उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत M34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या... | टॉवर एवं यूनिट | संख्या संख्या NCR44/04/9254/2022 पूनम fase Sun--505 2 NCR44/03/989/2022 प्रदीप कोली Sun-3-50] 3 NCR44/03/8989/2022 | शुभम्‌ कुमार शर्मा एवं Sun-4-406 Rat पाठक बनाम मैसर्स एस.जे.पी. होटल्स एंड रिजार्टस्‌ gio feo शिकायतकर्ता पूनम बिष्ट के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :-ए८ा२44/04/9254/2022 पूनम fete अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जी एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता (पूनम बिष्ट) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn में यूनिट Wea-Sun--505 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 34,59,864 //- रूपये है और शिकायतकर्ता द्वारा 35,53,854 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कब्जा ऑफर नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा दिनांक 04.40.2020 से विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान » 2

किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट जारी नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा एन.डी.सी. जारी कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पेमेन्ट प्लॉन की प्रति, ओ.सी. दिनांकित 29.07.202 की प्रति, बुकिंग फार्म दिनांकित 23.20.20:6 की प्रति, चेक की प्रति, आवंटन पत्र दिनांकित 30.4.206 की प्रति, कस्टमर लेजर, अतिरिक्त लिखित बहस दिनांकित 5.072022 की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित 04.05.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Migsun Wynn के टॉवर-$ए075- में यूनिट संख्या-505 बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 30.4.2046 को हस्ताक्षरित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रश्नतत यूनिट का कब्जा age निष्पादित किये जाने की तिथि 46 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 30.09.2020 तक दिया जाना था। विपक्षी की परियोजना फोर्स मैज्योर एवं कोविड-49 महामारी के कारण विलम्बित हुई। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के प्रस्तर-20 के अनुसार शिकायतकर्ता को माँग पत्र दिनांकित 28.44.2020 प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, जिसके अनुक्रम में अनुस्मारक पत्र दिनांक 24.04.202 को प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि 74,29993/- रूपये भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई जवाब नहीं दिया गया। द्वितीय वेव के कारण विलम्ब के बाद सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.07.2020 को ओ.सी. जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 07.08.2024 एवं दिनांक 7.08.2024 को अवशेष धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा इन्टीरियर विकास शुक्ल एवं विलम्ब अर्थदण्ड का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के प्रस्तर-25 का उल्लेख करते हुए शिकायतकर्ता को होल्डिंग चार्जेज़ एवं डिफॉल्ट के मद में अर्थदण्ड का भुगतान करते हुए कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र दिनांक 28.44.2020 की प्रति, अनुस्मारक पत्र की प्रति, ओ.सी. दिनांक 29.07.2024 की प्रति, जमा धनराशि की wie, लेट dare फीस समरी आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है :- हट 4. an शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा Ses कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 2. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु er- इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि द्वितीय वेव के कारण विलम्ब के बाद सक्षम प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.07.2020 को ओ.सी. जारी किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided furthar that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. ns शोक

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यह प्राविधान पूरी बिल्डिंग अथवा उसके एक WTA ब्लॉक दोनों के लिए है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को अंतिम किश्त का भुगतान कब्जा ऑफर किये जाने के समय किया जाना था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से अंतिम किश्त के भुगतान की माँग प्रश्नगत परियोजना के डीम्ड ओ.सी., सी.सी. प्राप्त किये जाने के उपरान्त ही की जानी थी। अनुबन्ध के प्रस्तर-20 में निम्नवत्‌ उल्लिखित a

20. That the proposed Project is comprises of many Blocks. As soon as the construction of particular Block (s) will be completed with all the basic amenities attached to that, the company after applying for the completion certificate of particular Block(s) to the authority concerned will offer the fit-out of the apartment/unit. The construction of remaining Blocks will be on going. It can take further time till the final completion of the project and all facilities & amenities will be ready subsequently. The fit out of the apartment/unit as and when it will be offered, shall not be denied on account of delay in issue of completion certificate by the authority concerned or on- going construction or any other reason whatsoever. प्रकरणों में विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी.,//सी.सी. के सम्बन्ध में पत्रावली पर परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र आदि दाखिल नहीं किये गये हैं। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये ओ.सी. में यह उल्लेखित है कि ओ.सी. के लिए आवेदन दिनांक 29.07.2024 को किया गया, जिससे यह विदित है कि कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 28..2020 को अवैद्यानिक था। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि आवंटन पत्र के प्रस्तर-20 के अनुसार शिकायतकर्ता को माँग पत्र दिनांकित 28.44.2020 प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, जिसके अनुक्रम में अनुस्मारक पत्र दिनांक 24.04.2027 को प्रेषित करते हुए अवशेष धनराशि 4,29.993/- रूपये भुगतान करने हेतु कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता >) 5

द्वारा दिनांक 07.08.202 एवं दिनांक 44.08.2024 को अवशेष धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा इन्टीरियर विकास शुक्ल एवं विलम्ब अर्थदण्ड का भुगतान नहीं किया गया। ऐसे में यह स्पष्ट हैं कि विपक्षी द्वारा माँग की गयी धनराशि अनुबन्ध एवं नियमों के अनुरूप नहीं है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र विधिनुरूप नहीं है। अतः प्रश्नगत परियोजना में इकाई का कब्जा ओ.सी. प्राप्त करने के उपरान्त ही दिया जा सकता था और विपक्षी द्वारा यदि अंतिम किश्त या अवशेष देय धनराशि, जो कि कब्जे के समय दी जानी थी, उसपर कोई ब्याज अधिरोपित किया गया हो, तो वह ब्याज/अर्थदण्ड ओ.सी. के दिनांक से पूर्व शिकायतकर्ता पर अधिरोपित नहीं किया जायेगा। TEAR बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? शिकायतकर्ता (पूनम बिष्ट) का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कब्जा ऑफर नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा दिनांक 04.40.2020 से विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में नो-ड्यूज़ सर्टिफिकेट जारी नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा एन.डी. सी. जारी कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित 04.06.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि 46 माह ग्रेस पीरियड सहित अर्थात्‌ दिनांक 30.09.2020 तक दिया जाना था। प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. दिनांक 29.07.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के प्रस्तर-25 का उल्लेख करते हुए शिकायतकर्ता को होल्डिंग चार्जेज एवं डिफॉल्ट के मद में अर्थदण्ड का भुगतान करते हुए कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 8, Return of Amount and Compensation- > (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 30.44.206 के पृष्ठ संख्या-2 में स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 6 माह ग्रेस पीरियड के साथ दिया जाना था। ऐसे में उक्तानुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.44.206 से 40 माह + 6 माह te पीरियड अर्थात्‌ 30.09.2020 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 ,// 208 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion है Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.40.2020 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 29.07.2024 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों

के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wed द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। OW रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.:020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 920i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है| माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3269 ,/ 2020 “wal festa कंस्ट्रक्शन्स wf बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है fe

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ू Re याचिका de-i-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.20]9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + [% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on Y 0 07/02920200: टन 7 जि and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......ccsssssceseneneere Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। - अतः उपरोकतानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRtHH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। ही] व आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.44.2022 तक ओ.सी / GA. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता (पूनम fase) को दिनांक 04.0.2020 से ओ.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 29.07.2024 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन,अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेश लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा देते समय सभी चार्जेज आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप अधिरोपित करेगें |

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (शुभम्‌ कुमार शर्मा एवं रिचा पाठक) के प्रकरण में यूनिट के बाबत उनके द्वारा जी.एस.टी के मद में धनराशि किस दर से ली गयी है, “इन्पुट केडिट” am लिया गया है ON 42 अथवा नहीं तथा प्रो-रेटा आधार पर शिकायतकर्ता का gar देय अंश था, इन्हें “चार्टेड अकाउप्टेंट” से 45 दिनों में प्रमाणित कराकर शिकायतकर्ता को उक्त स्थिति स्पष्ट करें व तदनुसार यदि कोई “इन्पुट केडिट” इस इकाई के सम्बन्ध में क्लेम किया गया हो, तो तद्नुसार अपेक्षित समायोजन करें। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (शुभम्‌ कुमार शर्मा एवं रिचा पाठक) के प्रकरण में त्रिपक्षीय अनुबन्ध,/एम.ओ.यू. के अनुसार प्री-ई. एम.आई. का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो उसका समायोजन अंतिम देय धनराशि में करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को ae अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक -2F/0F / 2022 iS eee rain nN (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण