उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर4 सुनवाई पीठ-0॥ श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य कम सं0 शिकायत्त +o शिकायतकर्ता 4 42204827627 a सिंघला 2 | 4220826890 | संदीप अग्रवाल 3 Waaianei44 /04/0685/20i9 |अनिता रस्तोगी. | 4 एन.सी.आर.444/04,/ 0688 / 2079 |नलीना रस्तोगी... | है बनाम मैसर्स ग्रीन बे इंफास्ट्रक्चर प्राएलि0 शिकायतकर्ता राजेश सिंघला के साथ 03 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें GreenBay Golf Village से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं० 7220:827627 राजेश सिंघला अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना GreenBay Golf Village में Plot No. 8-33 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 98,04,424 /— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा सितम्बर 20:8 व 6 महीने की अनुग्रह अवधि Grace Period) के साथ अक्टुबर Ge 4 2 2044 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि मैं शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के ote विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। ह |

शिकायतकर्तागण द्वारा अपने वाद के समर्थन में भुगतान की रसीदें, विस्तृत आवंटन पत्र, दोनों पक्ष के मध्य हुए पत्राचार सहित अन्य आवश्यक दस्तावेजों की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं | प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को पंजीकृत डाक एवं ई-मेल के माध्यम से नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायत के बारे में अवगत कराया गया। जिसके उपरान्त विपक्षी अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से पीठ के समक्ष उपस्थित होकर शिकायतकर्तागण की शिकायत का खण्डन किया। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, विपक्षी प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि यह परियोजना एक आवासीय टाउनशिप प्लॉट है जो कि सैक्टर 22-डी यमुना aed पर स्थित है। आवेदन के पश्चात्‌ दिनांक 27.42.200 को यमुना प्राधिकरण द्वारा ग्रीन-बे के नाम आरक्षित पत्र जारी किया गया। प्लॉट का कुल क्षेत्रफल 4000 वर्ग मीटर है और उसकी कुल कीमत iss करोड़ रूपये थी। स्कीम के अनुसार प्लॉट की कीमत का १0 प्रतिशत भुगतान 30 दिन अन्दर करना था, जिसके अनुपालन 40 करोड़ रूपये जमा कराये गये और शेष 8 करोड़ 80 लाख रूपये दिनांक 25.04. 2044 को दिया गया। उसके उपरोक्तानुसार दिनांक 7.02.204 को ग्रीन-बे के नाम आवंटन पत्र जारी किया गया और प्रीमियम का भुगतान te किश्तों में दिनांक 7.08.204 से दिनांक 47.02.2049 तक किया जाना था। यमुना विकास प्राधिकरण द्वारा आवासीय टाउनशिप जिसका कुल क्षेत्रफल 4,08,622 वर्गमीटर है आवंटित किया गय। यमुना विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 27.03.20:2 को = 3

ग्रीन-बे के नाम लीज डीड निष्पादित कराया गया जिसमें 492,05,23,400 रूपये की प्रीमियम थी और 57,6,57,020/-wad का भुगतान किया जा चुका हैं, शेष धनराशि को t6 किश्तों में अदा करना था। दिनांक 08.03.2042 यमुना प्राधिकरण कब्जा पत्र जारी किया गया। किन्तु भौतिक रूप से किसानों के उग्र प्रदर्शन, माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण कब्जा नहीं दिया गया | अधिभोग प्रमाण पत्र यमुना प्राधिकरण द्वारा जारी किया गया किन्तु देय धनराशि भुगतान न करने के कारण प्राधिकरण द्वारा पत्र दिनांक 29.42.2047 के माध्यम से प्रमाण पत्र निरस्त कर दिया गया। विपक्षी का कहना है कि माननीय न्यायालय के निर्देशानुसार t0 करोड़ की धनराशि जमा की जा चुकी है और 47 करोड़ की धनराशि जमा करने के लिए आदेश दिये गये है। अनुबन्ध के अनुसार 8 माह एवं 3 माह की अनुग्रह अवधि जो कि फोर्स मैज्योर के शर्तों के अनुसार कब्जा देना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई और शिकायतकर्तागण द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया है। पीठ द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए आदेशित किया गया था कि आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें |

यह निर्विवादित तथ्य है कि विपक्षी की परियोजना में शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट बुक कराया गया था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी का कहना है कि प्राधिकरण द्वारा भूमि का भौतिक कब्जा किसानों के उग्र प्र्दशन के कारण नहीं दिया गया। और फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई। विपक्षी ने इस मामले में दिनांक 23 जुलाई, 209 को एक शपथ पत्र की प्रति दाखिल कर पीठ को यह बताया कि प्रश्नगंत परियोजना का कार्य 90 प्रतिशत तक पूर्ण हो चुका है एवं उनको इस सम्बन्ध में 0.0. भी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा अपने शपथ पत्र के प्रस्तर.-8 मे यह अंकित किया है कि दिनांक 34.40.209 तक सभी आवंटियों को कब्जा प्रदान कर देंगे। : प्रकरण में उभय पक्षों द्वारा अपने-अपने पक्ष के समर्थन में दस्तावेज और । सुसंगत तर्क प्रस्तुत किये wy शिकायतकर्तागण के आवेदन, विपक्षी के जवाब, उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत दस्तावेजों के परिशीलन तथा उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों पर मनन करने उपरांत प्रकरण में निम्न विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होते हैं। 4. अनुबन्ध में आर्बिट्रेशन क्लॉज होने के कारण इस पीठ की क्षेत्राधिकारिता न होना। | 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई ? 3. क्या शिकायतकर्तागण को विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? = | निस्तारण बिन्दु सं0 4

विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी | विवाद को केवल ander के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध की बिन्दु 7.44 में कथन किया गया है कि :- "That all the disputes or disagreements arising out of in connections with or in relation to this allotment shall be mutually discussed and settled between the parties. However the ~ disputes which cannot be amecably settled shall be finally decided by artitration and the sole arbitrator in such a case shall be appointed by the company. the arbitral proceedings shall take place as per the Indian Arbitration and on Conciliation Act 7996 or any amendement | thereof shall be applicable. " जिससे विदित है कि अनुबन्ध के अनुसार दोनो पक्षों के मध्य किसी भी विवाद ' का निस्तारण परस्पर सहमति से Indian Arbitration and Conciliation Act 996 के अन्तर्गत किया जायेगा, जिसका क्षेत्राधिकार दिल्‍ली होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बूज एलन व हेमिल्टन इंक आदि बनाम एस.बी.आई.होम फाईनेंस fo व अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"All aspects of arbritrability have to be decided by the court seized of the suit, and cannot be left to the decision of the Arbitrator. Even if an arbitration agreement exists and the dispute is covered therein, the court will refuse to refer the parties to arbitration — if the subject matter of - the suit is capable of adjucdication only by a public forum or the relief clamied can only be granted by a special court or Tribunal." इसके अतिरिक्त ए.अय्यास्वामी बनाम ए परमाशिवम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "There are classes of disputes that fall within the exclusive domain of special bodies created under legislation that confers jurisdiction ot the exclusion of ordinary civil courts. Such disputes would not then be capable of resolution by arbitration," “ | साथ माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा भी यह निर्णीत किया गया है किः- eo

"The NCDRC finally held that in light of the overall architecture of the CPA and Court- evolved jurisprudence, amended sub-section (7) of Section 8 cannot be construed as a mandate to the Consumer Fora, constituted under the CPA, to refer the parties to arbitration in terms of the Arbitration Agreement. the principle that - jurisdiction of specially constituted judicial authorities cannot be ousted by a blanket mandate to refer disputes to arbitration under the umbrella of Section 8, A&C Act. On the ground level, it provides relief to a party to avail special remedies available under a statute, despite presence of an arbitration clause. This serves to protect parties from lop-sided and sparely-negotiable standard form agreements. From another angle, parties will no longer be mandated to adopt the relatively long and expensive process of arbitration - in disputes arising under specific statutes having specific dispute redressal mechanisms. This judgment could also be used to interpret Section 79 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 2076 (“Real Estate Act”) which bars the jurisdiction of civil courts in matters involving real estate. The NCDRC applied the reasoning in Ayyaswamy to conclude that the sume principles could apply to cases under the Real Estate Act, which provides a special mechanism for resolution of disputes between buyers and builders." oe 4 7

माननीय उच्चतम न्यायालय एवं माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय ' बनाये गये हैं और दीवानी न्यायालय के अतिरिक्त क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बट्रेटर सक्षम नहीं है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक “एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है-कि एक ही सिद्धांत रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकंताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त | प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु to 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु vio 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर gree होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wr आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व

संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ फल ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र प्रर्दशन, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित ey! विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया हैः- "47, On behalf of Amrapali group learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the - projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyérs agreement during the period from 2074-75, The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 2075 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 27, There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. ता Oo See ee Nene

There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only 4 higher compensation was ordered to be paid. There was no _ force majeure condition or any legal impediment as such ~ the period from 2077 to 2075 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers’ agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida - alone." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 20 से वर्ष 20:5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई WHA आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 20 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र yee की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से at 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल * अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर t0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- \ + 0

"Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु सं०0-2 Pena किया जाता है। ° निस्तारण बिन्दु do 3 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना अक्टुबर 20:4 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। अतः विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि प्राधिकरण द्वारा भौतिक कब्जा नहीं दिया गया और किसानों के उग्र प्रदर्शन से * भूमि का पूर्ण रूप से कब्जा नहीं मिल पाया। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में कब्जे की तिथि दिनांक 44.04.2044 अंकित की हैं। यह भी स्पष्ट है fH प्राधिकरण द्वारा आवंटित भूमि के लीज डीड की प्रीमियम के सम्पूर्ण भुगताच न किये जाने के कारण अधिभोग प्रमाण पत्र प्राधिकरण द्वारा निरस्त कर दिया गया था। यह तथ्य भी विचारणीय है कि रेरा की वेबसाईट पर उक्त परियोजना के शुरू होने की तिथि 07.06.2072 है, अर्थात परियोजना को शुरू हुए लगभग 7 वर्ष से अधिक का समय हो चुका है और रेरा की वेबसाईट पर ही प्रस्तावित . पूर्णता की तिथि 34.42.20:7 दी गयी है, जो कि बीत चुकी है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी शिकायतकर्तागण को कब्ज़ा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। अतः ee 42

स्पष्ट है कि विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। इसके फलस्वरूप प्रतिपक्षी भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा- tad अन्तर्गत दोषी एवं उत्तरदायी है। इस संबंध में mo उच्च न्यायालय में चित्रा शर्मा व अन्य तथा यूनियन बैंक ऑफ इण्डिया व अन्य के प्रस्तर 40 की याचिका में याचीगण की ओर से , यह 'तर्क लिया गया था कि :- "45 we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro- rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly, during the pendency of the हर CIRP, it would as a matter of law, be impermissible for the Court to direct a preferential payment being made to a particular class of financial creditors, whether secured or unsecured. For the present, we leave open the question as to whether the home buyers are unsecured creditors (as was urged by Mr.Tripathi) or secured creditors (as was urged by counsel appearing for them). Directing disbursement of the amount of Rs 750 crores to the

home buyers who seek refund would be manifestly —_ ह —<—$_ ८-८ 2

improper and cause injustice to the secured creditors since it would amount to a preferential disbursement to a class of creditors. Once we have taken recourse to the discipline of the IBC, it is necessary that its statutory provisions be followed to facilitate the conclusion of the resolution process. Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund. The purpose of the process envisaged by the IBC for the evaluation and approval of a resolution plan is to form a composite approach to deal with the financial situation of the corporate debtor. Allowing a refund to one class of financial creditors will not be in the overall interest of a composite plan being formulated under the provisions of the IBC. Thirdly during the course of the hearing, the Court has been apprised of the concerns of the secured creditors, chief among them being the IDBI bank limited. In its submissions before this Court, IDBI bank has emphasised that one of the major reasons for the enactment of the

IBC was to protect the interest of lenders. The debt \or 5

owing to the banks and financial institutions has been secured by the assets of JIL, to protect their interests. This debt originates in the public deposits of the banks and financial institutions, who are answerable to their stakeholders. Fourthly, the RBI has moved this Court for permission to initiate an insolvency resolution process. Parliament enacted the Banking Regulation (Amendment) Act 2077 by introducing Section 35 AA and Section 35 AB into the Banking Regulation Act 7949, The amendment empowers the Central government to authorise RBI to issue directions to any banking company to initiate an insolvency resolution process in respect of a default as understood under the IBC. Such an order was issued by the Central government on 3 May 2047, The RBI constituted an Internal Advisory Committee (IAC) consisting primarily of its independent directors. The IAC took up for consideration accounts which were classified either partly or wholly non-performing from amongst the top 500 exposures in the banking system as on 37 March 2077, As a first step, the IAC recommended all such non-performing asset accounts with fund and non-fund based outstandings exceeding Rs 5,000 crores. The IAC has initially taken up twelve accounts «involving total exposure of RsI,79, 769 crores. JIL was one of the twelve accounts in respect of which directions have been issued to banks for initiating insolvency resolution. Subsequently, the IAC recommended that in respect of those accounts

where 60% or more had been classified as NPAs as wo 7 DS —— ae १4 on 30 June 2077, banks may be directed to implement a viable resolution plan within six months failing which the accounts may be directed for a reference under the IBC by 37 December 2047: JAL was one such entity. No viable resolution plan could be found as a result of which it is also required to be referred for CIRP. RBI has carried out this exercise as a matter of economic policy in its capacity as the prime banking institution in the country, entrusted with a supervisory role, and the power to issue binding directions. The position of the RBI as an expert regulatory body particularly in matters of economic and financial policy has been reiterated in several decisions of this Court: [R.K.Gargv Union of Indiall, Peerless General Finance and Investment Co.Ltd. v RBII2, TN Generation and Distribution Corpn. Ltd. v CSEPDI- Trishe Consortium]3”]." उपरोक्त आदेश के आलोक में यह स्पष्ट होता है कि यदि विपक्षी प्रश्नाधीन सम्पत्ति के विकास कार्य को पूर्ण कराकर कब्जा प्रदान करने का वायदा करता है तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को वापस दिलाया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 78(7)(8) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to ‘e el 5

discontinuance of his ‘business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand. to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month 's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। \e— a १6

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 54 रूपये प्रतिवर्ग मीटर प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसंके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षतिपूर्ति देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- हु "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already-indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account - of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.” * अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 WS प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक .5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध एल 47

निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४टाए+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो है 8 विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु wo 6 निस्तारित किया जाता है।

जहां तक क्षतिपूर्ति (Compensation) @4 का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर पीठ द्वारा कोई आदेश पारित नहीं किया जा रहा है। परिणामत: शिकायतकर्तागण का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ओ.सी.//सी.सी. सहित दिनांक 32.:220I9 तक यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर शिकायतकर्तागण को कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर विकय flere कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को प्रत्येक मामले में ग्रेस पीरियड के साथ अनुबंधित अवधि के पश्चात्‌ से कब्जा प्रदान करने की तिथि तक, स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित |/(0,२+] प्रतिशत की ब्याज दर से विलम्बित ब्याज शिकायतकर्तागण को अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी। 3. यदि विपक्षी दिनांक 34.42.2049 तक शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 3.42.2049 के पश्चात्‌ 45 दिन के अन्दर = EI 9 शिकायतकर्तागण द्वारा जमा समस्त धनराशि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर सहित, धनशशि जमा करने की प्रथम किश्त से भुगतान करने की तिथि तक ब्याज सहित समस्त धनराशि अदा करना सुनिश्चित He | , 4. यदि इस इकाई हेतु बैंक से ऋण लिया हो, तो इस धनराशि का उपयोग पहले बैंक का ऋण व देय ब्याज लौटाने के बाद शेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी |

5 यदि बायर्स की ओर से कोई धनराशि बिल्डर को देय रहती है तो धारा 2 (za) (i) @ प्राविधानों के अनुरूप बिल्डर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले। 6. इस आदेश की एक प्रति सम्बंधित पत्रावली पर रखी जाये और इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन oro waar (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा Wart | दिनांक (5///० / 2049 ण (कल्पना मिश्रा ला “A (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर4 सुनवाई पीठ-0॥ श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य कम सं0 शिकायत्त +o शिकायतकर्ता 4 42204827627 a सिंघला 2 | 4220826890 | संदीप अग्रवाल 3 Waaianei44 /04/0685/20i9 |अनिता रस्तोगी. | 4 एन.सी.आर.444/04,/ 0688 / 2079 |नलीना रस्तोगी... | है बनाम मैसर्स ग्रीन बे इंफास्ट्रक्चर प्राएलि0 शिकायतकर्ता राजेश सिंघला के साथ 03 अन्य शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें GreenBay Golf Village से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं० 7220:827627 राजेश सिंघला अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना GreenBay Golf Village में Plot No. 8-33 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 98,04,424 /— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा सितम्बर 20:8 व 6 महीने की अनुग्रह अवधि Grace Period) के साथ अक्टुबर Ge 4 2 2044 तक दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में निर्धारित अवधि मैं शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असमर्थ रहा, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के ote विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी। ह |

शिकायतकर्तागण द्वारा अपने वाद के समर्थन में भुगतान की रसीदें, विस्तृत आवंटन पत्र, दोनों पक्ष के मध्य हुए पत्राचार सहित अन्य आवश्यक दस्तावेजों की छायाप्रतियां दाखिल की गयीं | प्रस्तुत आवेदन को पंजीबद्ध कर विपक्षी को पंजीकृत डाक एवं ई-मेल के माध्यम से नोटिस प्रेषित कर शिकायतकर्तागण की शिकायत के बारे में अवगत कराया गया। जिसके उपरान्त विपक्षी अपने विधिक प्रतिनिधि के माध्यम से पीठ के समक्ष उपस्थित होकर शिकायतकर्तागण की शिकायत का खण्डन किया। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, विपक्षी प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि यह परियोजना एक आवासीय टाउनशिप प्लॉट है जो कि सैक्टर 22-डी यमुना aed पर स्थित है। आवेदन के पश्चात्‌ दिनांक 27.42.200 को यमुना प्राधिकरण द्वारा ग्रीन-बे के नाम आरक्षित पत्र जारी किया गया। प्लॉट का कुल क्षेत्रफल 4000 वर्ग मीटर है और उसकी कुल कीमत iss करोड़ रूपये थी। स्कीम के अनुसार प्लॉट की कीमत का १0 प्रतिशत भुगतान 30 दिन अन्दर करना था, जिसके अनुपालन 40 करोड़ रूपये जमा कराये गये और शेष 8 करोड़ 80 लाख रूपये दिनांक 25.04. 2044 को दिया गया। उसके उपरोक्तानुसार दिनांक 7.02.204 को ग्रीन-बे के नाम आवंटन पत्र जारी किया गया और प्रीमियम का भुगतान te किश्तों में दिनांक 7.08.204 से दिनांक 47.02.2049 तक किया जाना था। यमुना विकास प्राधिकरण द्वारा आवासीय टाउनशिप जिसका कुल क्षेत्रफल 4,08,622 वर्गमीटर है आवंटित किया गय। यमुना विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 27.03.20:2 को = 3

ग्रीन-बे के नाम लीज डीड निष्पादित कराया गया जिसमें 492,05,23,400 रूपये की प्रीमियम थी और 57,6,57,020/-wad का भुगतान किया जा चुका हैं, शेष धनराशि को t6 किश्तों में अदा करना था। दिनांक 08.03.2042 यमुना प्राधिकरण कब्जा पत्र जारी किया गया। किन्तु भौतिक रूप से किसानों के उग्र प्रदर्शन, माननीय उच्च न्यायालय के आदेश के कारण कब्जा नहीं दिया गया | अधिभोग प्रमाण पत्र यमुना प्राधिकरण द्वारा जारी किया गया किन्तु देय धनराशि भुगतान न करने के कारण प्राधिकरण द्वारा पत्र दिनांक 29.42.2047 के माध्यम से प्रमाण पत्र निरस्त कर दिया गया। विपक्षी का कहना है कि माननीय न्यायालय के निर्देशानुसार t0 करोड़ की धनराशि जमा की जा चुकी है और 47 करोड़ की धनराशि जमा करने के लिए आदेश दिये गये है। अनुबन्ध के अनुसार 8 माह एवं 3 माह की अनुग्रह अवधि जो कि फोर्स मैज्योर के शर्तों के अनुसार कब्जा देना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई और शिकायतकर्तागण द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया है। पीठ द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए आदेशित किया गया था कि आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें |

यह निर्विवादित तथ्य है कि विपक्षी की परियोजना में शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट बुक कराया गया था, किन्तु विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी का कहना है कि प्राधिकरण द्वारा भूमि का भौतिक कब्जा किसानों के उग्र प्र्दशन के कारण नहीं दिया गया। और फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई। विपक्षी ने इस मामले में दिनांक 23 जुलाई, 209 को एक शपथ पत्र की प्रति दाखिल कर पीठ को यह बताया कि प्रश्नगंत परियोजना का कार्य 90 प्रतिशत तक पूर्ण हो चुका है एवं उनको इस सम्बन्ध में 0.0. भी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा अपने शपथ पत्र के प्रस्तर.-8 मे यह अंकित किया है कि दिनांक 34.40.209 तक सभी आवंटियों को कब्जा प्रदान कर देंगे। : प्रकरण में उभय पक्षों द्वारा अपने-अपने पक्ष के समर्थन में दस्तावेज और । सुसंगत तर्क प्रस्तुत किये wy शिकायतकर्तागण के आवेदन, विपक्षी के जवाब, उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत दस्तावेजों के परिशीलन तथा उभय पक्षों द्वारा प्रस्तुत तर्कों पर मनन करने उपरांत प्रकरण में निम्न विचारणीय बिन्दु उत्पन्न होते हैं। 4. अनुबन्ध में आर्बिट्रेशन क्लॉज होने के कारण इस पीठ की क्षेत्राधिकारिता न होना। | 2. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई ? 3. क्या शिकायतकर्तागण को विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? = | निस्तारण बिन्दु सं0 4

विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आर्बट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी | विवाद को केवल ander के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध की बिन्दु 7.44 में कथन किया गया है कि :- "That all the disputes or disagreements arising out of in connections with or in relation to this allotment shall be mutually discussed and settled between the parties. However the ~ disputes which cannot be amecably settled shall be finally decided by artitration and the sole arbitrator in such a case shall be appointed by the company. the arbitral proceedings shall take place as per the Indian Arbitration and on Conciliation Act 7996 or any amendement | thereof shall be applicable. " जिससे विदित है कि अनुबन्ध के अनुसार दोनो पक्षों के मध्य किसी भी विवाद ' का निस्तारण परस्पर सहमति से Indian Arbitration and Conciliation Act 996 के अन्तर्गत किया जायेगा, जिसका क्षेत्राधिकार दिल्‍ली होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बूज एलन व हेमिल्टन इंक आदि बनाम एस.बी.आई.होम फाईनेंस fo व अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"All aspects of arbritrability have to be decided by the court seized of the suit, and cannot be left to the decision of the Arbitrator. Even if an arbitration agreement exists and the dispute is covered therein, the court will refuse to refer the parties to arbitration — if the subject matter of - the suit is capable of adjucdication only by a public forum or the relief clamied can only be granted by a special court or Tribunal." इसके अतिरिक्त ए.अय्यास्वामी बनाम ए परमाशिवम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "There are classes of disputes that fall within the exclusive domain of special bodies created under legislation that confers jurisdiction ot the exclusion of ordinary civil courts. Such disputes would not then be capable of resolution by arbitration," “ | साथ माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा भी यह निर्णीत किया गया है किः- eo

"The NCDRC finally held that in light of the overall architecture of the CPA and Court- evolved jurisprudence, amended sub-section (7) of Section 8 cannot be construed as a mandate to the Consumer Fora, constituted under the CPA, to refer the parties to arbitration in terms of the Arbitration Agreement. the principle that - jurisdiction of specially constituted judicial authorities cannot be ousted by a blanket mandate to refer disputes to arbitration under the umbrella of Section 8, A&C Act. On the ground level, it provides relief to a party to avail special remedies available under a statute, despite presence of an arbitration clause. This serves to protect parties from lop-sided and sparely-negotiable standard form agreements. From another angle, parties will no longer be mandated to adopt the relatively long and expensive process of arbitration - in disputes arising under specific statutes having specific dispute redressal mechanisms. This judgment could also be used to interpret Section 79 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 2076 (“Real Estate Act”) which bars the jurisdiction of civil courts in matters involving real estate. The NCDRC applied the reasoning in Ayyaswamy to conclude that the sume principles could apply to cases under the Real Estate Act, which provides a special mechanism for resolution of disputes between buyers and builders." oe 4 7

माननीय उच्चतम न्यायालय एवं माननीय एन.सी.डी.आर.सी. द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आर्बिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय ' बनाये गये हैं और दीवानी न्यायालय के अतिरिक्त क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आर्बट्रेटर सक्षम नहीं है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक “एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आर्बिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। एन.सी.डी.आर.सी. ने ए.अय्यास्वामी में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है-कि एक ही सिद्धांत रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में लागू हो सकता है, जो कि गृहकंताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त | प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आर्बिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु to 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु vio 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर gree होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wr आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व

संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, साथ फल ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र प्रर्दशन, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित ey! विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया हैः- "47, On behalf of Amrapali group learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the - projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyérs agreement during the period from 2074-75, The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 2075 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 27, There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. ता Oo See ee Nene

There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only 4 higher compensation was ordered to be paid. There was no _ force majeure condition or any legal impediment as such ~ the period from 2077 to 2075 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers’ agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida - alone." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 20 से वर्ष 20:5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई WHA आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 20 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र yee की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से at 20:5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल * अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर t0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- \ + 0

"Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु सं०0-2 Pena किया जाता है। ° निस्तारण बिन्दु do 3 शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना अक्टुबर 20:4 तक पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी की परियोजना अभी तक पूर्ण नही है। अतः विलंबित अवधि का ब्याज दिलाया जाये। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि प्राधिकरण द्वारा भौतिक कब्जा नहीं दिया गया और किसानों के उग्र प्रदर्शन से * भूमि का पूर्ण रूप से कब्जा नहीं मिल पाया। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में कब्जे की तिथि दिनांक 44.04.2044 अंकित की हैं। यह भी स्पष्ट है fH प्राधिकरण द्वारा आवंटित भूमि के लीज डीड की प्रीमियम के सम्पूर्ण भुगताच न किये जाने के कारण अधिभोग प्रमाण पत्र प्राधिकरण द्वारा निरस्त कर दिया गया था। यह तथ्य भी विचारणीय है कि रेरा की वेबसाईट पर उक्त परियोजना के शुरू होने की तिथि 07.06.2072 है, अर्थात परियोजना को शुरू हुए लगभग 7 वर्ष से अधिक का समय हो चुका है और रेरा की वेबसाईट पर ही प्रस्तावित . पूर्णता की तिथि 34.42.20:7 दी गयी है, जो कि बीत चुकी है। अभिलेखों से यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी शिकायतकर्तागण को कब्ज़ा प्राप्त कराने में अत्याधिक विलम्ब होने के उपरान्त भी असफल रहा है। अतः ee 42

स्पष्ट है कि विपक्षी विलम्ब के लिए स्वयं उत्तरदायी है तथा उसके द्वारा प्रस्तुत तर्क आधारहीन है। इसके फलस्वरूप प्रतिपक्षी भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा- tad अन्तर्गत दोषी एवं उत्तरदायी है। इस संबंध में mo उच्च न्यायालय में चित्रा शर्मा व अन्य तथा यूनियन बैंक ऑफ इण्डिया व अन्य के प्रस्तर 40 की याचिका में याचीगण की ओर से , यह 'तर्क लिया गया था कि :- "45 we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro- rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly, during the pendency of the हर CIRP, it would as a matter of law, be impermissible for the Court to direct a preferential payment being made to a particular class of financial creditors, whether secured or unsecured. For the present, we leave open the question as to whether the home buyers are unsecured creditors (as was urged by Mr.Tripathi) or secured creditors (as was urged by counsel appearing for them). Directing disbursement of the amount of Rs 750 crores to the

home buyers who seek refund would be manifestly —_ ह —<—$_ ८-८ 2

improper and cause injustice to the secured creditors since it would amount to a preferential disbursement to a class of creditors. Once we have taken recourse to the discipline of the IBC, it is necessary that its statutory provisions be followed to facilitate the conclusion of the resolution process. Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund. The purpose of the process envisaged by the IBC for the evaluation and approval of a resolution plan is to form a composite approach to deal with the financial situation of the corporate debtor. Allowing a refund to one class of financial creditors will not be in the overall interest of a composite plan being formulated under the provisions of the IBC. Thirdly during the course of the hearing, the Court has been apprised of the concerns of the secured creditors, chief among them being the IDBI bank limited. In its submissions before this Court, IDBI bank has emphasised that one of the major reasons for the enactment of the

IBC was to protect the interest of lenders. The debt \or 5

owing to the banks and financial institutions has been secured by the assets of JIL, to protect their interests. This debt originates in the public deposits of the banks and financial institutions, who are answerable to their stakeholders. Fourthly, the RBI has moved this Court for permission to initiate an insolvency resolution process. Parliament enacted the Banking Regulation (Amendment) Act 2077 by introducing Section 35 AA and Section 35 AB into the Banking Regulation Act 7949, The amendment empowers the Central government to authorise RBI to issue directions to any banking company to initiate an insolvency resolution process in respect of a default as understood under the IBC. Such an order was issued by the Central government on 3 May 2047, The RBI constituted an Internal Advisory Committee (IAC) consisting primarily of its independent directors. The IAC took up for consideration accounts which were classified either partly or wholly non-performing from amongst the top 500 exposures in the banking system as on 37 March 2077, As a first step, the IAC recommended all such non-performing asset accounts with fund and non-fund based outstandings exceeding Rs 5,000 crores. The IAC has initially taken up twelve accounts «involving total exposure of RsI,79, 769 crores. JIL was one of the twelve accounts in respect of which directions have been issued to banks for initiating insolvency resolution. Subsequently, the IAC recommended that in respect of those accounts

where 60% or more had been classified as NPAs as wo 7 DS —— ae १4 on 30 June 2077, banks may be directed to implement a viable resolution plan within six months failing which the accounts may be directed for a reference under the IBC by 37 December 2047: JAL was one such entity. No viable resolution plan could be found as a result of which it is also required to be referred for CIRP. RBI has carried out this exercise as a matter of economic policy in its capacity as the prime banking institution in the country, entrusted with a supervisory role, and the power to issue binding directions. The position of the RBI as an expert regulatory body particularly in matters of economic and financial policy has been reiterated in several decisions of this Court: [R.K.Gargv Union of Indiall, Peerless General Finance and Investment Co.Ltd. v RBII2, TN Generation and Distribution Corpn. Ltd. v CSEPDI- Trishe Consortium]3”]." उपरोक्त आदेश के आलोक में यह स्पष्ट होता है कि यदि विपक्षी प्रश्नाधीन सम्पत्ति के विकास कार्य को पूर्ण कराकर कब्जा प्रदान करने का वायदा करता है तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को वापस दिलाया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 78(7)(8) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to ‘e el 5

discontinuance of his ‘business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand. to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month 's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। \e— a १6

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 54 रूपये प्रतिवर्ग मीटर प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति का प्राविधान है, जिसंके अनुसार शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है, किन्तु शिकायतकर्ता की ओर से यह भी आपत्ति की गयी है कि उक्त क्षतिपूर्ति अत्यंत कम है और रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा क्षतिपूर्ति प्राप्त की गयी है उसी दर से क्षतिपूर्ति देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- हु "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already-indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 8, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account - of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.” * अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 WS प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक .5.206) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध एल 47

निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर oii) ¥ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४टाए+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो है 8 विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु wo 6 निस्तारित किया जाता है।

जहां तक क्षतिपूर्ति (Compensation) @4 का प्रश्न है, तो यह एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के क्षेत्राधिकार में है। अतः इस बिन्दु पर पीठ द्वारा कोई आदेश पारित नहीं किया जा रहा है। परिणामत: शिकायतकर्तागण का प्रार्थनापत्र निस्तारित किया जाता है | आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह ओ.सी.//सी.सी. सहित दिनांक 32.:220I9 तक यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर शिकायतकर्तागण को कब्जा प्रदान करना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर विकय flere कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को प्रत्येक मामले में ग्रेस पीरियड के साथ अनुबंधित अवधि के पश्चात्‌ से कब्जा प्रदान करने की तिथि तक, स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित |/(0,२+] प्रतिशत की ब्याज दर से विलम्बित ब्याज शिकायतकर्तागण को अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्तागण को वापस की जायेगी। 3. यदि विपक्षी दिनांक 34.42.2049 तक शिकायतकर्तागण को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 3.42.2049 के पश्चात्‌ 45 दिन के अन्दर = EI 9 शिकायतकर्तागण द्वारा जमा समस्त धनराशि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर सहित, धनशशि जमा करने की प्रथम किश्त से भुगतान करने की तिथि तक ब्याज सहित समस्त धनराशि अदा करना सुनिश्चित He | , 4. यदि इस इकाई हेतु बैंक से ऋण लिया हो, तो इस धनराशि का उपयोग पहले बैंक का ऋण व देय ब्याज लौटाने के बाद शेष धनराशि शिकायतकर्ता को दी जायेगी |

5 यदि बायर्स की ओर से कोई धनराशि बिल्डर को देय रहती है तो धारा 2 (za) (i) @ प्राविधानों के अनुरूप बिल्डर MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से ही ब्याज ले। 6. इस आदेश की एक प्रति सम्बंधित पत्रावली पर रखी जाये और इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन oro waar (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा Wart | दिनांक (5///० / 2049 ण (कल्पना मिश्रा ला “A (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण