिट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर दिनांक 30.04.2023 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्लॉट /यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48 -65 faftr/ie के दिनांक 47.0.208 को जारी किये गये “Whe फॉर सेल” के प्रारूप पर निष्पादित व पंजीकृत कराया गया है, जबकि उनके द्वारा यूनिट के कुल मूल्य 54,34,490/— रुपये के सापेक्ष 20,80,000 // - रुपये की धनराशि भुगतान विपक्षी को किया गया था, परन्तु विपक्षी / प्रमोटर द्वारा दिनांक 02.0.2023 को अवैधानिक रूप से यूनिट का निरस्तीकरण करते हुए दिनांक 22.4.2023 को शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि 20,80,000/- रुपये में से विपक्षी / प्रमोटर द्वारा बुकिंग धनराशि 5,73,649 ,/-रुपये एवं ,03,257 /-रुपये Cr की कटौती करते हुए 4,03594/-eay की धनराशि IRATE के माध्यम से शिकायतकर्ता को वापस कर दी गयी, परन्तु अविपक्षी /प्रमोटर द्वारा रिफंड की गयी धनराशि को शिकायतकर्ता द्वारा Page i

विपक्षी / प्रमोटर को वापस करने की कोशिश की गयी, परन्तु कर. द्वारा इसे स्वीकार नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48 -65 विविध 46 के दिनांक i7.0.20i8 को जारी किये गये “एग्रीमेन्ट फॉर सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित व पंजीकृत कराते हुए प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कर कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जान का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब दाखिल करते हुए यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को विभिन्‍न मांग पत्र /अनुस्मारक पत्र दिनांकित 25.40.2024, 22.02.2022, 76.2.2022 एवं अन्तिम मांग-कम-निरस्तीकरण पत्र दिनांक 09.03.2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण आवंटन पत्र /88& के अनुसार शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त कर दिया गया विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना की आंतरिक सुविधाएँ जैसे-सड़कें, बिजली, पानी की पाइपलाइन, सीवरेज, फायर सेफ्टी आदि को पूर्ण किया जा चुका है और आवश्यक Noc भी प्राप्त की जा चुकी हैं तथा परियोजना के ओ.सी./सी.सी. हेतु सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, जिस कारण परियोजना डीम्ड कम्पलीशन की श्रेणी में है। शिकायतकर्ता द्वारा जानबूझकर अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने में डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है और विपक्षी द्वारा किया गया यूनिट निरस्तीकरण वैधानिक है। उपरोक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट में किये गये लगातार डिफॉल्ट एवं परियोजना से बाहर आने हेतु किये गये ई-मेल तथा दिनांक 09.03.2022 को विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 8 (4) 4 प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the ?०४९१2 = under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 27.42.2024 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-2 के WAR-7.. में उल्‍लेखित है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट / यूनिट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर दिनांक 30.04.2023 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 30.04.2023 तक अपनी यूनिट,प्लॉट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट, प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing Page 3 over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— Page 4 हे the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2060) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को टा॥ए+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना =a प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज La WT सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये हैं :- Page 5 आदेश

विपक्षी संख्या-04 (मैसर्स अमेटेक बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि.) को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिनों के अन्दर उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 fafa /ie के दिनांक 47.0.20i8 को जारी किये गये “एग्रीमेन्ट टू सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित एवं पंजीकृत कराना सुनिश्चित करें, उसके पश्चात्‌ आगामी 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से Ca KIT शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी संख्या-04 (मैसर्स अमेटेक बिल्डटेक इंडिया प्रा. लि.) द्वारा विपक्षी संख्या-02 (ललित नागर एवं नेहा) के पक्ष में विधि विरुद्ध एवं अवैधानिक रूप से किया गया उक्त यूनिट का आवंटन निरस्त किया जाता है तथा विपक्षी संख्या-04 को निर्देशित किया जाता है कि वह तृतीय पक्ष (विपक्षी संख्या-02, ललित नागर एवं नेहा) क्रेता से प्राप्त समस्त धनराशि बिना किसी कटौती के वापस करें | विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर धटा॥र+] प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(०४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर addy के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I gag की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। Page 6 EE. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) न 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 90 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदूनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। 4 _o a, //2 दर टी. वेंकटेश a ) (सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण a, EEE Page 7