Boro[?] Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Order under Section-34, Bench-II Present: Mrs. Kalpana Mishra, Member Complaint Number: NCRI44/03/9868/2022 Neena Anand Versus Rise Projects Pvt. Ltd.[?] The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for refund of the deposited amount with interest.

Briefly, the complainant states that they booked Unit No.-Street i- Ti- 602 in the respondent's project Rise Resorts Residences Phase-l. Its total price was Rs. 75,00,000/—, against which they paid Rs. 7,.50,000 /- from time to time in instalments. The complainant states that they applied for the respondent's project in question on 40.03.2024 by paying a booking amount of Rs. 4,50,000,/-. Accordingly, the respondent confirmed allotment of the unit at Street-+, Rise Resort Residency, Unit Number-602, Tower-4[?]. The complainant has paid 40 per cent of the total amount for the unit, after which the respondent did not execute the agreement. The respondent had also assured the complainant that a loan facility would be made available through financial institutions. However, no financial institution is willing to provide a loan facility against the respondent's project. Because the respondent did not fulfil these assurances, the complainant applied to the respondent through a letter dated 2 7.07.2024 for refund of the amount deposited against the unit. However, the respondent proposed adjustment of the amount paid against a unit in another project. Having no other option, the complainant gave their consent. Thereafter, the respondent refused transfer to the other project. Accordingly, the complainant has requested refund of the deposited amount with interest against the respondent.

In support of their statement, the complainant has filed a photocopy of the application and a photocopy of the account statement. In its reply in support of its statement, the respondent has stated that the project in question is registered with RERA, with Registration Number U PRERAPRI756l[?]. The complainant applied on 40.03.2024 for Unit Number-Street i-e- G02 in its project. Accordingly, the said unit was provisionally allotted in favour of the complainant. Through an email dated 45.07.2024, the complainant requested transfer of the amount paid against the said unit to the WET a[?] Square project. The respondent duly accepted that request and, in accordance with the complainant's application, transferred the said amount against Unit Number-/8 sol[?], Madison KARR[?], on 30.08.2022. On the basis of the above facts, dismissal of the complainant's complaint has been requested. In support of its statement, the respondent has filed photocopies of the email correspondence between it and the complainant, the letter dated 27.07.2024 sent to the complainant concerning transfer of the amount, and the receipt dated 30.08.2022 issued concerning transfer of the amount. Both parties were heard and the case file was examined. On the basis of the parties' pleadings, the following issue was framed for consideration: ]. Does the complainant fall within the category of an allottee, and is the complainant entitled to the relief sought, or not? Determination of Issue Number-

This issue is based on the complainant's assertions, and the burden of proving it rests on the complainant. The complainant states that they applied for the respondent's project in question on 40.03.2024 by paying a booking amount of Rs. 4,50 000 /-. Following this, the respondent confirmed allotment of Unit No.-002, Tower-[?], Street-4, Rise Resort Residency. The complainant has paid 40 per cent of the total amount for the unit, but the respondent did not execute the agreement even thereafter. The respondent had also assured the complainant that loan facilities would be made available from financial institutions. However, no financial institution is willing to provide a loan for the respondent's project. Because the respondent did not fulfil these assurances, the complainant applied to the respondent for refund of the amount deposited for the unit. However, by a letter dated 27.07.2024, the respondent proposed adjustment of the amount paid for the unit towards a unit in another project. Having no other option, the complainant consented, after which the respondent refused transfer to the other project. Accordingly, the complainant has requested refund of the deposited amount with interest against the respondent.

In response, the respondent filed a reply stating that the complainant applied for Unit No.-Street ia 602 in its project on 40.03.2024, following which the said unit was provisionally allotted in favour of the complainant. Through an email dated 45.07. 2024, the complainant requested that the amount paid for the said unit be transferred to the Rise Square project. The respondent duly accepted this request, and, in accordance with the complainant's said application, on 30.08.2022 the respondent transferred the said amount against Unit No.-5$ se07[?], Madison TARR[?]. On the basis of the above facts, dismissal of the complainant's complaint has been requested. Upon examining the evidence available on the record, it is apparent that no agreement was executed between the parties on the terms and conditions agreed between them. In the present matter, the complainant has requested a refund of the deposited amount with interest. Section mis[?] of the RERA Act states as follows: “l8. (]) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; 0r[?]

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.” Accordingly, if the promoter fails to complete an apartment, plot or building by the date specified in the agreement[?], in accordance with its provisions, or is unable to provide possession, then, without prejudice to any other remedy available, the promoter shall be liable, on the allottee's demand, if the allottee wishes to withdraw from the project, to return the amount received from the allottee in respect of that apartment, plot or building, as the case may be, with interest.

There is no evidence in this matter showing that the project is delayed and that the amount can be returned to the “buyer” with interest. At the complainant's request, the respondent has already transferred the said amount to Unit No. Ms Seol[?] in the Rise Kear[?] project. In the present matter, no agreement was executed between the parties on the agreed terms and conditions. Nor has either party filed any evidence on the record showing that the complainant is an allottee in the respondent's project. In these circumstances, it is important to examine Section aad)[?] of the RERA Act, which reads as follows: “(9) ‘allottee’ in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;” Upon examining the above section, it is apparent that the complainant does not fall within the category of an allottee under section 2(9) of the RERA Act. Accordingly, the complainant is not entitled to obtain the relief sought in the present matter. The complainant's complaint is liable to be dismissed. Order

The complainant's complaint is dismissed. The order shall be uploaded to the portal. The case file shall be deposited in the record room. Date: 26 /42 / 2022 (Kalpana Mishra) (Member) Uttar Pradesh Real Estate Regulatory Authority

Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्याः- NCRI44/03/9868/2022 नीना आनंद बनाम राइज प्रोजेक्ट्स yo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Rise Resorts Residences Phase-l में यूनिट WO—Street i- Ti- 602 बुक की गई aM. जिसकी कुल कीमत 75,00,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,.50,000 /- रूपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना दिनांक 40.03.2024 को 4,50,000,/- रूपये की बुकिंग धनराशि का भुगतान कर आवेदन किया गया था, जिसके अनुक्रम में विपक्षी द्वारा यूनिट स्ट्रीट -+, राइज रिजॉर्ट रेजीडेंसी के आवंटन की पुष्टि की गई थी, शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल धनराशि के चुका है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा यह भी आश्वासन दिया सुविधा उपलब्ध कराई के सापेक्ष ऋण की सुविधा को पूर्ण न किये जाने धनराशि द्वारा पत्र दिनांकित 2 नराशि वापस किये जाने हेतु सापेक्ष 40 प्रतिशत धनराशि “at भी fac के कारण 7.07.2024 विपक्षी के समक्ष आवेदन क्षी द्वारा अनुबंध पत्र निष्पादित हेतु सहमत नहीं है। fav शिकायतकर्ता दिया गया था कि वित्तीय संस्थानों से ऋण की जायेगी, परन्तु कोई भी वित्तीय संस्थान विपक्षी की परियोजना विधा कराने कायतकर्ता द्वारा यूनिट ट संख्या-- 602, car-4, शि का भुगतान किया जा ष्यादित नहीं किया गया

al द्वारा उक्त आश्वासनों के सापेक्ष जमा की गई के माध्यम से यूनिट के किया गया, परन्तु विपक्षी सापेक्ष भुगतान की गई धनराशि अन्य परियोजना ना में यूनिट होने के कारण शिकायतकर्ता अतः ट हेतु समायोजन का प्रस्ताव दिया गया जिस पर कायतकर्ता द्वारा अन्य कोई विकल्प न होने जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा अन्य परियोजना में स्थानान्तरण : शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। सहमति प्रदान की गई, रण से इंकार कर दिया। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन पत्र की छायाप्रति, खाता विवरण की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। or विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन मे जवाब दाखिल कि प्रश्नगत परियोजना रेरा U को यूनिट संख्या-स्ट्रीट PRERAPRI756l है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना ट i-e- G02 इकाई हेतु आवेदन करते हुए कहा गया है मे पंजीकृत है। जिसका पंजीकरण क्रमांक संख्या में दिनांक 40.03.2024 किया गया था, जिसके अनुक्रम नुक्रम में vat यूनिट अंतरिम रूप से शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित की गई शिकायतकर्ता द्वारा ईमेल भुगतान भुगतान की गई धनराशि WET a दिनांकित 45.07.2024 के माध्यम र a स्क्‍्वायर-परियोजना में स्थानान्तरित उक्त यूनिट के सापेक्ष किये जाने का अनुरोध किया गया, शिकायतकर्ता उक्त चुकी है। उपरोक्त जो कि विपक्षी द्वारा विधिवत स्वीकार कायतकर्ता के उक्त प्रार्थना पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा aa धनराशि यूनिट संख्या-/8 sol, मैडिसन KARR के तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की [कार किया गया और दिनांक 30.08.2022 को सापेक्ष स्थानान्तरित की शिकायत खारिज किये जा जाने का अनुरोध किया विपक्षी द्वारा कथन के गया है।

समर्थन में शिकायतकर्ता एवं उनके मध्य ईमेल संवाद की छायाप्रति, धनराशि weer के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता को प्रेषित पत्र दिनांकित दिनांकित उभयपक्ष को सुना व के आधार पर निम्नलिखित ]. कित 27.07.2024, धनराशि wre के सम्बन्ध में जारी की गई रसीद कित 30.08.2022 की छायाप्रतियां दाखिल की गई है। पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों लिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं:- क्या शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी के अंतर्गत है एवं क्‍या शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने के अधिकारी हैं, अथवा नहीं ? निस्तारण बिन्दु संख्या- यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा दिनांक 40.03.2024 को 4,50 आवेदन किया गया था, जिसके अनुक्रम में विपक्षी द्वारा स्ट्रीट -4, राइज रिज़ॉर्ट रेजीडेंसी के आवंटन की Rw विचरित किया गया है, विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 000 /- रूपये की बुकिंग धनराशि का भुगतान कर रा यूनिट संख्या- 002, टॉवर-, पुष्टि की गई थी, शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल धनराशि चुका है, जिसके उपरान्त भी विपक्षी द्वारा यह भी आश्वासन के सापेक्ष 40 प्रतिशत धनरांशि का भुगतान किया जा विपक्षी द्वारा अनुबंध पत्र निष्पादित नहीं किया गया न दिया गया था कि वित्तीय संस्थानों से ऋण की सुविधा के विधा उपलब्ध कराई जायेगी, परन्तु कोई भी वित्तीय सापेक्ष ऋण की सुविधा कराने हेतु सहमत नहीं है य संस्थान विपक्षी की परियोजना विपक्षी द्वारा उक्त आश्वासनों को पूर्ण न किये जाने के कारण रण शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की गई J

धनराशि वापस किये जाने हेतु विपक्षी के समक्ष आवेदन किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा पत्र दिनांकित 27.07.2024 के माध्यम से यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गई धनराशि अन्य परियोजना में यूनिट हेतु समायोजन का प्रस्ताव दिया गया जिस पर शिकायतकर्ता द्वारा अन्य कोई विकल्प न होने के कारण सहमति प्रदान की गई, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा अन्य परियोजना में स्थानान्तरण से इंकार कर दिया। शिकायतकर्ता अतः: शिकायतकत जाने का अनुरोध किया गया है। द्वारा विपक्षी के विरुद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में दिनांक 40.03.2024 क्रो यूनिट संख्या-स्ट्रीट ia 602 इकाई हेतु आवेदन किया गया था, जिसके अनुक्रम में उक्त यूनिट अंतरिम रूप से शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित की गई। शिकायतकर्ता द्वारा ईमेल दिनांकित ं 45.07. 2024 के माध्यम से vad यूनिट के सापेक्ष भुगतान की गई धनराशि राइज रक्‍्वायर-परियोजना में स्थानान्तरित किये जाने का अनुरोध किया गया, जो कि विपक्षी द्वारा विधिवत स्वीकार किया गया और शिकायतकर्ता के उक्त प्रार्थना पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 30.08.2022 को vat धनराशि यूनिट संख्या--५$ se07, मैडिसन TARR के सापेक्ष स्थानान्तरित की जा चुकी है। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है | पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि उभयपक्षों के मध्य तय नियमों व शर्तों पर उभयपक्ष के मध्य अनुबंध पत्र निष्पादित नहीं किया शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये

का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम के mis में उल्‍लेखित है कि :- गया है। "l8. (]) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; 0 r (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw trom the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." ee ma जाने

उपरोक्‍्तानुसार यदि प्रोमोटर करार के उपबन्धों के अनुसार उसमें की गयी amy तक, किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, आवंटी की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उससे प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा। प्रकरण में ऐसा कोई साक्ष्य नहीं है, जिसके अनुसार परियोजना विलम्बित है व “बायर” को ब्याज सहित धनराशि लौटाई जा सके। शिकायतकर्ता के अनुरोध पर विपक्षी द्वारा उक्त धनराशि यूनिट संख्या- Ms seol, राइज Kear परियोजना में स्थानान्तरित की जा चुकी है। प्रश्नगत प्रकरण में उभ्नयपक्षों के मध्य तय नियमों एवं शर्तों पर अनुबंध पत्र निष्पादित नहीं किया गया है और न ही पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य उभयपक्षों द्वारा दाखिल किया गया है जिसके अवलोकन से यह विदित हो कि शिकायतकर्ता विपक्षी की परियोजना में आवंटी हो। उपरोक्त स्थिति में रेश अधिनियम की aad) का veers किया जाना महत्वपूर्ण होगा, जो कि निम्नवत्‌ हैः- (9) “allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent;

उपरोक्त धारा के अवलोकन से fafea है कि शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-2(9) के अनुसार आवंटी की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। अतः प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। आदेश शिकायतकर्ता की शिकायत रंत्रारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। पत्रावली अभिलेखागार में संचयित की जाये। दिनांक :-- 26 /42 / 2022 ‘ (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण