E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/03/989/2022 प्रदीप कोली बनाम एस.जे.पी. होटल्स एण्ड रिजॉर्ट्स प्रा. लि. प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 46-0-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी /बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री श्वेता तिवारी उपस्थित ge | इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 46-40-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 05 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा कोई लिखित बहस रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 8 ( E-Court

= भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:-- 738. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory A uthority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 8 E-Court order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक taredl लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the

real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास, अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-42-2022 तक पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 27-09--2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 02-04-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20-04-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्यया प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-38, 40(2) एवं 63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 28-03--2023 को की गयी।

सुनवाई, दिनांक 28-03-2023 को पीठ द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के निस्तारण हेतु, पत्रावली Rr कंसीलिएटर के समक्ष संदर्भित की गयी, जिसके क्रम में रेरा कंसीलिएटर Page 3 of 8 E-Court S उभय पक्षों के मध्य दिनांक 42-06-2023 को बैठक आहूत की गयी और उक्त बैठक, दिनांक 42-06-2023 में यह पाया गया कि द्वितीय पक्ष (विपक्षी कम्पनी) के प्रतिनिधि श्री महेश पटेल द्वारा दूरभाष पर कहा गया कि वह उ.प्र. रेरा से उक्त वाद का समाधान नहीं निकालना चाहता है और उनके द्वारा उ.प्र. रेरा के सम्बन्ध में अप्रिय एवं दुरांग्रहपूर्ण कथन भी किया गया। द्वितीय पक्ष (विपक्षी कम्पनी) का दृष्टिकोण अत्यन्त निराशाजनक होने के कारण, प्रकरण में समझौते की सम्भावना नगण्य है, जिस कारण रेरा कंसीलिएटर द्वारा अपनी आख्या सहित प्रकरण में अंतिम निर्णय हेतु, पत्रावली पीठ के समक्ष दिनांक 42--06-2023 को ही सम्प्रेषित कर दी गयी। इस पर पीठ द्वारा पुनः धारा-38, 40(2) एवं 63 के अन्तर्गत दिनांक 29-42-2023, दिनांक 45-03-2024, दिनांक 24-05-2024, दिनांक t6-08—2024 एवं दिनांक 46-40-2024 को सुनवाई की गयीं और अंतिम सुनवाई, दिनांक t6-40-2024 को उभय पक्षों के तर्कों को सुनने के उपरान्त, प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी।

प्रकरण में विपक्षी कम्पनी द्वारा लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 44-03-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.56,45,596 /— थी, जिसके सापेक्ष प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा रू.46,03,26 /- की धनराशि का भुगतान किया गया। आवंटन-पत्र के अनुसार विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी/शिकायतकर्ता को प्रश्ननत यूनिट का कब्जा, दिनांक o9—t0-2024 तक दिया जाना था। इस प्रकार प्रार्थी / शिकायतकर्ता को कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर कोई विलम्ब ब्याज देय नहीं है। प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता द्वारा मूल धनराशि G.20,4,870 /- एवं किश्तों में किये गये विलम्ब के आधार विलम्ब ब्याज /अर्थदण्ड w.4708I9/— तथा दिनांक 04-08-2024 से दिनांक 3t-04-2024 तक eee चार्जेज़ रू.4,69,367 /- अर्थात्‌ कुल रू.23,82,056 /— की धनराशि का भुगतान किया जाना अवशेष है। इन आधारों पर | विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी/ शिकायतकर्ता से अपनी अवशेष धनराशि रू.23,82,056 /- का भुगतान किये जाने तथा कब्जे हेतु आवश्यक औपचारिकतायें पूर्ण करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु अनुरोध किया गया है। अतः विपक्षी कम्पनी द्वारा उपर्युक्त अनुपालन आख्या को स्वीकार किये जाने एवं विधिनुसार आदेश पारित किये | जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कोई साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड गम दाखिल नहीं किया गया है।

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 23--08-2024 एवं दिनांक 47-40-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि आवंटन-पत्र के अनुसार विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक o9—t0-2024 तक दिया जाना था। विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक नियमानुसार सही कस्टमर लेज़र की Page 4 of 8 E-Court

प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है और न ही यूनिट के Hal की कार्यवाही को आगे बढ़ाया गया है। wera यूनिट की कुल कीमत रू.52,42,804,/- थी, जिसके सापेक्ष प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.46,03,/26//- की धनराशि का भुगतान किया गया और इस प्रकार प्रार्थी / शिकायतकर्ता पर कुल मूल धनराशि रू.6,39,078 //- की धनराशि अवशेष है। आवंटन-पत्र के पृष्ठ संख्या: 08 के अनुसार विपक्षी कम्पनी द्वारा क्रेडिट नोट के मद में रू.5,76,868 //- की धनराशि का समायोजन किया जाना था। उक्त क्रेडिट नोट विपक्षी कम्पनी को दिनांक 25-03-2024 को ही उपलब्ध करा दिया गया, परन्तु अभी तक विपक्षी कम्पनी द्वारा अपलोड किये गये कस्टमर लेजर में उक्त धनराशि प्रदर्शित नहीं हो रही है। इस प्रकार प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ रू.62,240 /- की धनराशि का भुगतान किया जाना अवशेष है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा yer अधिनियम, 2046 की धारा-43(॥) के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है। इन आधारों पर प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता की ओर से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 27-09-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी., दिनांक 29--07-2024 की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 40-42-2020 की प्रति, क्रेडिट नोट, दिनांक 25-03-202 की प्रति, कस्टमर लेजर, ई-मेल संवाद की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। yen शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 27-09-2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये — 4विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतयिण की afer की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर (दिनाक 340-77-2022 तक ओसी,/सी सी सहित कब्जा देना चुनिश्चित करें और थिकायतकतायिण से देय RT For ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें/ विपक्षी थिकायतकर्ता (पनम fae) को दिनांक 07-70--2020 से ओसी प्राप्त किये जाने की तिथि 29--.07-202/ तक शिकायतकर्ता द्वारा जया धनराशि पर MCLR+I ग्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित Be] ब्याज की यह धनराशि आंतिम BATT की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस Page 5 of 8 E-Court iS wan] कोविउ--79 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से [दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब ay ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में थिकायतकर्ता arr यदि aig अतिदेय (Over Dues) है; तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकतायिण के ग्रकरणों में आवंटन,“अबुबन्ध के अनुरुप उपरोक्‍्तानुसार wera ब्याज की TT की जायेगी |

विपक्षी को यह थी निर्देशित किया जाता & (कि रेशा अधिनियम 2076 की धारा Aza) i) के अनुसार यदि रेश AT होने के बाद aig ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोगोटर द्वारा लिया जाता & at उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः विनस्बित शुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।/ यदि इससे अधिक दर से ais धनराशि RT NT होने Bae आवंटी से fora हेतु ली ययी & तो विलमग्बित अवधि eg ब्याज की prey की भी उसी दर से गणना की जायेगी | विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकतयिण को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ आवंटन TAL AIT के अनुरूप अधिरोपित Be | विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (शुभम्‌ कुमार शर्मा एवं Rar पाठक) के प्रकरण में यूनिट के TAT उनके द्वारा जी एस टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है; इनपुट क्रेडिट” क्लेम लिया गया है अथवा नहीं तथा ग्रो-रेटा आधार पर थिकायतकर्ता का क्‍या देय अंश था इन्हें “aes अकाउण्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व Tega यदि aie “SIE क्रेडिट” इस इकार्ड के सम्बन्ध में क्लेम किया गया हो तो तदूजुसार अपेक्षित समायोजन करें। विपक्षी को आदेधित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (शुमम्‌ कुमार शर्मा एवं Rear पाठक) के प्रकरण में त्रिपक्षीय अनुबन्ध/ट एमओ यू के अनुसार प्री-ई orang का yard करें तथा यदि पूर्व में किसी fare का शुयतान नहीं किया war है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के ग्राद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो तो उसका समायोजन अंतिय देय धनराशि में करना सुनिश्चित Fe) Page 6 of 8 E-Court

न आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आवेश में ग्रतिपादित सिद्धान्त के अनचुछृप धनराशि व ब्याज Bt WI मायले में गणना की जायेगी / इस आदेश का उललघंन थ-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धार-69 तथा अन्य FATT MANA के अन्तर्गत SEAT PT | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया ATF | यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकर्तायण को यह अधिकार होगा far eer प्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन कर TPT |” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 27-09--2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को दिनांक 30-4-2022 तक प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी अनुपालन आख्या, दिनांक 4-03-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 27-09-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते 7 अंतिम अकाउन्ट Sea कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20:6 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः-

“24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil Page 7 of 8 = the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 27-09-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री | की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 20-03-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 27-09-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 40-03-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 27-09-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 3--04-2025. 4 (संजय आर. भूसरेड्डी) अध्यक्ष, WT | Page 8 of 8