उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:ः-डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट | पत्रावली पर ic फार | कब्जा दिये | | ष . न0 उपलब्ध रसीद के | सेल की जाने की तिथि स0 अनुसार जमा तिथि धनराशि रु0 I. | NCRI44/03/92058/2022 | निखिल अग्रवाल है 2 | रु0 4,08,40,849 //. | 22.03.20i8 | 34.03.2022 यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस होम्स प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS PICTURESQUE में saa तालिका में अंकित यूनिट संख्या 24242 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि Go 4,08,40,849 / विपक्षी को भुगतान की गयी। ह शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर तालिका में अंकित तिथि तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी कथन के समर्थन में We फार सेल, प्रतिउत्तर व कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक संख्या भुगतान की गईं धनराशि (रु0) 4 कस्टमर लेजर 23.03.2022 | रु0 4,08,40,849 / |

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने यह आरोप लगाया है कि विपक्षी ने अनुबंधात्मक दायित्व (Contractual Obligation) का उल्लंघन किया है जिस कारण इसका निस्तारण किये जाने का क्षेत्राधिकार सिविल कोर्ट को है। इस कारण से वाद को निरस्त किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा लगाये गये आरोप का निस्तारण करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को नहीं है, जिसके समर्थन में हरियाणा अपीलीय न्यायालय चण्डीगण द्वारा अपील संख्या6 // 2048 समीर महावर बनाम एमजी हाउसिंग mofo में पारित निर्णय का संदर्भ अंकित किया है। वर्तमान प्रकरण शिकायतकर्ता ने गलत तथ्यों पर विपक्षी को परेशान किये जाने हेतु दायर किया है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भी भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण की भिन्‍न-भिन्‍न पीठों में वाद दायर किये जो निरस्त किये जा चुके है। विपक्षी शिकायतकर्ता को समय अवधि के अन्दर यूनिट का कब्जा दिये जाने के लिए वचनबद्ध था परन्तु फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना में निर्माण कार्य बाधित हुआ है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता की ओर से समय से धनराशि का भुगतान भी नहीं किया गया है, जिसके लिए शिकायतकर्ता को कई अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि का भुगतान नहीं किया है। अतः विपक्षी ने परिवाद निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है।

विपक्षी की लिखित आपत्ति पर शिकायतकर्ता ने जवाब प्रस्तुत किया जिसमें विपक्षी की लिखित आपत्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यह तर्क प्रस्तुत किया है कि शिकायतकर्ता ने यूनिट की कुल कीमत Bo 4,74,63,249, के सापेक्ष रु0 4,08,40,849 / भुगतान किया है। अनुबंध के अनुसार यूनिट का कब्जा मार्च 2022 में प्राप्त होना था। लेकिन विपक्षी निर्धारित अवधि में कब्जा देने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता ने पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान कर दिया है। विपक्षी अनुचित धनराशि की मांग कर रहा है। विपक्षी द्वारा अनुस्मारक पत्र व आफिस मेमोरेंडम की छायाप्रति दाखिल की गयी है। SS ae 2 दिनांक 22.03.2023 को विपक्षी द्वारा पीठ के संज्ञान में यह तथ्य लाया गया कि माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.02.2023 को आदेश पारित किया गया है जो विपक्षी द्वारा रेरा पोर्टल पर अपलोड किया गया। दिनांक 44.2.2023 को सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता ने यह तर्क प्रस्तुत किया कि माननीय उच्च न्यायालय से पारित सम्बन्धित आदेश का वर्तमान प्रकरण से कोई सम्बंध नहीं है।

माननीय उच्च न्यायालय द्वारा Re संख्या 26687 / 2022 मैसर्स एटीएस होम प्रालि. व अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व अन्य में दिनांक 04.02.2023 को Status Quo का आदेश पारित किया गया। आदेश में अंकित तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी कम्पनी व नोएडा के मध्य बोर्ड मीटिंग 20' के सम्बंध में विवाद है न कि वर्तमान प्रकरण से सम्बन्धित कोई विवाद है। माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 03.04.2023 को पारित आदेश में Allow the petitioners to proceed with the project in accordance with the building by-laws and the approved plans subject to the final outcome of the present writ petition. “ उपरोक्त से स्पष्ट है कि पिटीशनर को बिल्डिंग बाइ लॉज द्वारा अप्रूब्ड प्लान के तहत कार्य करने की अनुमति दी गयी है इसके अतिरिक्त यह भी स्पष्ट है कि वर्तमान प्रकरण में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा सुनवाई की प्रक्रिया पर कोई रोक नहीं लगायी गयी है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4-: प्रश्न संख्या-। इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि एन.जी. टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व HPifrs—t9 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा नो we 3

सिविल अपील संख्या 73020/t985 एम.सी मेहता बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,// 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WR 4१0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण 4 aifes—i9 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में Goro रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर seq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 Penta किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि an शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य 4 दिनांक 22.03.2048 को एग्रीमेंट फार सेल निष्पादित हुआ। एग्रीमेंट फार सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 34 मार्च 2022 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी का यह भी कथन है कि शिकायतकर्ता ने भिन्‍न भिन्न पीठों में वाद दायर किये है जो निरस्त हो चुके हैं परन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बंध में पीठ द्वारा पारित ऐसे किसी आदेश की प्रति दाखिल नहीं की गई है। वहीं दूसरी ओर विपक्षी का यह भी तर्क है कि शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान किये जाने हेतु कई अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि का भुगतान नहीं किया है। वहीं शिकायतकर्ता की ओर से लिखित जवाब में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी अनुचित धनराशि की मांग कर रहा है।

उपरोक्त तथ्यों एवं पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अनुसार शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 22.03.2048 को एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित हुआ जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा मार्च 2022 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में ओ.सी/सी.सी की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गयी है। जबकि शिकायतकर्ता को मार्च 2022 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है। इस प्रकार विपक्षी की परियोजना करीब 4 af विलम्बित है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है| जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 / 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "ihe period of Interest should close on #कुतो. 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the —— >> 5 Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be

allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(i)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall te paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा 6 विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें ue o2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४०0,२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ८0ा॥२+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 34 मई 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | 2... विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2022 से ओ.सी / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 7,08,40,849/ (रु० एक करोड़ आठ लाख चालीस हजार आठ सौ उनन्‍्चास) पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। 7 —_——- ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक

होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक॑ 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza iss अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८ ॥२+१ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का sects भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। sale Frere SAS: D824 (डा०दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर