उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (Gf te) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. dees, सदस्य al सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य | जमा धनराशि * NCR44/05/08702/2023 | मित्रपाल सिंह चौहान kiyaan | 57,24,875/- | 24,2,000 /- 203A 2. | फ्टारा44/06009855/2023 मुजफ्फर ga 702, Tower- | 58,43,250/— | 8,3,95] /— Ashoka 3. | पटारा44#/4782/2023 श कुमार SKG/Moury | 69,0725 /- | 29,39,689 /— 2४/202 श्र पिटार44/040737/2023 हिमांशु गुप्ता 60I,Tower | 64,78,250 /- | 39,96,883 /— Kiyaan i 5, | टारा44/087286/2023 प्रणव कुमार 502, Tower | 64,00,500 /- | 8,93,529 / - Kiyaan बनाम मैसर्स पिनेकल सुपरस्ट्रक्चर्स प्रा. लि. शिकायतकर्ता मित्रपाल सिंह चौहान के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- १८१२44/05/08702/2023 मित्रपाल सिंह चौहान अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। Page

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के @{d&-Kiyaan में दिनांक 30.08.2049 को यूनिट WeN-i203A बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य $7,24,875/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 24,।2,000 ,/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार अगस्त, 2022 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अभी तक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना के फोटोग्राफ, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र दिनांकित 30.08.20I9, मांग पत्र दिनांक 44.09.2049, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के @faz—Kiyaan में यूनिट Wet—203A आवंटित गयी थी, उक्त यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 30.08.20i9 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कंस्ट्रक्शन fees भुगतान योजना का चयन किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ved यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न तिथियों 02.09.2023, 44.09.2023 को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2023 को यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को पुनः 07.40.2023 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण की emret—9(6) तथा 9(7) का अनुपालन नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त परियोजना में विलम्ब होने का मुख्य कारण aifas—i9 महामारी है। उपर्युकत तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध weal का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- Page 2 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार अगस्त, 2022 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अभी तक ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के dfae-Kiyaan में यूनिट Weer—i203a आवंटित गयी थी, उक्त यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 30.08.2049 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कंस्ट्रक्शन लिंक्ड भुगतान योजना का चयन किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न तिथियों 02.09.2023, 4.09.2023 को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2023 को यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को पुनः 07.40.2023 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण की aR 39(6) तथा 9(7) का अनुपालन नहीं किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा wera शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- Page 3 Cb (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांक 30.08.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-08 के प्रस्तर-27 में उल्लेख किया गया है कि अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की aque अवधि के भीतर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कंस्ट्रक्शन fees भुगतान योजना का चयन किया गया था। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना को पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई अनापत्ति प्रमाण-पत्र व ओ.सी. / सी.सी. हेतु आवेदन की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य अभी तक पूर्ण नहीं किया गया है और परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। Page 4 प्रश्नगत यूनिट का आवंटन विपक्षी द्वारा निरस्त किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांक 30.08.2049 के अनुसार दिनांक 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, जबकि wera परियोजना का विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है।

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण आवंटन फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने की तिथि 28.02.2023 के बाद का है और विपक्षी द्वारा परियोजना के सम्बन्ध में स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है। रेरा अधिनियम की aris के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.03.2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल* में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page 5 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार site. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी cies प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल White के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है — 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "७7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the

competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि चयनित भुगतान योजना के अनुसार प्राप्त कर, आवंटन, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ७८ा,.४+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना Page 8 सुनिश्चित करें| फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४0,२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा wat | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। ret of 9५ टी. वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (Gf te) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. dees, सदस्य al सं. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल मूल्य | जमा धनराशि * NCR44/05/08702/2023 | मित्रपाल सिंह चौहान kiyaan | 57,24,875/- | 24,2,000 /- 203A 2. | फ्टारा44/06009855/2023 मुजफ्फर ga 702, Tower- | 58,43,250/— | 8,3,95] /— Ashoka 3. | पटारा44#/4782/2023 श कुमार SKG/Moury | 69,0725 /- | 29,39,689 /— 2४/202 श्र पिटार44/040737/2023 हिमांशु गुप्ता 60I,Tower | 64,78,250 /- | 39,96,883 /— Kiyaan i 5, | टारा44/087286/2023 प्रणव कुमार 502, Tower | 64,00,500 /- | 8,93,529 / - Kiyaan बनाम मैसर्स पिनेकल सुपरस्ट्रक्चर्स प्रा. लि. शिकायतकर्ता मित्रपाल सिंह चौहान के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- १८१२44/05/08702/2023 मित्रपाल सिंह चौहान अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। Page

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के @{d&-Kiyaan में दिनांक 30.08.2049 को यूनिट WeN-i203A बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य $7,24,875/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 24,।2,000 ,/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार अगस्त, 2022 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अभी तक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में परियोजना के फोटोग्राफ, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र दिनांकित 30.08.20I9, मांग पत्र दिनांक 44.09.2049, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के @faz—Kiyaan में यूनिट Wet—203A आवंटित गयी थी, उक्त यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 30.08.20i9 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कंस्ट्रक्शन fees भुगतान योजना का चयन किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ved यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न तिथियों 02.09.2023, 44.09.2023 को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2023 को यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को पुनः 07.40.2023 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण की emret—9(6) तथा 9(7) का अनुपालन नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त परियोजना में विलम्ब होने का मुख्य कारण aifas—i9 महामारी है। उपर्युकत तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, लिखित जवाब की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध weal का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- Page 2 4... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार अगस्त, 2022 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अभी तक ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के dfae-Kiyaan में यूनिट Weer—i203a आवंटित गयी थी, उक्त यूनिट के सापेक्ष पक्षकारों के मध्य दिनांक 30.08.2049 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कंस्ट्रक्शन लिंक्ड भुगतान योजना का चयन किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विभिन्‍न तिथियों 02.09.2023, 4.09.2023 को मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 02.09.2023 को यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को पुनः 07.40.2023 को निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण की aR 39(6) तथा 9(7) का अनुपालन नहीं किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा wera शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- Page 3 Cb (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांक 30.08.2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-08 के प्रस्तर-27 में उल्लेख किया गया है कि अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की aque अवधि के भीतर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा, ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कंस्ट्रक्शन fees भुगतान योजना का चयन किया गया था। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना को पूर्ण किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई अनापत्ति प्रमाण-पत्र व ओ.सी. / सी.सी. हेतु आवेदन की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य अभी तक पूर्ण नहीं किया गया है और परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। Page 4 प्रश्नगत यूनिट का आवंटन विपक्षी द्वारा निरस्त किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांक 30.08.2049 के अनुसार दिनांक 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, जबकि wera परियोजना का विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है।

वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता के यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण आवंटन फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने की तिथि 28.02.2023 के बाद का है और विपक्षी द्वारा परियोजना के सम्बन्ध में स्थिति स्पष्ट नहीं की गयी है। रेरा अधिनियम की aris के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकता है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.03.2024 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल* में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page 5 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार site. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section |8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी cies प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल White के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है — 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "७7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the

competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि चयनित भुगतान योजना के अनुसार प्राप्त कर, आवंटन, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2023 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ७८ा,.४+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना Page 8 सुनिश्चित करें| फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४0,२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा wat | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। ret of 9५ टी. वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9